主持人杜斌：我們有請陽光100的范總，有他來主持第二階段，我們這個論壇的話題。下一個論壇話題是“地產企業融資模式創新之趨勢”，接下來這個論壇大概是分兩部分內容。一個是銀根收緊，限購，限貸，這些政策使得房地產資金壓力增大，作為企業來說到底如何應對？另外是解讀近兩年創新融資模式風起云涌，包括PE，RETS等模式再次成為熱點。
我們有請第二輪幾位嘉賓，他們是：
中央財經大學銀行研究中心秘書長 李憲鐸先生
中信銀行公司理財部總經理 王鵬虎先生
盛世神州房地產投資基金董事長 張民耕先生
金地集團穩盛投資總經理 吳濤先生
中國房產信息集團執行董事 朱旭東先生
咱們精彩繼續。
主持人范小沖：剛剛是中央電視臺名主持人進行主持，所以第二輪就找了一個開發商在這向我們幾位專家進行請教。我們在這有大學的教授，有中央財經大學銀行研究秘書長李先生，還有我們的銀行，最有錢的，錢都從這出來，還有張民耕先生，他是PE，現在是開發商，很多都找不著錢只能通過股權融資了，還有吳濤先生，金地集團，你們也在做基金，做投資，這是金地集團穩盛投資的吳濤先生，朱旭東先生大家都比較熟悉，這是中國房產信息集團執行董事，跟新浪一起聯合，在這對中國房地產這些發展動態，以及市場是最了解的。
我們從理論上，方向上來看看，現在開發商限購限貸限價，而且逼的開發商現在想賣又賣不動，降價砸售樓處，去融資資本市場也不行，現在還有什么辦法沒有？還有什么出路沒有？還有什么活路沒有？
李憲鐸：大家下午好，我是來自中央財經大學的老師，很高興參加這個論壇。前面談的都很好，說到融資問題，其實中國不差錢，必須理順各方面關系，房地產行業發展到今天，我感覺有許多問題值得深思。把汽車、鋼鐵、建筑業作為國民經濟發展的支柱產業，這沒有問題，建更多房子提高我們生活質量也是在情理之中。那么，到今天，有一個很難的問題冬天到了，怎么過這個冬，甚至有人還說很嚴重的話，可能有的還要倒下，看誰第一個先倒下。不過有貨幣支撐，貨幣是經濟的血液就不會倒下。
那么，回過頭來怎么辦呢？大家選擇上市，向銀行借錢，PE，VC等等。我覺得融資方式不用多說，我覺得必須理順這個關系，要說清楚房地產究竟是個什么東西。我覺得發展到今天，難啊。難在哪呢？“橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同，不識廬山真面目，只緣身在此山中”。對于中國經濟中長期發展規劃，中國經濟獲得高增長，財富的增加，這是舉世矚目，舉世無雙的，我認為這是沒有問題的。為什么今天炒成這樣呢？我覺得有幾個錯位，一個是政府錯位，大家一直研究這個問題，甚至任志強先生有時候很尖銳。政府應該管什么，不該管什么，政府把賣地作為財政支出不足的補充恐怕就是問題了。
開玩笑說，某一個縣長開會說，上一任都把地賣完了，我下一任怎么辦??？限購這個東西也是問題，大家討論的時候都談到，其實是一個什么問題呢？房子本身是來解決居住的。安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，到現在是安得廣廈千萬間想買房子沒有錢。如果工資收入6年到10年能買一套房子，這比較合適。如果100年也買不到一套房子，這天理不容。我覺得政府應該給大家漲工資，稅收超過GDP，GDP超過經濟增長，使買房子更難。如果把房子變成投機品，迷失了本性，那政府應該管啊，誰有錢買房子你管他干什么，但是他買的房子是住。不降價也難，降價也難，降價買了房子的人不行，不降價買不起房子的人也著急。
如果真是買房子居住，有使用性質沒什么著急，如果他買了房子房價漲了覺得當時買了對了，是買了為了投機用的，如果他在銀行貸款的話就更著急了。
主持人范小沖：我們待會再慢慢探討，李教授這是大學教授，說話從更高的高度分析了整個原因，我想現在開發商著急還是錢從哪來。馬上得問問咱們銀行的，剛才說的哪些都有道理，現在開發商過不下去了，現在這個錢到底開發貸，按揭有什么政策沒有，到底給開發商，到底給不給錢，剛才教授說了現在是不差錢，現在錢都跑哪去了？
