2009年中國藍籌地產評選峰會暨頒獎典
由經濟觀察報主辦，新浪樂居聯合主辦的2009年中國藍籌地產評選峰會暨頒獎典禮，于11月6日14:30-17:00，在北京勵駿酒店舉行。經濟觀察網正在進行現場圖文直播。
會議現場
開幕式
主持人：尊敬的各位來賓、各位朋友，大家下午好歡迎各位光臨2009中國藍籌地產峰會暨頒獎典禮！我是內蒙古衛視的筱芳，非常榮幸主持此次的高端峰會。
首先，我代表本次活動的主辦方《經濟觀察報》、聯合主辦新浪網，獨家技術支持正略鈞策房地產研究中心對于在座的各位專家、學者、媒體人士及熱心的觀眾光臨表示由衷地感謝！同時，感謝獨家財經網站經濟觀察網、網絡支持地產中國網、中國金融地產網以及北京金語時代文化傳媒有限公司對本次活動的大力支持。
由《經濟觀察報》發起的藍籌地產評選活動迄今為止已經舉辦了五屆，今年是第六屆。經過五年的沉淀，它的認知度、專業性、權威性在業界獲得了廣泛的認可。這個評選活動也成為了正在影響中國地產業，并且深受地產企業認可的品牌評選活動。今天，我們要對過去做一個回顧，對未來做一個展望，并揭曉度2009年有突出表現的地產企業。
首先，讓我們掌聲請出本次活動的主辦方《經濟觀察報》社長劉堅先生致歡迎
詞。
劉堅：尊敬的各位來賓、女士們、先生們大家下午好！
首先我代表《經濟觀察報》對大家的到來表示熱烈的歡迎和誠摯的協議，2009中國藍籌地產評選峰會評選活動已經六年了，具有品牌消音和行業意義，非常感謝評中國品牌地產所做出的貢獻。
尋找國民經濟發展的中流砥柱，尋找中國未來地產企業的領航者是這個活動肩負的使命，就像評選活動的主題一樣延續了《經濟觀察報》客觀冷靜的態度，我們希望這項評選能力引領中國的房地產企業積極向上，希望這項評選能夠成為激蕩的房地產市場，向他們提供可供信任的標準，從2004—2009年的六年當中，我們越來越明確的注意到房地產層面發生著轉型，在03年剛剛開始這項評選的時候，上市公司的比重大概只占40%，而到08年90%的入選企業均未上市公司。
與資本對話是當前房地產需要面臨的主要問題，是選擇股權合作還是私募基金還是選擇公開的資本市場，每個機會都不會重來，而真正的贏家永遠屬于有備而來者，他們有著清晰的文化和企業安排，正是基于這樣的系統才能夠在激烈的競爭中贏取投資者的注目，從而跨越產業的藍海。在過去六年當中雖然不是很長的時間，但是它已經呈現出可以衡量成長優劣的理想的跨度，中國房地產行業已經成了中國經濟最典型、最重要的支柱之一，但同時這也是一個輿論焦點。應該說在我的印象當中，房地產行業可能是除了非法生意以外引起社會非議甚至謾罵最多的一個領域，這既要求這些從業者能夠規范自己的行為，能夠建立規范和透明的運營機制，建立敏銳的市場洞察里，卓越的執行力，還有對于企業責任高度的認可，這也正是《經濟觀察報》藍籌地產評選活動努力的方向。我們希望通過媒體和房地產企業共同努力，不僅可以評選出中國房地產企業的領航者，更能夠改善整個社會對我們這樣一個支柱行業基本的評價。
最后，再次感謝來參會的各位嘉賓，預祝這個會議圓滿成功。謝謝！
主持人：有請此次活動的獨家技術支持單位，正略鈞策房地產研究中心的著名管理專家、正略鈞策創始人董事長趙民先生致詞。
趙民：感謝主持人！感謝劉社長！現在做房地產媒體、做經濟類的媒體是非常的辛苦，同樣做房地產公司的老板也非常的辛苦，就像剛才一劉總說的房地產行業是所有電視劇里面，凡是講到電視劇，里面一定有房地產。六年了藍籌地產就是想在中國和房地產公司一起成長，能夠站在社會的角度，站在專業公司的角度，從中找到中國老百姓認可的，中國消費者認可的，行業里面同樣認可的藍籌地產。
六年是什么時間呢？人出生，六年以后是上小學，六年中學也畢業，六年是大學本科四年加兩年的研究生，當然這種專業比較少，不是所有的專業都是六年。這六年下來，越來越多的中國讀者說藍籌地產像是大學畢業了，比如說我們是中學畢業，但是我們作為參與主辦的單位我自己認為我們六年還像剛剛六歲的小學生一樣，我們今后成長的路還很漫長，還需要很大的努力。我們尤其需要媒體界，中國老百姓關心愛護房地產行業，用買房子一樣的激情還買《經濟觀察報》，來評選我們的藍籌地產。謝謝大家！
主持人：感謝兩位領導的精彩致詞。接下來要進入高峰論壇環節。
今年高峰論壇的主題為 “土地資本與企業命脈”。2008年，迷漫全球的金融危機使“庫存”積壓說一度充斥業界，2009年的積極財政政策改變了這一切，我們看到了土地市場成交量回升，我們看到了老百姓跑到各個樓盤的售樓處，欣欣向榮的景象又出現了。隨后，由于銀行資本金充足率的壓力極大，存貸比超過75%正常指標，銀行開始收緊銀根。未來可能出現怎樣的市場變化？變化之下，房地產企業格局將如何演變？房產企業又將如何應對？
今天，我們很榮幸的邀請了：中國建設部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生， 芝加哥大學經濟學博士、美國三一學院經濟系終身教授文貫中先生以及量宇金融集團董事長、前渣打銀行直接投資大中華總裁陳凡先生為我們做今天的主題演講。
首先，讓我們用熱烈的掌聲，歡迎中國建設部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生。
陳淮：首先，祝賀2009中國藍籌地產評選峰會所取得的成績，也祝賀今天榮獲一些稱號的企業，在過去一年中，在中國房地產業和住房住宅建設中做出的努力。
昨天很多媒體傳一個消息，說建設部官員某某中心副主任說年底前優惠政策作廢，我斷言它是一個假新聞，因為包括我本人和建設部政策研究中心的所有研究人員沒有一個是官員，我再三、再四、百八十次的說希望不再開這種玩笑，做這種游戲，再做往輕說你是無知，往重說恐怕你有點兒無聊。
第一，建設部政策研究中心沒有官員。
第二，建設部政策研究中心絕不會知道年底優惠政策作廢與否的信息，這只能有國務院一級或國家有關部門才有權發布的信息，絕不可能提前告訴一個研究人員。
第三，建設部政策研究中心絕不可能對年底前優惠政策作廢與否做肯定或否定的答復。
希望大家都互相尊重一點兒，也希望在座的媒體朋友明天別造出一天某某人否定年底前優惠政策作廢，我沒否認，我既沒否認也沒承認，我說我們不知道。希望咱們不要再出現令雙方都尷尬的事情。
今天的主題是土地，我覺得借藍籌地產這個平臺，就土地問題發表一點兒看法，我所說的觀點，發表于今年10月12號《中國經濟時報》，署名文章，若引用請以署名文章為主，不要筆走龍蛇。
首先，我們說房價決定性因素是地價。有些權威機構說，地價在房地產的價格中只占20%幾所以不是決定性因素，聽起來似有道理，但實際上給我們開了一個連四則預算都不如的玩笑。這本來是一個常識，同一張圖紙的房子蓋在北京二環路以內和蓋在延慶縣，質量、朝向、規模、功能完全一致，它們的價格千差萬別，差作哪兒呢？差在地價上，這是不需要爭議的事實。
還有一種說法，是因為工序關系推動了房價，房價才推動了地價，聽起來特有邏輯性，也是一種經不起學術推敲的說法。中國缺房子是事實，但是中國并不是什么地方的房子都在供求關系推動下有同樣的商場。那些炒家炒的，房價上漲快的，稀缺程度高的是對特定地塊兒上的房價，而不僅僅是房子本身，這也是經濟常識。實際上需求是那個位置，而不是那個房子本身，同樣的方自在別的地方是它價錢的1/3、1/4、1/5。貴在哪里？貴在地上，應該說這也是常識。
