秦虹：保障房今年超額完成，新開工面積超期完成，這是預期之內的事情，盡管有媒體剛開始質疑能不能完成，一定能夠完成。我們各地政府層層都簽了協議，各個省政府和住建部簽了協議，各個市也跟省簽定協議，所以政府承諾新開工1千萬套保障房一定會完成，不僅僅會完成新開工這樣一個計劃，而且為了保證這個承諾能夠完成，實際上各級政府已經在承諾的同時，在實際工作中也做了更多寬松量的準備。
    所以，今年年底算帳的時候一定是超額完成新開工的，這個沒有什么好說的，我想保障房完成新開工計劃是一個好事，沒有什么好說的。我今天準備的題目沒有像我們主持人說的，而是房地產行業的一個轉型和發展，今天是我要談的一個問題。
    因為今年到年底了，各個方面都在總結今年房地產市場的一個狀況。我們最近在媒體上也看到很多境外投資者對中國房地產市場也做了一些非常悲觀的預測。怎么看待中國當前房地產市場的一個狀況呢，以及未來的走勢？我談兩個方面觀點。
    第一點如何分析當前的房地產市場。我個人認為，今年房地產市場主要是結構性的調整，這表現在三個方面。第一大家關注的成交量，今年大家說很多城市，比如北京都感受到今年成交面積負增長已經非常明顯，30%左右的負增長，很多城市都是負增長。今年成交情況到底如何呢？全國的商品住房成交出現了結構性的調整，全國40幾個限購城市今年成交面積總和和去年同期相比是負增長，到目前為止。而且到今年年底一定是負增長。
    但是，非限購城市在今年1-9月份商品住房成交面積同比去年上漲了17%，所以到9月份的時候，一方面限購城市負增長，一方面非限購城市成交量17%增長，全國總的商品住房同比上漲12.9%，這是今年1-9月份的數字。到年底算帳的時候仍然是這樣一個結果，限購城市負增長，而非限購城市高增長，加起來今年總的商品住房成交面積比去年同期一定是增長的，而且不是一個低速增長，和去年8%左右的增長速度大約會持平，相當差不多。
    所以，不能算是一個低增長，這是一個從成交量上來看是一個結構性調整。第二從企業資金狀況來看，今年企業遇到寒冬，日子非常難過。今年企業資金狀況如何呢？也是結構性的變化非常明顯?？傮w上，目前一些企業還不缺錢，但是結構性問題很突出，一部分企業真不缺錢，一部分企業真缺錢。從公開數字來看，今年1-8月份，今年被企業兼并和兼并企業的數量和總額價值額已經超過了去年全年的數字。是不是企業狀況很差呢？既然有這么多企業被兼并，還有這么多企業能夠被兼并這些生存有問題，資金有問題的企業，說明還有大部分企業有能力去兼并哪些資金出現困難的企業。
    這和08年的情況不一樣，08年不僅是全國商品住房成交面積同比負增長20%，企業在2008年當年為了保增長出臺一個非常重要措施，銀行可以為哪些優秀的企業，一些品牌好，實力強的一些企業提供兼并貸款。實際上到08年末的時候所有企業都普遍面臨資金緊張的狀況，沒有一個企業有能力兼并其他的企業。怎么辦？有可能會出現大量的爛尾，大量拖欠工程款，拖欠農民工資，拖欠銀行貸款，這時候在保增長措施里面，關于房地產行業措施里面有一個重要措施，從來都沒有出現過，就是為大品牌，實力強的企業提供兼并貸款，一些大企業，高品牌企業，08年底想兼并別的企業同樣沒有錢的時候，怎么辦？銀行提供貸款給你讓你去兼并其他的企業，今年顯然不是這種狀況。
    今年銀行貨幣收緊政策，對我們房地產行業全產業鏈都產生影響?？梢钥吹轿覀冦y行政策，現在定向寬松，沒有看到哪一項銀行定向寬松，寬松到我們房地產某類企業身上去，但是我企業仍然兼并，整合，仍然在持續，只能說明現在仍然社會上有很多企業有能力去兼并有困難的企業。
    所以，企業資金狀況，目前來說并不是一致性的，全面的，全部的都出現了問題。所以，有好有差。從統計數據上來看，今年1-9月份，房地產開發企業的投資額和它的資金來源，融資額相比只有71%，也就是說目前企業的資金狀況也是結構性的變化。
