還有我們注意到特別近幾年來好多企業也開始轉，由原來高負債，轉向輕資產，這樣的模式到底情景怎么樣，這也是接下來我們要重點討論的問題。下面我們為大家介紹一下第三段論壇幾位嘉賓，他們是：
全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任朱凌波先生
中國購物中心產業資訊中心主任郭增利先生
世邦微理仕北方區資深董事總經理金勇先生
北京漢博商業投資管理有限公司副總裁李亞明
正略鈞策略咨詢合伙人袁偉達
卓越置業集團有限公司北京公司副總經理孫彥彬
在剛才進行第二輪論壇的時候，范總親自主持，那時候意識到一個問題專業態度到了，確實像范總專業人士出馬，對于論壇整個熱點把握，話題把握非常非常有必要。在第三個階段，我覺得我很有必要傍一位專家，由朱凌波先生擔任第三場論壇主持，我們共同獻上這么一個論壇。我們這個論壇主要談到商業地產由過去住宅轉向商業地產，面臨的一些問題。其實提到這個問題之前，我們首先想向您提一個問題，目前這些企業轉向商業地產這一塊，大概分為哪幾種類型，我們大概知道有幾類，有的是屬于一直潛伏然后開始轉型，還有一直就是兩條腿走路，商業和住宅并重，還有一些從起步開始就是選擇了商業地產，我知道可能大概這么一些，還是請您給我們做一個更詳盡專業的介紹？
朱凌波：非常高興有機會跟大家交流商業地產相關問題，首先從前端就進行限制好了。如果從住宅轉向商業地產，這種類型很清晰。原來純住宅的開發商轉型做商業地產，我們叫商業地產開發商，再往前走就轉型為商業地產運行商，比如拿萬達舉例，最早做住宅，后來又做商業地產，也是符合房地產萎縮版。比如城市綜合體我們說是商業地產模型，其實也是符合地產萎縮版，里面有購物中心，商業街等等。但是，到第三階段就是房地產開發商向運營商轉變，這才是真正的一個問題。到萬達現在已經開始做影院，百貨，已經轉變為零售商，運營商。
所以，我們說從住宅角度，房地產角度來談房地產的轉型這是一個很窄，像中興資本，平安，光大等等。商業地產應該樹立一個光電，商業地產和房地產我認為是兩個不同的行業，或者是產業，我就說這么多。
主持人杜斌：包括第二階段有一位嘉賓也談到這里面跨了很多，特別也提大一句話，商業地產資金是無底洞，即便是一個無底洞，很多情況下我們企業也是明知山有虎偏向虎山行，如果我們想往商業地產轉就要考慮這些資金問題，到底該怎么應對，我們請教一下郭先生？
郭增利：非常高興參加商業地產的會議，事實上無底洞，我覺得土匪是在我們整個房地產公司，資產結構上要做一些深入調整，也把商業作為一種產品，獨立的產品去進行運作，我覺得是可以談轉型的。但是真的用商業地產去規避住宅當中遇到的障礙，可能是錯上加錯的事。最主要原因，就像剛剛前一位嘉賓所講的資金沉淀非常大，如果限定在咱們今天這個主題住宅去進行轉型，有一個門檻。我們住宅產品事實上最核心功能是能夠按照自己假想的戶型賣出去，我們發現在做商業的時候，用地產上思維，無論假想的一切商業規劃都是無效的。
所以，這就造成一點，我們產品在開發過程當中會面臨非常大的局限和困難。還有一點我們住宅地產商目前需要克服很大的障礙，做商業房地產，特別是購物中心，實際上我們在做什么呢？我們在做消費者，做我們未來的租戶，服務型的工作。但是，反觀，國內有很多住宅地產商，說句很難聽的話，可能連我們自己住宅小區物業進入到商業，當時我就舉了一個非常嚴峻的例子。我們國內很多的開發商，可能把房子賣出去，未來物業管理也是自己公司成立的，不會去想未來業主生活在什么樣的環境下。
所以，我想有這樣一種理念，未來在做商業門檻根本就是難以逾越，而且在國內有大量開發商確實存在問題，連物業都做不好怎么做商業。我覺得住宅做商業地產確實有一些機會，事實上在中國做商業地產有多種產品。我們說現在講商業綜合體大家都比較青睞，可能主要是從資金結構本身，資金籌措角度沉淀下來我們的商業出售住宅，可出售的部分。但實際上，我們綜合體，購物中心，我們社區的購物中心有這么多種產品，我們反過來開發商，住宅開發商可能在關注別的專業商業房地產商在開發產品。當我們把住宅地產商，盯在大型購物中心的時候，不如做出非常漂亮，如果舒適整個大盤居住區的商業配套，這種商業配套，你可以管它叫社區型購物中心，不但可以改善我們的住宅品質，實現我們住宅的議價。反過來說，整個對你未來做連鎖性住宅開發也會非常有幫助。