王鵬虎：我作為銀行的一個從業人員，對地產也算有著愛恨交加的矛盾心理，房地產跟金融是分不開的，金融屬性也越來越強。大家都知道在我們國家，世界上房地產開發也好，消費也好，作為一個投資，理財，保值增值的金融產品也好，絕對是跟金融是密不可分的?？梢哉f地產就是半個金融行業，所以我們這些年在改革開放以來，在房地產貨幣化，在市場化的發展過程中跟銀行結下了不解之緣，我們銀行跟地產也是相伴而生的關系。但是，我們對它的感情確實比較復雜，畢竟房地產開發和消費過程中，給銀行形成相當大的一部分資產，說白了相當一大部分貨幣應用，資產業務，必須依托于地產開采，無論是開發，投資。各加銀行不同，10%幾，到20%比例是有的，這塊是構成銀行盈利的基礎。
因此，在這塊我們對地產還是有一定依賴性。但是，另外一方面房地產隨著宏觀經濟波動確實存在一定的風險，給銀行經營也帶來一些不確定性。特別是在當前宏觀調控和信貸緊縮的情況下，銀行對地產行業比較謹慎。主要來自于兩個方面，一個是地產行業下行趨勢，帶來價格下跌，大家現在已經看到確實在下跌，不光是在一線城市，二三線城市也開始松動。在下行過程中有可能價格下跌就給銀行帶來風險，因為我們最早做的有兩層首付，八層下帖，如果地產下跌到三層四層我們有可能存在購房人棄房的風險，把房子甩給銀行處置，我們在處置的過程中不能完全覆蓋以前的投放，這就是構成風險。
前兩天我們前主席劉明康50%這個沒有問題，因為我畢竟沒有劉主席高度，整體來說50%我不敢評論。但是對于具體一筆項目，具體一筆貸款，可能他首付二層下跌到20%以上，我就認為購房人有可能棄房，對我來講市場風險，價格下行帶來的風險。
還有第二個方面在通斷鍵控的時候，其實國家給銀行設置了很多政策上的限制。我們又面臨大量的政策性風險，有些項目可能在放松的時候，大家對項目的看法比較寬松一些，在緊縮的時候，對銀行設置，我們實際上替國家把握項目風險。有很多項目是有政策性風險，即使銀行從商業上來看，一個項目上兩看可能是可以貸的，但是可能有政策性風險，我們也不敢貸。
所以，在這種情況下銀行在下行的時候，在調控的時候對房地產行業還是比較謹慎的，這是開發領域。但是按揭領域也是一樣，因為生產消費是一體的，在開發領域我們是謹慎狀態，同樣消費領域，按揭貸款也是同樣態度。也請社會各界，包括我們開發商要理解，銀行說白了也是一個企業，自身也要規避一些市場經濟的風險，去獲取利潤的。我們在復雜多變的市場狀態下，銀行應該跟社會各界共同做一些金融創新，使得我們能夠有效的應對市場上的一些風險。
我覺得我們現在更多從銀行自己的信貸業務，信貸產品來支持房地產行業發展。但是，我覺得金融創新，應該從信貸產品到融資服務，現在也有PE，信托，實際上在房地產宏觀調控的時候我們銀行是做了一些創新。比如做了一些房地產信托貸款，我們在打包做成理財產品，再賣給我們一些投資者客戶。
主持人范小沖：王總是中信銀行公司理財部的總經理？
王鵬虎：理財就是兩個方面，包括我們開發商，包括投資者需要資金能找到這個錢，另外也幫助手里持有貨幣的去找到合適的資產和投資品，實際上一手擔兩方，有錢和需要錢的，我們需要金融創新，金融工具進行轉化和對接。我們剛才講了通過信托這是一種方式，但是我覺得現在更重要的一種方式，因為信托對投資者來講，特別是個人投資者來講門檻比較高，至少100萬，有的要到300萬才能有一個比較好的投資資格。
我覺得下一步主要法把房地產的信貸，房地產信托，以及基金結合起來，也就是大家所熟知國外所通行的房地產投資信托基金。
主持人范小沖：下一輪我們在談基金和信托基金。
王鵬虎：我把這個話題作為一個懸而未決，需要大家下一步需要去發展的方向。銀行不能說光靠自己的信貸資金投入，我們還應該跟其他的金融機構，包括跟業界做很多金融產品創新，我們把這個話題先留下來擱置一下。
主持人范小沖：王總這一說我心理稍微踏實一點，剛才前面說了劉明康主席說，銀行現在房價跌50%沒事，這個信號很嚇人。因為中央知道，中央最擔心的是銀行會不會房地產下行，會不會給銀行帶來風險，開發商死幾個沒關系。剛才說了，銀行并不是這么想的，下來20%也是心里很糾結，如果大家認為50%銀行沒有事，所以開發商現在心里是很不踏實，現在很多開發商求人不如求己，我們金地，我們自己建立一個自己的基金，建立我們自己的融資和我們的渠道，讓他給我們介紹一下我們開發商怎么自救，怎么走出一條新的路？