級差地價導致了房價的上升問題，其實不是今天人們才需要探索的新問題，早在李戰50、60年前就有過靜電的論證，其中在馬克斯資本論中論證過這個問題。我們可以想一想，一塊肥地一年能打500斤，一塊薄地能打100斤，這兩塊兒地租或者出讓時的地價會一致嗎？我想稍有經濟常識的人都會得出結論，但是這種地租和地價的區別不會延伸到消費者，只是在土地出讓方和售讓方之間轉讓關系中體現，比如說租肥地的交高地租，但是理論上說消費者買到產500斤肥地糧食的地的時候，買到產100斤薄地生產糧食的時候，每單位生產的價格是一樣，這個土地級差不會延伸到消費者，而在上游各群體利益主體之間劃分。但是，房子會，地價的級差性一定會最終會傳導到最終的購買人身上，這就是房子價格的區別。
剛才主持人說現在大家在存地，其實存地的錢，土地增值的收益并不能裝到開發商口袋里作為利潤分掉了，我們一些開發商對此樂此不疲，其實未必是一件很聰明的事，但是是他們不得不做的事。為什么？我們以為2000塊錢一平米樓面價買的土地，兩年后房子蓋好了開發商在5000塊樓面價加上各種費用和利潤賣出去了，人們認為開發商賺了暴利，其實不然，開發商要拿回相同生產要素，取得相同質量的土地，就得以5000塊錢的重置成本取得，這和普通老百姓買房子的道理是一樣的。開發商不能把土地增值收益作為利潤給股東分掉，不然的話，再什么規模就得縮小，或者到劣等地建房子才可以，這本來也是經濟學常識。開發商得什么了呢？得了一些東西，虛增了資本，比如說原來有3000萬的資本，現在變成6000萬了，自有資本總量按6000萬去融資，當然可以跟銀行借更多的錢，但是請注意，也如同剛才女主持人說的，這場金融危機給我們最大的啟示，一些世界500強的大公司為什么瞬間就走到了破產的邊緣，就因為他們忽略了一條，在危機到來的時候，資產大規模的縮水，而債務不縮水給企業帶來的巨大風險。
上述觀點僅供大家參考。謝謝！
主持人：謝謝！隨著沒有看到陳先生精心準備的PPT，但是他的演講依然精彩，給了我們一定的啟發。
接下來有請芝加哥大學經濟學博士、美國三一學院經濟系終身教授文貫中先生。文貫中先生的研究重點是中國的城市化問題，以及經濟全球化對中國的影響等。文先生有句名言：人們追求經濟領域的真理要容易得多，所以中國的經濟蒸蒸日上。有請文貫中先生。
文貫中：
很高興有機會到這兒來談談自己的看法。陳教授剛才認為自己不是官員，是一個學者，他的觀點我非常贊成。我看過他寫過的一些文章，在我的寫作中也引用了他的一些數字。我認為他的數字比較權威，至少比我的數字權威。
我覺得中國現在的城市化模式，用的是香港、新加坡的土地批租的辦法。這個辦法短期來說比較不錯，有點兒像吃鴉片一樣，因為你可以廉價地把土地征用過來，而且不管是不是為了公共利益，都可以用所謂非農用地必須國有化這個理由把農地征用過來，然后把它拍賣，拿到所謂的土地出讓金。但是這么一來，開發商拿到土地的時候，地價往往已經是天價了，所以開發商不可能去造城市當中的中低檔的房子，以及廉租房，來滿足中下階層和最需要被城市化的那部分人群，也就是農民工和還在農村的人的住房需要，因為他們的收入現在只有兩、三千，人均收入支持不了這么高昂的房子。其實，這樣沿著這種城市化模式一直走下去，一定會有結構性的扭曲，好比說城市和鄉村的收入差越來越大，服務業發展不起來，原因研究下來，是因為中國的城市化率比世界低了至少5個百分點，說至少是因為農民工沒有城市的正式戶口，如果把農民工算成農村戶口的話，中國的城市化率也許比世界要低10—20%。
再一個，大家都在談服務業，但是服務業的前提是人口的聚集，降低交易成本。你們中午吃飯的時候，稍微遠一點兒的地方就不愿意去。所以，服務業一定需要集中人口，但是中國有一個問題，城市的硬件越搞越好，路修好了，下水道鋪了，房子也有了，但是人口呢？人在什么地方呢？已經進城的1億多農民工人都不是城市戶口。中國的服務業對就業的貢獻低于世界平均水平14個百分點，這14個百分點乘以13億人就有1億多個工作機會活活喪失掉了。為什么會喪失了呢？其中一個很大的原因還是房產的價格，大部分農民最后因為要結婚了，老婆要來，不能在呆在集體工棚里，自己有沒有經濟能力獨立租房，只能回老家。中國是一個完整意義上的社會，是一個有大量農村人口的社會，去學香港、新加坡這樣的城市模式，他們只有城市貧民，沒有三農問題。隨著他們人均收入的提高，他們在土地批租模式下可以拿出土地批租得到的前去建廉租房，可以逐步解決城市貧民的住房。但是中國人口的大多數在農村，而且農村的出生里高于城市。一個完整意義的社會要去學一個不完整社會中得出的不完整經驗，這條路走下去，必然越走越窄，越走越黑，因為往前走，唯一能參照的對象只有像新加坡和香港這樣的不完整社會。所以，中國還是要找跟自己比較相似，完整意義的社會。東亞的一些國家和地區，我覺得他們城市化過程走的是比較好的，他們當時跟中國差不多時間也搞了一次地改，但是土地改革之后他們沒有犯經濟戰略上的錯誤。另外，還有兩條。土地是可以自由買賣的，包括在農村自由買賣土地。土地不但在農村之間可以流動買賣，在農村和城市之間也可以自由流動，還有就是人口在城鄉之間的自由流動。他們搞了30年，三農問題就消失了。中國土改到現在搞了60年了，搞到現在三農問題還變得更嚴峻了，原因是城市對農村人口的吸收能力太差了。
2000年的時候我代表留美經濟學會在上海組織一次全球化的研討會。會議期間安排去參觀一個介紹浦東新區的模型展覽會，講解員介紹，世界500強的企業有多少已經進入，高達600億美元的資金已經投入。但我的導師，芝加哥大學的約翰遜教授們聽了之后，問了兩個問題：說這么多投資創造了多少就業機會？吸納了多少農村人口？講解員答不出來。
城市化的本意是把農村人口化為城市人口，就是說它的定義是城市人口在全人口當中的比重，不是說有多少樓，有多少大街，不是這個意思。如果光搞基礎設設，樓盤，不吸收農村人口，那不過是城市的自我現代化。香港、新加坡由于可以把人口封閉起來，所以可以采取土地批租的模式，因為沒有農村人口需要消化。比較起來，東亞的城市化經驗要更完整，因為二次大戰后他們是從擁有很高比重的農村人口開始搞現代化和城市化的。他們用了30年就解決了三農問題，而且收入分配也解決得比較好。他們堅持了幾條，其中最主要的是對外開放、引進外資，同時允許土地私有和自由買賣，允許農民自由進城定居。在這種情況下，他們的三農問題解決得比較順利。相比之下，中國的三農問題仍然十分嚴峻。我記得陳教授有統計數字，從1090年到現在，城市的建成區的面積擴大了大概170%多，建筑面積提高了大概500%，但是中國的城市化率只提高了70%多，說明在整個城市化過程中，化來的農村土地確實不少，投入的資金（以鋼材，水泥，其他材料計算）也確實不少，但吸收的農村人口的能力低下確實是一個很大的問題。
我想如果按照現在房價收入比，中國現在已經差不多是世界上最高的國家了，因為已經達到15-22倍。我從美國來，我比較清楚美國的情況。在美國，用你收入的3倍到5倍絕對可以買到非常不錯的房子。比較特殊的就是紐約和西海岸那邊，是比較貴的地方，其他地方，用正常收入的3-5被就可以買到非常象樣的房子?？墒侨思沂前l展了200多年，早已實現現代化的國家，而且人家的收入是中國的十幾倍。像中國這樣，在如此地的人均收入下，房子已經變得如此貴，而且正好是最需要吸收農村人口的時候，房價就已經漲到連城里一般的老百姓都受不了的地步，以后怎么吸收最窮的農民呢？90年代末有一個房改。我對上海房子熟悉一點，當時大概是以2萬、3萬、5萬的價格賣給職工。這些房子現在已經漲到幾十萬、一百多萬了。按照陳教授的說法，現在要重置這些房子，確定需要花這么多錢。但是，我認為這個價格本身并不代表均衡價格，如果土地能夠比較自由地向城市提供的話，特別是郊區的農地能比較自由地向城市提供的話，房價是不會這么高的。國家把土地壟斷起來了，他要征用多少，他要拍賣多少，完全有政府說了算。所以我覺得這是不符合中國的國情的，而且客觀的效果也不是非常好。比如說浦東和浦西，在浦西，最底層的農民工人都容易找到自己的生存環境，一到浦東，連中下階層的人就覺得沒有生活得很累，更不要說農民工，那是沒有他們的生存空間的。只見到處都是大馬路，房子白天看著很雄偉，晚上黑黑的，沒有人氣，而且越是沒有人氣服務業就越發展不起來，服務業所能支持的就業渠道就消失了。中國土地是最稀缺的資源，怎么會走上這種北美式的城市化道路上呢？越來越不像上海的浦西，臺北、香港、東京，這些地方都是人口密度非常高的，也是符合東亞的人口/土地比例的?，F在所有的農地一定要集體所有，非農地一定要國有，這種硬性的規定其實使得國家背上幾乎無限的包袱，今后所有的城市化中的問題都必須通過政府解決，政府是背不起這樣的包袱的。
