彭文生：大家上午好，我想講的三個方面問題，就是房地產和宏觀經濟的關系。第一個我想講一講怎么理解房地產變化對宏觀經濟短期和中長期的影響，這也是我們判斷未來一些，比如房地產政策走向的一個重要考慮。因為，我們見到很多人都會講房地產價格下跌以后，對宏觀經濟的沖擊可能很大所以說，調控的政策不會堅決長久等等，這是一個方面。
    第二個方面我想講一講，接著剛才前面幾位演講嘉賓對中長期影響房地產因素看法，比如說人口結構，城市化等等，包括我們未來的整體貨幣環境。
    第三方面我想講一講在這么一個基礎之下，怎么樣看我們未來房地產調控政策走勢。
    首先講房地產與宏觀經濟的關系，我想用兩個方面。第一房地產對經濟需求，消費投資需求的拉動作用。這種影響主要體現在短期內，或者當期更多一些。但是我們比較小的討論房地產價格上升對經濟供給面臨影響，就體現在什么呢？生產成本，土地價格上升以后資源的分配等等。這種供給面臨影響，主要是中長期的，所以說一般我們在市場討論的時候，談的比較少一點。但是，其他對整個經濟影響還是非常重要的。首先來講，短期內的影響，在需求面的影響。
    我想大家都會同意房地產投資是我們中國經濟整體投資的一個重要方面，我們現在房地產投資大概相當于整個固定資產投資的四分之一，相當于整個GDP的10%多一點的水平。所以說，房地產投資如果有比較大的下降，對整個經濟負面影響應該是比較明顯的，這是主要通過投資拉動影響的。但是，這種影響我覺得還是一個靜態的分析，如果是比較動態的分析，應該說有一定的其他力量相互抵消的作用。怎么講相互抵消的作用？房地產的發展，投資，實際上需要資源，需要建筑材料，鋼筋，水泥這些東西。房地產投資如果有所放緩，意味著房地產這個行業，對資源的需求就會降低，這些資源的價格就會下降。這些資源價格下降，實際上是為其他行業的投資提供了一定的空間。
    所以，也不是說房地產投資下來以后，整個投資一定按照10%幾這樣一個比例往下走。這是從投資方面來講，需要動態來看相互之間影響。
    另外從其他國家經驗來看，房地產價格調整對消費影響很密切。對我們國家來講，我們的觀點就是對消費影響最起碼是一個正面影響，房地產下降對我們整體消費可能是一個正面，最起碼是一個中性影響。為什么這么講？我們中國和發達市場很大差距，我們有一半人口還在農村，這些人是不受城市房價下跌所謂財富負面效應影響。相反城市房價下跌，是有利于降低他們轉移城市的成本。美國房地產交易大部分都是二手市場交易，而中國大部分是一手市場交易，這本身就說明什么問題？說明在美國一個環境里，大部分在房價上升的時候是受益的，大部分人在房價下跌的時候是受害。因為大家都是二手交易，層面很大。但是中國大部分是一手交易，所以在我們這樣一個情況下房價上升對大部分來講可能是受害，而房價下跌對大部分情況人來講是受益，成交比重也反映這一點。
    所以，我們在看房地產對宏觀經濟影響，我們中國和發達國家很大差別，在消費方面來講。所以，我們一個基本觀點，短期內不能太高的夸大，估計房地產調整對宏觀經濟的負面影響。
    另外一方面剛才也提到對經濟供給面影響，其實不取決于短期投資消費需求，中長期給多少人生產，資本總量是多少，生產效率提高多大，有多快等等，從這些方面來考慮，我們看歷史，看其他國家經驗，房地產價格過快上升都是有非常負面的影響，體現在幾個方面。第一土地價格過快上升，增加了所有生產成本，我們將房地產價格高跟土地有很大關系。
