作者，任志強?！吧唐贩坎⒎侨巳速I得起”，“炒房無罪”，“房價一點也不高”，當任志強說出這些話時，必定招致眾聲反駁，甚至謾罵和攻擊。但近年來的房地產市場，卻一步步地印證了任志強的觀點。當人們正為掐頭去尾后的任式雷言大罵，房價卻正如其所言，噌噌上漲。他放出“雷言”的同時，也在不斷指責人們曲解了他的原意。是他太過狂傲，還是我們太過粗心？今天，讓我們靜下心來讀任志強。本書為任志強近三年來的在房地產領域的發言結集。其中包含保障性住房、房地產市場化、地價與房價的關系、房地產泡沫、房產投資等各個方面，言辭辛辣而鞭辟入里。他的觀點是對是錯，任你評說。
策劃：藍獅子財經出版中心
出版：中信出版社
定價：39.00元
出版時間：2010年10月
目錄：
第一章：商品房并非普惠式消費品
第二章：是市場化的問題嗎？
第三章：別拿日本泡沫當鏡子
第四章：地價推高房價勿庸置疑
第五章：請用數據說服我
第六章：情緒不能代替規律
第七章：何須分清幾套房？
第七章何須分清幾套房？
| 不要被媒體忽悠了 |
2008年兩會將要召開前，就民眾可能關心的話題，媒體展開了一系列的攻勢，努力地希望能在兩會期間吸引更多的眼球，尤其關注住房及住房保障性問題，這幾天我連續接到了香港鳳凰衛視、中央電視臺、北京電視臺以及各種平面媒體的采訪邀請。但從已接受的采訪中發現，大多數媒體的編導們都對住房與住房保障體系存在極大的誤解，甚至存在著故意扭曲的宣傳導向，這種誤解導致的宣傳重點并不利于建立和諧社會。
我是在1998年房改23號文件出臺后最早向政府建議建立住房社會保障體系的，也是最先向政府建議立法用土地收益金的15%資金來建設廉租房等社會保障用房的。同時我也是最先要求建立市場與保障各自分別承擔責任的，也是最先投入資金連續組織了多年對低收入群體解決保障問題作研究報告的。并且我在北京市政協會上最早提出建立廉租房制度的提案，更是對政府房地產政策提出批評與建議最多的人。但我絕不是惡意攻擊政府，更不會為討好民眾而歪曲事實，或為吸引眼球而誤導民眾。
誤區一：大多數民眾認為政府投入過少而造成民眾的住房困難！
多數民眾、學者、經濟學家和部分官員錯誤地用中國香港、新加坡的例子來證明中國政府的投入過低，而未能解決民眾的住房問題，并用發達國家年度預算中投入廉租房或公房的比重來證明中國政府的投入過低，似乎中國政府是一個對民眾住房問題不負責任的政府。
其實這是一種誤解。一、中國香港與新加坡是城市型的地區，有護照可做人口的限制性邊界，實行獨立的財政政策。而中國內地的城市是無法用戶籍來限制人口邊界的，并且是非完全獨立的財政政策，這是巨大的差別。
二、中國歷史上實行的是住房福利分配制度，是一種全民的計劃經濟保障性分房制度基礎，盡管因為財力不足無法改善住房問題，機制不對才實行了房改，但不能否定這一階段的住房成果。
三、1998年房改推行市場化之后，城鎮居民的住房得到了極大的改善，同時顯現出了房價與收入之間的差距，因此應建立住房保障體系，但不能用不到10年的時間否定歷史。
截至2008年初，全國128億平方米存量住房中，歷史分房、房改房所占有的存量超過了50%，公管公房出租量超過了10%，政府市政基礎設施建設及舊城區改造拆遷安置用房超過了10%。這意味著70%以上的住房還是政府用各種方式提供的，再加上住房補貼與公積金幫助解決了部分民眾的住房問題，應該說大多數城鎮居民的住房不論收入差別，主要還是依靠政府所提供的住房解決居住保障，并不比中國香港與新加坡差，純商品房僅占存量的不到25%，也別忘了中國還有遠超過城鎮住房4倍多的農村住房。
盡管1998年之后中國政府在住房保障方面的投入遠遠低于許多國家，但這些私有制國家并沒有投入中國歷史上這樣多的公共住房建設與分配的資金，脫離中國國情的比較是誤導。