吳濤：我是金地集團穩盛投資總經理吳濤，我們在討論房地產基金，房地產私募這個問題，其實不是從這次調整開始，我們是從2005年開始考慮，從2006年實施，那時候中國房地產發展還是在一個大家覺得很愉快的階段，08年的一次調控，這次的調控，在我們看來只是我們設想了未來這個行業早晚有一條要回到正路一個階段，我并不是在簡單的說，我們作為一個上市公司我們面臨環境跟別人不一樣，我們在考慮這個問題的時候已經考慮很長時間了，這是我第一個觀點。
第二個觀點這次調控帶來并不是哪個公司是死是活，或者整個房價是高是低，而是代表中國房地產整個行業未來商業模式根本型轉變開始。這次調控會促成這種轉變的開始，這種轉變我們認為會有三個方向，三種模式轉變。第一種模式是投資和開發運營的分離。在以前我們一說地產商自己去拿地，自己開發，其實在國外投資商和開發商是分開的，因為開發商更專業。大家都提到綠城集團，有一個很有名建設公司成立一年拿到50多個待建項目，他開發管理已經非常具有規?；蛯I化。很多已經買了房子，看是綠城牌子，并不是綠城投資，我們認為這是未來的一個模式轉變，投資者就是投資者，開發商就是開發商，很多人以前想自己又拿地，又開發，你要想好你的能力是拿地這是投資，還是去開發運營，把房子做的更好，賣的更好，這是我們每個開發商今后必須要考慮的問題。
第二個模式轉變，以前房地產融資模式其實不叫融資模式，就一個拿錢的模式，找銀行去拿錢，所有的人非常容易的，非常大規模在銀行拿到非常便宜的錢。這時候不會去考慮任何一個其他方式的融資，在這種模式下到最后大家發現有一天銀行突然不到錢的時候，你就會驚慌無措，根本不知道下一步該怎么辦。其實，我們認為這次調控讓我們每一個行業的從業人員，或者從業公司都要去考慮，如果在銀行拿不到錢你該怎么辦，賣房子那是一個很正常的事情，因為我們認為賣房子?，F金流，只是保持你生存，但是你今后要想發展，要想擴張光靠賣幾套房子是解決不了問題的，你應該怎么辦？
其實像剛才王總說的市場上錢很多，為什么大家現在要去買房子，你認為房子未來會增值，現在CPI很高，你要去你不CPI的增長。假如同樣一個產品讓你達到10%左右的收益率，不需要買房子，買股票，你這時候是愿意買房子還是買金融產品，這種金融產品又跟房地產有關的，你肯定會考慮一下。這時候我們就把社會資本從整個對房產需求轉化成對整個房產的供給，或者說對整個社會資源的配置。
所以，我們想在今后這一點上整個商業模式會有巨大變化，今后整個在融資和投資領域，在房地產行業里面肯定不是銀行主導，而是銀行跟其他融資形式的共同存在的情況。
第三種模式，我們認為在今后10年，每一個房地產公司都應該考慮的一個重要問題是資產組合的管理。我們以前拿到一塊地開了一個盤就完了，在什么地方拿地，為什么在這個地方那，沒有考慮做一個產品組合，你有可能把所有資產都配置在住宅上，是否考慮你的資產配置一部分在高端，低端，一線，二三四線，配置一部分住宅，一部分商業地產，你要考慮，因為很多地產公司規模已經足夠大了，這時候如果不考慮這種問題，一旦出現調控，你原來所有商業模式核心，能夠讓你成長商業模式，最后完全讓你失去一切的商業模式，所以這不是一個簡單的調控現金流，負債率，生和死的問題，這是未來整個商業模式每一個房地產公司都要思考的問題。
我們在做一些什么事情呢？其實我們做的事情，包括我們在5年前，6年前考慮的事情，如何把國外房地產金融模式多元化的融資模式做資產配置，在整個領域里面，而不是一個簡單的依靠一個融資模式去做的經驗，或者慣例，引入到中國來。所以，我們現在做房地產基金，我們先從國際房地產基金開始，我們做了一只跟瑞銀合資國際房地產基金。
同時，我們堅持做股權投資，股權投資意思，我們在每個項目上，要去做股東而不是簡單去給項目融資，因為給項目融資是信托公司和銀行的事情，那不是我的事情。第三，我們要做資產配置，我們要去選擇優秀的項目，優秀的開發商和一些適當的商業地產項目，我們要把這些地產配置在我們認為比較好的領域里面，這樣的話在未來的發展上，我們這些優秀的開發商，和優秀的項目，優秀的企業就會得到更多的資本擴張，而一些你做的投資也好，做開發也好，你都做不好的這些公司就要被逼出這個行業。
所以，我們想我們未來去做行業配置是需要有一些人去做工作的，我們很愿意在這方面跟大家一起進行更多的探討，跟大家學習，一起來合作，謝謝大家。