    第三個房價的調整，大家都看到現在房價已經開始出現了一些變化，特別有些企業出現了明顯的價格調整。那么，今年房地產價格什么情況呢？我看法認為也是一個結構性調整。今年房價從現在開始到未來一段時間內，房價繼續上漲的外部條件是不存在的，外部環境是不存在的。為什么？是因為去年我們商品住房新開工面積增長速度達到歷史40%，從未有過的一個高速度。
    所以，由于今年政策又對市場的需求產生了一些控制抑制，今年到目前為止企業的庫存還在增長階段，企業還在消化庫存階段，價格上漲外部環境，客觀的環境是不存在的。從主觀環境上來講也不存在房價進一步上漲的可能性，大幅上漲的可能性。為什么？是因為中央說了，各個地方，哪個地方房價還要漲就要采取限購政策，現在地方政府已經開始主動控制本地區房價漲幅。最典型的就是最近中山市關于限購房價措施，既要完成控制目標，也要貫徹國務院要求控制房價上漲這樣一個政策性的要求。
    所以，房價未來一段時間內，房價繼續上漲的客觀環境，客觀條件和主觀條件都是不存在的。我們說已經看到一些企業在降價，調整，我想今年的價格變化，結構性表現在有的項目降價，可能降價幅度還比較大，有的項目可能價格沒有明顯調整，有的地方價格調整比較大，有的地區價格不可能有太大的調整。為什么？目前來看出現價格明顯調整的一些企業，主要集中在三類。
    第一類，和這個企業產品定位有關系。這個產品定位，主要定在限購產品和限購區域，開發的產品全部都是300，400平方米以上大戶型，能買的起大戶型的人都沒有資格，有資格的人非常有限，如果不大明顯降價來爭奪有限客戶資源的話，對他來說結果非常被動，這是一類企業，產品定位正好定在限購的人群身上。
    第二類企業，就是資金周轉特別困難，高擴張，高負債這些企業必須要以價換量。所以，他也有一個明顯調整，因為他不以價換量可能真的活不下去了。
    第三類企業，有一些大的企業今年銷售狀況還是非常明顯，非常好的增長。目前手中也不缺錢，他也在部分地區進行價格調整，明顯下降幅度調整，為什么？我個人看，這些企業也是在未來市場布局中做好基礎，因為他們要有充足的現金流來為下一步發展尋找機會，下一步一定會有好的機會，我們一些企業，便宜的土地都是未來發展很好的機會，為未來的機會做準備。
    所以，我想今年房地產企業，上次有人問，今年企業調整為什么會是大企業困難，而不是小企業倒閉，也有一些人說今年中小企業可能活不下去了。我個人看今年中國企業結構調整不以大中小企業為論，只以企業負債利潤狀況為原則，提升大量非限購地區的中小企業，今年資金狀況是非常安全的，不存在特別大的風險和危險。所以，也沒有大幅度的降價傾向。
    當前的市場情況我個人認為主要是一個結構性調整，表現在市場主要指標上都是這樣，有好有壞。那么，目前市場這樣一個結構調整，顯然是受我們政策影響，因為房地產的外部環境目前我們看經濟增長，總體今年經濟增長形勢還是不錯的，剛才看了劉主任的一個報告，今年經濟增長GDP，增長速度在9%以上，還是非常有把握的。代表經濟增長，或者經濟發展活躍度，用電量，發電量，我們到目前為止還缺電2600萬千瓦，08年是用電量負增長，今年是缺電2600萬千瓦，就業形勢良好，出口增長遠遠超過我們的預期，消費平穩。
    所以，這樣一個宏觀的外部指標，其實相對來說應該還是一個比較好的良好狀態，房地產市場調整主要是受政策影響，兩類政策。一類是以限購和限貸為主，另外以收緊存款準備金率的政策，同時對房地產產生下行壓力。
    未來房地產是一個什么情況呢？我有三點看法，從市場層面來看，中國房地產市場仍然有空間。為什么說有空間呢？我們剛才劉主任一直在做國際比較，我們也可以做國際的比較。如果把中國房地產市場和美國的房地產市場相比的話，最大的不同是什么？最大的不同是美國的房地產市場基本上是一個以產量交易為主的市場。別看美國金融危機，美國去年一共賣住房490萬套，90%二手房交易，10%新房交易。中國去年賣了多少套房子？去年我們商品住房銷售面積是9.3億平方米，這是新房，開發企業開發的新房，新建商品房。二手房交易，全國所有的二手房交易加起來不過2億平方米。