為應付亞洲金融危機，拉動中國經濟增長，1998年的房改將經濟適用房從可租可售變為了以銷售為主，并放松了對經濟適用房的準入準出制度的管理，讓政府的補貼變成了拉大收入差距的一種分配，確實存在許多問題。但卻是在逐步改革的進程中得到了糾正，2007年的24號文件已明確了建立住房保障體系的工作，并開始推動這一體系的建設。
誤區二：錯誤地把廉租房制度理解成僅僅是蓋房子。
廉租房制度是一種保障性的制度，但絕不是僅僅看蓋了多少廉租新房。大多數民眾和媒體在用審問式的口氣和眼光查問地方政府建設了多少新的用于廉租的房屋，似乎這成了唯一的考核標準。新建的廉租房套數小于了應保障人群的戶數，似乎就是地方政府未盡力，也夢想在一天之內就能解決所有的困難群體的住房問題。
當一位地方官員回答記者的提問時說，2009年將竣工的廉租房可以解決當地低收入群體的住房困難時，竟被反問“為什么2008年不能解決”。
廉租房制度并非都必須新建住房，還包括政府收購的舊房源、回收拆遷改造的房源、政府原有的公管房源等，以達到分散居住困難群體的目的，同時包括用租金補貼的方式讓住戶自行就近租用社會住房等多種方式，新建廉租房僅僅是實物房源的解決途徑之一，而并非全部。
尤其是2007年才下發24號文件，地方政府從籌備資金、整理土地、設計、施工、建設總要有一個周期，2009年竣工并非是不合理的情況。不能要求地方政府今天懷孕，明天就生孩子，而媒體的導向則是似乎晚一天就生不出孩子來了。
沒有一個國家能在一天之內解決所有的住房困難問題，也不要夢想中國這個人口大國在加速城市化進程中會有能力一天之內解決所有住房困難問題。美國上百年的保障政策至今仍不能完全解決這一問題，中國香港居屋抽簽常常排隊3~7年，內地也不可能實現一天就變的奇跡。
誤區三：住房困難與收入困難混為一談。
少數媒體將住房困難與收入困難混為一談，認為兩者有必然聯系，這是重大的誤解。歷史上的福利分配制度并非是按收入解決住房的，職工所在單位與政府的職能占主導地位，而收入當時卻基本是平均化的，差距較小。市場化經濟改革之后，收入發生了變化，有的大大提高了，但也有因下崗失業而降低收入的。許多收入低的家庭并非因為住房困難，而相當一批收入提高了的家庭并不是一定有能力獨自用市場化的方式改變居住的條件，兩者之間差距巨大，且極不平衡，有房住的不一定收入高，中等收入的家庭不一定住房好于低收入家庭。
而且這兩者都是一個變化的動態，并非今天統計的低收入和住房困難戶，在廉租房建設的兩年周期中不發生變化。如有的可能收入提高了，有的可能因市政建設拆遷等原因住房條件改善了。這本是動態和長態的變化過程，但卻有媒體在質問地方官員為什么不按現有統計數一次性建設足夠的廉租房。
誤區四：按全國的統計數據衡量地方的特殊性。
中國的土地收益數值巨大、財政收入數值巨大，但各地的情況極不平衡，有的地區收益較低且財政收入無法保證正常的執政，要靠轉移支付來維持。因此各地的困難不可能一刀切地平衡解決。這是歷史經濟發展原因和分稅制的財政體制造成的。想在一天之內讓各地政府都同步建設廉租房、同步解決擴大面積的問題，本就是一件不可能的事。
發達地區可以有較大的資金投入，但非發達地區也許要靠中央政府支持，這必然拉大地方之間的差距，僅用全國的統計數據去計算各地情況只能是一種誤導。
誤區五：將社會保障體系當做財富的再分配。
住房社會保障只面對特殊住房困難，收入低并且無法靠其他方式解決住房問題的群體，因此各地的廉租房保障或經濟適用房保障都制定了明確的家庭收入、財產狀況和現有住房條件的限定，只有低于該標準的家庭才能享受保障，而超過該條件的家庭則無權分享國家的優惠。保障是人權的安全網，但絕不是彈簧床，更不是一種國家財產的再分配。
誤區六：低收入家庭不應進入購買商品房行列。