朱凌波：秘書長這個話題已經嚴重偏離了主持人問的問題，你這個專業問題一會我給你提。剛才朱凌波提的問題，還是談住宅，或者叫房地產轉型面臨資金多元化困境，或者面臨資金困擾跟做住宅有哪些區別，包括房地產，住宅轉型做商業地產面臨資金未來空間和危險，跟住宅相比有哪些。我先來梳理一下，我們再來問各位。
首先前面一些嘉賓我也聽了，尤其第二場介紹住宅轉商業地產更危險，金融品種更少。我們詳細來解剖一下，首先商業地產概念，本身我們要給證明，它本身是一個不動產的概念，它的主題不是銷售競爭力，所以不是按照住宅現金流方式來回籠的模式。而且它創造價值更重要的方式不是銷售，是持有經營，長期經營的資產價值和資本價值。那么，實際上商業地產面臨資金困境和住宅不同在哪里？就在前期，我們現在說房地產商，住宅面臨資金困境只是由于資金調控造成的信貸缺失，或者銷售資金的缺失。
而商業地產開發商面臨資金困境不是一個短期，而是中長期，多元化，產業鏈，系統性的缺失。為什么這么講？首先我們現在說資金不缺，跟商業地產長期持有資金性質不一樣，就不是商業地產需要中長期品種。一個物業，包括購物中心要40年，酒店這些都要40-50年長期經營，如果靠租金經營回報率可能要20，30年更長周期。那么靠銀行短貸長用流動資金，或者項目貸款是不足以支持的。
所以，我們在前端就缺少8，9，10年，更長的信貸。盡管我們有投入運用商業運行抵押貸款，有已經投入利用，大于等于銀行利息的物業才可以拿的這個錢。所以，在前期我們沒有支持做商業地產，或者住宅轉型商業地產專業資金，這是第一個。
第二個，沉淀了大量資產，前面很多嘉賓也講了，這些資產怎么來變現，缺少這種資產，還有資本變現品種。商業地產面臨困境不是我們現在困境，而是金融體系一開始沒有設置，沒有把國際化品種拿過來的困境。我希望就這個問題，我們聽在座幾位嘉賓談一下你們理解的商業地產面臨的資金困境，資金風險有哪些？
金勇：咱們看到整個開發六條，住宅的開發和后續的銷售實際上相對比較簡單。你看好一塊地，基本上一種資源型的投資，三環一內，四環以內，四環邊上，東西南北一算可以基本定了，金勇：只要大事沒有問題賺錢是肯定了，開發抓質量，抓設計，這幾個點你把握住了，能夠有非常好的銷售團隊這個事就成了，大概周期3年，最長3年，想大點，長點，基本上再大一點像3，5年就拿下來了，商業地產不是這樣，商業地產實際上是20年的一個周期，往少點說10年是最少的。
第一拿銀行貸款這個事情越來越不靠譜，前面一部分可能可以，這中間會產生很多問題。還有，不是一下子就能看清楚，到底這塊地做什么東西是能夠得到多大的匯報，咱們現在做好了，咱們講的零售商業地產回報比較快，所謂回收率一般5，8年就能拿到。還有一個最大困境，根據現在形式來看，實際上住宅銷售受到的阻力，對商業房地產的影響還是直接的。
有時候一看到我們現在的調控都不是在商業地產領域里面，我們用很少的方式賣住宅，可以沉淀在商業里面，從商業開發也好，商業運營也好至少有一定的底金了，可以拿來做運營，管理都很方便，住宅在綜合開發里面變成了一個出現很大困境。你銷售不了，購物中心也好都慢下來做不下去。但是，因為我們看到整個商業地產會延后住宅這邊，所以我現在沒有看到太多的問題，但是在過幾個月，商業房地產開發就會遇到很多問題，資金從哪來，怎么能夠繼續把開發做下來，怎么樣完成。
中間一個很重要的事就是要找長期資本，咱們提到很多私募基金，能夠超過4年，我一般都是2到3年，最多2年以后有一個延期，在這個環境里面怎么能夠有一個解決掉長期的資本這是一個挑戰。但是錢又很多，這是一個非常好，非常長期，但是沒有能夠大量變成我們商業房地產開發的核心，這是一個很大困境，為什么？現在一個是政策上的事，把政策拋開，實際上還是一個管理團隊的事。住宅判斷很簡單，你要做商業開發判斷就沒有那么簡單了，有沒有這個眼光。有沒有操作，商業管理上面你用管理來把價值提升起來，有沒有這個管理團隊，有沒有這個管理質量。
