經濟觀察網 記者 宋堯 住建部政策研究中心課題組與高和資本在本月共同發布了《人民幣房地產私募基金發展報告》（以下簡稱《報告》）。該報告是中國首部專門針對房地產私募基金的現狀，通過大量的走訪和實地調查而寫成的專業性報告。

《報告》由住建部政策研究中心課題組牽頭，中國首支人民幣商業地產私募股權基金高和資本提供資金和資料支持，于不久前經濟產業年會基金分論壇集中發布。報告中以20余家基金公司為調研主題，包括安泰盤實、盛世神州、鼎峰地產、河山博濤等多家機構。

高和資本董事長蘇鑫認為，盡管房地產基金規模小，在中國的發展還不到四年，但在房地產市場調控的形勢下卻贏得了機遇，發展迅速。

對于房地產私募基金，目前業界看法不一，有的認為它是房價下行空間和市場調整中的曇花一現，有的則覺得它可以長期存在于房地產市場。 住建部政策研究中心主任秦虹認為，之所以選擇房地產私募基金作為課題展開研究，是看到了在住宅投資化、資產證券化的過程中，基金的作用被不斷放大。

《報告》認為，基金在未來三年內將達到5000億。即使如此規模，與如今房地產行業70%的資金來自預售和銀行貸款相比還是顯得微不足道。在美國，房地產開發以基金直接融資為主，隸屬于金融業，所占比重超過80%，而在中國，基金一類的直接融資只占5%。但這種情況在未來10年內可能發生改變，主要是因為中國的金融系統預見到過度依賴不動產抵押和評估，可能產生連鎖的負面效應。如果房價下降20%，銀行尚可承受。

但經濟學家認為，銀監會只把房價當做惟一的動態評估因素，并未估計到房價的下降引發的土地價格大跌，從而導致銀行信貸抵押物貶值，而帶來風險。另一方面，民間資本長期無投資出口，流向房地產市場，導致投機炒房現象加劇。

蘇鑫表示，市場對房地產私募基金的誤解來自于開發商認為基金和信托、銀行貸款相似，成本高。而實際上，基金是融合民間資本，一方面能夠調節市場，因為基金一般為反周期運行，在開發商投資信心喪失時，基金反而加大比重；另一方面基金能夠引導民間資本流向供應，而非炒高房價的一股力量。

房地產私募基金的發展與國家的調控方向是保持一致的。不過，因為缺乏監管，可能引發道德危機、法律危機和信用危機等，這些也是影響房地產私募基金發展的重要因素。 為此，在7月博鰲房地產論壇大會上，高和資本、盛世神州等五家基金聯合發起了“人民幣房地產基金行業自律宣言”，呼吁自律，加大監管。宣言的關鍵，集中在對投資者的信用和服務上。

11月，有媒體報道，上百家房地產基金出現了各種法律問題。為此，天津濱海新區，這一房地產基金集中注冊地，已發布了一些相關的規章，提高注冊門檻。另外，發改委和銀監會正在擬訂相關強化措施，主要集中在劃清與非法集資的界限問題上。

《報告》認為，房地產私募基金方興未艾，屬于起步階段。但活躍度高，增長很快，在政策未出臺前，呈現出多種姿態和不同的商業模式。與去年相比，房地產私募基金如今已從對模式的探究進入了直接投資和管理的階段。如高和資本已完成了數個案例，并獲得了較高的回報。