主持人范小沖：聽到吳總這么一說，還真不是這次宏觀調控給逼的，看來已經未雨綢繆，5，6年前就已經做好布局，這是對房地產未來企業發展，投資，剛才說開發分開，如何來進行。實際上最早走出這一步，還是我們張民耕老總，這是博士級的，是房地產的元老級人物了，他過去做開發非常出名，在北京做了非常好的項目?，F在也是最早成立了，特別是房地產業內人士成立的盛世神州投資基金，張總做開發商，現在又做投資基金，應該對這塊，對開發商是最了解的，對資金現在也是最了解的，我們聽聽張總的高見？
張民耕：剛才吳總說的特別好，我們干這一行人的感受都是共同的。我還要說一個開場，困境，磨難是一個人成長旅途當中必不可少的環節，對一個企業是這樣，對一個行業也是這樣。其實吳總說05年開始考慮整個房地產發展模式的問題，其實我們都有一個感受。05年全國工商聯當時叫住宅商會，改名為房地產商會的會上聶會長有一個講話，講話意思和剛才吳總說的整個方向是一樣。
第一房地產開發模式，所謂香港模式要走向美國模式，香港模式就是所有環節通吃，連投資商和開發商都不分，這樣你總有一天會死在自己投資和開發兩個不可兼顧，投資來源會枯竭。第二，只有債權融資沒有債權融資，沒有其他種種融資方法。我們老說我們房地產是一種商業模式，而真正國際上房地產已經走到金融模式。還有一點持有和開發，我們當時說中國房地產是黑盒子采一個扔一個，沒有持有自己的物業。原因很簡單？你這種金融模式，開發模式，使你根本沒有資金去持有。
當時聶會長和我們商量，是不是有辦法來改造這種模式，當時還是因為日子太好過，沒有困頓，以前也碰到過幾次調整，調控，但是沒有那么嚴峻。這次號稱史上最嚴峻的調控，使得開發商真正的去思考這個問題，而且真正的去做這樣的轉變。所以，當我們要做基金的時候，一呼百應，大家都認識到這是我們切膚之痛，中國的房地產開發模式，融資模式和資產配置模式都是要一個改變，于是就有了中國房地產基金的蜂擁而上，或者是如雨后春筍，現在不會少于500家，在操作資金不會少于1千個億，每家搞2個億就達到了。
我冒昧說一個結論，要從這次房地產調控困境當中走出來，當然有的企業走的出來，有的企業走不出來。走出來的途徑之一，就是使得自己的資金模式金融化這可能是一條出路，金融化有很多，包括和銀行，和信托，和基金，和PE?？傊?，要使自己的資產漸漸變成一種，僅僅和金融資產一個是可控的，一個是不可控的，隨時要流動起來，隨時要和所有持有資金的人進行利益交流，分享。中國現在居民存款一說有40萬億，70萬億，中國社會還是不缺錢的，中國的房地產應該是能夠走的出這一困境的，謝謝。
主持人范小沖：現在說M2已經達到81萬億了，也就是說民間資本看來還是非常多，而且房地產也很缺錢，主要還是金融創新和金融管道不通常所帶來的。朱旭東同志剛才也說了是中國房地產信息集團，對市場的動態，對現在和未來走勢應該是最有發言權的，因為你們的大股東易居，也是對所有銷售數據非常清晰的，現在形式到底怎么樣，是不是只有降價才能回籠資金，還有什么辦法？
朱旭東：各位下午好，剛才主持人講現在形勢怎么樣，涉及到降價的問題。其實，這個東西一定會降的，我們現在跟服務開發商也好，他們走的都是這個路子。因為在這個冬天里面除了降價是沒有第二條出路的，而且我們建議要么不降，要降就直接到底，不然的話等于自己再跟自己過不去。因為這個論壇是講融資，其實易居中國一致認為是一個做房地產銷售公司，我們今年銷售額也在冬天的情況下也會超過1200個億銷售額。其實，我們在金融這個行業里面也算粘一點邊，因為我們自己成立了好幾個投資基金。包括宜居中國自己的股權投資基金，都是做資本上進入。
但是，我們做的跟各位大佬不一樣，我們是介于在市場，開發商，和銀行，包括私募基金中間的腳色，其實整個市場并不是缺錢，錢真的很的，剛才幾位老師也講了，不管民間資本也好，私募基金也好，海外私募，國內私募也好，都非常多，1千個億還算一個小的數字。關鍵在于啊他們敢不敢投給你，這是很關鍵的。我們平時接觸很多開發商都要求我們幫他找錢，很多有錢的基金讓我們幫助找項目，還有人拿了開發商項目找我們問這個東西能不能投。
其實，我們在這里面也是非常的糾結，我們做融資的嘗試是基于如何退出來考慮的。不管是誰，投了錢，投了基金也好，私募基金也好他必須要退出，他的價值必須在退出中得以實現，沒有一個做私募，做投資銀行的人是把錢想沉靜在里面，拿一堆資產在手上。如果要退出的話就必須考慮他所投的這個項目能不能套現，能夠套多少現金出來，多長時間，回報率是多少。這個時候，作為我們這個角色來講，我們的意見和我們實際操作會起到一個非常大的動力。一般像美菱也好，CS也好，他們要找一個房產必須找易居開報告，這個項目具備市場價值，而且在多長時間里面是可以完成銷售，銷售的比例大概是多少，價格大概是多少，他們才能把錢投入到這個項目里面去。對于我們來講，我們的責任就非常重大，必須有很好的判斷。