采訪中多次聽到媒體記者與主持人問我，在商品房價格高漲中，低收入家庭如何購買商品房的問題。需知道所有的中央或國務院文件中從來都沒有過要求低收入家庭購買商品房的條款，不能用低收入家庭來衡量商品房的房價。
任何國家都沒有從低收入的窮人家庭中收取巨額土地出讓金之后，再用商品房解決低收入家庭住房問題的先例。低收入家庭應享受國家提供的公屋、廉租房等保障，在中國是指至少是在不收取土地出讓金的劃撥土地上建設的住房，而絕不應是擁有自主產權的商品房。當然不排除靠原有房產變現或拆遷安置等變化的情況。
誤區七：經濟適用房的非完整產權。
許多民眾會認為經濟適用房是花錢購買的，當然可以出租獲取收益，可以自由賣出。道理很簡單，按現行的中國土地制度，未繳納土地出讓金的房屋不得自由買賣。經濟適用房的土地是國有劃撥的，是政府無償提供保障而免除了土地收益的，土地產權仍歸國家所有，土地的收益權也歸國家。
而出租則違背了政府提供住房保障的初衷，也違背了分配公平的原則。政府在經濟適用房中尚有土地的基本權利，自然也應有權獲得出租與轉讓的升值收益，而只有在保障住房的權利上政府才會放棄收益權形成保障。
盡管我個人認為經濟適用房上的磚頭補貼無論如何都無法比人頭補貼更為公平合理，但至少在目前階段還是能對提高住房標準與質量起到保障作用的。
誤區八：貧窮不是一種權利。
早在羅馬帝國時期，就有立法給窮人發面包的記載，此后更多的國家為保證人口的增長都有救濟窮人的法律。聯合國成立之后的有關人權、居住權等各種公約，都要求各國政府應對貧窮、貧困家庭給以包括住房在內的各種救助與保障。
但這并不等于貧窮變成了可以向政府伸手要求救助的權利。
改革開放之后，鄧小平先生明確地提出了“貧窮不是社會主義”，開始讓一部分人先富起來了，推行市場經濟，也同時產生了貧富之間的差別。
政府當然應建立完善的社會保障體系，包括養老、醫療、教育和住房等。當然應無償或部分補貼地幫助那些暫時處于貧窮狀況下的家庭。但不等于讓貧窮變成了可以伸手的權利，因為相對于城市中的貧窮，還有農村之中的貧窮。如果將貧窮當成權利，則那些農村之中的更貧困家庭是否應有更多的優先權呢？
貧窮是個相對的比較過程，所有的中國人都是在改革開放之后從貧窮開始逐步富裕起來的，仍然貧窮的群體當然需要政府提供幫助，但絕不能將貧窮當成一種伸手的權利而永遠睡在貧窮的包袱上，拖社會發展的后退，更沒有權利用貧窮做大旗而攻擊政府的保障政策。
當政府用保障性措施部分改善了貧困家庭的住房條件，用財政補貼來進行救助之后，貧窮可能依然存在，但卻比尚未完全獲得政府救濟的貧困家庭好得多。財政的轉移并不會創造財富，只有徹底消除貧窮時，社會財富才會增長、社會才會進步。
而利用貧窮向政府伸手的社會風氣應堅決打擊，以保證社會的和諧與進步。
| 資金不是推動房價上升的動因 |
央行報告公布了2009年的貸款總量和貸款流向，其中房地產業貸款約2萬億元，占新增貸款總量的約20%，于是媒體們都認為，2009年的房價是因為中國寬松的貨幣政策推動而不斷升高的。
但仔細看看，中國實行寬松的貨幣政策，但現金供給卻是負的投放（少投放71億元），而扣除非金融機構的企業存款（6.5萬億元）之后，實際的貸款進入實際經濟的總量似乎也不比往年更多。
就房地產業的貸款情況看，開發企業的國內貸款為11 293億元，增長48.5%，但僅占2009年全部開發企業到位資金57 128億元的20%，比歷年所占的比例都低；占全年房地產開發投資36 232億元的31.1%，高于歷年的比重。但如果按到位資金減去實際投資看，開發商手中還有20 896多億元資金，扣除全部銀行開發貸款之后仍有余額9 603億元。這就不能說明這些開發貸款是推動房價上漲的動因，至少沒有因為開發貸款的增長讓房地產的投資出現高增長，尤其是自2009年9月份之后，投資增幅是持續下降的，同比只增長了16.1%，低于已出現投資滑坡的2008年，更低于全國固定資產投資30.1%的增速。