我以前說你可以用中介，而且應該大量用中介，但是真正你自己作為投資人和中介，或者顧問公司想法是不一樣的，你是一個風險，你等于是來承擔風險的，快了，好了是你自己的事，顧問也好，中介也好你要不行了，你沒有任何風險。而你是管人家的錢，在這方面來講是一個很重要事情，錢大量在房地產里面。
朱凌波：大家想想萬達這么快的拿地，為什么還能挺下去，而且萬達還很從容來做，這種中國化的內資金模式，我就提示一下，大家可以共享一下。
李亞明：其實您說這個問題，我剛才也想了想，本身這到題是一個偽命題。而且您剛才說的這個問題現在沒解，這必須要需要時間。其實，我覺得我們批人上來，包括前面幾位嘉賓更多說給80后的年輕人。其實從93年朱镕基時代的調整，包括97年取消福利分房，外銷房和內銷房合并。當時94年北京外銷房合2，3萬，現在房價還是這個價，包括98年金融危機，包括97年，我覺得信心非常重要，沒有特別可怕。
談到剛才這道題從住宅轉型到商業地產，首先很難轉，95%的人轉不過來，當然有幾方面因素，一個是外部，一個是內部。外部首先是剛才說做商業地產開發，首先得有資金實力，要不然你就別別人做的時間長，摸索出來經驗?，F在資金，金融環境，保證住宅都為轉型做商業低產沒有創造一個良好環境，現在往這轉沒戲。第二是內部原因，第一是重組資金，第二是合理程序，第三是專業人才，也不能叫一個人才，應該是專業的團隊。商業地產開發，應該團體比單個人更重要，而國內現在這種做商業地產開發的人才，應該是少之又少，這個網上媒體報道也非常多了。其實，我想說的是一個觀念，市場把大家逼到今天這一天，尤其是傳統住宅開發商，我們享受前20年，十幾年也好，住宅地產開發的一個黃金10年，我們一直沒有去想，一旦風險來臨，我們應該怎么積極面對。
我覺得現在就是什么呢？應該觀念調整是第一，如果你想轉，那你就要放棄，放棄做快錢的觀念，要學會去精耕細作，去掙大錢。如果你想一日，或者幾年就想暴富，有一個大跳躍就不要到商業地產來了?？v觀全球經濟，看企業就分三個。一個是叫做領先的，應該是叫做游戲規則的制定者。第二游戲規則的追隨者，第三是游戲規則的破壞者。如果你想當破壞者到商業地產來還是有機會的，先說這么多。
袁偉達：剛才朱總也提到我們現在討論是以持有為主的商業地產，如果拋棄持有銷售在這種環境下，商業地產銷售應該比住宅過的更樂觀一些。在談到剛才朱總說的現金流的問題，從國外也好。其實最典型的代表就是上海，再就是一種輕資產模式，萬達好在哪呢？有一個好處，特點是在于他的住宅，銷售自己提出來叫商業地產，現金流和資產，我追求兩個現金流平衡，一個是單向現金流平衡，一個是公司層面，這是萬達，他之所以能做到這么好。其實，萬達我們也做過一些研究，萬達其實也一直在追求這種資產的證券化，他也曾經是上了商業地產但是剛開始沒有成功。
另外我們來說一下，這種重資產模式轉型有一個問題，你的周期比較長，你必須忍受住宅低產轉型為商業地產的陣痛，你想賺快錢不太可能，你必須要一步一步的，從住宅然后尊重商業地產發展規律，從建設開始到運營，是一個長周期過程，這是一個。這是香港的模式，重資產模式。另外一種美國或者歐洲，包括像新加坡，日本輕資產的模式，他有一個比較成熟的資本市場，還可以把資產，商業低產資產證券化，應該是幾年前很熱的地產?？梢园盐覀冑Y產打包賣給大眾投資者，又不失去對物業的控制權，這是一個很重要的事情。如果上的話，像一些中小開發商是很難排的上隊，這是我的感覺。我們按這種經營環境商業地產資金來源沒有多大來源，第一銀行資金是一個，我們現在比較熱的PE算一個。首先銀行貸款開發貸是一個短期，能不能把開發貸轉經營貸確實是一個值得商榷的問題，然后PE也是一個短期的這種資金提供者，他很難支撐整個商業地產發展10年，甚至更長的時間，往往是2，3年之后就需要退出。
而在國外可以是和商業地產結合起來用，我PE退出的時候可以進行賣出去，在國內不行，如果PE退出，要不就是原來的開發商接盤。目前來看國內短期內推出可能性不大，國外發貸款，個人感覺國外發也難度比較大。首先按我們商業地產資產來看，最多是綜合性物業，產權往往是復雜性，業態也是復雜的，這樣對于國外投資人來講，更清青睞于單形態的物業，運作也更加好一些。另外，應該說是經濟情況在這里，還有我們的團體，也是在運作這方面有所缺乏，這是我的一些看法。