我主張是這樣，農地之所以有現在的集體所有制，是因為搞了合作化和人民公社，我認為當時農民是被迫加入的，至少是加入后就不讓他們有退出自由，這是違反歷年黨和政府關于集體化的政策的，所以是一個錯誤。去年十月十七屆三中全會有一個關于農村改革的決議，強調農民的進退自由，那就要真正兌現進退自由。如果說一個集體愿意繼續集體化，很好，你們就繼續集體化下去，但是給你們一個機會，你們是可以退出的，在這種情況下如果有人愿意帶著包產到戶分給我的土地退出，應該允許。你們想想，現在只有農民這個階層是沒有進退自由的，既沒有從集體所有制當中退出的自由，也沒有從農業當中退出，進入其他行業的自由，除非放棄他們的對土地的所有權。小產權房就是一個典型，小產權房是農民集體要求從農業當中退出來，想進入房地產業，這樣做整個集體都是同意的。照例說，土地是他們的，他們有權處置自己的財產，但是不行。他們要從農業當中退出，以小產權房的方式進入房地產業，即使符合城規，也僅僅因為是農民的身份，被政府判為不合法，要等待國家今后的處置，而且從現在開始不得再搞小產權房。其實農民的貧困跟這些制度性障礙都是有關系的，這是非常不符合市場經濟內在要求的，因為市場經濟最主要要求就是所有的要素在所有的方向，所有的行業中都可以有自由的流動和進退。
大家都是搞房地產的，希望你們在關心自己利潤的同時，也能夠想一想，這個行業要長期可持續地搞下去，不發生大起大落，是需要大家共同努力，使目前不合理的土地制度早日得到改革。
主持人：謝謝文貫中先生的精彩演講。最后有請我們量宇金融投資集團董事長陳凡先生，陳凡先生曾經是藍籌地產企業中數家企業成功IPO的設計師，請他給我們分享海外IPO取經之道。
陳凡：主持人說的我都臉紅了，為什么呢？因為鄧小平是改革開放設計師，我只是這些企業在私募和走向上市時他們的小二，說不是設計師。
前面聽了兩位重量級的嘉賓講關于土地的問題，我今天跟大家講講土地以外的問題，講一下資本，特別是這些藍籌公司對資本的運用。
主要講一下藍籌地產公司，藍籌地產公司在今后5—10年中，我想可能已經從第一個階段，也就是前30年階段進入到第二階段，而第二階段最核心問題就是面臨挑戰和機遇，這些機遇和挑戰基本上概括起來幾方面。
第一、商業模式的升級。第二、產品服務的升級。其實這兩方面的升級是決定了定價權。第三，有幾個增長，產品品牌價值的增長、企業品牌價值的增長、企業差異競爭力價值的增長。這三個增長非常重要。
另外，在我們整個地產企業中普遍存在建立兩個體系：第一，投資管理體系；第二，開發經營管理體系；第三，團隊的升級。
而我們作為投資者來說沒干別的事兒，主要是通過各種各樣的手段，各種各樣的方法幫著企業做兩件事兒。第一，我們就是幫助企業打造一個常青的麥當勞，中國地產企業有三、四萬家，基本上都是項目公司，稱不上什么企業，真正定義成為企業的問題是怎么樣可持續的長期發展，這是很多企業面對的核心問題。第二，投資者無非是在企業需要的時候，根據企業的需要做一些我們認為是端茶倒水的事兒。我們價值投資者我們在選擇時，我們主要是做投資標準，主要做三方面的事兒，這三點也是價格投資者，或者是巴菲特投資理論最重要的三點。
我們看項目跟別人都一樣，我就特別簡單的三點。第一，人。人要玩兒不轉，你就趁早別投，人不好投進去了除了瞎就是瞎。第二，差異競爭力。也可以叫做商業的專賣權，或者叫做消費的壟斷權利，企業如果沒有差異競爭力你投進去了，你跟別人有什么區別，過兩天你就瞎了。第三，你一定要有一個安全邊際。我們之所以能賺錢，當時幫渣打投了5家企業，其中有1家做的不是特別好，另外4家都做的特別好，為什么能做好就是安全邊際把握好了。
我們除了在一家企業買的價格相對高了以外，其他企業都非常低，由于安全邊際導致了我們最后沒有賠。什么叫價值投資者？最核心的是我們選擇的企業內在價值是可預測的，可以長期、穩定、持續增長的企業。要想做到這一點，比登山都難。為什么呢？因為作為房地產企業最大的特點是收入和利潤是不可以預測的，并且沒有長期、穩定、可持續的增長。您可以琢磨一下，跟制造業做鞋子的完全不一樣。一般的情況下，當房地產暴漲的時候，資本市場并不好，原因是什么？錢流向了房地產，但是這兩個是反周期的市場。但是，一般的情況下在美國也好、在任何一個發達國家很少上資本市場，都是以基金的形式存在。中國很特例，中國有近百家房地產公司在那兒，而且股票都做的很好，我們是一個高速增長的社會，不是一個成熟的市場。我今天給大家提幾個概念。
第一，什么叫做價值投資者？第二，中國地產企業賺錢靠什么？我們聽了很多商業地產談商業模式，其實我們賺錢只有兩類企業，第一類企業是靠地賺錢，第二類企業靠房子賺錢，在發達的市場里面一般靠房子賺錢，為什么？經濟政策很透明，土地非常稀缺，增長也非常穩定，市場需求也非常飽和，在這種情況下基本上不可能靠炒地皮賺錢，這時候就要靠房子、靠產品、靠管理、靠服務來賺錢。所以，再一個發達的、穩定的社會基本上是這樣。而再一個宏觀政策不斷調控，地產的盈利主要是來自于土地。實際上靠土地發展確實像他們講的是不可持續發展的，因為土地的好地塊兒是有限的，是稀缺資源。但是我們在高速增長的國家中，特別是中國現在的情況，我們實際上無論是宏觀經濟增長、GDP增長、可持續收入增長都會導致在一個相當的時期內我們的土地和房價在不斷地增長，企業家在這時候靠真正賺錢呢？主要是靠土地的地價賺錢，說白了二環的地坐那兒買完等著，地價就會往上漲。往往在5環外特別好的新房的價格還不如二環內二手房的價格，為什么？土地的價格非常高。每次追拍土地的價格是羊毛出羊身上，最后都落在老百姓身上了。
我們再看看地產商的分化和升級，為什么要研究這個問題，就是巴菲特前面講的三點。我們分析一個公司的差異競爭力是什么？全世界的地產商歸納為兩類。一類叫農民地產商，第二類叫獵人地產商。什么叫農民地產商？就是每天種莊稼、做鞋子、每天靠租金收入，或者靠賣房子收入，比如說典型的綠城、中遠，他們基本上還處于農民地產商的狀態。什么叫獵人地產商，就像鐵獅門這樣的，他們就等著市場跌，跌下來以后一口咬住這個房子，然后持有以后再出租，等房價到相當高位上再出手，這樣的地產商叫獵人地產商，他們靠投資、變現、管理來過日子。
中國有沒有這樣的地產商？比如說我們投資建外SOHO，他們沒有那么多土地儲備，他們就是遇到好東西就買，不像綠城，綠城是把房子做的如何好。這兩種地產商是非常不一樣的，其中有一點持有物業的地產商也可以是農民地產商；而我們作為價值投資者要聚焦的地產商一定是兩者的結合，就是我既要投農民地產商，他是靠獨立的收入、靠賣房子的銷售額，他是開發商和經營商，同時我又要投這個地產商有獵人一樣的經營模式，什么意思？遇到便宜地就去買，遇到好樓盤就殺，這樣的地產商是有資產和資本增值的過程。為什么？世界上境界最高的投資者不是做股本投資，而是做股本債券投資，什么意思？假如我投中遠這個企業，他們是以每年25%的速度增長，就像可口可樂一樣，把它拉成長線，把你賺的凈利潤放到留存收益，最后實際上等于你買了一個債券，但是這個債券具有股權的性質，所以管它叫股權債券。