我們自己成立一個基金以后，其實就是一個跟投的基金。我們投了他們就更有信心，既然你自己都投在里面，一定是沒問題的。
主持人范小沖：近水樓臺先得月。
朱旭東：你又是做銷售，信息的，能夠保證我們安全退出。開發商在這個冬天里面，如果想找到出路，降價一定是最后一條出路，就像我可以賣地所說的我可以賣地，我也可以賣項目，股權融資，最后大不了我把房價降價全部賣光我不做房地產，已經把我們的出路都解釋清楚了，無非就是你要找到一個愿意投錢給你的公司來幫助你一起度過這個冬天，謝謝。
主持人范小沖：這是剛才司慧萍說的降價是最后一個出路，唯一比較好現在社會輿論開始跟09年不太一樣，當時都在賣開發商，現在在說契約精神。
朱旭東：在上海哪個售樓處砸的最好，房子賣的最好，這么一種跡象。
主持人范小沖：當然幾家歡喜幾家愁，有房子的人都說資產縮水了罵開發商，沒買房子的人也逮到了一個機會，開發商不能像“范跑跑”，有很多社會實際上資金并不缺。我們看一下下面大家有什么問題，大家一起來看看，還有什么出路，融資還有什么模式，還有什么創新，看看我們下面大家有什么問題。沒有的話，我接著問。李教授，我想時間也有限，我們在這就不做長篇大論了，有好的文章，最后藍籌地產，包括經濟觀察報，也都是地產結必讀的報紙，而且所有標桿企業都是他忠實讀者，在那還有很多機會。
剛才也說了不缺錢，另一方面開發商又缺錢，有沒有什么辦法，找什么樣的，不要詳細特別論述，還有什么樣的創新模式，因為您是搞理論研究的？
李憲鐸：其實剛才我要說的是什么概念呢？關鍵要創造一個良好金融環境，金融絕招是無中生有。打破手里的限制，施工限制，必須的錢你來花，國外的錢國內花，國內的錢國外花等等這么一個問題。金融之所以是無中生有非常絕妙，這個套路大家都很清楚，說到融資直接融資間接融資兩個大的方式，直接融資是發股票，發債。咱們好多藍籌地產都是上市公司，其實股票這個東西非常神奇，怎么把M281萬億變成可以使用的錢，變成房地產開發商可以使用的錢，這是一個大問題。
主持人范小沖：現在政府專門攔的就是這個。
李憲鐸：所以創造一個良好的融資環境是非常重要的，得解決幾個缺位，不再多說了。
主持人范小沖：金融創新就是把這個怎么能夠繞過去。
李憲鐸：對，包括資產證券化，其實11號有一個調研報告我也去了，這幾年股票市場非常不好。我們提出發展多層次的市場，要場外市場與場外融資，您要發了股票等著上市成本還挺高，規模還挺大，還有一個培養期，審批。除了規范市場，還有場外市場，這是金融自由化的問題，能解決金融自由化就繞過去了。
主持人范小沖：現在場外很熱鬧，號稱場外有4.5萬億民間資金在往來，溫州，鄂爾多斯已經有些放高利貸的已經跑掉了，風險也很大。
李憲鐸：對，所以怎么控制這層面，在國家管理層面上鼓勵民間融資，民間融資是可以允許的，但是是銀行貸款的4倍。咱們進入微利時代，競爭不如合作，首先合作是自己公司里面，如果能掙到錢，大家原來在這發財也可以，如果有美好前景就可以，別忽悠人就好，比如買房送車，還有一個人民日報登的買房送媳婦。如果說好的職業融資最簡潔，效率最高，然后還有就是依靠銀行，銀行不是說批評你，銀行典型是錦上添花，嫌貧愛富。我同意王總說的話，也承認銀行對房地產做了很多貢獻，既然這樣，在冬天銀行跟房地產聯手，尤其特別好的房地產企業特別給予支持。
這些東西本來在金融界里面有一個培養客戶，具有發展前景，會建立非常好的合作關系銀企合作，我感覺銀行那是籌集資金來源的事。我不知道銀行搞了沒有資產證券化，發了貸款之后怎么進行現金流，其實最根本是流動性。咱們銀行現在吸收存款也很多，存在準備金率20幾，現在80萬億就很多錢了，還有保證金相當于又調了3個百分點，手里握了很多錢。政策，環境，銀行攜手我就能度過難關，我這么相信。
主持人范小沖：銀行肯不肯攜手，其實銀行是愿意攜手的，關鍵上面有婆婆，婆婆說房地產不能娶回來，現在這幾個都是壞小子，不保險？
