主持人：有請大會司儀徐浩然先生。
徐浩然：尊敬的各位領導，各位來賓，女士們，先生們，朋友們，大家下午好，非常高興各位在百忙中參加我們的“轉型 重構 城鎮中國未來英雄—中國藍籌地產峰會暨2010藍籌地產頒獎典禮”，我的名字叫徐浩然，每次主持活動都希望像我的名字一樣，“徐”是慢的意思，“浩然”是大氣的意思，聯系在一起就是漸入佳境的意思，希望今天的活動讓大家找到一種漸入佳境的感覺。
我來自遠東控股集團，遠東雖然是中國最大的電纜企業，但是旗下也有房地產企業。所以，我非常高興，非常榮幸主持這次活動。首先，借大家的掌聲認識兩位場上的嘉賓，一位是全國人大財經委員會的副主任吳曉靈女士，一位是國務院發展研究中心副主任劉世錦先生。
今天我們的活動和房地產有關，說到房地產，我們一下子就想到了10年前，我們國人所熟悉的，所習慣的福利分房制度在十年前宣告結束了，我們開始了一個貨幣分房的時代，我們開始了一個房屋的零售時代。十年來，我們見證了房地產業太多的變化，太多的風雨，總結起來可能有四個方面。比如我們的房地產從蹣跚起步到現在規?；慕洜I，我們從一種粗放式的發展到現在集約式的發展，我們從一種暴利行業逐步轉向微利行業，我們從原來的高能耗、高污染的產業屬性變成現在的綠色、低碳環保等等。諸多的變化，在座的這么多房地產的著名企業，著名的企業家無不參與其中，可以說在過去10年中，房地產業為中國貢獻了很多的GDP，同時成為國家國民經濟的重要支柱。
10年以后的今天我們看到房地產業有那么一些微妙的變化，無論是主觀的，客觀的，等等的環境的改革，使得房地產從一種高速增長期進入到一種平緩的發展期，我們可能也從城市化走向了城鎮化，在座這么多著名的房地產企業和企業家們，我想在過去十年房地產的輝煌時代，無不是一個親歷者、見證者、推動者和參與者，在今后，你們還能不能保持住這樣一種中堅的力量，分享到中國改革開放的成果，分享到中國城鎮化建設帶來的紅利等等，我想今天我們有很多的話題急需跟各位交流，希望各位在這里敞開心肺，說出你的真知灼見，也讓我們所有在座的人有所收獲。這次特別感謝西門子家電和王品集團，同時感謝新浪的地產頻道和鳳凰網、和訊網，以及經濟觀察網提供的網絡直播。接下來我們首先通過媒體的視角來透徹一下房地產業的發展和變化，我們首先有請活動的主辦方，經濟觀察報社的社長劉堅先生帶來來自媒體的聲音，有請。
劉堅：尊敬的吳曉靈女士，各位來賓，新老朋友，大家下午好。歡迎各位在這個秋意濃濃的下午出席由經濟觀察報主辦的中國藍籌地產主題峰會，本次峰會的主題是轉型 重構 城鎮中國未來英雄，首先我代表經濟觀察報對各位的出席深表感謝。
今天是周一，可能是一周中最忙的一天，諸位都是中國房地產業的精英，是因為我們共同肩負的責任，以及對于未來的期許讓我們坐到了一起，來討論中國房地產的轉型重構，以及中國城鎮化的未來。經濟觀察報的這個活動始于2004年，到今天已經7年了，7年來，正是各位對經濟觀察報的厚愛與支持，才讓我們能夠走到今天，這個行業始終經歷著全社會的關注，有輝煌榮耀，也有荊棘和坎坷。作為一個傳媒機構，我們是一個公開的意見平臺，我們始終堅守理性建設性的準則，履行著作為一個公共傳播機構的應盡職責，我們期望通過我們的努力，我們可以獨立客觀公正地表達我們所觀察到的中國經濟，中國社會的變化，并期望整個社會能夠從這樣的觀察中獲得一些啟迪。經過七年的歷練與積累，中國藍籌地產從一個專業財經傳媒的評價活動已成為國內眾多金融機構，以及香港資本市場衡量內地房地產企業的重要參照指標。這讓我們對于藍籌評價體系以及標準不敢稍有懈怠，我們相信真實守則是獲得信任的基石。無庸諱言，在經歷了三十年高速成長的背后，中國經濟將步入轉型和調整階段，對于我們這個行業來說，當土地的高溢價成為歷史，如何轉型，如何重構，如何在中國城鎮化過程中使得我們這個行業獲得平穩、持續，更重要的是獲得有尊嚴的而不是謾罵聲中的成長將是未來一個重要的課題，我們期待在接下來的討論中可以聽到專家及業內人士的真知灼見。
明年經濟觀察報創刊十周年，在財經類傳媒中，經濟觀察報擁有讀者忠誠度，讀者知識水準兩項第一，特別感謝我們，包括大家在內的我們所有的讀者，正是你們對于經濟觀察報理性、建設性的價值認同，才讓我們在過去十年獲得了很好的成長。2011年，中國藍籌評選將是八周年，我們正在規劃一個大型的交流活動，把這八年來的精彩匯集起來，呈現給大家。這是一個禮物，一個留給我們自己的禮物，也是一個獻給大家的禮物。這更將是一個獻給在中國經濟中起著舉足輕重作用的重要行業的禮物，希望明年我們再次聚首的時候，各位能夠笑的更加喜悅和燦爛，謝謝大家。
徐浩然：謝謝劉社長剛才比較謙虛，也是飽含激情和感情的致辭，剛才我們說到中國房地產業剛剛走過的商品化的十年的時間，經濟觀察報很快也十年，這兩個十年那么巧合的就重疊在一起，中國的經濟和房地產是緊密相連的，同樣中國經濟的發展和這樣一家報紙作為觀察者也是緊密相連，經濟觀察報的責任不光因為他們是一個觀察者，他們更是一個思考者和傳播者，所以，經觀是我非常敬仰的一張報紙，不然我也不會專門飛到北京主持這樣一個活動。
一個產業的發展離不開這個產業的研究機構的推動，接下來我們要聽一位來自著名的管理咨詢機構的著名管理咨詢專家他對房地產業的理性解讀，我們有請正略鈞策的董事長趙民先生上臺演講。
趙民：各位來賓，非常高興在這里又和大家見面，中國的很多論壇都有房地產的分論壇，中國還有很多其他專業的房地產論壇，坦率的說，我參加的都非常少，或者幾乎不參加，但是我一直堅持參加我們經濟觀察報的藍籌地產的評比，一直堅持參加頒獎晚會，因為我在這里能夠看到非常多的熟悉的老朋友，每年能夠看到更多的新面孔，涌現出來的更多的大企業，優秀企業，所以，藍籌地產不僅見證了中國十年房地產商品市場的發展歷程，見證了一批優秀的藍籌企業，而且也在不斷的涌現出新的優秀的大企業和有口碑的藍籌地產公司。
中國的行業如果按照兩個指標來看，房地產行業一定是數一數二的，沒有哪一個行業像房地產行業那樣，有那么多優秀的大企業紛紛涌入，把它作為自己新的主業。我們大家一定知道，中國有個著名的央企叫中國五礦，原來是做有色金屬的，但是過去五年中也把房地產行業列為它的三大主業之一，我們也一定知道我們有一個做食品油的央企叫中國糧油也把房地產行業作為它的主業，做這些事情的企業無一例外都獲得了巨大的成功，當然我們還有更多的民營企業也在涌入房地產行業，比如我們的主持人徐浩然先生來自遠東控股，他原來是做電纜的，也做房地產，我們正略鈞策的合伙人走到每一個地級市，每一個省份幾乎都可以發現這樣一個非常富有中國特色的企業現象，當地的排在前三名的民營集團，幾乎無一例外都會把它的觸角，把它的投資放到房地產行業去。
這說明什么？第一，說明房地產行業有著非常好的發展前景，大家都想在這個發展中找到自己的位置，獲得自己的回報。第二，也充分說明房地產行業還處在不斷的成長過程中，還有巨大的空間，有著巨大的成長空間和回報的空間培養我們的企業，培養我們的企業家。這是第一個。