當一個企業像可口可樂這樣做成股權債券，讓投資人回家睡覺可預測的以每年20%的速度增長的時候，這樣的企業就是我們價值投資者夢寐以求的企業。巴菲特的一生只做了四家這樣的企業，他投了一百家企業，其他的企業都不是標準的股權債券企業，就是說當你投一個股票的時候，能取得債券一樣的穩定，確實有股權一樣的回報，這樣的企業就是最理想的。當然，這也是地產公司最終發展的方向。
中國地產開發公司從我們資本市場來看，無非是將要在四個模式下，在今后20、30年演繹。第一，土地資源投資型開發，大量的地產公司都是靠土地資源的增值而增值，這是一類商業模式。第二，功能性單體、綜合題的開發。
什么叫功能性開發？我們知道，華茂和東方廣場，這兩個開發的主體都叫成片開發，這種開發叫功能性的、多業態的開發，我們就喜歡投這樣的。原因是什么？比如你做商場，商場最難的商業模式在哪兒？最難的是從周一到周五人流量沒有，這時候就要靠寫字樓把人流帶起來。反過來同樣的情況下，酒店靠什么呢？靠寫字樓的這些客戶，經常來訪問，淡季的時候仍然保持一定的流量，所以這三者之間的互動形成了人流量、消費量、現金量，而這樣的商業模式是我們比較推崇的。你們可以比較一下新東安和東方廣場，華潤的單體的寫字樓和東方廣場的寫字樓，或者跟華茂的寫字樓比較一下，單體的寫字樓產生不了這樣的效力，租金就要低。這種單體和多體的開發模式，很多開發商都停留在這個。
再升級一下叫主題性的開發，像大悅城、亞龍灣，還有環保型的開發，風尚這種就是完全滿足一類人群特有的需求。比如就是從15—35這波青年人，這些人進入到大悅城感覺非常開心，非常愿意去這種地方，我瞄準了這類袋里的錢，用文化的氛圍榨取最大的現金流。
比如說我們原來投風尚的一個企業，這個企業很奇怪，當時投的時候很多人說你這個不行，旁邊世貿、綠城才賣7000多，你就賣7000多不可能，但是開盤的一平米就2350，這次派盤別墅從4萬漲到10萬塊錢了，因為大家追求健康環保的概念，導致人們愿意付這種所謂的溢價。實際上當你做主題開發的時候，是未來開發特別一種商業模式。
最后，網絡化開發和品牌化的開發和經營也是我們將來在前三者，特別是第二、第三做好了以后就可以在全國的范圍得進行鋪墊，這只有像中國和美國這樣的國土在有可能做到這一點。
會議現場
這是關于商業模式講的內容，所有上面講的這些無非就是講了一件事兒，什么樣的商業模式導致了我們愿意投。
下面講什么叫所謂的安全邊際？安全邊際就是1塊錢買進2塊錢賣出，盡量的買便宜一點兒，你的價格和價值之間，價格一定要遠遠低于價值，這樣的話買完了以后才不至于被套住。產生安全邊際的兩個手段，一個是靠成本控制，一個是定價，定價的水平最核心在商業模式和產品的定位。產品定位好了，自然定價就上去了，商業模式好了自然能夠把自己和別人分開，所以這是非常重要的。
至于說成本怎么控制？土地當然是核心的核心。安全邊際的另外一點特別核心的是我們在考察安全邊際的時候，實際上它是一個投資風險分析的重要組成部分，在我們做投資的時候，特別是我們過去投的這些企業，就是從兩點考察。第一，看經濟下行的時候，我的底線在哪兒？底線就是你破不破產，你還不還得起銀行貸款，這就取決于我們前面講的商業模式，你的說也模式不行基本上就沒辦法。比如說你是農民地產商，你就是蓋中低端的房子，或者做持有物業的時候，這時候雖然經濟不好了，你還能收得上租子，這時候能還得起銀行貸款，這時候風險相對要低，這也是測量底線比較安全的一方面。比如說萬科，當年一降價就出來了。什么叫獵人地產商呢？就是說你做高端的房子，這時候你又沒有持有物業，這時候風險比較高，因為你沒有持有物業的時候沒有辦法去收租子，而房子價高就是降價也賣不動，因為你的地價也在那兒，成本也在那兒，這時候就有可能產生資金鏈非常緊張，同時又可能產生相對高的銀行的流動性風險。當時，大家也風傳綠城、富麗都遇到了類似的情況，我建議大家不要好了傷疤忘了疼，不要玩命的買地，買地是好事兒，也是風險非常大的事兒。
我們認為持有物業的企業實際他可以承擔相對高的負債率，因為他有能力還，那么這時候雖然經濟下行，租金可以付利息，雖然利潤率低，但是穩定。資本市場和各個基金還可以退出，這就是我們所說的相對長期的債券投資，因為持有物業非常重要。開發企業應該有持有物業，像世貿、中遠地產都有自己的持有物業，導致在整個危機中間相對來說好一點兒。
另外一種情況就比較極端，像高端的開發地產，因為沒有租金收入，所以在一定的情況下沒有辦法去償還債務，一旦風暴來的時候就有可能瞎了，特別是香港這樣的市場，沒有高端的物業是非常危險的。盡管杠桿比較高，高增長賣的比較大，還可以對付，這也就是僥幸人抱的心理之一。
投資與融資是地產商永恒的命題，就像愛情一樣是一個永恒的話題。我們展望中國企業的未來，我們現在進入了第四個發展模式，誰先占領這個橋頭堡誰就是未來的贏家。
第一個發展模式是空手套白狼四兩撥千斤。什么意思呢？基本上地產商可以吃獨食，不需要跟別人合作，左手套住政府，右手套住銀行。隨著時間的推移，大家也認識到銀行要有資本支持率，也有股本金的要求了，這時候開發商不得不跟別人做項目合作，跟一些有股本金的人合作，使得我們能夠分一點兒項目公司層面的羹，這就是為什么出現項目層面的所謂合資公司，我有技術，我能拿到地，你出錢咱們一起做。
在過去五年到六年期間，很多公司認識到了我不光要通過上市，而且上市之前為了把我從淡水魚變成咸水魚，把從中國的農民變成國際化的農民，怎么辦？不得不跟資本者分羹，包括私募的投資，包括直接的上市，這都是在集團企業層面的分羹，而不是在項目層面的分羹，但是這遠遠不夠。隨著我們進入了資本市場，絕大多數上市公司特別是藍籌公司都認識到一定，由于資本市場嚴格的規定，上市所有能使到的手段都用完了，但是錢那邊是100的需求，這邊頂多給你10，還有90的需求沒有滿足怎么辦？這時候不得不把企業再次升級進入所有的實業加投資的模型，而這個模型就是我們后面要講的所謂現代中國的房地產企業最終的形式，一定是兩個互補。第一個是套利投資就是地產基金，什么叫套利投資？就是今天進去經過一段時間我出去，就是所有的私募基金長期的套利基金。套利基金在中國未來一定會有如下的方式？以項目基金為主，企業股權基金為輔。主要是RAS，以私募基金為輔，以公募基金為主。這一點實際上就是我說的，一個企業當你發展到最后一個階段的時候，由于你的模式已經變成了農夫加獵人的模式，而不僅僅是獵人的模式的時候，你就會像鐵石們一樣，一方面有大量的持有物業出租，另一方面有大量的基金進行買賣，這時候不斷地出手，在這之上還要有所為的永續資本，這是我們認為未來的商業模式。
由于時間的原因，我介紹一下量宇公司為什么要做？而這個公司能給在座的企業端什么的茶，倒什么樣的水？
我們公司以我為首的管理團隊我們就做一件事兒，就是做一個私募基金管理公司技術體系的建立，人才的培養以及最后的管理和經營，我們演義幫助中國已經進入藍籌地產的有實力的公司幫你們建立你們自己的鐵獅門的基金管理公司。
這是我本人以前做的一些工作，做了十五年就干了這么一件事兒，由于時間原因就講這么多。
