經濟觀察報 記者 周亞霖 5個月過去之后，北京的土地出讓金比去年銳減59.2%。這意味北京市去年、前年每年千億左右的“土地財政”難以為繼。

嚴厲的“限購”終于把皮球拋到了基層政府，即便是稅收豐厚財力不菲的北京、杭州、廣州等各地都開始積極地推地。

甲方乙方，輪流坐莊?，F在輪到政府向開發商求援了，“你們什么時候買地。”這是大開商聽到來自土地部門詢問最多的一句話。

左右為難的主城區

北京1-5月通過招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計劃供應量（1220公頃）的一成，隨之而來的是土地收入銳減，2011年1-5月（截至5月24日），北京市通過招拍掛出讓土地的總收入為250.61億元，同比銳減59.2%。

土地出讓面積和金額雙雙下挫和北京矜持的土地供應有關，上半年推地謹慎，除了多年來供應節奏上的“前緊后松”的原因外，地產界人士認為，相關部門有些左右為難。

數月前，北京市朝陽區政府召集在當地進行開發的數家開發商開會，解讀當前的房地產政策。中信、富力、萬科悉數到場，一位參會人員介紹，朝陽區某部門負責人打了個比方說，今年朝陽土地一級開發一天的利息就等于損失一架飛機，現在已經做了不少土地一級開發，利息壓力非常大，但又不敢推出土地，怕出地王。

望京地王、CBD中服地塊這些吸引了全國性關注的焦點地塊使得朝陽區每一幅土地的出讓都被聚焦放大。

這位參會人員告訴記者，現在很多非地產行業的人都希望進來做房地產，實際上只要土地價格再便宜些，北京的土地是可以賣掉的，更何況是寸土寸金的朝陽。記者采訪的多位開發商都認為，朝陽沒有郊區縣的壓力大。

供應量龐大郊區的壓力

和主城區怕出地王不同，郊區龐大的土地已經讓地方政府不能再繼續觀望了。

近期，通州區將一塊90萬平方米的土地一級開發交給了華業地產，華業整體做下來的利潤率僅不到5%，一位開發商向記者透露：通州區政府讓開發商做一級土地開發，原因之一是可以減少一些一級開發的投入，畢竟通州正在做大開發，很需要錢；作為開發商，華業地產參與土地一級開發的利潤連通脹都跑不過，但華業愿意暫時承受一些損失以便更順利地從二級市場獲得土地。“現在當地政府部門也很矛盾，房子賣貴了不符合調控精神，會干預；定價便宜了可能會影響土地的成交價格，也一樣會干預。”該開發商說。

但通州顯然不是最艱難的郊區。5月31日，北京相關單位召集80家開發商進行土地推介，北京市國土局公布，下半年供應經營性用地1200公頃，其中軌道交通沿線500公頃。大部分土地供應都會來自郊區，大興區成為了推介會的重點。

“大興近期做的土地一級開發較多，卻正好趕上市場不好的時候；在過去幾年，亦莊幾乎沒有出地，一出就出在眼下；房山好一些，去年已經消化一大批土地了，壓力稍微小一些；通州新的供應主要是在臺湖區域；郊區縣里可能大興目前的供應量比較大。”一位了解北京各區土地供應情況的地產公司高管告訴記者。

按照北京中原的統計，從2009年到今年的前5個月(截止到5月25日），房山、大興、通州的土地供應量為北京市最高，其中房山區的土地供應面積達到了560萬平方米、大興的土地供應高達557萬平方米、通州土地供應面積350萬平方米，合計供應1467萬平方米，占北京市最近三年來土地供應量的52.1%。

郊區縣已經成為了房屋成交量和房價滑落最快的區域，開發商表現出的態度主要就是觀望。6月15日，北京三宗郊區住宅用地招標，房山區一幅地塊流標，通州區兩地塊只有三家房企低價投標，而且都是國企來捧場。

情勢急轉

參加5月31日土地推介會的開發商代表告訴記者，當天活動設置了很多展位，展出了重點地塊詳細介紹資料，然后就是各出讓土地單位的宣講，很熱鬧，就像房展會一樣。“已經和以前不一樣了，以前都是開發商問國土部門，現在都是國土部門積極地問開發商最近是否有買地的打算。”至少3家全國性的開發商對記者說過此類情況。

這種場景近期也出現在了杭州和廣州。不久前，一家全國性開發商在杭州分公司接到國土部門的電話咨詢近期會不會買地。6月，杭州三個區域共推出20宗土地，出讓面積820.9畝，5月共出讓土地17宗，出讓面積共計856畝，五六月份的推地規?；境制?，但比4月卻有大幅提升。有人發微博感慨：第一次看到杭州如此大規模的推地，山雨欲來風滿樓！

保障房的賬算不過來

除了怕出地王，郊區一級開發太多、土地存量過大等壓力外，保障房供應也是政府肩頭的一塊大石。

在5月底的土地推介會上，北京市土地整理儲備中心表示，6月起北京將逐步加大經營性特別是商品住宅用地的供應，年底前，還將有1200公頃經營性用地上市。據此前公布的2011年土地供應計劃，今年北京計劃供應經營性用地1770公頃，其中包括商品住宅用地1220公頃，商服用地550公頃，保障房用地1330公頃，占全年住宅用地供應總量的52.2%。相關部門還表示，住宅用地主要采取限地價競保障房面積方式掛牌。

一家參會的開發商告訴記者，競保障房面積方式的作法就意味著，開發商蓋保障性住宅面積大小成為招投標是否能成功的因素之一，但是很明顯，蓋的保障房面積越大，就賺得越少，甚至可能虧錢?，F在政府賣地錢少了，還要蓋保障房，那意味著收入少了，支出還要變大；而開發商呢，本來房子就不好賣了，還要蓋保障房，賺得更少了，那只能是對土地觀望了。另一家開發商則告訴記者，現在聽到有的開發商競標的保障房面積已經占了整個項目的50%。萬通地產總經理云大俊明確表示，現在對這種限地價競保障房面積方式拿地就不會參與了，因為搭配著保障房項目，算賬算不過來。

和北京一樣，從今年開始，杭州、廣州也要求部分國有出讓土地中開發商配建一定比例的保障性住房。從目前的搭建保障房的土地拍賣來看，觀望依然是主流。