    第二是資源分配，在我們國家城鄉二元結構體現非常明顯，房價上升，加劇我們城鄉二元分化，城鄉財富分配，還有待機分配差距。房價上升是有利于現在，現在是在中年，中老年階段。因為我們是在房價比較便宜的時候，處在人生收入最高的時候，這個年齡階段。所以說，一個高房價一段時期以后，最終結果是什么？最終結果社會資源過度集中在老年人身上，這就是今天日本問題。我們中國這種形勢發展下去，再到20年到我們這些人退休的時候，可能同樣情況也會發生。社會資源過度集中在老年人手里，我們都知道老年人都是很照顧自己的子女，但是作為一個人群集體來講，根本性還是比較自私。老年人占據社會資源太多，必然就引導資源朝對他有利方向發展。
    大家都知道日本經濟過去20年很差，但是日本有一個行業增長很快，是什么？醫療保健，就是因為人口老齡化的影響。所以說，這些資源分配也是不利于整個經濟中長期增長，不利于整個經濟中長期增長影響，最后還是會回到影響你房地產價格，到某一個點最終還是支持不住的。所以，我們要看其他國家的一些發展經驗，對房地產市場干預非常厲害的國家，或者說正確干預非常好的國家。剛才前面幾位演講嘉賓都提到德國例子，經濟增長是比較好，中長期來講比較容易持續。哪些所謂依靠市場，或者政府干預不當的，最終我們都可能日本的例子，看到美國的例子。
    我們要看如果亞洲，我自己的看法，當然不一定對。我認為亞洲這些政府里面房地產這一塊，住房政策做的最好的是新加坡政府。新加坡有80%的居民是住在政府提供的住房里面。10年前香港人均收入還超過新加坡，今天新加坡人均收入已經顯著超過香港。我自己在香港紐交所工作過10年，我個人看法新加坡和香港房地產政策差距是有比較大的關系，這是前面講的宏觀經濟。
    第二講一講中長期房地產影響因素，其中最主要，前面我看到大家也都聽到了，比較有爭議的對中國城市化未來潛力發展。前面劉書記，秦書記一個基本觀點，我們中國的城市化比例，比例的增長率會有所下降。任志強老總觀點有點不一樣，他認為未來還會是一個比較快速的增長。我自己是比較同意前面的觀點，我覺得中國的城市化速度未來放緩是不可避免的。這里面有一個很大誤區，很多人拿我們中國今天的城市化情況和當年日本，韓國等等比較，從經濟發展階段來講是可比的，但是從人口結構來講是不可比的。為什么？日本，韓國，這些國家，甚至其他更早的這些國家，他們在完成城市化的過程中間，是在一個非常年輕的，不斷年輕的社會里面完成的。
    大家都知道城市化對一個年輕人來講是比較容易的，年輕人的轉移性，可轉移程度比較高。但是，老年人讓他從農村到城市，這是很困難的。而我們國家恰恰就處在這樣一個階段，我們是在一個城市化剛剛走到一半，已經逐漸進入老齡化的社會。
    我們最近看了一個數字，中國農村里面，現在從事農業生產青壯年人口還有多少？15-35歲這個人口里面，中國農村里面從事農業生產的只有3，4千萬。2003年，2004年的時候還超過1億，大家在往前就更多。也就是說，從農業這個行業里面，真正的青壯年可以轉移的人口已經很少，總歸還要有人生產。是不是中國城市化比例就不會繼續提高呢？現在是50%左右，不會到60%，70%呢？那倒也不會，城市化比例還會提高，這里面還有一個比較內在原因?，F在我們看城市和農村人口比例，實際上從事農業生產的青壯年人數，大大小于在城市，或者在城市從事工業，服務業，制造業方面人口。
    這意味著什么？人口資本增長也會導致城鎮化比例提高。有一天在城鎮里面青壯年超過從事農業生產。哪怕是資源規律不斷提高，但是這種城鎮化，這種提高和從農業部門轉移到制造業，服務業是不一樣的，對房地產需求影響也是不一樣，只不過在城鎮青壯年人口多過農村的青壯年人口。這是我們講看未來，未來比較長一點時間，未來5-10年一個比較長的時間結構。