孫彥彬：大家下午好，我是來自深圳卓越集團。作為開發商，我可以跟大家分享一下，我們目前在商業這塊已經完成了100萬平米的開發體量，目前商業土地儲備也有在300萬平米，分布在深圳，青島，上海，杭州，主要是經濟總量比較高的一些城市。我們從企業發展的軌跡來看，大家遇到的問題我們都有遇到。第一個一個資金的問題，目前包括我們在深圳CBD已經成功開發運作了9個項目，包括寫字樓，包括商業綜合體都涵蓋。一個從資產配置來說包括寫字樓，酒店，都有，我們可售比例在企業發展前一個階段比較多，為這一部分能夠支撐我們現在持有一部分商業，跟其他一些模式也是比較一樣的。
再有就是住宅，通過住宅的快速銷售來變現一些現金持有一些資產。目前來說，我們位置選擇也十分重要，都在時針的一些核心區，主要城市一些比較好的地段，包括我們寫字樓租售情況也非常好，應該實現一種正態的資金流了。這個目前來看，我們已經經歷過了一些其他企業需要轉型階段的過程，我們應該走的比較早一點。另外，從我們整體布局來說，我們起點比較早，我們拿地成本，包括土地開發合作方式，我們都采用舊城改造方式，相對來說成本是比較便宜一點的，這樣的話我們財務壓力就會比較低一點。
目前項目建成也在做企業商業地產貸款這塊能夠維持，或者提供更好的發展機會，對現金流也是一個比較正向的。第二，我們在這個階段，大家都做地產，我們怎么能夠提升我們卓越商業地產的品牌。第一依據我們現在經驗，加強產品線建設，我們在集團內部，包括我們購物中心世紀中心，購物中心產品線，包括時代廣場寫字樓產品線，目前也在極端開發設計了信息管理系統，所有的這些標準化，包括已經向上海，青島，杭州在輸出我們的品牌，包括產品標準都在統一。
第二，我們在探討一些內容為客戶帶來增值的部分。因為要持有的話，能夠給客戶帶來他持有部分能夠產生價值，這是我們重點考慮的。目前我們世紀中心這個項目，我們今年獲得了美國綠色建筑委員會頒發的經濟認證，也就是說這個節能環保上投入我們用3年時間加強了投入，但是以后的運營成本比正常的寫字樓能夠降低到20%，這些實際上是實現了對使用者的一種讓利。
這樣的話能夠不斷的加強自己的產品競爭力，也能夠保持我們在商業地產這塊的一些領先地位。
朱凌波：孫總我問你們兩個問題，商業地產在整個集團投資比例占多大比例？第二你已經投入運營比例占商業地產多大比例？
孫彥彬：這塊我們目前在做的，持有的寫字樓這塊目前只有深圳世紀中心15萬平米寫字樓，這是我們完全持有的。另外，包括一些在售項目現在根據開發進度，根據現金流情況我們將會有一個合理匹配。另外我們自己的商業運營團隊這塊，包括也在做廣州綠玩廣場（不確定）也是我們自己持有，我們也會根據市場情況，做合理的一個資產配置。
主持人杜斌：謝謝，剛才我們一輪過后，第二輪問題剛才袁先生也涉及到關于輕資產，在一開始我們進入這個論壇的時候也跟大家交代過一些，的確有過去高負債轉向輕資產。大家都很好理解，就是四兩撥千斤，用最少的投入獲取最大收益。比較典型就是大家熱議綠城搭建模式，對這種新的模式大家怎么看待。
朱凌波：輕資產還不是我們說的商業地產，但是這個問題我們來解剖一下來談。這個專業問題郭主任可以發揮他的職能，其實商業地產主題還是經營型的，從前幾位嘉賓談的現在有很多房地產商投資的比例從去年開始都要轉型做商業地產，投資比例有一個配置，應該說一個黃金比例7：3，這個7：3有幾個梯度。單個項目一般會在7：3，一般用70%銷售回籠現金支撐30%持有，我問孫總因為他不是集團高層，不太了解，很多大的企業把投資比例也做到7：3。
現在最保守是萬科，當時號稱不做商業地產，現在他們最商業地產調整也調到2：8，包括綠城，龍湖都是7：3，遠洋調到5：5，像寶龍，萬達100%投資了，實際上按照我剛才的解釋，像萬達，寶龍及時叫專業商業地產，其實他還是7：3，他的住宅公寓寫字樓。所謂輕資產，我們在談商業地產產業鏈問題，是跨領域的，首先我們說的房地產開發商，商業地產開發商實際上如果按照國外更標準的介紹，你只承擔商業用戶的建造，你建成以后，你把這個物業要交給基金持有者他來進行收購或者持有，基金的持有者又去找專業的資產運營商，或者商業物業經營商，用一個專業鏈條把整個物業進行分解。