第二，沒有哪個行業像房地產行業那樣，上半年的寒和下半年的冷或者上半年的冷和下半年的熱有著如此的冬季、春季和夏季的變化，冶煉行業、鋼鐵行業、汽車行業也遇到過這樣的宏觀調控，但是這種調控的力度、頻度和房地產行業一比較，完全是屬于一種小巫見大巫的對比的狀態。因此可以說經歷了這種冷暖考驗，迅速周期轉換活下來的藍籌地產是最懂得中國市場，懂得中國社會，懂得中國社會政治的優秀企業，這些企業培養出來的優秀企業家和職業經理人都是中國商界和企業界的有識之士和英雄人物。因此，就這個意義上來說，我們經濟觀察報七年前所發起的藍籌地產的評比，不僅僅是房地產行業的一個縮影，也是中國企業界，中國的優秀的企業界過去的六年，七年發展的一個縮影。它的發展歷程，它走過的道路，它所遇到的問題，它所面臨的新的挑戰同樣都是中國的企業過去、現在和今后所經歷過和將要面對的。所以，就這個意義上來說，房地產行業是一個中國商界，中國企業界和中國經濟界的一個縮影，一個麻雀，一個我們值得重視和珍惜的一個標本。
當然，如果對比一下最近的互聯網行業，房地產行業還有一個特別優秀的行業特點，房地產行業是最講究和諧社會的行業，房地產行業內部一片和諧，你有錢我有地互相合作，很少聽到這種非常極端的負面的你攻我防。這種意義上來說，也是中國其他行業應該向房地產行業學習的，市場很大，市場競爭都存在，但是我們要以健康的心態，良好的精神看待我們的同行，看待我們的客戶，或者說善待我們的客戶。就這個意義上來說，我們藍籌地產評出來的優秀企業在整個中國的企業界，在整個中國的商界都給我們樹立了良好的典范。我相信隨著我們藍籌地產八周年，九周年，十周年，更長時間的發展之后，我們藍籌地產所推出的一系列的優秀企業，終將成為中國優秀企業中的杰出代表，終將成為中國商界的優秀企業家的搖籃，我們發起這項活動的經濟觀察報終將成為經濟類媒體、商界媒體的杰出代表，我們愿意陪伴著這樣的優秀媒體，更愿意陪伴在座各位優秀的企業家和優秀的企業共同成長，一起進步。謝謝大家。
徐浩然：謝謝趙民先生，演講讓我們印象深刻，他的一個動作也讓我們印象深刻，一般嘉賓是先鞠躬后演講，他是先演講后鞠躬。他點了個題，我們知道香港有個藍籌股，香港的股市很好，藍籌股是他們的風向標，中國的房地產很熱，很多企業，那么多發財的機構，十大首富有多少房地產，但是藍籌地產的走向也會成為中國房地產行業的風向標，除了高成長型高回報性，也有高動蕩性的諸多特點。尤其是在現在經濟形勢的嚴峻，以及我們的貧富懸殊差距的拉大等等，使得國人，包括政府，方方面面對房地產尤為關注，今年大家看到這種風雨，這種調控，這種力度前所未有。在這種情況下，我們國家又要實現不斷項城市化轉型，目前中國城市化率據說47%左右，以后可能還要到50%，60%，甚至70%，80%，這個過程房地產能扮演什么角色，這個轉型中，我們國家這些部門有些什么制度的安排，有些什么政策的引導。我覺得這些話題是接下來我們在主題演講中特別希望聽到的。所以，接下來我們首先有請全國人大財經委員會的副主任吳曉靈女士為我們做政策的精彩解讀，大家掌聲歡迎。
吳曉靈：謝謝主持人，也很高興有機會到這里出席一個地產論壇，但是說實話，到這兒來出席地產的論壇也有很大的風險，我現在也不是政策的制訂者，我想我只能夠來談一下我個人對一些問題的看法，我今年年初曾經寫過一篇關于房地產調控的文章，主要的意思是希望我們的房地產能夠回歸到滿足人民的基本生活需求，然后在滿足人民基本生活需求的過程當中，它會成為一個經濟發展的重要推動力。在那篇文章中說了很多的觀點，我在這兒就不說了。
這次我想借這個機會對我最近看到中國人民銀行的房地產金融分析小組他們發布了中國房地產金融2009年報告，其中他們做了一個個人住房按揭貸款的調查，我認為從這當中可以看到一些信息，所以，借這個機會向大家講講我的看法。
他們有一個房地產金融的分析小組，最近他們發布了2009年的報告，我看了這個報告有一些體會，跟大家分享一下。這個報告選擇了東部11個城市，中部5個城市和西部6個城市，基本上除了青島、寧波兩個計劃單列城市，其他的基本上是省會城市，也是房地產發展的重要城市，應該說有一定的代表性。從這個報告中我們可以看到住房市場有較大的剛性需求，我們國家現在家庭人口在減少，戶數在增加，黑色的曲線就是人均家庭人口，紅色的柱子是家庭的人數，從2008年，因為2009年的報告只能取到2008年的數據。從2008年戶均人口3.16人，比1998年減少了13.2%。2008年的家庭總數達到4.04億戶，比1998年增長了26.3%。
中國現在面臨80年代以來兩次生育高峰的結婚高峰期，1981年到1982年，1985年到1990年是兩個中國人口出生的高峰期，我們按20—30歲為結婚的高峰期，2005年到2012年是兩個高峰期的交集，兩個高峰期在這個階段的交集，我這張圖表畫的是如果按照年平均23歲做一次平行移動的話，把人口出生的高峰和結婚年齡的高峰做一個對比的話，大家可以看到第一個高峰是2005年，第二個高峰2010年，第三個高峰2013年。我們國家從2005年到2012年這個時段我們會面臨著大量的年輕人要結婚。
從22個城市的購房人對貸款的依賴度來看，我們認為貸款的依賴度并不是非常高的，他們購買的支付能力比較強，貸款首付比例均值是37.07。新增個人貸款占商品住宅銷售額的比例，這個數不是特別的科學，因為很多的人說個人新增貸款有還款的，有新借的等等，但是我個人認為這個比例還能夠說明一定的問題，大家可以看到，從2005年到2009年，這個比例有高有低。2009年無疑是最高的，而大家想一想，2009年主要是我們大量的放松了對于貸款的門檻，只要我們的貸款門檻稍微一放松，增加得比較多。但是即使是這樣，占的比例也不是特別的大，和我們首付比例的均值有點接近。
再看一下不同區域的借款人的年齡分布。這面20歲到30歲的中東西部的三個地區，還有是30歲到40歲的，也就是說借款人的年齡分布基本上是在20歲到40歲之間，而20歲到30歲我們可以看作是他結婚的需要，30歲到40歲基本上很多人有可能有一些是改善性住房或者是他結婚的需要，但是最有意思的就是他們的錢是從哪里來的。
我們可以看到這張圖，20—30歲這段的借款人首付比例的來源和全部樣本比例的情況，黃顏色的是全部樣本的首付比例，靠自己家庭積累的是66.84，自己家庭積累的在20歲到30歲只占51.99%，接受父母、親戚朋友無償的資助的這個年齡段的要高于全部樣本，含兩種以上情況的，這個年齡段的也高于我們的全部樣本，這就印證了市場上的一句話，公公、婆婆、岳父和岳母共同幫助孩子買住房，在付首付。
第二個問題，在高房價下，住房困難戶是哪一群人呢？是城市月平均收入三倍以下的居民。我們可以看到，在東部城市，城市居民月可支配收入是2004元，借款人的人均收入均值是14000，如果取中位數是7500，這個是按照我們銀行抽樣調查的數據。第三欄是按照抽樣調查問卷的數據，大家可以看到，抽樣問卷的數據低于銀行報來的數，我想當時填表的人不太愿意填自己過高的收入。凡是能夠貸款去買房子的人，要從中位值來說，他的收入基本上是平行收入的三倍以上。
