經濟觀察報 記者 陳哲 這是最好的時代，這是最壞的時代。

金九銀十，對今年多數房企而言已成回憶。各地的土地市場，從未像今天這樣凋敝。作為土地市場標桿，上海過去一個月中的住宅用地半數流拍。

銀根緊縮，直接導致大多數開發商已經買不起地，甚至有個案受迫于高昂的民間借貸破產。“開發商低廉資金時代已經結束，高利率資金時代來臨了。”城市商業銀行清算中心理事長、上海銀行副行長王世豪說，過去銀行超過1/3的貸款都流入房地產行業，已經給得太多。

就在大量的觀望和退出的同時，萬科、綠地等巨頭們開始負重搶地。他們擁有一般開發商難以企及的本錢：要么已經擁有足以挾持資方的體量和規模，要么則擁有多元業務與地產相互策應。

那些四處尋找買家的小公司，或許在不久的將來會成為寡頭們收割的對象。

誰在抄底

8月份，上海推出住宅類用地42宗，面積達215萬平方米，實際成交僅20宗，流拍率52%。今年截至9月初，上海共成交住宅類土地面積約599萬平方米。其中，純住宅用地180萬平方米，商住用地32萬平方米，動遷配套等保障性用地329萬平方米。前8月，上海全年住宅用地供應完成率不足五成，這與其一年前的市場表現大相徑庭。

事實上，北京、廣州等一線城市的土地市場同樣成交慘淡，在大半年的時間里，多數土地都以零溢價成交。據戴德梁行觀察，2011年中，房企的拿地節奏開始普遍放慢，其戰略開始向消化土地儲備轉移。

戴德梁行綜合住宅服務華東區主管伍惠敏分析，市場交易冷清，很重要的原因是，大型房企儲備充裕。2009—2010年間，各大房企在全國范圍內頻繁拿地，儲地冠軍恒大在2010年末時，土儲總建面積近億平方米。土地支出最高的萬科，在2009年的新增土地就超過1200萬方，2010年的新增儲備同比再提升約三成，這其中還不包括其完成的20余宗公司整盤收購案。

不過，這并非全景。“調控政策收緊、融資渠道縮窄使得一些小型房企謹慎觀望，跨行業進入住宅市場的房企的逐步退出等因素，也令土地拍賣環節中的追價效應被降低。”

“上海的地已經貴得拿不起了，再加上銀行錢袋子縮緊，賬面上的錢，買了地就不夠開發的。”上海一家本土開發商老總說，這家企業去年就定下了去三線城市拓展業務的決策，但目前仍然在觀望。

一家不愿具名的企業主告訴記者，他去年以3000萬上海郊縣撬動一塊地，本希望可以用10%—20%的資金拿下地塊，然后通過開工獲取銀行開發貸，補足土地款，進入銷售環節再用銷售回款還貸的模式如法炮制，排隊排了好幾個月，銀行完全不松口放開發貸。想通過高利貸補足大頭土地款，風險又太大，他已經決定沽出土地退場。
不過，一些大塊頭卻開始悄然掃貨。

相對于上半年的謹慎，萬科最近動作頻頻。據不完全統計，8月至今萬科已斥資80億在北京、廣州、合肥、西安、太原、佛山等地共取得11個項目。這些項目幾乎都是零溢價，且大部分位于一線城市。

“上半年確實有意少買地，我們認為下半年的市場機會更好一些，會持續關注市場可能出現的機會。未來有好機會的話就多花一點錢。”郁亮在不久前的萬科中期業績會上如此所述。
綠地集團則在繼續走“紅頂路線”。除了在上海的公開市場托底拿下8月最大一幅純住宅用地外，在過去兩個多月中還以接受邀標的形式，分別與鎮江、吳江、宿遷、盤錦、葫蘆島等地，簽訂了一系列大型新城和城市綜合體的開發。本報粗略統計，這些大型項目總的規劃面積達到847萬平方米。

實際上，巨頭們已然手握大量土地，比如萬科擁有土儲可供開發2—3年，而恒大、保利、綠地等企業手中土地在5000萬方以上，目前的市場狀況又意味著存貨已成各家房企心病，巨頭們為何還敢出手呢？

“用便宜的錢，找合適的地，永遠是房企運作準則。”中房信分析師薛建雄說，“大型房地產公司的體量，就決定了他們不論是在哪一個階段都有拿地的需求，目前土地競標者大大減少，除了手中有錢的，要不然還有誰能拿呢？”

大而不倒

事實上，在土地市場的表現，正是這些開發商資金狀況和融資能力的凸顯。體量和資信，此時成為關鍵。

“萬科目前賬面上有400億現金，用這個投入只能支撐500億左右的銷售收入。但萬科2—3年后的銷售目標是2000億，現在每個月投入接近150億，加上回款抵沖每個月還有不小的缺口。”薛建雄說，“即便是萬科也并非高枕無憂，仍然需要繼續找錢。”

薛建雄說，但萬科這樣一年有幾十個項目同時運作的公司，對資金鏈的要求高，但同時只要把握好節奏，自有資金、開發貸、銷售回款這三類大數目的錢之間，是可以在項目間相互調配的。“雖然目前土地款的繳納期限要求更嚴，銀貸也需要專戶監督，但是還是有不小的運作空間。”