    另外一點，怎么看未來貨幣環境。我們看過去10年房價大幅上升，大家都講不僅僅是人口結構，城市化人口，和整體貨幣環境比較寬松有關系，怎么看未來貨幣環境。我們過去10年這么寬松的貨幣環境，為什么能夠持續呢？一個重要原因，我們整體價格消費通脹率比較溫和。在經濟增長放緩的時候，對貨幣政策放松，對通脹影響不是那么大。但是再往后看情況不一樣了，過去10年中國整體CPI通脹比較溫和，還是和我們人口結構有關系。過去10年處在生產階段，人口增長比較快，小孩越來越少，消費負擔比較輕，整個經濟供給比較充分的經濟。
    但是，現在這種情況慢慢有一些變化，我們看到口人口老齡化以后，到了2015年，我們生產年齡和消費年齡結構開始出現下降。如果考慮到剛才講的農村富余勞動力轉移空間已經非常有限。未來中國經濟不是一個供給那么充分的經濟，在這種情況下貨幣政策操作空間也會受到很大限制。所以說，整體貨幣環境不會在像過去10年那么寬松。
    最后我想講一講怎么看房地產政策，房地產是一個特殊的東西，是消費品和投資品的兩重性。所以說，問題很復雜，很多社會，經濟，包括政治問題。大家可能有一個回答剛才中國和美國的比較，有一個體會，我自己一個體會。在美國房地產泡沫的時候，大家討論比較多的時候，房地產泡沫對金融體系的沖擊，對經濟的影響，對消費的影響，對投資的影響。
    但是，比較少的人討論房地產價格上升，有多少人買不起房子，社會不公，貧富分化。反正我們是在房地產覺得社會公平討論比較多，為什么這樣？其實是跟經濟基本因素是有關系的?；氐轿覄偛胖v的話題，美國大部分人都有房子了，自己沒有房子，自己的父母親都有房子，遲早是要繼承的，房價上升的時候遲早會有受益的。中國社會不一樣，中國社會還有一半人口在農村，城鎮房價上升只會造成中國社會的一種分化越來越厲害。
    所以，這是它的一個特殊性，一個復雜性。另外一個就是差異性，大家都講市場，但是實際上房地產產品是差異性非常大的。從某種意義上講，貿易性程度是比較低的，和你對區域的偏好，你住在什么城市，是沿海，還是內地，都是有很大關系的，你不可能說我這個人，北京房子太貴了就搬到重慶去，不是那么簡單。所以說，這個差異性也會導致所謂供給和需求市場力量發揮一種調節的作用。這一步要理解，當然我講的不一定對。
    在一個土地壟斷供給的地方上，很難講房地產市場。任何商品如果有一個方面是壟斷的，供給是壟斷的，而壟斷的一方，地方政府就是要靠這個賺錢的話，怎么能談的上是一個競爭的市場呢？這也是為什么我們看幾乎所有的國家政府對房地產的干預都是非常強的。方式不同，程度不一樣，但是政府的干預都是不可避免的。美國的房地產泡沫破滅出現很多問題，大家都管兩房機構，為什么有兩房機構，也是為了為中低收入階層提供一個比較合理的保護。
    所以說，政府的干預應該說我的看法是不可避免的，回到我剛才所講的，哪些干預做的比較好的國家，對他的經濟，對房地產這個行業本身可持續的發展也都是也所好轉。新加坡就是一個明顯例子，80%的人口住在政府提供的住房里面，而且住房的質量，大家如果去過新加坡都知道，新加坡政府公屋的  質量也是很不錯的。新加坡的人口密度比香港要小很多，但是人均住房面積比香港要高很多。大家去過都知道，新加坡是一個花園城市，不是說住房建多了對當地整個環境增長很大影響。
    所以，我想講的最后一點什么意思呢？最近經濟增長有一些下降，房價有一些開始回落的跡象，我們也看到，聽到一些呼聲開始起來，說有一些行政性的措施是不能寬松，或者會寬松。我自己的看法是，中國我們現在的房地產市場要想再回到以前，這一輪行政式調控之前，所謂依靠市場，想回到那個年代，我自己的看法是一去不復還?，F在限購，限價可能會更市場化一點，但是政府的干預不會消失，甚至說不會降低的，因為這就是房地產市場一個特性，尤其是土地供給的特性所決定的。以上就是我要講的一些基本觀點，不對之處請大家批評指正。