主持人：從宏觀經濟、政策走向、融資路徑，三位專家為我們做了權威、精彩的演講。 那么中國地產企業的競爭格局是什么呢？在變化的市場環境中如何做到理性和感性呢？我們在接下來的論壇中將為大家解答。下面請允許我介紹一下參加論壇的嘉賓：中國房地產研究會副會長顧云昌先生；中國國際金融公司執行董事總經理滕威林先生；萬科地產北京總經理毛大慶先生；陽光100副總經理范小沖先生；金科地產副總裁李戰洪先生；遠洋地產總經理張耕先生；沿海副總經理成實先生；北京正略鈞策房地產研究中心總裁趙民先生。
下面有請論壇主持人《經濟觀察報》地產主編呂尚春先生、新浪樂居主編楊熙先生。
論壇嘉賓
論壇主持人呂尚春：非常感謝各位嘉賓在百忙中參加我們這個活動，我們藍籌地產評選進行了六年了，由于各位對我們持續的支持，能夠讓這個活動引起業界的關注。我想今天是一個特別巧合的日子，明天是立冬，今天是2009年秋季的最后一天，我想今天應該是收獲季節的一個句號。2009年我想在座的各位日子比較好過，房子賣的很火，我想也都過去了。我們現在坐在這里，想回顧一下過去，2008年的感受；展望一下2009年。今天的對話由我新浪放的主編楊熙主持，我是《經濟觀察報》地產主編呂尚春。下面我想分為兩個階段：第一，目前的市場是一個什么樣的形勢？第二，對每一個地產企業明年最重要的事情是什么？
目前的市場情況，在前一個月的時候，大家都預計到秋冬季會低迷，沒想到過了10月1號以后，監測30個城市，有28個城市的成交量都非常高，目前的市場到底是什么樣的？在座的都是公司的負責人，你們怎么看目前市場的情況，請談一下看法。
顧云昌：很高興參加這個會議，其實大家很清楚今年是房地產市場銷售量實現了量，量不僅在環比，在同比1—9月份增長了44.5%，就是說我們銷售的特別棒。與此同時，我們看到投資增長速度也很快，8、9月份同比增長30%，盡管投資增長沒有固定資產投資增長速度快，但是這個增長也在加快。原來我們以為購買土地增長速度很慢，開發商購買同比下降22%，我曾經認為老百姓買房很積極，開發商買地不積極，因為老百姓買房增加了44%，開發商買地下降了22%，實際上并不是這么回事兒。大家注意，國土部門頒布的數字是，全國政府賣地同比增長48%，開發商買地同比下降了22%，這里面有很大的差距。開發商買地報的時候只買了2萬公頃多一點兒，政府賣出去的土地5萬都不止，這里面有統計的問題，開發商買地跟政府賣地對不上口，實際上政府賣地增長14.8%，所有房屋市場、土地市場都很熱，都呈現非常好的情形。隨著大家買地積極、買房積極，房價、地價都往上漲了。房價上升2%幾，土地也是3、4%，但是老百姓感受到房價地價漲的很快，特別是房價，現在的價格和春節前的價格差20、30%，甚至有的差40%，就是說整個房屋市場從這個數字中大家可以分析，中國在全世界的經濟衰退當中房地產擔當了什么角色，我們國家的國民經濟保八沒有懸念，但是和老百姓的買房是分不開的。老百姓買新房花了2.7萬億，我估計到年底3.5萬億沒問題。這是新房，還有舊房，加上二手房子加在一起是5萬億，老百姓一年花了5萬億買房，國民經濟零售總額也就是10萬億，去年是10萬億。就是說老百姓買房對經濟的拉動多大，消費的力量多大，索菲的消費拉動經濟，我看房地產是最大的功勞。我們如何保持這樣的態勢？要不要讓銷售繼續這樣旺？內需首先是買房，我希望老百姓繼續在下一年度買房需求仍然很旺，積極地買房，拉動經濟增長改善大家生活。
但是有一個現在房價漲的比較快，既要保持銷售投資對國民經濟的貢獻，同時房價要漲的平穩一點兒，這是大家希望的，其實開發商也這樣希望，房價不能漲太快，危險在后面。所以，我們溝通討論如何保持穩定增長，同時房價相對穩定。
呂尚春：萬科的毛最對目前成交量的反彈是怎么看的？您的判斷有什么不一樣？或者有什么相同的地方？
毛大慶：萬科的主營業務是住宅，所以對住宅比較敏感一些，目前31個城市有萬科的住宅，這31個城市是有代表性的，其中16、17個城市萬科占有率是前三名的，所以我們對市場的溫度是比較敏感的。今年第四季度到明年第一季度，我們對市場基本的看法是所謂的量跌價漲，剛才顧會長上量也在漲。北京今年第四季度整個交易總量已經接近2006年最高峰的峰值，大概少4、5%的點。大家不要忘了根本的問題，量接近06年但是交易總額遠遠大于06年。
今年單從北京來看，整個交易量的價值量遠遠高過歷史。為什么現在市場出現所謂的量跌價漲呢？我覺得跟前面三個季度缺庫存是上半年的主形勢，受去年經濟形勢的擠壓，這種缺庫存在歷史上是沒有的。住宅市場有一定的庫存是正常的，即便經濟好的時候也是有一定的庫存量的，說白了現在庫存超過了正常的市場的平均的庫存量。今年北京市統計，今年土地出讓量到目前為止還沒有完成北京土地市場的出讓證，今年土地出讓的總價已經完成了年初的預算，證明土地貴了。但是看一看今年拿到地的企業，其實并不是那么多。這里面有兩類企業的狀況，一類是拿到地的企業，另外一類是沒有拿到地的企業。沒有拿到地的企業明年是不是能很快補充上地呢？在北、上、廣、深仍然很困難，土地市場的競爭包括熱度一下要降到比較平和的程度確實比較難。那么，對于自己是不是可以很快拿到地的企業，有疑惑的企業減慢銷售速度，有相對的存貨，讓銷售速度降下來，用這樣的手法是相當一批企業的做法，也是無奈的辦法。為什么出現量跌價漲這是在過去幾年不多見的，這就是后危機帶來的一些狀況。
剛才顧會長講到的數是非常認同的，不管是3萬億還是5萬億，今年的房地產銷售基本上占了國民消費零售總額的30%以上，特別是住宅的消費對于今年拉動內需保八起了毫無爭議的重大作用?，F在遠遠不能說我們國家的經濟形勢完全走出了陰影，現在國際上心態也非常復雜，明年美國的經濟走向正數，按照前年的推算明年應該是進入狀態，我想騰總更有發言權。但是，這些國家仍然在財政上、利率上一方面采取積極地態度，一方面在探討如何退出的態度。一方面在防止由于貨幣寬松政策導致通貨膨脹危險；另一方面又擔心感冒剛好，甚至還沒好，會不會反復成肺炎，還在擔心這樣的問題。中國處在什么樣的狀況呢？通過這一輪的拉動自己的信心加強了，但是我們的手法仍然很單一，我們仍然說不出來我們經濟在創新精力在核心競爭力上找到特別核心的亮點，外貿我不認為有亮點可談，在這種情況下房地產仍然是拉動經濟發展重要的推動力。在這種狀況下，明年是不是保持在明年3—4萬億是房地產的內需呢？我覺得這不是今天要討論的問題，仍然是房價要怎么辦？我們明年指望房價會有什么樣的下跌？從種種的跡象推倒是不合邏輯的？但是是不是應該以現在的狀態，是不是以平滑的曲線上漲呢？好的辦法無外乎政府要有規律的，給市場以比較明確信息，要有足夠量的陸陸續續的推出積極政策。這是一個手法。再一個要在小型的貨幣政策上調整，小幅調整，小幅放開。
楊熙：咱們今天的主題是土地資本與企業命脈，金科地產應該是首次進入北京，而且金科在全國多各城市開發，我們想請首度進京的金科的李總談一談對今年市場的感覺，對明年的展望。
李戰洪：對市場的展望過去不談了，就談談我對四季度開始到明年的態勢。上半年開發商做事的方法和下半年完全不一樣，我們剛開始是以現金流為導向，從08年包括今年春節前后，基本上企業以現金流為導向。進入春天，那波行情來了以后，現在基本上解決了現金流的問題，開發商就有了以利潤率為導向的底氣，所以現在才油價格不停地攀升，所以究竟以利潤率為導向，時間能夠走多久是從四季度開始到明年是非常關鍵的問題，什么時間再來關注現金流，原來是以現金流為導向現在轉為以利潤率為導向，這是第一個判斷。
第二個判斷是從整體的宏觀形勢考慮，我認為整體的形勢向好。我看過世界銀行的一個資料，就是每投資100億，房地產能產生170—220億的地產需求，而且每銷售100億的房屋能夠帶動130—170億的其他需求，所以從內需來拉動整個的經濟來說，我想這個大的方向和房地產在不短的時間內地產還是提高GDP的主要手段。
