作者：呂壯

2011年1月18日

經濟觀察網：

房價目前是全國人民關心的熱點問題之一，如何進行有效的調控是中央政府和地方政府正在全力以赴的工作重點之一，調控的結果關系到人心的穩定社會和諧。我以為，就目前的情況而言，只有科學地解讀房價才能找出符合實際的解決方案。做不到人人有住房實現人人有房住比較現實。

首先，客觀地說今天的高房價，不能簡單地歸結為房地產商追逐暴利、地方政府土地財政以高價批租土地追求GDP以及農民進城對城市房地產的剛性需求等。是市場發現了房地產價值。在1994年房改之前，城市房屋大多歸國家所有，住戶只要每月交十幾塊人民幣的房錢，水、電、煤氣設施、房屋維修、門前道路綠化、學校、醫院配套都要政府負擔，那時朱熔基擔任國務院副總理，他感觸最深的是“國家沒錢”，可是僅房屋一項，國家的負擔達當時的15000億人民幣，于是開始房改，把房子以幾百元至一千多元的價格折扣工齡買給住戶，一套兩、三室住房僅幾萬元。也就是在20世紀九十年代中期中國內地的房地產才產生了價值。1997年在上海的市中心區出現了6000元1平方米的“外銷房”，環線外出現了3000多元1平方米的高層樓房，那時的建筑成本樓房以及屋內水、電、煤氣是1700元左右。房地產商的利潤、稅收和地方政府70年土地租金加起來約為房價的一半，基本上還可以為群眾接受，那時開辦了公積金貸款和商業按揭貸款，迫切要求改善住房、并有商業敏感性的人群開始購房直業。這種房價一直持續到2001年10月。

在市場發現了房地產價值之后各種行業都開始投資占地?！爸谢瘒H”上市公司在蘇州太倉（長江邊封建皇帝建糧倉的地方）先租500畝建氨綸工廠，后又批租27平方公里作“物流園區”，蘇州市為和上海市邊緣區競爭在批租文件上稱“在權限內給予最低價”，據透露為10多萬元一畝。27平方公里的面積已遠遠超過深圳最初的蛇口工業區。在這期間“福布斯”雜志在上海開論壇，席間上海市市長韓正對“海爾”總裁張瑞敏說：“你在上海做房地產我保你賺”張的回答是：“我拒絕誘惑，白色家電我要作到世界第四”。那時張瑞敏要聽從韓正的勸告，“海爾”就“大發”了。

房地產市場經歷了一個不斷的價值發現過程，在這個過程中企業和地方政府跟進，而1994年中央和地方“分灶吃飯”——實行“分稅制”，明明白白地把土地批租的收入分給了地方，中央和地方的分配制度沒變，地方政府還可以合理合法批租土地。兩難之處在于分稅制是中國改革開放從打破“大鍋飯”中摸索出來具有科學性的分配制度，它還吸取了世界發達大國家處理中央和地方財務關系的經驗，對分稅制發展方向是“完善”而不是“取消”。也就是說在分稅制的框架內，根據中央政府和地方政府的事權，調整稅種，使地方不要過分依賴土地批租收入或者拿土地擔保去借債。當然這是一個很大很復雜的工程牽扯全國多方面的利益。不是很短的時間能理清楚。

現在要做的是對全國各地的土地出租價格有一個前瞻性的評估，北京、上海是舉辦“奧運”“世博”的國際大都市。世界同類城市的房價均在每平方米3000美元以上，相當于人民幣2萬元以上，所以按照國際市場的價格北京、上海的房價不會回到幾千元一平方米。其他一些2、3、4線的城市也向每平2萬元挺進就沒有市場價值依據了，有跟風漲價之嫌，對此要加以控制。同時對房地產商囤地、倒賣土地及各種暴利行為要納入嚴格的市場監管。

此外，要轉變土地使用方向。重慶、上海都拿出資金和土地蓋大批量的保障房和廉租房，因為確實有很多朋友拿不出每平方米3000元現在的建房費用，更不用說比這高出許多的70年土地出租費，現在的社會主義初級階段實現不了人人有住房，做到人人有房住還是比較現實。