實際上我們說的輕資產，更多是資金，他投入開業以后那40年更長期的持續經營成分用一個更專業的機構，更專業的力量來創造加速。實際上從這個角度來說，實際上是我們輕資產的主題，我們想請購物中心郭主任來講一下，未來中國經營的模式跟國外對比會有哪些空間，會有哪些自己更差異化的做法？
郭增利：謝謝朱老師，剛才他在第一個問題說我跟朱凌波的提問有些區別。其實，我還想補充一句，在判斷住宅轉型的時候我的態度很簡單，反對轉型，除非整個公司戰略發生變化。因為到目前為止我同意李總的說法，沒有萬全之策。因為第一點，我們說能夠依靠我們項目內部的滾動資金方式回籠下來資金，然后沉淀好商業，你會發現他退出不了。
第二個我們可能有些項目短期貸款也好，中期貸款也好，各方面融資方式都沒有辦法支撐我商業項目能夠到建成開業。所以，我覺得在目前這種困境下，如果想用商業地產去突圍，完全是錯的。我接下來，正好補充的意見，就想明確一下住宅房地產，不要以轉型為理由進入所謂商業，這樣的路可能是非常非常艱難的。
恰好跟剛才第二道問題結合一下，我給大家說一個購物中心一組數字。11萬平方米，16年，10個億，大家可以想一下，一個購物中心11萬平方米可出租面積，用了16年的時間到今年租金達到10個億。我想可能這個題目恰恰跟我們持有的購物中心是反的，購物中心通過商業比較好的規劃，比較好的運營，通過非常合理的組合創造出來價值，實際上資產價值非常高。
剛剛我說的購物中心，有一家基金公司找過我，說能不能跟老板見個面，打算花100個億買下來，現在資金年10個億，現在基金公司100個億，即使用100個億去買的時候，回報率也達到10%。我們看中國有多少個這樣數字，18個平方米，55個億銷售額，這也是中國的購物中心。為什么我一直感覺，假設就按照抽成來算也10多個億，這就是做持有型物業最后能夠創造自身公司所謂資產價值。
所以，我覺得我們在做購物中心，持有型物業的時候，真的有一點心態上一定要克服。剛剛前一段嘉賓有一個發言我印象非常深刻，就上午有一個嘉賓的發言。如果住宅開發商也讓一下20%的利潤，可能也做不到，前10年一直在貼補的狀態。所以，我覺得做商業房地產最重要，商業重要嗎，重要，資金也重要，可能有一種，在這之前有一個前置性因素我們的心態，我們在做商業房地產的時候，是不是抱著未來用我們商業資產這樣一種理念，使我們沉淀下來的物業，我們持有物業能夠釋放出應該釋放的價值，甚至于實現我剛才說的類似這樣一種成就。
綜合來看，中國的購物中心，很多在國外我們一談，包括我們大家去參觀考察所謂商業房地產，在中國叫的很響商業地產。我們發現我們走到國外的時候，我們第一看到的項目都是持有型的購物中心。第二點，我們在跟國外這些友人交流的時候，大家也幾乎很少去提商業地產，基本說我們購物中心，這是零售的主要表現形態。反過來我們會叫商業房地產，會叫商業地產，就是因為我們是做地產的，我們希望離的很近。但是恰恰商業地產屬性你地產屬性是完全反著的，地產是追求短期當中最大現金價值最大化，但是商業地產，特別是購物中心講究是一種長期物業資產價值增值。所以，兩個產品完全是一種對立的產品屬性，如果用同樣一種思維方法，一種心態去做的時候一定會出類似的問題。
我想在整個中國購物中心我們統計了一下，至少有20家購物中心，到目前為止至少有20家購物中心，他平均租金，按照建筑面積去建造可以達到200多平方米，按照建筑面積去計算200我們按照可出租面積去計算，60%計算肯定要在350以上。350塊錢一平方米的租戶要承擔這么高的租金，實際上反過來就意味著我們自身所持有的物業在資產，資本市場上所體現的資產價值是非常高的。所以，從這個角度上看，一定是這種專業的商業房地產商才能更好去做商業房地產。
剛剛在第一個問題當中為什么也會提一句，我們其實在盯著商業地產時候有多種產品，并不是盯住實現非常難，恰恰可能我們很多藍籌地產公司，僅盯的差別不是靠出售住宅，出售寫字樓沉淀下來做的購物中心。其實，恰恰把我們資金投到資金用量也比較小的，我們大盤居住區這種配套，這樣子的話，我覺得既然我們沒有辦法克服我們資金的困難。但是，我相信我們能夠通過沉淀下這一個小的，能夠滿足周邊社區居民便利生活的商業，使你的住宅至少能夠得到一種議價。因為很多住宅不方便，我相信如果你社區購物中心做的非常到位，非常能夠滿足居住人群需要，可能別人房子賣1.5萬，你房子賣1.8萬很正常，因為跟我們地產商曾經聊過這個話題，他產品非常好，物業管理非常好，業主就一個困惑我買東西不方便，吃飯不方便。
