經濟觀察報 記者  張斌  以土地換經濟發展，曾是中西部地區招商引資的不二法則，當地政府以“一家一談”的靈活方式用土地與企業合作，為了招來東部的“鳳凰”，許多園區土地實際上是以“零轉讓專訪”的方式“大放送”。

但現在，缺地，正在成為中西部產業園區共同的煩惱。

“東部客人”的糾結

溫州的白先生最近成了中部一些城市的“座上賓”。他在本地有著自己的一個鞋材市場和一個電腦顯示屏加工廠，最近中部一些城市的領導頻頻邀請他過去洽談。

“他們過來是拉投資的，讓我們參與園區的開發和基礎建設。這個投資額不同，有大有小。”他說，“作為回報，當地政府會根據投資額的大小免費出讓部分土地給投資商。這部分用地，可以自己使用，也可以自己買賣，或者政府有比較好的項目會介紹給你，幫你賣出去。”

白先生認為這也是個不錯的賺錢方式，“但是周轉的時間會比較長，從對園區最開始的投入，等到開發完成，再將政府轉讓的地塊賣出去，中間要等較長時間，這段期間內說不準又會出什么限制政策。所以如果有更好的投資項目，我們也不愿意去做這個事情。”他說。

2009年1月1日，國土資源部下發的《國土資源部關于調整部分地區土地等別的通知》中規定了《工業項目建設用地控制指標》和《全國工業用地出讓最低價標準》統一按調整后的土地等別執行，最近兩年工業工地一般也都要實行“招、拍、掛”。

“但是低于成本出讓工業用地，甚至在招商引資中以零地價出讓土地仍然普遍存在。”某園區購買土地使用權的價格是22.41萬/畝。“這22.41萬里面共包含九個項目的價格。”說著白先生拿出了一張表格。

這其中包括土地資源占用費、土地置換復耕費、地上農業、林業補償費、市政配套費、土地資源占用稅、地上資源補償費、城市綜合規劃費、征撥土地使用管理費、土地登記費共十項。

“上面這十項中，通常土地資源占用費是比較重要的，大概占10%左右。很多地方政府是連這一項都不收取的，也就是零成本拿地。”當然，他們也會開出自己的條件，例如投入資金多少，多長時間到位，每畝的固定資產投入不能低于多少，每畝的產出不能低于多少等等。

例如，洛陽高新技術產業開發區的政策就是基本地價22.41萬，每畝固定資產投入不能低于200萬，產出不能低于300萬。

“具體的項目都會比這個要求要高。”洛陽高新技術產業開發區李紫珍說。自動上門的免費用地，確實是極大的誘惑。

“可是這么多的錢投進去，要干什么呢，這必須要有一個好項目，總不能這么多錢投進去，沒有利潤。當地政府也不會允許你這么放著。如果正有適合轉移的實體，倒是還可以，例如富士康。”

白先生打了一個形象的比喻，他說：“這種投資，棄之可惜，一般人消化起來也有著一定困難。”

“中西部園主”的煩惱

正在“東部客人”為“免費用地”而糾結的時候，中西部的園主們也在為用地緊張而發愁。不過幾年的時間，“缺地，缺地”成了中西部產業園區共同的煩惱。

鄭州經濟技術開發區，位于鄭州“金三角”。這是一個規劃控制面積擁有82.1　平方公里的產業園區，鄭州經濟技術開發區主任龐東梁說：“這只是規劃面積，大部分是待批準的。”

這個國家級的技術開發區建立于1992年，直到2000年國家給園區批準的用地是12平方公里，到現在增加到了30多平方公里。

“手里面的用地所剩無幾，再向周圍擴張也是很困難了。各個園區都面臨這樣的情況，用地是我們下一步發展的最大困難。”龐東梁說。

洛陽高新技術產業開發區就曾舍棄去年落戶宜陽的雨潤。當時，雨潤集團轉移的項目已經談成，大概需要400~500畝的用地,包括生豬屠宰、深加工和圈養基地，洛陽高新區無法提供，只能向下級的宜陽高新技術開發區推薦了這個項目。

目前,洛陽高新技術產業開發區建成區面積11平方公里，已經開發的大概14.3平方公里，還沒有完全歸高新區所有?，F在這11.4平方公里已經基本用完，保留的不多了。而且可擴的范圍并不大。再有新項目，只能通過新申請的用地指標和原有土地的重新收回。

但原有的工業用地都是通過招拍掛售出的，這兩年工業用地也基本上都必須招拍掛了?，F在用地不夠，就只能重新收回然后再賣。在收回的過程中，土地都會有一個再評估價格，即基本地價+地表附著物的價格+企業搬遷的價格。“再評估價格肯定遠遠高出當初，同時為了保障我們能夠引進自己想要的新企業，后兩項費用我們還要替企業承擔。”龐東梁表示。

“工業用地缺乏將是影響園區發展的一個巨大桎梏。而園區的發展已經成為推動經濟發展的主要動力。”龐東梁說，“各地用土地換經濟發展的勢頭強勁，已經使得土地供需矛盾日益突出。”