    也就是說，中國目前城市還在擴張階段，城市化進程還在加速階段，我們城市拆遷，改造，更新，還在進行階段，人們的改善性需求還在持續上升這樣一個階段。我們現在的房地產市場仍然是一個新增交易為主的市場，怎么能說房地產開發就沒有空間了呢？二手房交易和一手房交易量大致持平，全國就是5個城市，北京，上海，深圳，廣州幾乎持平，在加上杭州，去年是這樣一個狀況。
    所以，600多個城市都是以新房交易為主，二手房交易市場非常少。所以，只有那一天，我想一個是中國新房交易已經退居次位了，整個房屋交易是以二手房為主的時候，中國這時候房地產市場空間應該是大大萎縮了，開發量大大萎縮了。第二個，當一個城市里住房的套數比家庭戶數多了10%的時候，這時候房地產新建商品住房開發空間也大大縮小了。
    但是，我們現在還沒有來到這樣一個階段，首先來講房地產市場，特別是住宅市場，雖然受到政策影響，但是從更長遠一點時間來看，這個市場仍然是有空間的，而不是倒退的，是相反的，是負增長的階段，我們還沒有到來。但是，我們也要關注到，由于房地產市場發展所受到外部環境已經發生了變化。那么，你這個市場的增長速度一定會受到影響，不會像過去10年高速增長。
    過去10年增加高速增長呢？過去10年為階段來看中國房地產，擴張了10倍，我們2010年商品房銷售額是2001年的10倍。這是我們物理量，我們銷售額是價值量，當然我們物理量沒有增加那么多。我們2010年商品房銷售面積是2001年的5倍，這說明什么？說明我們價格擴張更快我。也就是說，市場的容量，10年內增長10倍的一個增長速度，在今后發展過程中，盡管我們還會有增長，但是不可能持續這么高的增長。
    為什么？有以下幾個方面原因。過去10年之所以有這樣一個高速增長，主要得益于經濟發展大環境。過去10年里面，有6年我們GDP增長速度在10%以上，有3年在9%以上，只有1年是在8%以上。我們過去10年沒有明顯的經濟增長低速增長年份，這是第一點，經濟增長帶來收入提高，對住房改善需求，這是一個聯動現象。
    第二，我們通過這么一個制度改革紅利，大大推動了市場擴張。而今后我們看到，我們不可能繼續有力量推動市場擴張，相反我們是在建保障性住房，要保證一部分人不進入市場。
    第三個因素，我們過去的10年里面，有8年我們的政策，我們的貨幣政策是相對寬松的年份。我們今后貨幣發行量，和對貨幣政策管理，回歸正常不可能再有更多靠貨幣政策來刺激經濟增長這樣一個外部環境。
    第四個因素，我們說過去10年是中國城鎮化速度最快，最有質量10年。我們過去10年農村最富有創新能力，最吃苦耐勞，最能夠掙錢的年輕人都進到城里面了?，F在農村是什么？“空心村”，老年，兒童，婦女的留守村，所以一定會有空間，雖然沒有過去10年這么高，但也一定會有空間。對房地產我們產生很大影響，隨著外部環境變化房地產市場有空間，但是增長速度會下降，這是第一點從市場層面看。
    第二從政策層面來看，未來房地產政策方向是什么？我個人判斷就是兩條，一條繼續控制住宅市場的投資性需求。不論是采取現在現代行政手段也好，還是未來經濟手段還好，總而言之針對是住宅市場投資性需求，一定會堅持。為什么？是因為投資性需求可能是有很多很多，這里面有很多很多道理，一個是投資性需求推動房價上漲，這個房價上漲直接推動了家庭財富兩極分化，造成極大地社會矛盾，這是一。
    第二，我們實際上沒有必要在資本市場之外，在建立一個投資品市場讓大家去炒房，這是沒有必要。我們建立住房市場，98年住房改革，建立住房市場一個很重要目標，是要通過市場配置資源來滿足豐富多樣住房需求，而不是要建一個，重新建一個投資品市場。