所以，我覺得咱們還是從地產商角度，我們做一些更現實一點的，也能夠對自身資產有幫助，能夠對自身比較強項住宅產品有所幫助，這樣一種商品方向的產品。
朱凌波：說到輕資產我們舉一個比較階段例子，大家都在談商業地產主題現象。有幾個現象大家關注沒有，我們專門做商業地產顧問，包括經營公司已經成為國外大的資金并購對象。包括最早黑石基金成立的那個也與別人進行合作，最近還有一個比較極端的例子，跟漢博有關系，為什么一個開發商的老總，做過一個知名品牌老總到了一個顧問公司，跟我們話題有密切關系。輕資產怎么來創造的，我們跳一跳，先讓漢博李總來談，你怎么看待輕資產？
李亞明：剛才說沒解也有解，我如果有時間我充分來回答你這個問題?，F在我覺得開發商有幾種應對，第一個研究政策，理順關系，這個非常重要。上次有一個朋友從澳大利亞回來，跟國外一個特別知名商業公司，說你為什么不進中國。人家說了，我拿一塊地你政府能給我保證未來10年沒有另外一個競爭對手，這說明一個什么問題呢？引發了中國的一個誠信問題，包括開發商誠信，包括政府誠信，包括我們普通消費者的誠信。如果誠信這個問題在改革開放20年以來，30年沒有解決的話，以后還會出若干的連鎖反應，這是我要說的第一個。
第二個未來10年可以很清楚的看到，市場上存在的只有投資商，建造商和運營管理商。以前倒退20年，那時候確實也搞不明白，什么又開發商，又發展商，又投資商，這亂七八糟到底什么關系?，F在其實大家可以基本上非常清楚的看到，基本上什么叫發展商，什么叫開發商，開發商實際上就是將來自己能夠跟施工方去融合，取名叫待建商，或者制造商。鑄造行業注定了利潤不能超過3%-5%，簡單一個產品復制再賣出去。所以，當你收回利潤的時候發現土地又在漲了，一個簡單重復。
所以，我覺得開發商這個概念，以后10年，最起碼在中國一二線城市這個詞漸漸淡出歷史舞臺，能蠢貨下來只有運營管理商。說到這里，未來待建模式，輕資產，包括像漢博商業管理服務機構他的一種模式。實際上我們是看好了未來這種趨勢，如果一個開發商傳統住宅開發商轉型到商業，當然商業涵蓋的產品也很多，包括購物中心，包括城市綜合體，包括文化創意產業，包括商業街區，包括住宅底商，旅游休閑地產產品也很豐富，包括工業地產都屬于可以包括在商業地產一部分，看你往哪走。
我覺得最主要在這10年里頭開發商更多依賴于有經驗，有人脈，有團隊，有資金，像我們現在叫漢博商業投資，我們不光給人做前期功能定位，規劃服務，包括招商運營。如果是好的項目我們照樣也做，所以這就回到剛才第一個題目，如何應對，如果持有的是一個優質的商業資源，我覺得不用發愁，如果你是優質的。剛才我說的幾個商業地產開發流程你如果做好的話，你有穩定的收益，你愁什么，你有好的商戶，有大批資金追隨者，不必犯愁，只有你自己在做的時候沒有做到位才會發愁，我們只能說是一個不良的商業資產。
朱凌波：金總下一步選擇有有些什么思考？
金勇：確實現在階段市場不是很成熟，純服務有自己的一個市場，但是剛才跟李總也說了，有時候你需要也要投資。所以，所謂國際四大，五大，提這個的時候，一般都是純服務的，限制比較多，這也可能是一個消費起來，在業務發展的一個短板，一般都是完全提供一個服務，你想投，你看著向好想投投不了，這是一個限制。我覺得真正發展，實際上是在投資運營，我跟李總想法是一樣，投資運營和資本結合，才能真正把商業地產做出來，這可能也是我離開的一個原因。至于下一步咱們再說，有些事情，這個退出也是一個逐步的，至少我兩到三個月里面是不能太怎么著了。