針對這樣的情況，我想提一個建議。應該加強租賃房市場的建設，解決購房困難家庭的住房問題。這里面是兩個部分，一個是保障性住房問題，從狹義的保障性來說的話，只是廉租房的，但是我今天說的保障性住房稍微要寬一些，基本上要解決在你的城市的平均收入三倍以下的這樣一個人群，把他們都應該劃在保障性住房的范圍之內。如果我們政府把我們的服務邊界做了界定之后，能夠通過抵押貸款來獲得住房的話，我覺得他們就用市場去解決這個問題，而政府應該保證的是我剛才說的這一部分人的住房。
要解決這個住房問題，第一，應該加大財政改革的力度，促進保障性住房的建設，這個要講起來就比較多了，我只點個題目，不說了。我下面講一下如果我們很好的做了財政體制改革的情況下，我們怎么解決住房的問題。我心目中的保障型住房由什么構成呢？由廉租房、經濟適用房、公租房構成，保障型的住房功能要全，面積以保障基本居住為限，我提出來的廉租房三十平米以下，公租房和經濟適用房應該在60平米以下，我們知道我們的經濟適用房當初出臺條例的時候規定的面積是80平米以下，但是實際上我們這幾年的經濟適用房的建設面積大大超出了當初條例的規定，也超出我現在所說的面積。
我為什么提出這樣一個面積呢？大家可以看，這是人民銀行在22個城市發的已經貸款購房人的買房子的面積的分布，大家可以看到最小的0.42的是三十平米以下的，貸款買房子的，有11.82%是30—60平米的，有32.85%是60—90平米的，也就是說有能力支付現在的市場高價買房的一些人，他們45.09%都是買的90平米以下的，如果說有能力來到市場上買房子的人，將近一半都是買的90平米以下的，真的經濟困難，而僅僅是為了解決自己生存、生活的最基礎的保障我認為定在60平米以下的經濟適用房應該是沒有問題的，還是能夠說得過去的。廉租房在30平米以下也是能夠保障基本的住房需求的。咱們現在住大房子的期望值太高了，想一想1998年，我們在房改的時候，司局長的住房不過是60—70平米的小三居。
對于廉租房來說，可以選擇實物配租或者貨幣租金補貼，經濟適用房可以有產權，但是它只能回售給政府，不能有房產增值收益，以防止有腐敗。說句不客氣的話，我們國家在經濟適用房上腐敗太厲害了，這也是老百姓不滿意的。如果我們經濟適用房真正為那些低收入的人群，但是不是特別貧窮的人群解決問題的話，我認為我們投入的資源是可以解決他們一定的問題的。但是我們現在大量的經濟適用房的資源并沒有滿足這些人的需要。主要是兩個原因，一個是買了經濟適用房可以獲取高額的地產增值的收入，第二持有成本太低。
公租房和經濟適用房保障的范圍相同，但是只是它只租不售，這樣的話就可以便于管理。經濟適用房如果說你的家庭收入老也不可能特別高的話，有了產權你可以繼承，你只要有屋子住，你的后代只要有屋子住就可以了，但是低水平的保障會激勵人們自己努力改善住房。如果你要是不滿足于這樣一個低水平的保障的話，那你就去努力。要能夠過得去政府可以幫你，要過得好必須靠自己的努力。我想我們應該規范房屋租賃市場，出臺房產稅，促進租賃房市場的發展，房產稅現在市場上炒的比較厲害，我這兒談一談我個人對房產稅的觀點。
第一要建立聯網的房產登記系統，我們國家為了很好的保護個人私有財產，必須建立嚴格的財產登記制度，既是反腐敗，也是保障每一個公民的財產的安全。
第二，我們應該用遞減式的房產收益所得稅鼓勵房主長期持有房產，我們現在不斷的出政策，今年出個政策，幾年持有我收多少稅，明年又出一個政策，政策的不斷調整其實就是一種風險。我想我們應該制訂一個穩定的，比如說你以五年期為界，一年持有可以征50%的增值所得，以后就可以遞減，到五年期以上可能稅率比較低，可以跟所得稅征的幅度比較一致，這樣給大家一個長期的預期。第二在一定的居住面積免稅的基礎上，用累計房產稅促使房主提供出租房源。物業稅是很復雜的，涉及到我們國家的土地供給制度，還有我們國家房地產的稅收種類是繁多的，各位都在房地產行業中，對這個深有體會，這個想短期理順是不容易的。但是現在我們在強調國民收入分配改革的時候，我們是不是可以把房產稅作為一個國民收入二次分配的一個工具，就是在一定面積之內，不管你住多高的房子，這是公民普通的權利，實行免稅，超過這個面積我們來征稅。
征來的稅干什么？用于保障性住房的建設，這樣就可以起到調節國民收入分配的作用。一些有房租收入的人不一定就是很有錢的人，很可能一個人一輩子就攢一套房產，想用房租收入來維持他今后的生活，像這樣的人把他的收入納入到綜合稅收之后，他就可以免去稅收。我們不應該完全打擊投資性的購房，但是投資了房子以后，你要把這個房源提供出來供大家來用，房子是要大家用的，不是讓你當做一個古玩把它珍藏起來，我們應該打擊房子弄在自己手里，不發揮他的使用價值，但是他如果有現金流支付我們也沒有辦法，但是從整體的市場來說，我們也應該允許有一些私人購房子出租作為他的投資。在出租市場上很多人為什么非要買房子而不肯租房子呢？有一個很重要的原因，除了中國人比較喜歡房產和土地外，有這種文化的偏好，另外，租房也非常不安全，不定哪天房主要收回去了，我就要搬家。我們應該有租房的條例來保障出租人和承租人的利益。
第四個觀點，要發展多種金融工具，為出租房提供資金來源。包括投資性，投資于房地產，但是它用來物業出租的，這樣我們可以發展長期的信貸，還有房地產信托投資基金等金融工具，政府應該通過財稅改革來使地方政府有足夠的財力提供保障性住房，而作為市場上來說，我們應該有足夠的工具讓一些人投資于房地產來發展商業性的租賃市場，這就是我的一些觀點。有不對的地方，請大家批評。謝謝。
徐浩然：謝謝吳女士，事實勝于雄辯，她在演講過程中舉了大量的數字，這些都是一些非常珍貴的資源，尤其我知道吳女士以前也是中國人民銀行的副行長，這些數據央行的數據比較多一些，她也對怎么樣促進保障房的建設提出了自己的真知灼見，包括對房產稅，如果有這么一個稅種的話，它怎么合理的征收，比如通過長期持有，怎么鼓勵一個房屋的所有者長期持有，還有面積上怎么進行一個累進的稅率提出了自己的看法和見解，對于房產稅也好，物業稅也好，社會上爭議比較大，究竟怎么樣，我們還有待于大家共同的探討，有待于我們政策面的不斷清晰。接下來我們還要請出一位既是專家，也是領導的，國務院發展研究中心的副主任劉世錦先生給我們分享他的演講，中國經濟面臨的挑戰，以及房地產業的發展，我們掌聲有請劉世錦先生。
劉世錦：尊敬的各位來賓，女士們，先生們，大家下午好。剛才講的非常專業，我對房地產外行，只是住房子，研究不太多。今天給大家提供一些信息，在這個基礎上稍微談一下對房地產的看法。
最近講“十二五”規劃，“十二五”規劃有一條主線叫發展方式的轉變，怎么轉變，轉的重點是什么？這是最近討論比較多的話題，我先講一個大的判斷，今后5到10年，經歷了三十年高增長的中國經濟，很可能會出現一個最重要的一次轉型。這個問題怎么來看，還是要看中國目前和今后一段時間發展的背景和條件會有什么樣的變化。
這次因為國際金融危機的沖擊，中國的表現還是不錯的，我們的經濟總體上也處于一種從應對危機型的增長轉向常規型的增長，今年增長10%可能性很大，明年增長9%可能性也很大，但是往前看，我們看到一些問題，看到一些跡象，一些趨向，感覺到中國經濟在今后一段時間將會面臨一些嚴重的挑戰。三個方面，第一個，中國經濟增長速度的平臺很可能在今后3—5年出現一定幅度的下調，進入一個次高或者中速的增長期。中國經濟已經高速增長三十年了，還能持續多長時間，從國際經驗來看，高速增長的經濟體20年是比較多的，30年比較少，40年幾乎沒有。所以，我們已經進入了第四個十年的高速增長。