同時這個投資的增幅小于開發到位資金增長44.2%的增幅，也小于開發貸款48.5%的增長。換句話說，只是因為開發企業有肥有瘦、有貧有富的分配不均而增加了開發信貸，但卻無法從總量上得出開發信貸增長而推動房價上漲的結論。
2009年全年個人消費信貸新增了1.8萬億元，其中用于住房的高達1.4萬億元，而其中一手房個貸8 403億元，增長116.2%。但這僅占全部商品房銷售總額43 995億元的19%，比歷年個貸占銷售額的比重都低，那又怎么能證明個貸推動了房價的增長呢？尤其是個貸并非開發商的負債（貸款主體不同）而是開發商的收入。
如果是貸款購買汽車，沒有人會將整個個人消費的貸款與給生產企業和經銷單位的貸款合并計算為對汽車行業的貸款總規模，但為什么要在房地產的貸款中，將個人消費信貸計入整個對房地產業的信貸規模之中呢？顯然這是對房地產業的一種歧視政策。
應該說2009年的房地產得益于政府的政策刺激，比如0.7倍的利率和整體利率水平的下降，大大地提高了居民的住房可支付能力。如二手房交易稅費的下降，大大地降低了交易的成本、加大供應量的同時活躍了交易量，并提供了賣舊買新的改善條件。
扣除了個人消費信貸之后（無疑個貸對購房是一種巨大支持），開發貸款總量的增長就并不多了，而相對于同步增長的銷售面積和銷售總額，這個新增的貸款量并不多，并且這其中又有大量的貸款并非用于住宅建設，而是用于辦公樓與商業的建設，因此更不能推導出因貸款而形成住房價格增長。
當經濟總量增加時，相對同比的貸款必然會有所增長，但最重要的是看這個增長之后信貸在總量變化之后比重是否增加了。如果其比重是下降的，則就不能成為主要推動的原因。當比重下降時，雖然總量增加了，也更不能得出信貸是動因的結論了。
2009年中國的房地產是個政策市，這個政策市中包括寬松的貨幣政策的影響，但無論如何都不能將信貸的作用夸大到成為房地產市場發展主因的地步。
中國的房價上漲了，但其撬動的因素會讓2010年的上漲增幅加速，尤其是2009年全部商品房（包括公建）的平均銷售價格為每平方米4 696.6元，而住宅的供給價格已高達每平方米3 725元，那么今后新增的住房價格無論用什么調控的手段都不可能回落到以前的水平了，一定會隨水漲而船高。
貸款的增速大于投資的增速，開發資金到位的增速大于投資的增速，這中間一定會有個尚未打通的關節，那就是土地的供給。當土地的供給不但增速下降，并且大幅負增長時，那么未來市場的預期就一定是上漲的。
| 何須分清幾套房 |
2007年出臺的“第二套住房信貸”新政，讓中國的房地產市場掉頭直下。在“兩防”的政策推力和美國金融危機的雙重作用之下，中國的宏觀經濟也隨之掉頭直下，國內生產總值快速下降到6.3%，從而讓中國政府不得不用4萬億元投資、放量的貨幣信貸和解封“第二套住房信貸”改為0.7倍信貸降息和對改善性住房（實際是第二套）信貸給予支持，才讓中國的房地產和宏觀經濟從谷底翻轉恢復到保八之上。
造成中國經濟下滑的并非完全是金融危機，而首先是中國自身的經濟政策變化所導致的。對中國經濟而言，房地產的支柱型產業地位、其經濟的總量及其對相關產業的帶動作用無疑是舉足輕重的。房地產市場的波動自然會對宏觀經濟的影響很大，“第二套住房信貸”新政應該說在觸發中國經濟下滑中“功不可沒”。