王鵬虎：房地產作為整個投資消費三架馬車，肯定是銀行必須面對的問題。剛才我起了一個頭說到，現在房地產投融資必須證券化。因為房地產有一個特點，一個就是說風險相對集中，比如我投一個項目，我不管是開發還是投資還是消費，我可能就集中在這個地塊上，這個地塊是不能復制，不能挪動，我可能對這個項目風險，開發商風險，這個城市風險我都得承受。但是，我如果把它打碎了，分散了，資產組合了，我相對風險就被分散掉了。
剛才上一場討論不要把雞蛋放在一個籃子里，對于投資來說越分散，投資可進入度越高。第二點，房地產投資單筆比較大，不像一般金融投資，可能買一筆幾百塊錢，可能幾千，上萬貴一點也能買，但是投資一個房地產可能幾百萬，幾千萬，怎么有幾萬塊錢也可以投資，必須進行證券化。所以，從風險分散化可進入性，再到投資品本身門檻，房地產證券化肯定是一個趨勢。剛才幾位業界專家也提到，對中國銀行業來說房地產證券化也是我們一個機會。
首先我可以把進入到表內房地產信貸資源，當時在銀行間市場發行MBS房地產按揭貸款產品，因為我們金融危機大家對證券化產品都有很大的疑問，沒有往下搞，這是一個開始嘗試。另外對銀行來講證券化非常大的機會在什么？當時所有錢都在銀行體系里面，我們銀行通過自己手把資金引導到該去的地方。盡管我們有PE，產業投資基金，有各種各樣的基金，但是最終這個錢還得從銀行來引導。首先我們來講，我們是最終老百姓出錢的地方，包括機構，錢都在銀行出，我們是來組織所有長期銷售額，PE也好，VC也好，最終還去銀行落地，因為錢都在銀行那放著呢，從那個渠道再轉化為投資渠道，這是一個源頭。
第二點銀行非常重要，我們對很多基金，我們必須有銀行來提供一些可讓投資者相信的服務。比如說我們的 托管服務，分紅服務，帳戶管理服務。因為大家都相信銀行，如果一個基金不托管銀行，大家對他不太可信，到底賺了多少錢，什么時候給大家分紅，會計制度是不是完整，有效的，這個大家都有一些疑問。所以，銀行在這里面我們就起很大作用，一個我把表內給證券化了，然后我可以有更多資金和頭寸來繼續做房地產信貸，這是一個，證券化給我們的機會。
第二個，我銀行最終組織我的資金去投向證券化的一些房地產金融產品。第三個，我們必須承擔了一個，讓社會公眾放心的一個責任，因為大家還是相信銀行，這就是我們能做到的事情。
主持人范小沖：現在看來還是加杠桿，而不是去杠桿？
王鵬虎：對，我們并不是因為市場環境不好，政策有些限制我們就拋棄了他，銀行絕對不是嫌貧愛富，銀行必須為大家的錢負責任，根據市場的變化我們把自己的服務做的更加細致，做的更加專業，讓大家更加放心。而不是簡簡單單你現在市場都不好，我們把儲蓄存款簡簡單單用信貸的方式扔進去就有問題了。
主持人范小沖：大家一直說開發商綁架銀行，后來我發現不是，實際上在銀行里面真正的，哪些工業，國企，包括很多地方融資平臺，有時候差個5%，10%，一個壞賬率可能都會造成很大的危機，而房地產剛才也說了，降50%也美事，實際上還可以在接著加杠桿，把本身存款，貸款，包括按揭還可以證券化，實際上房地產并沒有綁架銀行，銀行里頭我們房地產的風險應該是最小的。你想哪一個存款敢說你憋50%我還沒有事，我們肯定要慢慢，是不是在這方面教授再好好的研究研究，幫我們開發商也說說話，開發商并沒有綁架銀行，銀行說房價跌50%，銀行都每時？
王鵬虎：這不是銀行說的，首先不是銀行說的。
李憲鐸：其實現在銀行也很困難，主要是貨幣政策很具體。前段時間網上也掛出來有幾家銀行壞賬已經70%，銀行也緊，當然也有困難。所以，還是直接融資那塊想想辦法，可能對自己企業發展更好。
主持人范小沖：還是吳總這，未雨綢繆。我們剛才在這說了，你們現在覺得在做基金，金地也有一些商業，不知道你們開始有沒有研究，是不是也做了一些準備，做一些商業，今后瑞斯（音譯）出來怎么打包，現在基金規模到底多大？
吳濤：首先一點就瑞斯這個問題我5年做了研究，從現在看，當時5年前看，看5年，從現在往后看3年還不具備這樣一個條件。由于，瑞斯需要很多法律，稅務，以及對整個資產管理有很多要求，不是一個簡單把這個東西賣給老百姓就解決問題了，其實是一個變相上市過程。這個過程，在今后下一個5年，我們相信肯定會出來，到底有多樂觀，我并不太樂觀。