我們最近對二戰以后增長比較快的三個國家，日本、韓國和德國進行了一些分析，發現了一些規律性的東西。這三個國家都是在人均GDP，按照1990年的國際元計算的時候，達到一萬美元多一點的時候，它的工業的比重開始下降，投資的比重開始下降，經濟增長速度開始下降，日本過去70，80年代是4%，90年代到新世紀是1%到0%左右，60年三個平臺下了兩個臺階。中國按照同一個口徑來計算，中國到2010年，就是今年，人均GDP會達到八千美元，是拿1990年的國際元計算。
這三張圖大家看一下，日本的情況，韓國的情況，德國的情況，時間關系不展開了。我們有一個基本的判斷，今后3—5年，最長7年，這個區間中國經濟增長趨勢的平臺應該有一定的下降，很可能由目前的10%左右降到7%左右。有這么一個變化以后，對我們會有什么樣的影響。有一些同志經常講速度低一點，效益好一點，我們速度太高了，低一點，效益會不會好一點？實際上中國目前經濟的增長模式是一個速度高的時候效益比較好，速度低效益就不好了。比如這次應對金融危機，2008年四季度和2009年一季度，GDP降到6%左右，企業利潤、財政收入包括就業的狀況都是在迅速下滑。2009年下半年和今年的前三季度，企業效益大幅度好轉，我看最近一個報告，前三季度，工業企業的利潤增長率增長了53.5%，捷報頻傳。是不是我們企業的盈利能力在最近一年左右的時間有了實質性的提高呢？其實不是，是因為增長速度回升了。我們的問題是如果增長速度下滑，到了7%左右，它不是兩個季度，是一個長期的現象，我們的經濟會出現什么樣的問題，也就是說如果我們企業的盈利模式不變的話，會出現什么樣的問題？前些年我們做過一個研究，中國經濟增長速度如果低于6%的話，大概我們一半以上的企業是要虧損的。所以，我們企業的盈利模式能不能有一個轉變。關于企業的盈利模式，中國做過一些初步的分析，中國目前的企業盈利模式有三種，一種是依賴資源占有和行業壟斷，主要是上游企業，具有行業的定價能力，還有一些依賴擴大規模增加盈利，規模大了以后，成本相對降低了。第三，依賴創新來增加盈利?，F在我們的問題，第三類企業太少，前兩類企業占多數。所以，如果我們預期3—5年以后，企業整個宏觀經濟增長，潛在增長率下一個臺階，降到7%左右的話，我們企業的盈利模式一定要發生轉變。當我們6%的時候，GDP增長速度6%，甚至3%的時候能夠盈利，要解決這個問題。這就是企業盈利模式的轉變，大的方面就是發展方式的轉變。我們現在講發展方式的轉變講了二十年了，過去還過得去，今后5—10年必須要過，發展方式的轉變有時間上的要求。
第二個挑戰，我想重點說一下，我們現在面臨要素成本的快速上升。所以，現在經濟增長的重點要從過去的低成本的要素驅動向創新驅動，要實現這樣?，F在要素成本的上升，一個是勞動力成本在上升，最近一段時間，關于劉易斯拐點是不是到來，爭議比較多，現在勞動力供求關系發生了變化，不是局部性、階段性的，而是一個長期的。所以，反映在投資上，投資成本上升。
第二個方面，我們現在講建設兩型社會，資源節約環境友好，最后是要解決我們過去由于價格定得過低，價格扭曲或者價格低估那部分環境和資源成本最重要進企業成本，這兩部分合起來最終造成企業成本上身，但是勞動生產率能不能相應提高，勞動生產率要靠創新驅動，這個已經講了很長時間了，問題在于我們這個方面是不是有把握，我覺得前景不大明朗。
第三個大的挑戰就是過剩的流動性推動價格上漲。這次應對吉榮危機是國際國內注入了大量的流動性。國際上來講，全球金融危機它時間的長度和復雜性超出我們預期，我個人認為這次金融危機有三個可能的階段，第一個私人債務危機，第二是主權債務危機，第三是國際貨幣體系危機，目前正處于第二個階段向第三個階段過渡的階段。三個階段的邏輯關系非常簡單，房地產泡沫、次貸危機，有一批金融機構不行了，政府出手去救，怎么救呢？發國債，發到一定程度以后，主權債務危機就出現了，但是主權的國家或者政府是不會倒臺的，它能夠發行貨幣，特別是具有全球儲備和交易貨幣發行權的國家，比如美國，實際上這樣搞的一個結果是什么呢？它只是把它的問題向后推，但是這個事情，最近美國啟動了第二輪的政策，它是通過增加流動性刺激國內的需求，造成的結果是什么呢？從國內來講，他們現在還是通縮，為什么呢？因為它整個經濟增長速度比較低，但是對新興國家帶來了很大的通脹壓力。所以，中國今后相當長一段時間將會面臨著持續的所謂外部輸入型的通脹壓力。
從國內來講，國內我們現在價格上升的問題，最近這一兩年都在討論，通脹的問題，有一部分同志講CPI好像看起來問題不大，其實最近的情況來看問題不是不大，但是我們更重要的是要關注一個廣義的問題，CPI、PPI還有資產價格，我們現在面臨的是兩個市場，一個是商品市場，一個是資產市場，包括我們的房地產市場，在這種情況之下，過剩的流動性到什么地方去，過去主要是買商品，商品是短缺經濟，現在這個情況已經不存在了，幾乎所有的商品都供不應求了，過剩的流動性到什么地方去，首先是個理論問題。我個人有個觀點，我認為主要是流向需求相對的比較穩定，但是勞動生產率提高比較慢的這么一些物品，供給彈性比較差的物品。什么物品呢？主要是具有不可再生，不可移動性，與土地資源關聯性比較高的物品。地底下的石油、鐵礦石、黃金，地上種的糧食，地上蓋的房子，我們的房地產。
所以，最近將近十年，中國經濟的增長一個住房，一個汽車。但是買了這兩樣東西以后，它的價值的走向是完全相反的，汽車是越來越便宜，房子至少在目前價格越來越高，是不是房子真實的價值更高，哪個技術含量高？肯定是汽車。但是為什么房子價格越來越高呢？需求是穩定，甚至上升的，但是供給，比如北京市五環內的土地一寸也不會增加，但是需求在上升。過剩的流動性主要是流向這兒。包括農產品，前一段有些同志對農產品比較樂觀，供不應求，不會漲價，前一段是小眾產品在漲價。最近的是蘋果，今天中午電視臺播了一個消息，現在棉花期貨已經到了三萬一了，現價到了三萬。前一段時間是小眾產品，現在中眾甚至大眾產品價格也上來了。這些東西都是可以解釋的，流動性增加了，流到什么地方？我們筆記本電腦是不會漲價的，手機也是不會漲價的，汽車也是不會漲價的，但是和我們土地相關的東西是漲價的。
剛才講的三個方面的挑戰對中國經濟有什么影響？增長速度減緩，中國需求的規模相對的上升，而要素成本的上升，供給競爭優勢下降，增長速度減緩，需求規模優勢下降，廣義通脹壓力則加劇增長的不穩定和不確定性。我感覺中國經濟過去三十年遇到過很多挑戰，但是這次是對經濟增長基本面的挑戰。過去經常講中國經濟增長的基本面是好的，雖然遇到各種各樣的問題，但是現在經濟增長的基本面雖然還比較穩定，但是一些因素在發生改變。所以，這點應該有所關注。怎么解決呢？我們要轉型。其他的就不講了，我們需要轉型，過去中國的改革主要是市場化改革，但是市場化改革主要是初級生產市場化，消費品和生產資料的市場化，農民向非農產業和城市的轉移，勞動力市場的形成，下一步要創新，整個產業結構升級，把中高級的生產要素動起來，推動它的市場化，包括人才、技術、金融、教育、醫療、文化等等。所以，我提這個觀點，要加快中高級生產要素的市場化，這應該是我們下一步市場的挑戰。