第三個判斷是城市化率，中國的城市化率大概45%，而且從2007年10月份大調整以來，我們發現一個規律，因為今后的發展是在二、三、四線城市均衡發展，這是我們企業的布局。我們調整中會發現，在城市化率比較低的城市，就是二、三、四線城市，這波房地產調整的時候抗風險能力特別強。45%的城市化率說明按照每年平均1.5%的增長率，如果到70%才成熟，房地產趨向比較平穩，我換算過房地產這個產業至少還有十六年的好時光。
這是我的三個判斷，房地產形勢整體未來是向好的，而且從量價分析來說，我想至少在半年之內房地產開發商有做利潤率的底氣，半年之后有沒有做利潤率的底氣，是不是還要追求現金流，這個還有待判斷。
呂尚春：接下來請中遠的張總，當下關注的是中遠和中復地塊兒的關系。我們主要想聽一下中遠對今年的回顧和對明年的看法。
張耕：關于對市場的判斷我想先說一個前提，任何的預測和判斷市場，我覺得是上帝的事情，是非常難做的。剛才幾位老總，還有顧總也是遠洋地產的獨立董事，對公司比較了解。在我們公司對市場形勢過往的分析和對未來的判斷我們堅持兩個原因。
第一，戰略原則，如果把07、08年的金融危機，和十年之前的亞洲金融危機拿出任何一條，特別是東京的日京指數，或者是香港恒生指數的走勢圖來看，1997、1998年的危機和2007、2008年的危機是非常相似的，他們的波浮還有斜率兩張表幾乎是完全一樣的，即使這樣的情況，也很難判斷市場或者做市場的分析。我們做什么呢？我們做戰略，遠洋地產是一家以戰略為導向的公司，我們追求的是戰略的穩定性包括兩個層面。第一個層面是公司治理層面；第二公司的管理層嗅覺要靈敏做市場的先行者。這點遠洋地產希望管理層每個人在企業里做企業家而不是做商人，如果做商人追逐利潤的話，市場上有很多機會。在過往的一、兩年里面，我們的同行包括我們自己也曾經去追逐了高地價，也曾經有售價高起的時候，也有售價的低谷，在這個過程中我想我們是利用戰略的工具包括手段去調控風險，去滿足市場的要求和我們自己的目標。
第二，堅持現金原則，銷售產生的是現金流，遠洋地產對現金回款對現金流的控制是非常嚴格的。我們遠揚地產在08年比同行比較高的前提是因為遠洋地產有比較充足的資金儲備。我們也相信未來的十年、十五年隨著中國人口紅利的增長，地產同行應該面臨一個黃金的年代，而過往的十年，在二次福利分房以后，整個房地產面臨的是鍍金年，所以房地產的市場真正是在后頭。我們對未來的預測長期看好中國的房地產市場，包括北京的市場。
我們截止到10月底遠洋地產完成的銷售合同額基本上是去年、前年銷售額的1.7—1.8倍，目前手頭持有的現金達到170億人民幣，是金融危機爆發以來我們的現金流是最高的，我們堅持我們的戰略，推動我們的銷售，提高現金的回流，所以我們相信2010年市場是穩定向好，即使有波動，我相信像遠洋地產這樣的公司也會可以渡過任何危機，也會發現很好的市場機會。
楊熙：謝謝！我稍微解釋一下前面三位講的話，他們提到最重要的觀點基本上是市場上比較看好，大家都說目前企業已經過了追求現金流的階段。企業不追求現金流的時候就是追求利潤，就是我們的房價漲勢非常好。
主持人：接下來請成總回答一個問題，我想問成總明年市場有沒有什么巨大的風險等著我們？
成實：現在的開發商用一個詞表達就是外表風光，內心彷徨，去年的時候大家都說冬天來了，開發商很緊張，準備過冬，結果沒想到過了年這么好。但是現在形勢這么好開發商是不是很開心？很放松呢？我告訴大家，還是非常謹慎的，非常小心的。為什么這樣說？因為中國的房地產市場不是一個真正的自由市場，是一個政策市場，從遠期政策來改，剛才有一位教授說中國的土地政策是決定了中國房地產市場，如果中國土地政策不改，中國的房地產市場是永遠向好的，就要這樣的，因為土地政策決定了房地產市場會很好。從短期來講，今年是為了保八，明年可能保九，后年保十，保來保去不知道保到什么時候，能不能保就不知道了，因為現在的保八是一個很短的事業。在這樣的情況下，從長遠來講，我跟在座的同行一樣，對中國未來房地產市場非?？春?，因為供需關系在這里。
中國還有一個特別的現象，是我們在做經濟分析的時候沒有注意的，每次好象危機來了也沒什么可怕，因為中國有幾億的農民，他們還沒有完全進入城市，中國整個社會的承受力就好幾億農民的承受，為什么西方國家不行，因為大量的城市化，只要城市里面的產業功能一點有問題，一旦失業對國家影響很大，中國的農民失業沒關系，回家有飯吃，這就是中國的現狀。為什么那么多危機中國社會還可以戰戰兢兢走過來？是因為有幾億農民給我們打底。我們現在看到的繁榮，只能看到十多年，中國社會要長期健康的發展，一定要做一些根本改變的。所以，作為一個房地產企業來講，長遠來講肯定是看好的，我們說的長遠是中長遠，從短期來講我不能說明年會怎么樣，我現在根本不敢說明年會怎么樣。因為大家知道現在流動性過剩這么嚴重，整個經濟問題又沒有解決，這種短幅波浮是很大的，短期的波浮對企業是致命的，你不要說長期好，但是你就過不了這個坎。所以對企業來講不要太多關注未來會怎么好，因為好不好房地產企業都是短暫性的。
現在好成這個樣子我們都心慌了，漲的太快了，明年還能不能漲，土地能不能上去，現在地王不少了，這個錢拿來要不要買，不買的話明年沒有開發量了，買的話這么高。所以，明年怎么樣真的很難說，企業應該做好兩手準備，中國的開發商大家都要做好準備，好的時候要怎么樣，不好的時候要怎么樣。
呂尚春：我想成總說的彷徨我們可以理解，總現狀看北京取得的銷售套住是4萬套，但是按北京歷年的銷售數量，按照取得銷售數的項目和需求量當然差很多，但這并不一定說一點兒問題沒有，到底有什么問題請范總談一下。
范小沖：實際上成總說的對，中國房地產跟政策非常相關的，包括土地政策，包括剛才說的二元結構，實際上中國之所以現在土地資源這么稀缺，低價暴漲，實際上跟二元結構是有關系的。中國解放之后，把土地變成城市用地和農村用地，現在城市化就是農村人口大量的進入城市，在80年代的時候，中國城市人口只有2億人，現在已經超過了6億人，大家為什么說外地人買房多，實際上從農村進入城市的人口遠遠超過原住民了。但是，土地并沒有帶過來。所以，中國實際上接近96%土地不是城市用地，剛才說的城市化在未來10—20年中，還將近有3億人口要進入城市，這3億人是什么概念？就是一個美國，可能是歐洲的多少個城市，巨大的人口進來但是土地并沒有帶來。如果土地政策發生改變，現在城鄉一體化，如果真像文教授說的，真是同地同權，集體土地也能夠供應出來，中國的房地產格局就會發生巨大的變化。當年城市土地可以買賣，房屋擁有產權是誕生的巨大財富，而農村巨大的土地由于不可以流通，不可以改變用途，所以現在沒有價值。一旦出了這個政策以后，將對房地產也是一個巨大的沖擊。所以現在成都、重慶正在對城鄉一體化做一些試點，未來是什么不知道。
今年確實是中國房地產最值得記憶的一年，從年初一月份房地產已經降到最低點，降到了冰點，有時候在一、兩個星期一個省都沒有一套的成交量。到現在卻成了沸點，達到了自房地產市場以來量價最高的一年，未來怎么樣？大家不知道，現在說冬至要到了，到底怎么樣？現在判斷房地產市場比判斷氣侯要難多了，氣候可以知道未來會怎么樣，但是房地產大家不知道，比如說優惠政策到期了，剛才陳淮說到期是謠言，但是到底怎么樣，我們就更不知道了，反正我們至少感覺到不會像08年或者今年一月份那時候，大家為了保生存，為了現金流大家不惜賤買，而且是為了生存打折造成價格下跌?，F在大家去庫存化也都完成了，糧食也都收回來了，所以這段時間不會出現這種極端現象，但是會不會出現像今年持續的暴漲，像地王一樣，我想也不會。
