經濟觀察網 鄔瓊/文 年后，先后赴福建及貴州等地了解市場情況。一個簡單的結論是市場博弈陷入迷惘，即便是開發商自己也不知道未來在哪里。 

從去年年底到今年年初，針對房地產市場的調控措施接二連三。在許多房地產商看來，調控給房地產行業的信號不是需求層面的萎縮，對購房群體的限制性措施并未真實意義上影響到市場。 

長沙和貴陽兩市的限購性政策便是很好的例子。長沙僅限購90平方米以上的住房，而貴陽僅在一環內限購。長沙政策的直接效應是導致市場及開發商均認為地方政府保護市場，因此諸如恒大及保利等開發商甚至謀劃在長沙市場漲價。 

貴陽市場同樣如此，如果你知道貴陽的樓盤價格可以開到17000元/平方米的話，那么你會對這個城市徹底失望。貴陽市的房地產限購政策僅僅局限在一環以內，貴陽城市規模不大，一環以內，彈丸之地，在供應的樓盤本就不多，即便限購，需求群體依然龐大，價格不可能出現大幅下挫的情形。而類似金陽新區這樣近年來價格上漲速度偏快、供應量大及空置率高的區域反而未受到限制。 

同樣，福州等地的地方性政策出臺，大多數開發商亦認為是溫和的，對市場影響不大。因此，諸多二線城市的限購政策多是溫柔一刀，開發商認為還有價格操作的余地，市場更是對中央調控措施缺乏信心。 

這種博弈的態勢使得部分區域市場變得難以控制。 

當然，當前大多數城市對于房價調控目標并不感冒。 

但是市場博弈的焦點并非僅僅局限在地方政府，大多數開發商預感今年房地產調控是堅決的。因此，當前的形勢是，各種地方性政策還在不斷刺激市場，大多數開發商反而擔心如果這樣刺激市場，中央的新一輪調控將會到來。 

中央政策與地方政策的博弈直接導致開發商的舉棋不定。 

降價意味著地方政府刺激下的市場將迅速消化存貨，可能會導致市場供不應求的情況，漲價則意味著接下來的調控措施將更嚴厲。 

因此在二線城市，大多數開發商會選擇放慢開盤速度觀察政策后期走向，抑或干脆維持價格進行銷售。產品線上，抑制高端住宅幾乎成為一致性的判斷，因此有開發商在政策博弈期間清空高端房。 

但幾乎所有的開發商都認為，政策博弈的最后結果一定是不斷出臺的調控政策最終將房價強行下壓，可以肯定的是，市場風險預期形成了。 

但是中央與地方政府的博弈為開發商留出了一定的風險防范時間與空間。部分開發商一方面繼續儲備現金，另一方面在政策風險預知的情況下開始謀劃轉型。許多開發商開始著力強調加大商業地產的投入，這其中包括萬科這樣的開發商。 

但是商業地產的情況也并不樂觀。 

目前尚未知銀行對于商業地產的貸款力度如何，但可以肯定的是，商業地產目前頗受地方政府歡迎，政府信用的擔?；驅⑹沟蒙虡I地產項目的信貸政策相對寬松。更為重要的是商業地產的杠桿效應，對于許多開發商而言，商業地產意味著銀行存款，在商業地產增值之后，利用商業地產進行抵押獲取流動資金的做法成為越來越多開發商的選擇。 

但事實上，因為杠桿效應以及商業地產回報周期長的緣故，目前國內可能出現的商業地產泡沫的威脅程度遠較住宅地產要大得多，在當前背景下，國內諸多城市并不具備擁有大型商場及超高寫字樓的能力，但這些城市卻在不斷上馬該類項目，建成后租金回報率低得可憐，很多城市的高端寫字樓甚至擺低身價，租給洗腳房之類的客戶。 

不少行業觀察者認為，在住宅地產的風險預期已經形成的背景下，資金開始涌向商業地產，商業地產的泡沫將迅速鼓脹。 

因此，悲觀的行業觀察者對整個房地產行業，包括住宅和商業領域均不抱樂觀態度。 

一位開發商在經過自己的粗略計算之后發現，2010年全年房地產行業新開工規模16億平方米，這個開工量已經超出了年平均城市化率可能造成的城市吸收人口的規模，且16億平方米的開工規模是不均衡的，一線城市受土地供應的影響，實際開工規模并不如預期當中的大，因此2010年大部分開工規模集中在二、三線城市，這使得二、三線城市的實際開工規?？赡苓h遠大于他們的城市化速度。 

同時，類似于公租房及廉租房等保障房建設的速度在二、三線城市加快，這就意味著，即便2011年商品房開工規模有所下降，亦會被保障性住房的開工規模所補充。 

這位開發商的判斷是，市場供需在兩年內會有一個轉化的過程，即房地產市場從供不應求轉向供過于求。