“如果房地產商只有一兩個項目，等米下鍋，不賣掉房子不降價就沒有錢。”華中師范大學房地產系主任華偉說，“對大型開發商而言，缺錢的可以賣地，其中還有利潤。不缺錢的，尤其是擁有信貸資源的大型國企，不怕資金調控，越是這種時候，越是廉價搶地。”

大開發商多通過大量的剛需產品進行高速的資產運轉，也放大了資金的運用效率。綠地董事長張玉良說：“綠地比一般開發商的周轉率快上一倍，等于一年內用了兩次錢，銀行回收貸款快，也愿意給錢。”

事實上，像綠地、萬科、恒大等房企都以資產周轉率高見長。這得益于其所選擇的產品線策略，小戶型、剛需、快速開發，這種模式正是政府所需要的，并且這種模式也適用于政府保障房的開發。薛建雄說：“規模房企的這種產品能力，也是政府希望在保障房領域希望借助的。”

比如綠地一直是以上海為首的地方政府所倚重的保障房開發商，而萬科也在過去幾年中的保障房建設中表現搶眼。“這樣的大型開發商，往往能夠得到地方政府和銀行信貸的支持。”

據此前銀監會的數據，一季度全國對房企的新增開發類貸款為1678億元，而到了二季度，開發貸款新增額降到只有420億元。“目前上海有很多銀行把土地抵押貸款率下調，但主要是小企業拿不到款。大的公司還是可以拿到的，只是拖延一兩個月。”盛世太平投資總經理陳立民說。
瑞銀亞太區房地產融資和證券化部董事趙炳東認為：“大的開發商，他融資渠道會比較多，有銀行，有在香港發行高息債的。但小開發商就不行了，所以他需要借助基金和信托的力量。”

但事實上，基金和信托似乎并不能解決太大的問題。“除了銀行，信托和基金等融資方式，多采用高利貸模式。這里面也有區別對待，比如信托，大開發商拿到的價格可能是年息12%—14%，萬科的好像是12%，小開發商20%、30%都不一定拿得下來。”薛建雄說。

但從目前的市場行情來看，中低端住宅產品的凈利率普遍在20%左右，與這么貴的錢合作，無異于與虎謀皮。

私募基金的作用同樣有限。一位房產私募人士說：“其實房地產私募基金扮演的房地產前期的過橋資金的概念，在解決前面問題的情況下開發商可以拿到相關的手續，在起步完成以后緊接著還是要銀行起到信貸的杠桿作用。”

另一種武器：多元化

開發商身份拿錢成本升高，已成不爭事實。城市商業銀行清算中心理事長王世豪說：“過去62年來，中國的銀行放貸總額達到55萬億元，而其中有20萬億流向房地產，銀行再也不可能，也沒有能力再給這個行業。”他的結論是：開發商低廉資金時代結束，高利率資金時代來臨。
這是所有房地產企業都需要面臨的融資挑戰。還有一類大型財團的業務構架，則能在弱市下凸顯出優勢，近年突起的綠地是其中代表。

如果說巨頭們憑借良好的融資資質，通過在縱向的維度，在項目間調配資金以支撐滾動融資滾動發展的模式，那么，綠地這類企業，則是在旗下與房地產并列的幾大業務中，橫向匹配資金，使之互相策應。

2005年，綠地集團介入能源領域，目前已經在全國各地形成了煤炭產運銷、石油儲運銷的兩條完整產業鏈，能源板塊已經成為其房地產開發之外的第二大支柱產業，綠地預計這塊銷售收入能達到800億元，幾乎占到總盤子的半壁江山。

綠地董事長張玉良曾對記者說，綠地的產業決不是一元化，是相關多元、適度多元，加上產業現金流匹配、中短長匹配，這是一種戰略取向。“綠地做房地產，也做能源，房地產不好的時候可能能源好，能源不好的時候可能房地產好。這樣就可以平衡企業的現金流配比，增強企業發展的穩定性。”

2008年地產業深度調整，而綠地正是憑借從能源產業流入的銀貸資金，在土地市場上迅猛奔突，成功抄底，并一舉奠定房企第一梯隊的位置。
更重要的是，綠地多元化觸角同樣深度涉及金融業。最新的消息是，綠地已經與盤錦政府就控股盤錦銀行達成協議。事實上，張玉良籌備已久的金融控股集團于今年7月正式掛牌，其目標相當明確：力爭在3年內形成擁有控股銀行、信托、融資擔保、小額貸款、典當、產業基金等完整業務鏈的金融集團。

綠地內部人士告訴記者，公司參股商業銀行，考慮的首要出發點是資產配置和業務版圖的擴張。但進入金融行業，使融資渠道更為順暢，同樣是不爭的事實。

像綠地一樣，復地背靠強大的復星集團，在資本市場融資受阻的情況選擇退市而可更方便接受大股東的輸血。另外，遠洋、中糧、華潤等地產央企同樣能夠在市場下行時，以類似模式獲得母公司的支持。

但這樣的發展模式，即便是很多大型房企也是無從復制，對中小型開發商而言，更是難以企及。