我還回到輕資產這方面來講，我覺得商業地產都是輕自沉，商業地產是砸錢的事，錢沉在里面你得有耐心。就像剛才講到一定要有耐心，你這個耐心是8年也好，10年也好，20年也好，這一個長期經營的。另外一方面，只有在長期經營之后才能產生真正的價值。所以，尋找的資本是一個長期資本，是一個有耐心的資本，你作為一個為有耐心的資本作為管理，給他通過一個長期的方式來給他做真正的增值這是很重要的。大概算個數，在一般情況有一個10%幾的資金增長，你的物業價值就應該能夠增加一倍，這方面，你在經營管理里面，你做了幾年你租金增長達到20%，所以增加增量是很高的。尤其是咱們現在經濟階段，咱們宏觀經濟進入一個比較慢發展的一個階段，這個時候不會再像以前高速發展的時候，你有很容易的一些渠道，有很多藍?？梢园淹顿Y增長做的很高?，F在你能夠有真正20%的投資匯報，真得好好謝謝老天，有10%也很值得做，如果你有一個長期的，逐漸的這個資本本身也會分化一部分變成一些比較快的，另外一方面是一個比較穩定的，比較長期的，耐心的回報。
所以，我們也覺得，針對我們整個資本市場的一個分類。因為時間多一點，我在加一個模式之爭，咱們剛才講的輕資產和重資產的概念，為什么香港是重資產。香港在最開始錢都是家庭的錢，都是做電子，做塑料花，做碼頭，這些錢積累起來進到房地產里面，先蓋一些樓又有一些錢，在關鍵地方做購物中心，做辦公樓，把錢沉淀下來。所以，相對下來家族的錢，幾個家族留下來的錢歷史原因產生重資產模式，這些企業基本上都是自己的，以玩自己股本金為主。
我上周四剛從香港回來，跟幾個年輕的一些朋友，包括富二代，富三代，香港的一些專業人士，他們現在也開始做基金模式。把自己家里的錢拿出來一部分，但是主要是四兩撥千斤，拿外面機構的錢在做香港，包括大陸來做。所以，這個模式，重資產模式，傳統講重資產模式，慢慢已經出去了，已經OUT了?，F在更多管理是專業人才來進行管理，這些應該都是一種輕資產，這些人靠自己專業能力來博到這些錢信任，在這個信任之上，再逐漸有一個正循環，正反饋，我又有信任了，有更多的錢可以來字，我再做好，再增值了，我覺得是一個真正作為我們這個行業專業機構，專業人士，將來能夠成功的一個模式。錢還是很重要的，但實際上我們比較清晰，我們資本結構有點像美國，越來越多是機構的錢，真正賦予家族的錢也有，但是沒有機構財富增長快，謝謝。
袁偉達：剛才郭總也說了，我覺得商業地產是這樣的，除了現金流穩定之外，還有一個資產增值作用。尤其是因為上市公司，金總也說了，如果增加20%資金收入對資產會起到100%的翻倍作用。這樣對上市公司財務報表就非常好看，我們可以看到在香港一些上市公司里面，由于他的資金收入增長，他雖然在一個很差的環境里面，但是他的報表顯示出來還是很好，像商業地產開發商。這是因為什么？這就是因為他的商業地產可以帶來一個資產增值，按照《收益法》來算，報表抵銷是非常好的，并不是我僅僅只看中了收益的現金流。
另外一個，我們還是來談綠城待建。我并不認為綠城，待建是一個新東西。很多政府項目，很早以前就已經采用待建的模式，其實我們說原來BP也好，BOP也好，已經有待建的影子在里頭，他幫你規劃一直到最后運營移交，也是一個待建過程，只不過有沒有你投資概念在里面。未來我覺得綠城這種概念模式是一個很好的發展方向。剛才李董也說了未來開發商可能會消亡，我同意一半，房地產這個行業未來分工肯定是越來越明確，越來越細，這是肯定的。但投資商他就是投資商，可能是基金也好，可能是銀行也好，有這筆錢，融到這筆錢去投這個項目。
而房地產開發商所承擔的角色，未來就是綠城提到叫資本待建，更多我們未來開發商會向這個方向演變，我們去幫你的基金找錢，去管理這個鏈條，房地產開發鏈條，去發揮我綜合性的優勢，而并不一定，我非要去和建筑也好，營銷機構來進行合并。因為整個房地產開發鏈條是很復雜過程，需要一個角色去進行串聯。如果你緊緊依靠基金，他們在這方面沒有開發商那么專業。所以，我認為未來房地產開發商會向一部分自己去進行投資，另外一部分可以去做最終走到資本待建的模式上去，這是我對綠城的一個看法。
孫彥彬：我發表一下我個人的看法，我覺得討論輕重這兩個，在中國現在發展階段跟目前，未來10來年發展情況應該是一個誰也不能取代誰，應該是一種并存的狀態。因為環境在變，每個企業商業模式也不一樣，每個企業自身遇到的問題也不一樣。我覺得都各自有各自存在的理由，還有發展都是有機遇的。比如綠城現在資金據說比較緊張一點，他可以做待建，總不能沒活干，就得走輕的，我加快周轉沒有市場風險，這也是對市場的一個反映跟一個判斷。另外重的也可以，我覺得主要取決于兩點，第一有沒有足夠錢，你融資成本夠不夠便宜。香港大家都是重資產，資金成本是很低的，所以他可以同時來做，還有對你未來預期，是不是你的資產增值速度要超過你的資金成本，這個可能在核心地帶，比如香港跟深圳相比，香港現在目前寫字樓是深圳核心，包括東環那邊是深圳10倍，所以資產增值是很高。