當繼2009年的經濟恢復性增長之后，中國的房價也隨之由低向高不停上漲，于是在貨幣總量過度增長中引發了對通脹預期的擔憂。2010年初兩會之后的天價地更讓市場產生了更高的上漲推動，也讓中國管理層憤怒不已，于是遏制部分城市房價過快上漲的“國十一條”出臺了。其中被社會稱為最嚴厲的和最精確打擊的重拳正是“嚴格地按首套、二套、三套、多套住房不同的差別化首付與利率的信貸政策”，其核心在于政府認為房價的高漲原因在于投資與投機、炒房與囤房者借銀行信貸的杠桿作用一人購買多套住房而導致的市場供不應求；在于認為，用不同套數的首付和信貸差別利率既可以有效準確地打擊這些投資者讓房價下跌，又可以讓通脹預期下降，免去加息升值的壓力，穩定市場和平息“民憤”。
但豈不知，這第二套住房標準的認定自2007年起就爭議頗多。2009年又另作解釋，對面積和改善型網開一面。2010年的國十一號文件只好再次重申由“住建部會同人民銀行、銀監會共同制定標準”，而銀監會又未按國十一號文件要求與住建部和人民銀行商定，單獨事先在媒體中宣傳第二套住房的認定標準，在會上引發了無數的爭議。同時在所有的銀行已公布的信息中又看出互不通氣，沒有一個相同的方案，都在各行其是，自定標準、自定首付、自定利率倍數，更是鬧得全社會不安、整個市場預期不確定性增加。當然這也會對市場產生不利影響。
目前，異地數據無法互通互查，而未婚、已婚、離婚家庭及家庭成員的關系認定又需要與民政系統聯網、與公安戶籍網聯網，這就成了一個龐大的系統工程，更無法用簡單的法律文件方式來認定了。即使認定了，也有用什么方式以最低成本在最快時間里實施的麻煩。假設按銀監會“已有房再購買的都算第二套”的標準，一定會打擊一大批急待進行住房改善的家庭，弄不好還會造成一大堆假離婚的家庭。而首套只能低于90平方米無疑也同樣只滿足了少數年輕人的需求，卻打擊了一大群改善型的需求。難道一大家人分成兩個家庭時，一定是年輕人住新房嗎？為什么不能將原來居住的小房子、舊房子留給子女滿足剛性需求，而讓更大的家庭住大一點的新房呢？
政策中因為要實行差別利率，生出了許多的麻煩，這些麻煩意味著任何偏向一方的認定都會傷及另一方的需求，無論如何認定都無可避免地有害于一部分需求。
再從政策評估的角度看，除了用套數對投機與投資限制外，還會因抑制和傷及其他需求讓整個市場的需求被壓縮，轉而形成了對投資的影響、對其他產業的拉動，再傳染到整體宏觀經濟的增長上、就業上、稅收上、土地收益上等。
如果僅僅為限制和打擊投資和投機需求，那么是否可以不用限套、不同差別利率的信貸方式而更精確地打擊呢？其實在2007年我曾就“第二套住房信貸政策”的批評意見中提出過：“打擊投資與投機行為的最有效辦法，不是從購買環節出發，而是限制賣出的再交易環節?！?/P>
中國政府的現有政策中很著名的一條是：新房再上市交易的差別稅率管制。居住5年以上的住房再上市交易時減稅，不滿5年的加稅。2009年曾改為滿兩年的減稅，直到12月底不再優惠并恢復為5年的期限。經濟適用房也有5年的限制交易條件。這些都是針對賣出的再交易環節的限制，但市場中實際的情況是二手房交易時所增加的稅收全部都通過賦稅轉移的方式變成了價格的上漲和消費者的成本，并未起到抑制房價上漲的作用，反而成了抬高房價的因素。
最簡單的對擁有多套住房投資或投機行為的打擊方式其實就是宣布，自今日起所有新購買的住房，不管是一手房還是二手房都在新發的房產證或換發的房產證上注明5年（或一個固定的年限）不許上市交易，且任何交易都必須去辦證，這樣不就既能管住又沒有成本嗎！
根本不用管這套房子是否交幾成首付（不少于兩成或三成）；是否用銀行貸款（當然銀行要嚴格審查其還貸能力），因為當房子在一個較長的年限中不能再交易時，購房人就必須支付這個時段的銀行還貸，就必須支付交房之后的物業管理費、供暖費等，大大增加了投機的成本，同時也增加了5年或較長周期之后的投資市場的風險。大多數人都無法預先判斷5年或一個較長周期之后的市場供求關系與房價變化、宏觀經濟變化，那么這種風險的周期化就會大大減少投機性、金融的杠桿性和房屋的損耗性。
