劉曉光：大家好，我簡單說一下，因為時間有限。我想講一下關于商業地產的契機與挑戰。契機就不用說，無論是我們人口規模，和經濟消費水平，經濟增長都為商業地產提供了契機。第一就消費規模而言，我們過去10年我們發展的很快，現在GDP已經超過了日本成為世界第二，我們的人口也是第一，這樣大的一個數字證明了我們的規模。就消費水平而言，我也講一下特別的數字，2010年2月份，到2011年3月份，這一年中中國奢侈品消費已經到107億美元，這里不含私人飛機，游艇和豪華汽車，大概占全球的20%多，也是一個很大的數字。
    第三，就政策而言，在“十二五”期間主要在我們進行結構性挑戰，我們的增長從三架馬車主要向拉動內需增長而轉變。我們也有相比一二線城市我們龐大的小城鎮在未來10年中也會進入大規模的建設期。這就意味著，將有1.3到1.8億的人口將轉移到城市里來。
    所以，我想2012年中國房地產市場，住宅市場我們會面臨積極緊縮的政策。商業地產如此，而因為承擔擴大內需，解決就業，實際稅收的作用，而能夠得到政府的支持和發展。過去15年來，我們地產還是以住宅為主了，但是我們看到特別是香港的一些地產商，長江，新日鴻基等等，他們商界地產收入大概占總的收入35%以上，特別是新日鴻基大概達到50%以上。在中國地產當中我們看到搜狐和萬達，他們商業地產比重更大。
    我想講完了契機，可能我也想講講我對商業地產的看法，因為我們在做商業地產，在進一步向商業地產發展。商業地產挑戰也是非常大的，既要有經驗的積累，又要有人才儲備，包括規劃，開發，招商，經營，運營管理等等，更重要資金還要跟的上。所以，我想大概有幾個觀點。第一個觀點要做商業地產，首先要考慮政府規劃，這里非常重要，特別是政府，一定要有很好的長遠規劃，未來10年，20年規劃。
    我們看日本，日本做到了多少地區有多少人，應該有一個超市，應該有一個便利店，應該有一個區域的購物中心，都有非常清晰的相應規劃。同時，從“十二五”期間看我們的城市人口，城市化率也要提高到50%多。我們看到這就意味著一個是大量農村人口要轉移，這些人要到哪里去呢？首先我們的觀點城市中心區基本上很難拆動了，成本也很高，在蓋一些大型商業和住宅，交通，公眾事業配套等等負荷很重。同時，隨著高鐵時代的到來，高速路的建設，汽車的普及，從某種情況上來看，將來城市發展的一個重要方向是新城，或者新區。
    第二個觀點開發商要重新做好自己的定位，并調整開發的理念。商業地產開發商把自己定義為城市綜合題的運營商，城市綜合體運營最終目的，肯定要打造一個適合于居住，餐飲，娛樂，購物三位一體大型綜合體，最重要有產業，有內容，有特色。比如我們現在在做八個一，一方面我們核心是讓世界著名的商品進來，同時還配備了一些餐飲，娛樂，商業等等。這種商業模型，應該不再是傳統的商業地產，而是真正把地產業跟產業，跟現代服務業，跟國際化的一些特色產業融合起來，形成一個新的中心城市的概念。
    另外，在開發方面如果因為住宅開發的思路去做地產，肯定是要失敗的，這個我們有很深的體會。因為這二者有很大的不同，從住宅角度來講只是一種交易行為，把房子蓋出來賣給消費者。但商業地產關鍵不在于商品的屬性了，更在于他的服務。首先，我們商業地產的投資者是大業主，你做出的商業地產能不能為投資者帶來相應好的利潤回報。另外來講，商業地產又是經營者以及商家，你的選址，你的商業氣氛和規劃，如果不能帶來相應的利潤，那么可能就會失敗。
    還有，我們的商業地產實際上最終是從老百姓的兜里掏錢，如果我們性價比，我們的購物環境，我們的商品檔次和價格不能滿足需要，消費者可能不來，商業地產可能就要失敗。
    第三個商業規劃工作非常重要，一個地產商曾經跟我說政府給了他一塊地要做商業地產，問我們做什么？當時我就回答不了他，因為涉及到你那的人口有多少，城市規劃的狀態，他到底如何發展，有沒有好的商業規劃等等。所以，我想特別強調的是什么呢？前期的市場調研，對商業地產非常非常重要，涉及客戶習慣，消費習慣，生活水平，偏好等等。
    前一段時間我在日本考察，我看到了他們每做一個商業設施之前，市場調查工作都至少要一年以上。他們商家之間的競爭并不是你做一個同樣的，我做一個類似的，在你的旁邊，而是進行業態差異化多樣組合。在日本我考察了永旺商城，在東京郊外一個很大的購物中心，還有一個奧特賴斯，定位也好，把東京市中心的消費者引過去，經濟不景氣，很多人希望有更實惠的交易，一家人去那里吃喝玩樂買一些東西也非常便宜。據說，這個項目磨合論證5年時間。
    第四是人民幣和商業地產，現在人才價格已經很高了。更重要的可能是做商業地產的老板理念要跟的上，要能夠很專業的思想和意見，因為商業地產一般是開始要花錢的，短期內不可能見到效果。要進行培育，所以商業地產的話語權也應該是商業人才，在商業界的話語權，應該是非常重要的。不然的話，純粹把商業地產當成一種地產，而沒有當成一種商業來經營，將來肯定是要失敗的。
    大家都知道做一個商業地產硬件部分是一塊，軟件部分投入也是非常大的，比如說我們投奧特賴斯，大概一個10萬平米奧特賴斯可能需要幾個億，但是后期的品牌裝修費，推廣費，運營費，這種軟的東西大概也得幾個億。所以說，代價也很大。另外來講，商業地產商一定要做到很專業，比如在招商中我們企業要有我們很好的模式，我們要委托專業化的管理團隊，如果從國際品牌來看，有專業化的國際品牌公司。我們在做的時候遇到這么一些問題，品牌掌握在國際化公司里頭，價格也在他們手里頭，管理軟件也在他們手里頭，我們可能跟他們合作中要做很大讓步，一定要吸引國際品牌的運營商來跟我們共同合作，才能把生意做好。
    最后，我想作為商業地產開發最大挑戰應該是資金。地產是分散投入，集中產出，蓋完銷售我們可以錢拿出來。但是作為商業地產則需要尋求一種長期的回報模式，是集中投資，分散產出。哪一點錢你花不到位，可能就開不了業，這就需要強大的企業實力和雄厚的資金支持。目前，我們從商業地產經營環境來看，也并沒有想象中那么好。如果說我們只靠信貸資金，我們可能同樣會遇到很大的問題。
    所以說，對銀行和信貸過度依賴來進行商業地產操作是不現實的。我們現在在做商業地產的過程中，一方面我們是用住宅的一些收入來貼補商業進行建設。另外一方面來說，通過私募，信托，基金很多其他的手段來做商業地產，商業地產應該有一個多元化的融資渠道?？傊?，一個商業地產的成功，對眾多科學資源利用整合是非常重要的。這里包括了政府，開發商，規劃設計商，品牌商，運營管理商等等，環環相扣，才能做到珠聯璧合。
    我想商業地產在現在來講肯定是一個機會，也有很大的發展空間。但是，可能我們要注意這些問題。衍生一下，除了商業地產之外，我們現在還做了一些旅游地產，包含了一些教育地產。我想可能道理都差不多，商業地產理論比較大，在未來發展中我想商業地產可能還會有很大的發展空間。我的觀點大概至少有10年的發展機遇，謝謝大家。