第二個，目前階段我們作為一個地產商如何來應對融資的困境。我剛才說的是一些思考基礎，這些基礎會得出一個很自然的結論，目前作為很多開發商現金流有一些問題，同時融資成本比較高，負債率比較高。所以，我感覺每一個開發商應該考慮的不僅僅，不是說現在你要拿多少錢的問題，而是要考慮今后你要生存和發展，你現在應該怎么去思考，現在應該做的動作，不是簡單的去賣幾套房子。我相信通過降價去銷售，回籠現金流現在是最明智的一種做法，但同時，其實你也應該去考慮在一些項目上，你應該去考慮一些引進股權投資者股權合作，合作的好處，一方面給你帶來了股本融資，可以并到你公司的表內，同時也降低了你的負債率。
在這個方面，我想目前國家在各條融資渠道商在明文禁止是債務型融資，你僅僅想我再去借一筆錢，借到最后會發現你真的沒地方借到錢了。因為從中央政府到地方銀行限制就是債務型融資，我們在整個國家金融政策里，從來沒有限制股權，因為可以帶來增加供給等等。所以，我想在每一個開發企業都應該思考的一個問題，這也是金地集團一直在思考的問題，怎么才能夠充分利用社會資本擴大自己的資本基礎，擴大自己的管理規模，然后在下一輪擴張中能夠占有優勢。
所以，我們董事長有一句話，在跟我們內部講話里有這樣一句話，在這里提出來跟大家做一個分享。“我們林克董事長提出在過去10年，那些成功的房地產企業做了兩件事情，第一件事情是上市，第二件事情是全國化”。在今后10年真正成功房地產企業必須做好另外兩件事情，第一件事情是要做好房地產金融，第二件事情是要做好商業地產。今后，我們可以想像在未來10年這些開發商肯定不是未來開發商，到底未來10年誰能夠排在前面，就看誰能夠把這兩件事情做好。
我今天在這跟大家分享，希望我們能夠跟更多合作方在這些領域有一些共同探討機會。
主持人范小沖：剛才說到一點，債權現在是越來越難了，首先是銀行想從這拿到便宜的債是拿不到了，信托，也有很多以債的方式進來，抵押物也要了很多，打的折也很大。是不是這些開發商沒有錢了，管張總要，他都給呢，有什么樣的條件才能給呢？
張民耕：今天就是要跨越經濟，這個跨越里面，我說兩個很實物的問題。一個就是要做金融創新是離不開原有的金融機構，原有的一些模式，要在這個上面再走一步，很可能是很小一步，但是很管用。我們現在和金融機構合作，包括信托和銀行，我們想做一些信托和銀行在前端的事。銀行要做信貸業務，尤其房地產沒有市政是不行的。但是很多項目在拿到市政之前，經過判斷就可以判斷出是一個好項目還是不好的項目，那時候我們可以走的比銀行早一點，可以早期進入，進入以后，我們把它培育成一個好項目，尤其是我們的進入擴大了資本金，減少了負債率，改善內部治理，完了你去銀行信托，去拿錢，如果你是一個好項目拿錢就容易一些。
在這中間銀行和信托對我們的幫助也是很大的，剛才王總也說到了監管。我們特別強調，我們飼料基金募來之后，不存在我們公司庫里，一定是存在銀行的帳戶上，銀行是隨時隨地，我們和投資人，我們和LP共同簽訂一個投資協議。關于監管有些什么具體條例，都是要交給銀行，銀行我給了錢，銀行還要按照這個條例來管我，這樣不是約束了我的行為，不是減少了我的行為能力，其實是對我增信了。
還有我們在具體操作當中大于一定金額，我們除了前線監管人員在監管之外，我們還有后臺，后臺是什么呢？大批量資金出去必須通過銀行的網銀出去，這樣就徹底把這個錢，過程當中泡沫問題給解決了，這是一個中間。還有一個我們要睡的比銀行和信托還晚，有一些銀行和信托的資金，比方近期已經發生的現象。今年，有一些企業如果是年底貸款到期了，他會面臨著非常難受的日子，合作單位，首先民工要拿工資，其次是合作單位材料款，設備款，然后銀行要催債，要拿回來。
這時候有一些銀行和信托提前給我們打招呼，你們能不能接應一下，這些項目本身應該沒有問題，我們監管到現在都知道，只是由于銷售慢，一年拖成兩年，我們所謂睡的比銀行和信托晚就是這方面，我們和銀行和信托簽訂一定協議，在什么情況下我們可以接管，這樣就找到了我們生存的理由，同時也是金融創新，使得開發企業，其實本來不是一件特別壞的事情，只不過因為調控以后，限購限貸資金鏈條拉長的問題。
另外，還有和我們被投資方，確實不是拿著項目來，土地夠便宜我們就給錢，確實開發商也有個思想觀念的轉變問題。第一要建立一個分享概念，咱們開發商吃獨食吃慣了，本人也是開發商出身，以前除了借貸利息我要還以外，其他我不和任何人分?，F在，你一定要有這個思想準備，以前我有個猜想，如果以后土地價格降下來，會改變什么。土地的價值是按照幾何奇數在上漲，總有一天你資本金不夠開發增長需要，這時候最好辦法就是跟別人分享共同開發。以前債權融資沒有那么好日子，一定要建好分享概念，分享思想準備。