那么除了自住之外的投資者就會大大減少，購買多套房的投資客成本大大增加、數量大大減少，或者這些投資者就會將房屋在這5年中先出租，從而增加市場中的可租賃住房，也會減輕房價上漲的壓力。雖然從較長期看，房屋價格仍保持著上漲的壓力，但上漲的幅度會大大降低、速度會減慢，而成本的5年期增加是否會大于房價上漲的幅度則不一定了。利率變化的風險則更不確定了，暴利或單向一定贏利的保險系數大大降低了，或者徹底地讓短期炒房客退場了，讓用團購方式抬高房價再借機拋出的可能性消失了，也讓短期對市場供求關系的影響消失了，讓大量囤積的可能消失了，讓市場以居住為主的功能還原了。尤其是限售年限一定不會對自住需求產生不利影響。
限制購買與按套差別首付和利率的做法，一是，會在矯枉過正中傷及大量的合理消費；二是，會在減少銷售量時抑制了投資；三是，因投資的減少會影響就業、建材、納稅等一系列與宏觀經濟有關的增長；四是，對土地的價格和收入產生了巨大影響，也削弱了政府保障的能力和城市建設的能力；五是，執行管理成本不斷加大，不利于市場監管和建設，尤其是對外地人進入城市中購房的限制條件還會對中國的城市化進程造成極大的傷害……
而不限制購買環節就減少了上述所有矛盾，對中國的經濟增長不會造成任何不利的影響。限制了定期之內不得交易又能減少炒房投機客對市場的干擾和不利影響，同時又可以避免對供求關系的沖擊、緩解價格上漲的矛盾。沒有投資、投機客對房價上漲的影響，沒有了銀行杠桿作用于投資客的金融屬性干擾，又可以讓在市場穩定交易中（當然會減少投資性交易）保持開發投資的合理增長，避免了下一個周期的供給短缺。
這就成了一項一舉多得的措施。當市場穩定并沒有上漲壓力時，政府當然也可以合理地宣布適度縮短禁止交易的年限（就像2009年執行的減少年限給以稅收優惠的辦法）以增加和調節市場的供求關系，以及滿足市場中提高了的改善型需求，這就可以給市場一個穩定的預期。
政府不用增加購買與消費的成本來抑制需求，而在平等條件下放開消費的閘門，會有利于中國經濟的增長，有利于城市化建設，有利于滿足市場與社會的消費。但限制和禁止賣出條件，則會加大投資與投機的成本與風險，用加大投資客成本與風險將投資客，特別是短炒客排除于市場之外，也避免了短期內價格上漲與波動，又給了政府一個可以隨時調節市場的工具。這是個一舉多得并不傷及無辜的好辦法。
本來對市場價格的調節應用貨幣、利率的辦法進行，當整個購買成本增加時，價格上漲的可能就減弱了。但如果政府因宏觀經濟的整體影響不愿動用利率的武器時，當市場和管理層普遍認為房價上漲的因素來自于投資客與投機客時，那么就可以將禁售的年限當做利率工具進行市場調節。要刺激市場時就放松禁售年限，要抑制投資需求時就延長禁售年限，以調節再次改善型需求的節奏。
限售年限并未改變住房商品的性質，也未限制住房自住需求，還不會對市場規則和預期產生不利影響，更不會對經濟的增長和市場化的建設產生惡化的威脅，不會造成開發投資下降而對周期性之后的供求關系產生惡化影響，并且用不著認定第二套或多套住房，沒有加大執行的成本，沒有了實行差別的信貸政策給銀行與消費者增加的許多麻煩，用不著對市場形成政策多變的壓力及對政府政策的不信任……
簡而言之，如果管理層認定是投機炒房客在造成房價的上漲，認定是投機炒房客造成市場的供不應求，認定投機炒房客是萬惡之源，那么只要增加了購房之后的限售、禁售期限，可以不用二套、三套、多套房的差別信貸就完全能將投機客擠出市場了。
真正的問題只在于，這種對投機炒房客造成市場價格上漲的認定是否抓住了矛盾的原因。如果是，那么禁售就一定會有效地將這部分需求擠出市場，而讓房價回歸真實并能增加供給與需求。