大學的改革和對外開放，科研機構與優勢產業的結合，義務教育和職業教育的銜接，金融改革與創新，為創新型企業，特別是其中的中小企業提供有效的資金支持，社會保障制度建設在形成安全網的同時，重視流動性，形成競爭導向的產業政策，發展戰略性新興產業，重點并不是形成制造能力，而是在技術上有所突破。政府支持創新，應該是需求激勵，支持供應鏈瓶頸環節的突破，獎勵競爭優勝者。時間關系，不多說了。
房地產在剛才這樣大的形勢下，房地產怎么健康穩定的發展是我們社會的熱點話題，也是我們在思考的。先說一點基本的東西，房地產一個特性，一個是直接關系民生，第二是國民經濟的支柱產業。前一段時間，媒體討論，有人說就是因為把房地產說成是國民經濟的支柱產業，所以，現在太熱了，它是支柱產業是客觀存在的，為什么？在這個階段中國要保持一個平穩較快的發展，這個行業必須要有這樣的地位，因為要解決人住的問題，解決城市化的問題，所以，它是支柱產業。第三，它也是容易產生資產泡沫的活頁。理由剛才講過了，這就決定房地產行業的政策從來不能搞一刀切的政策，必須是有保有控有壓，我們現在面臨的問題如何在防止物價過快上漲的同時保持房地產行業投資的適度增長，價格在有些地方過高，但是房地產的投資作為支柱產業，它仍然是非常重要的。我們做過一個測算，中國的投資對中國經濟增長的速度來講它是一個主要的拉動因素，GDP三個構成要素消費歷來是非常穩定的，進出口有非常大的波動性，但是投資是決定我們增長速度的一個主要的因素。其中房地產投資占的比重大概20%—25%，基礎設施占25，工業設備投資占30%左右，這三項可以占到80%左右。所以，房地產投資發生比較大的波動的話，對整個投資的影響是比較大的。
所以，怎么解決剛才講的矛盾，房價要穩住，但是投資還要保持適度的增長，我們要解決一個基本的問題?，F在大家越來越清楚，要解決全體居民的住房問題，全部靠市場是有問題的，當然，更不可能全部靠政府。需要形成一個現階段適合我國國情的多層次的住房供給體系?，F在我們提的比較多的低收入階層廉租房，中低收入階層，至少有一段時間，當他的收入還不足以買商品房的時候，住公共租賃房，然后經濟實力可以了，中高收入階層買商品房，各得其所，住房的商品結構可能需要一個戰略性的考慮，一個指標安排。
在這樣的基礎之上我想講一點，是不是保障性住房就是政府蓋，商品性住房就是市場蓋？沒問題，保障性住房政府發揮主要作用，商品性住房市場主導。但是現在講的保障性住房，目前在整個投資中占的比重還是比較低的，10%以下，前幾年是5%左右。有人講市場的拉動的房地產的投資如果下來的話，能不能讓保障性住房的投資跟上去，因為它比重比較低，最近中央政府還挺重視，加快保障性住房的建設，我想在這個方面其實我們也可以更多的發揮市場機制的作用，首先從政府來講，我們可以提出一些建議，現在土地出讓的收益能不能主要或者優先的用于保障性住房的支持，這樣就會形成一種互補的機制?，F在有些地方土地拍出很高的價格，土地收益拿來搞保障性住房的建設，行不行？第二，吸引社會資金進入保障性住房建設領域，使之達到社會平均收益水平，政府資金主要用于彌補收益缺口。大量的社會資金也可以進入這個領域，但是社會資金是講究回報的，可以設置一個社會平均收益的水平，如果有缺口，政府的資金補這些缺口，不一定都靠政府。也就是政府的資金起到一個杠桿的作用。還是要發展用于支持保障性住房的多種多樣的金融工具和金融機構。
房地產的情況我不太了解，只是一點想法，供大家參考。今天我講這個，我是來自于國務院發展研究中心，但是都是講我個人的看法。謝謝。
徐浩然：謝謝劉主任給我們做了很好的中國經濟形勢的解讀，三個字，“升、降、多”，CPI上升的可能性加大，經濟增長幅度增幅在下降，流動性是否有點過多，另外，他對房地產的復雜性有保有控有壓，升降多，?？貕哼@是他講話的核心思想。接下來我們請出跟住房關系最為緊密的中國城鄉建設研究所所長陳淮先生為我們做精彩解讀。
陳淮：尊敬的吳主任，各位來賓，各位媒體朋友們，時間非常有限，講講中國城市化“十二五”期間積極穩妥，中國的城市化方興未艾，發給我的材料里，做策劃案的人寫了一句話，城市化與工業化脫節之痛將令城市化在適中的前行。城市化和工業化脫節，誰跟誰脫節了，誰城市化過度于工業化了嗎？中國建國到今天為止的60年，我們始終是城市化嚴重滯后于工業化。50年代，我們建了一批老工業基地，今年保障房建設580萬套，280萬套棚戶區改造，50年代那批老工業基地建的工人新村，整個六七十年代的二十年中，我們執行的是遠離城市的方針，工業學大慶，先生產后生活，農業學大寨，先治坡，后治窩的方針。一直到改革開放后，80年代末，90年代初，我們興起農村工業化的高潮，我們出臺的政策叫進廠不進城，離土不離鄉，不進城，直到今天，2010年，中國暴雨頻仍造成的災害并沒有主要集中在農田和農舍，而是城市內澇。城市中，特別是沿海特大現代化城市中淹死的人比舟曲還多。廣州下一場急雨淹毀一萬多輛車。我們是城市化過快于工業化了嗎？我們的城市化還不過是方興未艾。中國想不想成為世界級的強國，我們的競爭力問題，有一天我們不討論美國到黃海的航空母艦軍演，我們討論中國的航空母艦到墨西哥灣軍演的問題，我們想不想讓13億人都分享經濟發展的好處，我們想不想根本的解決三農問題，克服老天爺給我們留下的資源貧瘠對經濟發展的約束問題。所有這些重大難題的解決，只有一幅藥，那就是繼續堅定不移地推進城市化和城鎮化。這是第一個我想說的。
第二我們今天既然討論房地產，中國的房地產業還有沒有發展前景呢？我想也并不難回答。我們有把握沒有疑義的說在未來5—10年或者更長一段，中國的房地產業仍然是全世界最大的市場，仍然是全世界需求增長速度最快的市場，仍然是全世界需求方的購買力增長速度最高的市場。我絲毫不懷疑這些，我們房地產市場的發展還需要完成四個任務，第一，我們已經解決了大多數人有房住的問題，我們下一位要解決的排在第一位的是所有人都有房子住的問題。這就是2007年24號文件提出的擴大廉租房覆蓋范圍，實現應保盡保，也是剛才吳主任和劉主任都講到的我們低端保障和政府履行保障職能的問題。這是第一個。但是最低端的保障問題，廉租房建設，我們預期3—5年的時間，我們差不多可以基本解決。當然，所有人都能買得起房這個任務恐怕要20—30年，或者大多數人買得起房20—30年，但是我們把兜底的任務解決好。重度殘疾無人贍養的孤寡老人或者其他原因享受最起碼的社會保障問題。
第二，我們面對的最大挑戰是農民工進城的問題，這個問題是今后中國城鎮化的重要任務，也是“十二五”規劃中明確提出的符合條件的農業人口和城市中落戶的中國城鎮化重要任務原文就是這么說的。剛才兩位領導的數據重有一個指標，中國的城鎮化率到現在才46.7%，我們已經是不小的成就了。從1980年1.91城鎮人口成長到現在，我們人口中有相當一部分是偽城市人口，他們盡管統計為常住人口，但是在城鎮中既沒有穩定的就業，也沒有被福利資源均等化的覆蓋，更沒有相應固定的住所。這個比重6.2億人超過四分之一?，F在城鎮中農村工有1.49億人，城市化和城鎮化究竟誰滯后于誰？其實有一個詞最明顯不過的可以概括，農民工這個詞就代表著中國城市化嚴重滯后于工業化。工業的發展已經迫切需要這么多的勞動力了，他們的社會身份還是農村，恰好說明中國是城市化嚴重滯后于工業化。什么時候我們沒有農民工這個詞匯了，我們城市化與工業化才真正走到平衡的程度。