因為世界經濟現在還沒有反彈，中國的經濟現在雖然大家看到了保八成功，但是必定是冬天里的一把火，而且這把火是靠錢燒的，靠4萬億的救市，靠寬松的貨幣政策，實際上并沒有使中國的經濟真正全面的復蘇，現在實際上是冬天里的一把火，燒起來的。是不是可持續？現在也是未知的。因為內在的原因是中國的經濟結構問題，而中國的經濟結構并沒有很好的完成轉型。所以，在明年也不可能看到中國的經濟是持續高漲健康的，所以轉型和慢慢的撤火應該是主導。今年和去年的宏觀政策的因必然會造成明年的果，因果關系是有關的，明年繼續暴漲下去也缺乏基礎。
楊熙：09年上半年我們在跌停板的時候買進，在漲停板賣出是最好的。接下來請專家來聊一聊明年的市場會怎么樣？下面請中金董事長騰總給大家分下一下觀點。
騰成林：今天非常有幸能夠聽到文貫中教授的發言，他講的中國土地政策問題是一個非常深刻，根本性、全局性的問題，他提出了一些疑問，提出了一些思路，我覺得都非常有意思，感覺像這樣的問題比過去的所謂股權分置的問題更大，希望政府將來能夠解決好。
我想補充一下對宏觀方面的看法，從中期來看肯定是看好中國的房地產市場，說實話人口紅利能夠持續一段時間，經濟增長能夠帶來更好的需求。我還想增加一點，中國的負債率問題，中國1997年金融危機、2008年全球的金融危機，中國都度過了，其中有一個很重要的原因就是中國的負債率比較低。第一，國家作為政府負債率比較低；第二，中國老百姓不僅不借錢花還把錢都存起來；這跟美國人不一樣，美國人把后面幾代人的錢都花了，美國人跟中國人有很大不同，但是注意一下居民的負債率提高，還有政府的負債率提高，所以當企業負債率高破產的時候，回旋的余地就比較小了，當然美國向全世界發債。相比之下，中國政府之所以能夠出臺經濟刺激政策，房地產能夠拿到這么多貸款，實際上跟負債率有關，國家有底氣。判斷中國的房地產市場，因為泡沫總要破，房地產市場本來就是周期性的行業，再加上政策性的因素，坡度就更大。但是什么時候出現拐點，什么時候泡沫破大家搞不清楚，但是有一個指標大家注意一下，什么時候中國的負債率起來了，因為中國企業的負債率并不低，房地產企業的負債率都不低，但是這個問題不大，但是只要政府、居民的負債率低就來回轉，沒有太大問題。如果再過十年、八年，看到社保的壓力、養老的壓力，壓力全出來了，政府也慢慢沒錢了，居民一對養兩對老人也沒錢了，居民的負債率也起來了，這時候就是中國的房地產泡沫要破滅了，國民負債率很高。
昨天晚上跟大家聊天，有一個天津的陳總，他談了一個觀點有點兒意思。他說，短期內比如說現在到明年上半年，高端地產漲勢會很火，中低端會稍微盤整。我同意他的觀點，我覺得會分化，談房價不要談總體概念，最好分開來談。高端房價和中低端分家分化是必然的，城里的房子面積太大，在香港幾百萬年薪住1000英尺的豪宅，在中國300平米算豪宅，實際上中國的土地資源是非常稀缺的，城里的土地資源是極其稀缺的，但是咱們住的面積實際上還非常大。這里面還是有一定的誤區，這些以后再談。
呂尚春：感謝騰總講了一個負債率的問題，是一個新的概念，從長遠來看是一個側面的指標。今天收關的任務交給趙總，趙總也是我們六年以來忠實的合作伙伴，整個藍籌的技術支持是由趙總提供的，也請趙總談一下。
趙民：現在來評判明年的形勢都是胡說八道。中央經濟工作會議還沒開，一個月以后再說我覺得更有譜，明年影響經濟的重大事情我覺得有兩個。明年到底改革的力度有多大？中央的財稅體制改革改不改？我的看法是只要這個不改，房價是下不來的，但是這個要改了，正像文貫中教授所講的，土地的管制方式沒有改的話，只要財稅進行第二輪的大改革的話，地方財政如果不依靠出賣土地來解決民生問題的話，房地產的價格就有可能下來，我節的這是一個大形勢，如果這個明年不動，價格肯定下不來。因為房價高根本原因是在地方政府，地方政府要靠賣地增加財政收入，要完成社會責任民生問題。
第二個影響明年房價走勢的我認為是資本市場和股市，明年整個股市的好壞到底怎么樣，我覺得還有幾個因素。美國的經濟雖然有所好轉，但現在美國的失業率高達10%，好多事情還沒有徹底過關，比如說醫療改革的問題，這些事情還有很大的不確定性。所以我覺得剛才各位房地產老總所講都是隱含在大前提下面的結論，我講的是隱含在大前提之前的結論。中央工作會議一個月結束后才能夠明確剛才幾位老總所講的內容，我們就要看中央工作會議明年改革的力度。
呂尚春：一個月以后也就是年終的時候，我們具體再看一看有沒有更明確的信息。我們論壇就進行到這里，下面是頒獎的環節，感謝專家和嘉賓給我們帶來寶貴的意見。謝謝！
主持人：精彩的對話論壇讓我們回味無窮，房地產已經發展到一個新的階段，優秀的企業，都有一個始終不變的軸心與價值體系，也可以說是“以不變應萬變”的底蘊。感謝所有嘉賓貢獻給我們的智慧。
現在請大家稍事休息，我們在大廳準備了精美的茶歇。茶歇過后，將會有精彩的沙畫表演和頒獎典禮。茶歇時間十分鐘，我們一會見。
沙畫表演
主持人：相信大家一定跟我一樣還沒從剛才的驚喜中恢復過來。從女媧造人，到擇居而住，以及現代文明中城市的產生，都在畫家神奇的手法中，把一粒粒沙子變成了尋找歷史的偉大“使者”，水墨情懷，家在情在！
透過一粒沙看到一個奇妙的世界，下面就要進入令人激動的頒獎環節了，有請北京正略鈞策企業管理咨詢有限公司副總裁郝炬給我們做出精彩總評。
郝炬：非常高興2009中國藍籌地產評選峰會地產的評選今年已經進入了第六年，那么通過我們前五年的努力，也使整個藍籌地產在評選過程當中可喜的看到入選企業真正的在行業發展過程當中起到了我們最早談到的砥柱、引領的作用。
今天我簡要把2008年藍籌地產企業在08年度的表現給大家介紹一下，因為我們眾所周知08年整個行情不好的情況下，藍籌地產企業在行業低谷期依然保持了良好的業績。
首先，讓我們回顧一下藍籌地產概念化的標準。藍籌地產在評選過程當中依然堅持了績優、穩定、規模三項核心指標，不僅是盈利能力要強，同時在發展過程當中要穩健，整個發展過程當中波動小，抗風險能力強。另外，最重要的也是我們在整個行業當中要有比較大的規模，在市場的占有率上面處于領先的位置。通過我們從今年6月份開始，經歷了四、五個月的時間，在整個40多家問卷回收的過程中，同時在8月份進行了相關的專家評審，最終入選了19家企業（在這里不一一介紹了）。在08年整個市場行情不好的情況下，今年入選的藍籌企業依然保持了良好的增長。
第一，從規模上看，藍籌地產在2008年我們的資產和收入增長雖然放緩，但是依然跑贏了大市，總體的市場占有率不斷地提高。在2007年19家藍籌地產企業總體的市場占有率在7.2%左右，2008年整體的市場總體銷售額下降20%的大背景下，我們19家藍籌地產在銷售額方面是上升了5.6%，在市場的占有率上提高到9.4%。
第二，我們看到在2008年，19家藍籌地產總體上資產依然穩步增長，從2007年平均總資產的329億增長到377億，雖然速度有所放慢，但依然穩健增長。從主營業務收入方面，從2007年93億，增長到2008年平均主營收入的103億。這個增長跟07年相比，在大市整體銷售額下降20%的情況下，主營收入依然保持10%的增長。
從盈利能力上看，藍籌地產企業總的資產收益率和凈利潤依然在行情不好的情況下有所下滑，但是依然領先于同行，我們看到從2004年到2008年，我們入選的藍籌企業在平均利潤方面一直穩定的保持增長，從3.5億到2007年20億左右，在2008年的時候略有下滑是16.6億，平均下來依然非?？捎^。同時，從平均資產收益率來講，總資產收益率在2008年是4.4%，平均凈資產收益率依然是12%。