如果上述原因的認定沒有抓住根本的病根，那么現有多套住房不同首付和差別利率的遏制性政策也絕不會有效。并且還會帶來無數的成本增加，傷害一大片需求并引發市場更大的波動，也埋下了投資下降、下一輪房價報復性增長的隱患……
無論如何，以現行的二套或三套、多套住房的政策來打擊投機炒房的做法不是一種好的辦法，遠不如禁售、限售的辦法更有利于市場建設與經濟增長，同時又能遏制投機和房價快速上漲。
國十一條的目標是打擊投機、遏制部分城市的房價過快上漲，而絕不是像媒體或社會傳言所說的打垮或消滅房地產市場，打垮和消滅房地產支柱型產業，更不是想讓中國的宏觀經濟在房價下跌和房地產投資的下滑中也出現無奈的下跌。千萬別錯誤地理解中央政策的預期，更不要以為國十一條是想讓中國的房地產市場化退出舞臺。用禁售、限售的方式也許能更有利于實現中央對房地產市場調控的階段性目標，更有利于中國經濟的可持續發展。
換個辦法、換個思路、換個方式、換個思維也許就會將復雜的矛盾用簡單的方式解決?；蛘哒f，戰略對了戰術也要對才能打勝仗；戰術對戰略不對則根本無決勝的可能，只解決眼前而不解決長久的問題；戰略對戰術不對就會傷亡重大、得不償失、殺敵一百自損三千，這大概也并非管理者的初衷。而“寧錯殺三千也不放過一個”的歷史錯誤政策，實在是不應在如今的科學發展觀下再出現了。
| 投資與炒房 |
自對房地產實行調控以來，政策的主要矛頭首先對準的是炒房團，先有對溫州炒房團的攻擊，又有對山西炒房團的攻擊。炒房團在各個有投資機遇的地區、城市不斷地掀起一波波的沖擊，并每到一處都橫掃一片，不斷沖高著房價，讓政策決定者頭昏眼花，將其視為洪水猛獸，發誓要出臺各種嚴厲的政策與組合拳，堅決抑制這種投機之風。
但到底有多少人在從事這種投資活動呢？至今都沒有一個量化的概念，而是一種人云亦云的猜測?？坎聹y是不可能制定出好的政策的，如果算命也能成為制定政策的依據，那么就不需要設置諾貝爾經濟學獎了。
投資分為兩類，一類是投資于固定資產，用于出租獲取租賃性收益。當房價上漲到一定程度時，不排除轉讓獲取增值收益，這種投資通常會選擇待發展的區域，當區域的配套條件成熟，經營收益上升時，自然資產增值也就更高了。這類投資既有選擇商鋪、辦公樓的投資（眼前的收益會更高），也有選擇住房投資的。住房投資的出租收益則要看地點、出租對象與服務條件了。
這類投資不管是什么樣的都彌補了國家或市場不能提供長期租賃性住房的空缺，讓買不起房的業主可以通過租賃解決經營和居住的問題。比如開餐館的人有手藝、有經營辦法、有開餐館的費用，但卻沒有買房子的錢，需要有人投資房產才能提供租賃條件，以擴大就業和服務。比如一時買不起住房的人在國家不能提供租賃性住房時就只能先從私人手中租房住，緩解了只能和必須購買商品房的矛盾。
沒有投資行為就不可能有租賃性市場，也不可能創造居民財產性收入。本來中國就是個發展中國家，大多數人并不具有購買房產的能力，只能靠金融信貸的支持解決擁有財產和獲取財產性收入的條件。住房的個貸政策恰恰給了投資者這種機會，因此投資房產就成為了一種合理的投資行為。不但中國如此，世界各國也是如此，否則就只有居民向銀行存款的條件，而沒有銀行為居民提供服務的條件了。同時，這種投資也恰恰解決了國家無法提供租賃性住房的空缺，解決了促進小企業生產、就業的條件，提供了國家稅收和解決了部分居民的居住問題。
打擊這種投資行為的同時，也在打擊市場的繁榮，讓許多人無法自行創業和提供更多的小企業就業條件。我們的企業登記中不是要求必須有注冊地址嗎？房子就變成了必備的前提。減少了租賃性的投資行為，也就減少了創業與就業的機會，至少從現在看，各種打擊商品房投資行為的政策除了有害于市場經濟的發展之外，尚看不到任何有利于市場經濟發展之處。