如果我看到一點，有足夠資金壓在哪里，未來還是很可觀。不同市場環境下，不同開發商采取的商業模式，我基本上這么一個看法。
袁偉達：我加一句其實綠城未來發展有兩個方面需要注意的，一個是他這種成本控制模式，隨著待建項目越來越多，對他的管控力度會有一些影響。因為像這種待建模式品牌是非常重要，如果一個項目出現問題，會影響所有項目。第二個人力資源問題，隨著他的項目越來越多，他自己培養的速度能不能跟的上，這也是他未來發展的一個瓶頸。
主持人杜斌：我們兩輪下來還剩點時間，我們先請教一下孫總，包括新加坡，香港，在內地商業地產份額越來越大了，怎么看待這些看似是潛在競爭者，對于內地商業地產格局的影響？
孫彥彬：我感覺還是對總體中國這個產業，商業地產這個產業的認識跟發展階段判斷來看，可能一些機構投資者站的視角不一樣，我感覺看法，分歧比較多。你現在為什么瑞斯搞不下去，覺得比較貴，現在開發商不可能這么便宜的賣出去。外資進來賣不出去，這個怎么辦，也沒有這么樂觀，他們最終都要銷售，不可能放在手里的，我覺得這是一個問題。
主持人杜斌：剛才我還注意到郭先生也提到一點，在國外很少有人提商業地產，都是提持有購物中心。說到購物中心，我們知道現在對于購物中心而言，其實也存在一些挑戰，最大的，潛在的危險就是網購這一塊，包括我們看到在北京朋友很熟悉，前段時間三里屯太平洋百貨已經倒閉了，包括之間同業之間競爭把利潤率已經壓的很低了，在加上后面有網絡銷售這一塊，很多人對商業零售也有一個看法，我們是一個長期投資，會不會對商業地產有一些影響？
郭增利：我覺得您這個問題恰恰把剛剛第一個問題和第二個問題結合在一起了，大家其實可以感受一下，中國購物中心非常多，按照我們統計是2795家開業，到215年會有3300多家購物中心。但是剛剛主持人問外資購物中心進來中國怎么做。我們看看外資購物中心怎么做的，當時有一次年會上，我說本土購物中心未來會更有機會，因為購物中心對本土文化的要求太高了，外來開發商可能很難讀懂中國市場，城市消費行為。但是我發現10年過去之后，我自己啞口無言，我們發現剛才所提到外資也好，新加坡，甚至歐美，進來之后我不敢說叫做一個成一個，但是他們成功率是遠遠大于我們國內開發商在做購物中心。
我們就在反思，我們自身在做購物中心的時候，恰恰總是把我們的預期調高。我們中國的開發商，國內開發商在想問題的時候，不是說消費者需要什么樣的購物中心，而是說按照住宅那種思維，我要提供什么樣的戶型，也變成我在中國做購物中心，要做什么樣的購物中心，要引進什么樣的牌子，但是他忽略了這個市場需求。
但是我們反過來說外國購物中心很火，他們這些購物中心在做的時候是在做生活體驗。所以，我們想網購肯定對實體商業有影響，特別是對圖書，電子肯定會有影響，對百貨沖擊，超市沖擊都很大。但是，反過來可能恰恰購物中心在這里面會受到影響，可能受到影響反而是最小的。因為我們總不能在網上我們去吃飯吧，我們在網上去看電影吧，我們可能會在網上團購，但是也會去看購物中心。
我在亞捷達（音譯）開會的時候遇到一個女生，她說我每次生日都是在購物中心過，形成能夠有所改變，結果朋友安排還是在購物中心過。我覺得有影響但是對購物中心影響不是那么大，包括王網購影響，消費影響，把我們業態組合，體驗做足，這可能也是未來應對網絡購物沖擊的一個法寶。
主持人杜斌：謝謝，非常感謝諸位嘉賓給我們帶來這么多精彩觀點，由于時間關心，我們第三部分論壇暫告一個段落，特別要感謝朱凌波先生的主持，確實為我們論壇增色不少。經過一整天思想交匯，大家不僅對未來充滿向往，對我們未來面臨挑戰也有了更多認識。今天下午有一位嘉賓話印象非常深刻，冬天到底有多長本身意義不大，我們如何過好冬，練好內功，是更為實際的問題。
在這我們還要特別感謝一下來自方太集團為我們提供精美廚衛展示，以及茶歇，歡迎大家輕松享用。到這我們論壇部分已經告一段落，到晚上我們還會有更加精彩的頒獎晚宴奉獻給您，謝謝各位。