第三，我們還得進一步完成大多數城鎮居民從脫困期向改善期的轉變，我們大多數城鎮居民已經住到滿足基本住房需求的房子里，我們2009年末有130億平方米的城鎮住房資源，1990年才20億平方米，是20年前的6.5倍，但是這個水平人均也不過才20平米出頭，戶均60平米，如同剛才胡主任說的，那個時候可以做到三居室，真有三個小臥室，能夠滿足多代人分室而居的條件，有廚房廁所，市政管網的支持，但是那個廁所只能叫廁所，不能叫衛生間，最多擱個馬桶。這僅僅是滿足基本住房需求，大多數居民正在向改善性需求過渡，要求臥室不是放下1.5米的床，能放下1.8甚至2.2的雙人床，衛生間有一個女主人化妝的地方，房間里有一個多代人公共活動空間，這是完成第三個任務，也就是住房具備改善性功能，而不僅僅是滿足人基本住房功能。其實這功能并不難區分，你有衣服蔽寒遮體就是基本需求，你有分四季分場合的衣服就是改善需求，你追時髦就是享受性需求，穿名牌就是奢侈性需求。
第四，我們完成重要的發展任務中國城市結構的調整問題，過去十年，由于歷史的原因，我們不得不把城市化的資源、政策過度集中于沿海特大城市，北京開奧運會，上海開世博會，過兩天廣州要開亞運會，這些大的活動至少需要十年的準備時間，這個時代過了，今后十年，我們重點的二三線城市，縣城和中心鎮的建設要快馬加鞭才行，不然小白領買不起房子，和上一次金融危機三千萬農民工返鄉的問題仍會再次出現。
房地產業并非沒有危機和挑戰，大家經常問我政府的政策什么時候退出了，我說你問我這個問題就像問我警察叔叔，我什么時候喝了酒就可以開車了一樣可笑，我們哪一項政策應該退出呢？我們到現在為止的利率仍然在25年來最低水平上，中國經濟即便我們宏觀調控未來5—10年都非常有效，通脹率控制3%—5%，利率水平至少是定期存款利率水平至少比現在高一倍，今后5—10年，我們利率的水平持平于低于現在水平的機會連5%都不到，高于或者遠高于現在水平的機會可能要占到95%。我順便說一句，吳主任剛才講到按揭貸款買房的問題，真正按揭貸款的風險還不在規模本身的大小，我們現在按揭貸款最重要的問題是數萬億按揭貸款70%到80%是過去三年貸出去的，銀行都知道的一個問題是人們在還按揭貸款的時候，前3—5年，90%的月供在還利息，每個月還五千塊錢月工，4000—4500是利息，如果利率漲一倍會有多少人還不上供大家知道嗎？我們很多人在過去三年沒有想過這個利率的風險，在還月供的支付能力上差不多是頂著嗓子眼買房，開發商也適應這樣的政策環境，今天房地產業就是不景氣，衰退了，恐怕未來的發展利率也會高于現在的水平，這沒什么退出的問題。
第二管控投機性需求不是今天的短期政策，在任何國家，任何時候，對多占資源，多占優質資源的群體都要實行限制性的管控，無一例外。如果我們的房地產市場的景氣狀態是靠買第三套，第四套房支撐的，是靠投機性支撐的，這個市場本身就不健康。只要不許買第三套房這個市場成交量就低，只有買第三套，第四套才能到正常量的水平，說明這個市場恰好不正常。這個措施會不會仍然是同樣的具體方式這不一定，也可以限制首付，也可以限買，甚至特殊情況下有的城市禁買第三套都有可能。但是管控投機性、投資性購房，對那些過度占有資源實施一定的限制是不會退出的一個長期性政策。
我曾經說如果指望繼續放松到大家可以隨意炒房子，對投機性也給予大規模的信貸支持，你開發商就死了這條心吧，這個恐怕不會有。第三，我們也別指望，剛才劉主任講了很多房價的問題，過去10年，過去5年幾乎很少有開發商因為經營不善而死，大多數是卷款潛逃，違規占地被查或者假按揭等問題，在過去10年里，市場和市場的參與者主要是和政府和政策在博弈，這并非是一個市場的正常狀態。下一個十年，我們進入到市場內部的企業競爭了，在一段時間內我們不斷有一些企業因為跟不上，不能適應相應的政策環境和市場環境這兩個環境，而倒臺了，那這個市場恰好才正常了。別以為有一部分企業死掉，中國的房地產業就會垮，我們20年前，那些政府定點的家電企業至今活下來的，大概長虹是僅存的一家，曾經也火爆一時，這么多的名牌家電企業死了，并沒有擋住中國成為一流的家電大國。這就是社會的法則。
因此，我曾經說過，如果前十年房地產市場和房地產業主要看政策臉，今后十年你們要做好準備看市場臉，要和消費者競爭，和供給方相互競爭，和資源有限的約束競爭，能在這樣的環境中存活下來的企業一定是中國未來房地產企業的希望所在。這也是我們堅持多年的藍籌地產的一個重要宗旨，我希望我們的地產企業不僅是規模大，不僅是整個銷售量所占比重高這樣的藍籌，而且是在競爭中處于強勢這樣的藍籌。以上僅供參考，謝謝大家。
徐浩然：感謝陳淮先生給我們上了既生動，又深刻，也非常清涼的一刻，剛才三位，一位行業領導，一位經濟學家，還有一位行業的政策專家，在一起給我們提供了他們對于未來的中國房地產的走向，以及城鎮化的趨勢的灼見，接下來我們還要聽一聽真知，給我們帶來真知的是一位房地產的企業家，中國房地產每一次轉型發展和變化，幾乎都能常常聽到他的聲音，有人說他是大嘴，有人說他是大炮，我更認為他是敢于講出自己內心想法的率真的企業家，讓我們掌聲有請華遠集團的總裁任志強先生。
任志強：前面講的都是領導，他們比較謹慎，我可以瞎講。陳淮說你們小心點，我就想誰不想過年呢，誰都想吃餃子，沒有說今天讓你吃餃子，明天讓你吃棒子面。市場就覺得今天吃不上餃子，明天吃餃子吧，老想著政府什么時候給點餃子吃。這個陳淮說不太可能了，我說四月份從了你們也不從，我說了好幾遍你還是不從。陳淮告訴我們說沒餃子吃了，你們就吃點棒子面就行了。市場的發展前景還很長遠，陳淮主任說可能未來還有十年、二十年的高速發展過程，尤其“十二五”特別強調城市化，既然城市化還有這么大的潛力，房子還得使勁蓋，還早著呢。
這上面寫著兩個詞，一個叫轉型，一個叫重構，后面一句話叫城鎮中國未來英雄，能不能把鎮取消了？中國像陳淮主任說的老是鎮，所以，老是城市化不了。吳主任和劉主任講的東西我有些不同看法，為什么中國的決策仍然停留在目前的階段，老出這么多稀奇古怪的政策，我不是反對陳淮說的要出政策，確實，警察一定不會讓你喝酒開車，但是警察是不是能把車和交通管得好一點，這是另外一個問題。我們都是老朋友，我說話也不客氣，說我們的住房目前是以基本消費為主，劉主任剛才講話里也含有這個意思，但是什么是基本消費？按照馬斯洛的說法滿足有吃，有住，陳淮主任說你就是衣衫遮體你就滿足基本需求，那我認為中國已經滿足基本需求，沒人睡在大街上，至少比紐約睡在大街上的人少得多得多，是不是我們比美國更好的解決了需求？鄧小平說目前的主要矛盾是人們日益增長的物質性消費需求，這是主要矛盾。倒過來說，如果僅僅滿足住房需求，也就是維持勞動力再生產的部分叫做基本需求，那么這個需求應該說我們都別收土地出讓金，政府負責，因為按聯合國的人權公約，每個國家的政府必須保證人們的基本居住權利，那你不要市場化。你要市場化干嘛？你就分配吧。但是居住需求有一個基本條件，1958年提出大中小城市分別達到四五六平米，1985年建設部的方案是六七八平米，到2010年我們提出八、十、十二平米，小城市面積達一點，大城市面積小一點，這個基本需求在不斷的保證中，而且不斷擴大中。1978年達到3.6，1949年是4.9，改革之前的30年，我們比解放前的面積還小，我們滿足的基本需求是什么？先生產，后生活，告訴你有一張床就行。1978年以前，建設部正式給國家的文件里有六次提到房荒問題，什么是房荒，國際標準人均一張床。然后擴大標準，戶均一套房，目前我們沒有完全滿足成套率的1：1，但是兩代人，三代人住一套房的情況基本解決了。我們要解決的是代人到三代人甚至四代人住一套房，這個比例大概占65%，要擴大到成均一間房，就是陳淮主任剛才講的。