有人說可以減少需求而緩解供求矛盾，防止房價因供求矛盾而高漲。那么只要增加供給就夠了，因為增加供給并沒有不利于市場發展，又何須用對市場可能產生有利的一面但必然會有負面作用的方法呢？
住房市場也一樣。如果國家政策與金融政策不能讓政府和市場利用租賃性土地建設租賃性住房，減少了個人投資的租賃住房市場就只能提高租金的水平和擴大購房的消費群體。這不利于住房條件的改善，也不會緩解供求矛盾和降低房價。城市化率的提高總要有房子住，不是自行購房就是租賃房屋，都同樣一套房只能解決一戶的居住問題。
也有人說，所有的調控政策都是在打擊投機性炒房。所謂的投機性炒房是只換取房屋差價而不是租賃居住?；蛘叻孔訌膩砭蜎]人住，買了之后就在房價上漲時又賣掉了，但這種情況在全國又有多少呢？
國家刑法早就取消了投機倒把罪，因為只要是市場經濟就一定有投機。投機就是投資的機會嗎？股票如此，期貨如此，投資也是如此，商品的轉來轉去也同樣是如此。為什么房子就不行呢？
其實國家政策早就從期房上網、預售登記、中途不得更名、銷售轉讓收稅等多個環節在控制這種單靠吃差價的投機了。稅收的增加也證明了這一點，就像股票交易的稅收甚至超過了上市公司的整體利潤，那么房地產的稅收難道比股票的交易稅收更低嗎？房屋的轉讓中政府不是也拿到了大頭嗎，又何須為有人炒房而發愁呢？
國際的統計中有房屋空置率一說，是指所有市場中的存量（包括增量中已竣工的存量）有多少房子沒有被利用。但中國的空置率被專用于指新增量中未銷售的房子。于是空置率與國際通行的慣例不接軌了，中國只好再創造一個空屋率來專指存量中未利用房屋的統計。
投機的炒房行為有多少就只好用空屋率來衡量了。過去，曾有些人用晚上騎車在城中轉一圈看看有多少房子黑著燈來認定空屋，以界定炒房的數量。后來有人用電表、水表的統計來替代空屋的統計，那么什么叫偶爾居住呢？還是看看人口與入戶的統計數據吧！
2004年全國存量住宅的空屋率為3.26%，而2007年全國城鎮的空屋率則下降為2.81%，這說明，在全國范圍內住房的實際使用率是極高的，且空屋率逐年下降。這完全不值得大驚小怪，更不值得為此大動干戈而出臺更嚴厲的政策以及為區區的2.81%而頭痛。
2.81%的空屋并非都是投機行為的反映，其中許多是富起來的人在不同城市的購房行為，為子女上學、養老、度假而預先的準備。像山西炒房團有購房置產的習俗，但卻沒有賣房的習俗，山西人更多是持不破產不賣祖產的舊觀念，那么真正被稱為只吃房價差價的短期炒房人就更少得可憐了，也許還不到1%。
也許在個別城市有這種相對集中的市場份額，但大多數是地方政府高興還來不及的事。地方政府會感謝他們在推高了房價的同時拉動土地價格攀升，讓政府的土地收益大增、市場活躍且稅收大增。
地方政府很想迅速改變城市面貌，但如果房價上不去，拆遷成本就難以承受，地方可動用的收益資源效率降低，低價房的質量也無法提高，城市建設難以改觀。投資也許就成了鉆點，讓一潭死水變成了活水，也增強了城市的生命力。
2.81%的數量比例并不大，但絕對值也有幾百萬套，當然讓決策者頗感頭痛了。不過宏觀調控只能從總量上來調節，無法解決微觀的細節，而為這2.81%出臺的政策卻可能影響到5%或10%的城鎮家庭，因小而失大就更不可取了。
投資與投機也許本就是無法分清的一種行為，但都要承擔市場的風險，首先虧損的不是銀行的貸款而是投資人的本金。畢竟與美國次級債完全不同，我國買房要支付至少20%的首付款、支付期房至現房之間的利息與本金。而次級債則更多的是只付息，付息全部或大部分是應納稅的沖抵，購房人承擔的風險大不相同。
該解決的仍是中國的一系列政策，只要政策存在對市場行為的偏見，那么無論是針對投資還是針對投機的政策都必然產生巨大的負面作用，最終不但破壞市場經濟的發展，也會嚴重地損害居民改善住房條件的意愿。
（連載完）