第三，在2008年藍籌地產企業，19家企業總體的抗風險能力總體得以體現，經營比較穩健。我們看到08年平均下來，包括從04—08年我們看到藍籌地產企業，在這幾年當中資產平均負債率是下降的趨勢，意味著在整個經營過程中保持了相對穩健的財務策略。同時，在2008年藍籌地產企業依然進行了相關的財務融資，來保證穩定的資金狀態，其中企業債在08年使用的比較多，包括銀根的收緊還有股票市場的不景氣。同時，我們看到在整個行情下調的過程當中，作為藍籌地產企業體現出來穩健的抗風險能力當中良好的市場把握能力和運營管理能力是基礎。在2008年入選的19家地產企業在市場行情的調整過程中敏銳的把握市場動態，在市場的銷售策略、運營策略過程當中靈活多變，而且可以說在2008年整個資金壓力比較大的情況下，把握住了市場趨勢，同時有比較快的市場反應。另外，較高的運營管理水平，也使得在競爭激烈的同時，藍籌地產企業在運營過程當中通過管理，壓縮成本，合理的降低成本降低了整個經營風險。這里面也體現出藍籌地產企業整體的管理水平，我們看到不管是在市場的把握能力，還是優秀管理團隊的建立以及完善的集團化管理平臺，包括我們的流程體系，包括項目運作能力以及風險控制方面，藍籌地產企業在行業內均處于前列。
第四，從拓展步伐上來說，08年藍籌地產新增土地儲備的面積大大減緩，平均開發策略更為靈活，區域擴張的步伐也趨于謹慎，因為08年給大家最大的挑戰房地產行業真的有波動，而且波動來的非?？?，同時也使得房地產企業在經營過程中面臨更大的壓力。我們看到，藍籌地產企業在08年平均土地儲備面積增長大幅下降，但是依然穩步上升，平均進入城市也基本上在11個左右。這使得08年大部分的地產企業實際上在夯實地產基礎，同時減少投資量降低風險。這使得在08年度過之后，在09年實現飛躍。另外，我們看到19家藍籌地產企業在運作過程當中更多的采用穩健的財務策略下進行合理的擴張，這也是19家藍籌地產企業在經營運作過程當中更家能夠合理的抵抗風險，更加成熟的表現。在2008年我們看到，在地產企業整個行情下調的過程當中，藍籌地產企業也依然靈活的采取了相關的措施，加大了關注現金流、提高資產周轉率、提高在低谷期的抗風險能力。
以上是對2009年入選的19家企業在2008年行業行業不景氣的前提下，通過努力有效地運作，成功抵抗出行業的壓力，在2009年行情向好的大的背景下會取得更大的成績。謝謝！
主持人：感謝郝炬先生的精彩總評，讓我們了解了評選的過程?，F在我接下來要揭曉獲獎企業了，之前，我們先看一段視頻。請看大屏幕。呈現在我們面前的是第一組藍籌地產的獲獎企業，他們到底憑什么獲得這些獎項呢？我們了解一下。
1、中海地產股份有限公司
獲獎理由是：“每15個香港住宅中，有一套是中海建造的?！闭墙涍^海外的歷練，金融風暴的錘打，中海憑借著“工科地產”的嚴謹與厚實，獨步江湖！
2、金地（集團）股份有限公司
獲獎理由：既能對宏觀走勢理性把握，又可以在微觀開發上強有力的掌控。以“科學筑家，理性超越”為宗旨的金地地產，平穩中不乏當跳躍。
3、華潤置地有限公司
獲獎理由：內斂的力量，往往在風浪中顯出價值。持續平穩的精細化戰略、成功的商業綜合體經驗，使華潤置地“萬象”更新！
4、星河灣地產控股有限公司
獲獎理由：2009年跨界營銷，讓十年磨一劍的星河灣再次炫人耳目！而在榮耀的背后是一石一樹的真誠與細致！他們用自己的執著造就了一個個堅實的精品。
5、龍湖地產
獲獎理由：嚴苛的產品主義，與獨有的IT化管理，讓我們看到一家在針尖上跳舞的強者！對細節的追求，并沒有阻礙他們在規模上的前進步伐。
6、金融街控股股份有限公司
獲獎理由：每當走在金樹街的時候，內斂而深厚的大氣樸面而來，金融街由一個區屬公司憑借著步步為營的策略，成長為一個全國性大公司，可欽可敬！
7、卓越置業集團有限公司
獲獎理由：在眾多的地產企業中，卓越扎扎實實地運作一個又一個的商業地產，這是一條還不算熱鬧的道路，但公平之道在于，長久的榮耀屬于那終將些敢于逆潮而動的人！
在此讓我們用掌聲恭喜這些獲獎企業！
接下來請獲獎企業代表上臺領獎，有請：中海地產副總經理董大平先生，金地集團何海洋王佳女士置地劉寶靜女士，星河灣李華珍女士，龍湖地產孫靜女士，金融街控股營銷總經理來有慶先生，卓越置業總建筑師朱宣先生上臺領獎。
有請頒獎嘉賓：中國房地產研究會副會長顧云昌先生、經濟觀察報副社長王詠靜女士。有請獲獎企業代表：中海地產副總經理董大平先生發表獲獎感言。
董大平：謝謝主持人、謝謝在座的各位！首先，非常有機會又一次參加藍籌地產的評選活動，今天下午的峰會論壇也非常精彩，今天授予我們這個榮譽感覺非常高興，藍籌地產評選活動今年是第六屆，我們感覺它已經成為房地產界權威的活動，對房地產事業的推動、對房地產企業的鼓勵、關懷和鞭策，對房地產企業品牌的建設都起到了不可或缺的推動作用。在此感謝《經濟觀察報》、新浪網等單位。
中海地產今年是第六次連續獲得藍籌地產比較高的榮譽，我們也感到比較自豪，同時我們也感到之所以能夠取得這樣一個榮譽，一方面是我們中海地產的全體員工努力、奮力拼搏的結果；同時也跟這些組織單位、評審機構、社會各界對我們的關心支持是分不開的。所以，我們得這個獎項對個人來講，對企業來講都是一種壓力，我們將繼續按照企業誠信卓越、精品永恒這樣的經營理念繼續做好容易的產品，繼續把我們的產品打造成百姓非常喜愛的產品，回饋業主和社會。謝謝大家！
主持人：謝謝獲獎嘉賓的精彩感言。接下來我們頒發第二組獲獎企業，請看大屏幕。
1、萬科企業股份有限公司
憑借大陸企業罕有的成熟“法人治理結構”，萬科成為人們心目中地產“領頭羊”的不二選擇，而用企業公民、最佳雇主作為對萬科“社會責任”的描述，應是恰當、中肯的！
2、遠洋地產有限公司
就像在蔚藍海洋中航行所需要的堅強，“永遠忠實的、可靠的伙伴”是遠洋地產給合作者的承諾，均衡的管理、有效的執行力，使他們漸行漸遠。
3、沿海綠色家園集團
憑借對知識管理的堅持，沿海在執行力的問題上，先勝一籌，對時機的把握、優越的資金周轉，使得這家年輕的公司為人矚目。
4、招商局地產控股股份有限公司
百年招商，家在情在。在改革開放的先頭陣地深圳，招商地產以厚重的歷史責任，打造了一個又一個綠色精品，他們正在新的征程書寫新的歷史！
5、首創置業股份有限公司
身為北京本土企業的領銜軍團，首創的資本創新與探索令人飲佩，他們今年迎來了收獲季，祝他們走出京城，載譽南北！
6、陽光100置業集團有限公司
用智慧面對風險，用優雅換取品質，用時尚靠青春來博取就像陽光100的名稱一樣，這家年輕的公司有著讓人稱謂我們穩健與老練、年輕。
有請獲獎嘉賓代表上臺領獎：萬科地產北京總經理毛大慶先生，遠洋地產總經理張耕先生，沿海地產副總裁成實先生，招商地產任立東先生，首創股份副總裁吳懷亮先生，陽光100副總經理范小沖先生。
有請頒獎嘉賓：北京安邦咨詢公司董事長、中科院信息學會理事陳功先生和新浪樂居主編楊熙先生。
請獲獎企業代表，首創股份副總裁吳懷亮先生發表獲獎感言。
吳懷亮：第一，非常高興我們再一次獲得了中國藍籌地產這樣一個榮譽稱號，這次是我們第六次獲得這樣的榮譽稱號。第二，感謝《經濟觀察報》和新浪以及出席論壇的媒體機構多少年以來對我們的厚愛、關心和支持。第三，希望媒體朋友們以及今天的主辦單位一如既往的支持和關心我們。謝謝大家！
主持人：謝謝！都是連續衛冕的冠軍企業，謝謝獲獎單位。接下來要進入第三輪的頒獎了，到底哪些企業榜上有名，請看大屏幕。
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