要實現人均一間房就不是滿足基本需求，而是擴大基本需求，怎么擴大基本需求，這才有了市場化。真正的市場化要解決的是提高生活質量和超出基本生活需求的房子?；拘枨筮€讓大家花那么高的土地出讓金買房子嗎？全世界可能除了中國以外，沒有一個國家這樣。也就是滿足基本需求的房子應該是不收土地出讓金的，比如廉租房、經濟適用房。經濟適用房不是滿足基本需求嗎？如果是，商品房就不是。不能兩個都是，一個收土地出讓金，一個不收。我們的政府就是在這個問題上認識發生了錯誤，我認為是錯誤的，才出臺了一系列政策告訴你要做小戶型，符合最基本的低收入需求，你別收土地出讓金，沒那么高的土地出讓金大家不就買得起了嗎？為什么不這么做？
這里面一個重大的認識問題就是我們的官員認為在城市化的過程中，農民進城必須有房，這是個統計學中的問題，什么叫統計學的問題？最近我們看到重慶希望農民進城，陳淮主任也說我們現在的假城市化或者偽城市化其中一大部分人沒有房子，他不是真正的城市化。但是我翻了半天，全世界的統計數據里不分農村和城市，所以，我要把這個鎮字取消，在調查一個國家，這個人是有房戶還是無房戶的時候是不管你在哪兒有房子的，你在農村有房子在統計學上你不是無房戶，可是我們現在看媒體和輿論提出的是家里有一套房子，城里還得占一套房子，為什么農民占兩塊宅基地不叫浪費資源，為什么城里人花錢占一塊宅基地還被批評得一塌糊涂呢？這政策一定有問題。我們如果按農村計算，全國住房私有化率可能達到97點幾，租別人房子的二點幾，全國城鎮普查除了公房以外的，真正私人租賃住房的也是二點幾，人都有房子住了還解決什么基本需求？我們基本需求條件還差，就像陳淮主任說的那個廁所不叫衛生家，只能擱一個馬桶，半個衛生間。反過來說毛病在哪兒呢？如果按照美國和國際慣例的統計中，農村的房子是可以自由交換的，中國的農村改革沒有涉及產權問題，只涉及到土地承包制中的收益權問題。所以，農民增加了一個土地收益權就有積極性了，因此，家庭聯產承包就獲得了更多的收益?？墒欠孔幽?？他沒有產權，因此不能交易，不能交換。所以，大城市面積小，小城市面積多，農村面積更多，人均在宅基地上的面積數比城鎮大好幾倍，所以，我們有16.8萬平方公里的宅基地，可是只有（3.8）萬公里的城市建成區，這兩者一比，差了四倍。為什么美國的統計中農村有房子也算有房戶呢？是因為他可以把農村的房子變賣了，而且是按市場價或者雖然我的房子便宜點，但是我的房子大，我把房子換一個城里的小房子夠了，我們的矛盾在于我們農村的房子是不能置換的，所以，有房戶和無房戶在統計學上是一回事，實際生活中又是另一回事。根子在我們土地制度能不能解決，最后農村的土地制度上有產權問題。這樣的話它才能解決我要晉城的時候可以把農村的房子不要了，變成城里的房子。如果這個不解決，我們就會爭論他在農村有房子，可是城里沒房子。還有網上吵得最兇的就是80后，因為在農村有房子，在城里沒房子，他在城里買房子的時候并沒有把農村的房子取消，我們過去是減人不減地，宅基地還在，憑什么你占兩份資源呢？包括我們的《蝸居》，他在父母的城市不但有房子，父母的房子還多著，可是他要在另外的城市有房子，根子是在我們的土地制度和不能置換上。所以，如果我們的政策現在仍然制定為希望我們的商品房市場是解決居住的基本需求問題，國家都市場解決吧，我就不解決了，都市場解決吧，我就可以斂財了，一定要把這個觀念扭回來，該你解決的一定要解決。
倒過來，商品房市場就不是解決基本需求問題，而是解決提高問題，就是從幾代人一套房變成人均一間房或者變成更高的生活質量，改善人們的基本生活條件或提高生活質量問題，否則商品房還有什么帶動作用呢？如果每個人都可以從其中一個市場中拿到商品房，那么，他只滿足于一個維持勞動力再生產的基本需求，這個商品有什么競爭力呢？沒有競爭價值。劉主任剛才說的一個數據也是統計的問題，房地產投資占社會固定資產投資的20%—25%，這個數子對的，沒問題，但是非開發商生產的部分沒在房地產開發商，為什么？因為我們有中國大劇院，有央視大樓，這些都列在不能投資范圍內，沒列在商品房，沒列入房地產投資，農村房子也都和房地產無關。但是在其他社會里，沒有一個公產權或者機關建房、單位建房，這一系列都沒有，他只有一個統計數字，房地產投資就是房地產投資，不管從哪兒拿的錢蓋的房子都是?？赡懿皇?/SPAN>50，是60，70，為什么劉主任說我們房地產投資掉下來，對經濟增長和投資的影響是巨大的，也就是說那塊還沒算呢，全國到現在為止，去年的房地產開工29億多平方米，不到30億，實際上全年的開工涉及到建辦公樓的，涉及到博物館的，單位建房的等等，49億平方米，差了十幾億，今年商品房房地產開發這塊接近于40億平方米，現在36億，還有三個月的數據沒統計出來。一個月一億多，大概有40億，全國是67億，因為今年加大了保障性住房的建設，保障性住房的建設投資沒在房地產投資里。
從這兩個數據統計上，一個是什么叫無房戶，一個叫什么叫房地產投資，這兩個一轉換，當我們和國際接軌的時候出現了一個巨大的差異，而這個差別最終導致我們對市場或對房地產業一個不公正的看法。尤其他們不知道全國都把房地產作為支柱性產業，是因為房地產有很大一塊稅。紐約二手房交易在泡沫破滅以后今年達到65億美元，紐約平均的房產68年的樓齡有價值的4%的地稅，這個地稅收入就占到全部財政收入的接近92%，別看它有其他的，哪個也沒這個多，有那么多傳媒大亨、金融大亨，很多不是在美國交稅，是在其他國家交稅。所以，最大的稅是地稅，怎么會不是支柱型產業呢？所以，房地產作為支柱型產業沒有任何可以懷疑的，懷疑的是我們如何看待房地產，是僅僅看商品房地產這部分還是全部，這兩者差別巨大。北京一億零一千萬的開戶面積商品房只有六千萬，還有近四千萬不是商品房。為什么統計學沒有擱到里面呢？于是出了很多問題，我們去年550萬套，占全部住宅建設的71.1%，另外，30%哪兒去了？是不是那30，我們保障性住房和經濟適用房大部分只占到5%，那30哪兒去了，實際上我們保障性住房類似于滿足基本需求的這部分如果不是用于腐敗的話，可以達到40%左右，非常大了。遺憾的是大部分像吳主任說的，進入了腐敗的行列。普通老百姓沒拿到。比如說吳主任在人大，你可以到人大的辦公室調查調查，馬連道的平均180—240平，給的是人大的工作服務人員。意思就是那個地方房價430塊錢一平米，但是房價現在已經兩萬多了，一個人平均拿了三百萬的資產，我們建設部最近在分房子，5700塊錢一平米，周圍的房價28000塊錢，他5700塊錢就可以分到房子。所以，我們的制度非常明確的告訴大家，商品房不是滿足基本需求，調控商品房政策的時候，一定用的不是滿足老百姓基本需求的概念才能解決中國未來房地產市場發展的調控政策，因為它應該更多的注重于解決提高物質消費生活水平，改善住房需求上，滿足基本需求，完善不是市場的事，要想永世長滿足基本需求，看來有點誤解，起碼我認為是個誤解。因為和別的商品完全不同的在于，房地產是有出讓金和非出讓金的重大環節的差別，收了土地出讓金不是給窮人，給窮人就不應該收土地出讓金，這是所有國家幾乎最簡單的道理，你能從窮人身上扒一層皮，按了再用稅收補貼他，有這種道理嗎？沒有。既然沒有這種道理，就證明商品房市場是要解決發展中的問題和擴大的問題，以及改善性需求的問題，而不是用于保障基本需求的問題。謝謝。