第二，及要分享，就要準備你有別的股東進來，對你會有監管。我們發現經常碰到兩個問題，使得我們不想給錢，他們也不愿意拿我們的錢。第二就是凈調，一個是由于不規范，有一些開發企業小規模，或者幾個規模連著做，每一個項目我們習慣于叫10個碟子六個蓋，都混成一團，我們合作只是一個心目，上面資金流分不清，凈調的時候很困難。還有做假賬，我一看你做假賬就不敢跟你合作，還沒進來你就做假賬，以后怎么合作。
還有一個怕監管，我們會有兩種模式，一種就是真正的股權到最后我和你一起分，還有一種階段性加強融資，你過了難受的時候，沒準信托融資就給你錢了。尤其后一種，反正這兩種我都要對資金進行非常嚴格監管，許多開發商又怕這個，又怕那個就不太容易監管。確實他們打退堂鼓我們也就算了，我們想確實像剛才吳總說，開發商絕不能抱著我借一筆錢過了這個日子就可以了，一定要對自己長期發展有一個戰略思考，今后自己金融渠道怎么建立，建立一種什么樣的渠道現在要有比較系統的思想。通過我們一次兩次PE私募基金告知，可能能夠找到一些和未來金融模式合作的途徑，這樣很可能我們也在成長，被投資企業也在成長。
主持人范小沖：看來張總那有錢，PE那有錢想拿到也不容易。剛才張總說了一個，我聽的很清楚，創新可能還不簡單光使無中生有創造一個什么樣的模式，把人家的錢圈來怎么樣弄出去，實際上利用自己的專業能力，從過去很多傳統的金融模式，從銀行，信托，大家結合在一起我為他提供服務，我在某一個環節上利用我股權投資的便利，我把這個鏈條接上就是創新，創新還是無止境，這樣最好。最后一個問題又到了我們中國房地產信息集團，剛才我們都談到，實際上當然說困難很多都是住宅上的困難，限購，限貸，商業地產還不錯，但商業地產我聽說易居成立了一個易居中國，你們也有基金，你們對商業地產這一塊怎么來看的？
朱旭東：商業地產其實現在很多開發商在冬天都在轉型，把它作為一個戰場在開發。其實商業地產我曾經在上海那邊也講過，商業地產跟住宅開發完全是不同的兩個領域。我們現在很多開發商是做住宅開發出身，因為宏觀調控原因轉向商業房地產這是很危險的。因為商業房地產跟住宅開發是完全兩個路子，稱之為至少要具備4根支柱才能撐起來，一個就是商業規劃，跟住宅完全不一樣。而且我們很多國內建筑事務所根本就不懂如何做好商業房地產的規劃。
所以，純粹拿住宅觀念，住宅設計事務所轉成商業去做設計的話，我們商業建筑設計。
主持人范小沖：重點來說商業地產資金鏈的問題，住宅往商業轉，信息待會從住宅怎么轉向商業，待會還有央視名嘴，還有一個精彩論壇，大家還是解決資金的問題。
朱旭東：因為商業沉靜的資金比住宅更多，是一個無底洞，我們一般是不建議開發商倉促轉向商業，比住宅吸納資金更厲害，對你資本要求更高，沉淀時間更長，對運營產生回報要求更高。
主持人范小沖：現在大家想突圍往商業，看起來是更大的一個陷井。
朱旭東：這是一個美麗的故事，甚至是一個美麗陷井。其實萬科余亮發了一個微博，第一條現金為王，第二銷售，第三個就是把謹慎拿地，第四就是管理上進入一個冬天模式，節流，第五個就是自我鍛煉身體，這就是萬科2012年的過冬模式，很多開發商應該向他學習。
主持人范小沖：看來大家對于冬天已經達成共識了，看看冬天怎么過去，真正過了冬，過不了冬，看來主要跟資金有關，就看備的糧食夠不夠。剛才我問了有我們學院派李總，銀行王總，還有開發商，還有專門做PE張總，還有房地產，應該來說你們是服務機構，中介機構。我們問了一圈，聽了很多建議，但是剛才說了，真正怎么樣看來還得練內功，還得冷暖自知，應該向吳總學習，未雨綢繆，開發商現在還得頂著這個冬天，我們爭取在下一個春天的時候，今年是2012年，我們在蘭州地產大會的時候看誰還能參會，那就是說誰已經過了這個冬天了，謝謝大家。
主持人杜斌：非常感謝幾位給我們來非常精彩觀點，也謝謝范總您辛苦了。接下來就要進入到今天下午論壇第三個階段，其實關于第三個階段的話題，剛才范總也提到一點，就是關于由住宅向商業地產轉型所面臨的契機與挑戰。我們主要分兩個問題來說，一個就是關于從09年開始，很多企業開始從住宅往商業地產方面轉，但是轉歸轉，嘉賓也談到資金方面就是一個無底洞，怎么應對困難，解決問題是一個非常大挑戰。