    所以，我們說控制住宅市場投資性需求，無論是什么樣的政策手段還有方向。
    第二，還是大力建保障性住房，來保證社會上一些低端人群，無法靠自己能力在市場上解決住房問題，通過保障性住房的形式，來托底的保證，可能他一生都沒有辦法靠自己能力解決住房問題的時候，政府不斷要管，而且要管到底，托底保障最低端特殊人群的住房問題。第二是過度性擴展，有些年輕人一時住房困難，但是未來可能有了穩定工作收入能力以后，就可以購買房子，無論是現在行政手段，還是將來經濟手段都要進行控制。
    第三，從企業層面上來看，我們現在企業很多對目前政策，政府有很多抱怨。我想其實我們行業更需要反思我們自己，我們過去發展的確是得益于天時地利，我們的外部環境給了我們創造條件。今后我們回歸正常發展的時候，我們企業需要反思我們的發展模式。我想可能有四點，我們在企業轉型發展的時候必須關注的。
    第一點就是開發產品的品質提升，什么是企業核心競爭力，過去我們看到很多企業表現出來什么呢？拿地是一個企業的核心競爭力，只要能夠把第拿來就能夠賺錢，或者融資是企業的核心競爭力。我們從現在來看，企業的核心競爭力是產品定位本身，你產品的定位是否符合市場需求和政策引導的需求，這個很關鍵，這才是企業的核心競爭力。有了這樣一個產品，你產品定位準確了，有了市場需求的話，我想你不找錢錢也會找你，你到哪里去拿地，也有你拿地的一個基礎條件。
    所以，企業的核心競爭力第一點，轉變第一點就是開發，房地產開發產品品質提升，也就是企業核心競爭力，是產品定位本身，而不是其他。
    第二，開發業態的一個拓展?？陀^上來講，過去10年，我們說房地產市場10年市場空間增長10倍，主要重在市場。我們相對其他的綜合服務型市場，一些養老市場的確有很大空間，需要我們開發去挖掘，去開拓。
    第三個是開發模式轉變。過去10年我們開發企業盈利模式千言萬語，萬語千言歸納起來就是土地供應模式。土地對我們開發企業盈利是最大貢獻，為什么？我們過去10年，我們土地價格，幾乎是無市場價格，我們的協議出讓，和劃撥出讓價格不是市場價格，除了成本之外沒有價格的價格，從計劃價或者無地價到市場價。我們今后是從市場價格到市場價格，不可能存在劃撥的定價，協議定價，一開始就是競爭性的定價。
    所以，未來市場地價增長空間也不可能有這么高。土地盈利模式必須要轉換為企業一種，穩健的盈利模式。什么是穩健的盈利模式呢？我覺得凡是有利于企業提高資金周轉效率任何一種商業模式都是我們企業穩健發展的財務模式，過去的冒進，為什么能夠冒進？的確很多很多的機會造成的，今后企業的冒進，這種擴張恐怕要審慎才能逐漸穩定增長。
    第四就是開發融資的創新。由于過去10年里面，有至少8年我們信貸環境是非常寬松的年份，我們開發企業在銀行比較便宜拿到錢，比較容易拿到錢，比較低成本拿到錢有這樣一個支撐。今后，我想隨著我們貨幣政策回歸常態，隨著我們今后市場挑戰越來越艱巨，開發企業在融資觀念上必須要實行裝便。從過去比較習慣于間接融資，要直接考慮直接融資，從過去比較偏重于債權融資，更多考慮股權融資。你和投資者一起共擔風險，共享收益，這是企業必須考慮的問題。
    我非?？春矛F在房地產私募，或者私募+信托這種直接融資方式，一定會在未來成為支撐房地產行業發展，和轉變房地產行業發展格局的一個重要融資方面的方式。所以，盡管現在剛剛起步，因為會對這個行業發展產生本質上和結構上，提升上的一個改變。所以，我想從今年市場狀況，和看遠一點，未來房地產市場狀況，有如下幾點體會，供大家參考。
    我特別提醒大家我們在看待房地產市場的時候，千萬不能以股市的觀念來看待這個市場?？垂墒泻涂捶康禺a市場有什么不同，最大不同股市看的非常非常短，而房地產要看中長期。以上發言僅供大家參考，謝謝大家。