主持人：謝謝任先生，馬上在臺下跟吳主任兩個人交流了，聽得大家很過癮，津津有味，論壇沒有任志強這樣的人就不夠活躍，房地產這個行業沒有他也不夠熱鬧。所以，我們經常聽到他的真知灼見，剛才我們聽他是講真知的，真字他還不要，我們大家知道真也可以變成錢，真拿來做生意就變成鎮，鎮字他還不想要，這是他個人獨家的見解。他的觀點帶給我們一些啟發和思考。今天我們這個論壇跟房地產的十年有關，在過往的十年當中，我們說到房地產的四大變化，比如從一個粗放變成了集約，從蹣跚學步到規?；洜I，從暴利走向微利，從高能耗高污染走向節能環保。這是過往十年的變化，下一個十年房地產還會有什么變化，有什么新的演變，房地產的綠色經濟會不會成為一個主旋律，這是我們接下來要思考的問題。所以，我們這里專門安排了一場論壇，一場對話，筑居新十年，綠色經濟征程，邀請經濟觀察報，地產主編呂尚春先生為我們主持，接下來把話筒交給呂主編，有請。
呂尚春：尊敬的各位來賓，各位朋友下午好，今天非常榮幸能夠主持筑居十年主題論壇，和我一起主持這場對話的還有新浪房產主編楊熙，大家可以看到這場論壇的陣營可以說是本年度至今為止論劍級別最高的一場論壇，接下來由我介紹參加論壇的嘉賓，并請他們上場。
首創置業股份有限公司董事長劉曉光先生；
星河灣集團董事副總裁梁上燕女士；
龍湖地產有限公司執行董事秦力洪先生；
陽光100置業集團常務副總裁范小沖先生；
保利地產北京公司總經理劉翔先生；
西門子家用電器中國區項目銷售總監匡宏先生；
金科地產副總裁李戰洪先生；
討論的主題，對于藍籌地產而言，房價怎么樣，政策怎么樣，前面已經說得差不多了，房價政策都像天氣一樣，它不可捉摸，只有自己身強體壯，才能不懼酷暑嚴寒，下面的討論中讓房價和政策休息一下，我們將展開討論的是企業的內功如何修煉，今天這場對話將是一場尋找與發現藍籌地產企業之所以與眾不同。我們下面把論劍交給各位老總，管理大師彼得克里克說過，如果不著眼于未來，最強有力的公司也會遇到麻煩，對所發生的事感到吃驚是危險的，哪怕是最大和最富有的公司。我們今天的主題是明天將會怎樣。第一個課題就是過去的一年從宏觀環境到消費環境都發生了非常大的變化，具體到房地產行業而言，從組織形態，跨地域管理，融資渠道都發生了一系列的變化，對于房地產企業而言，接下來的數年中最重要的事情是什么，您認為什么是新一輪競爭中的制高點，今天機會難得，我們盡量讓對話內容豐富全面，請各位嘉賓把握時間，以盡量簡短的發言亮出您的觀點。
劉曉光：最重要的事情，房價多少錢是人家的事，不要管這個，下一步我們企業的最高點，特別是房地產企業的制高點，可能兩條，一條來講，在宏觀調控不斷有新的措施的情況下，能夠很好的活著。這是一個制高點。第二個制高點來講的話，可能就是要轉變我們的方式，轉型。整個國家進行轉型，可能地產企業一樣的問題。這是兩個最重要的問題。我們現在轉型來講的話，包含著商業地產，包含著城市新中心，包含著一些今天談的工業創業地產。怎么把地產性產業高度融合起來，怎么能夠把地產的復合體弄好，我們在想這個問題。所以，現在做的比較大的一個是奧特賴斯，在全國開設的，一個是我們把教育功能設計，還有其他的一些產業性的東西跟地產相融合。這是第一個問題，制高點。
我覺得再單純的做住宅這條路越走越難，當然這條路也不能放棄，因為地產企業生產住宅也是你的，你不可能不生產住宅了，但是怎么把住宅和其他的融合起來，我們現在最核心的，將來打造城市的新中心，以奧特賴斯為引領的打造城市新中心。
呂尚春：現在一種是以規?；癁橹鞯淖≌髽I，另一種是高精尖，高端住宅，這之間的優劣您認為是什么樣的？
劉曉光：我剛從迪拜回來，我有一個很大的感觸，我覺得從高端的盲目性來看，我們真是小兒科，沒法跟它比，它的氣勢、設計、原材料運用，房子的檔次。
呂尚春：世界上只有一個迪拜。
劉曉光：我就想一個問題，誰在它后面策劃，把成為一個金融中心，一個航運中心，一個航空中心，駱駝的后代，中東的可能想不出來，一定有大家的策劃，它能把世界的錢弄來，讓歐美人買它的房，不是那么簡單的事。所以，高端的住宅來講，肯定是存在的，也肯定是很大的一塊市場。因為13億的市場，肯定是一個份額，這個就要看自己企業的實力、技術水平。
呂尚春：謝謝劉總，劉總從他們自己的經歷，包括他在海外的一些觀察給我們講了下一輪地產的主導點。
主持人：因為我們也知道在今年的宏觀掏空之上，包括剛才幾位嘉賓從宏觀經濟，以及產業政策都講了很多，我們也特別想知道，今天在座的都是中國頂尖的藍籌企業，我們都是在市場上最強的企業，我們特別想知道今天企業在面對這樣的宏觀政策，這樣的市場環境下，我們的打算是什么樣的，我們是采取一種更進取的態勢，怎么在未來的競爭中占領制高點呢？所以，剛才劉總談到首創的一些做法，在商業或者奧特賴斯上有一些突破。想請問一下金科地產的李總，對金科來講，下一步重點的發展方向或者戰略的制高點在哪兒？
李戰洪：我們也做一些研究，也發現這樣一個規律，經過三個階段。第一個階段，大家有機會在規范化上，第二個階段就是運用資源，進行規?；l展，包括政策資源，土地資源，市場資源等等?，F在在新政下，下一步我們將會往哪個方向發展，提升企業能力，技術性發展或者專業性發展，提高技術含量是最重要的，我認為是一個制高點，技術含量其中包括資源節約型，環境友好型，等等，至于金科下一步的發展，我們肯定是提升能力，專業化發展，提高技術含量。
主持人：下面請星河灣的副總裁梁上燕女士發表演講。
梁上燕：我想緊扣今天的主題，轉型和重構，轉型可能更多的企業從最早期的，城市化剛剛才開始，無限的空間在那里，策劃從哪兒來？中國到了今天，完全可以從過去的中國制造到中國創造，未來土地越來越稀少，更多的企業可以把腳步放得更穩更慢一點點，在做的過程，砍柴不誤磨刀功，我們帶著一二線城市的成熟經驗，走到二三線城市，每個城市不存在鎮，有人口住都應該叫城市，無論是兩百人，兩萬人，兩百萬人，都是小城市和大城市，我們能到當代的人脈、地脈和文脈結合得更好，會走出我們在城市中不同的方向。比如過去十年，剛才說精準還是大量的路在走，這三年我被問的更多是上市，上市，如果我們發現你堅持自己的目標，想把它做的更穩準的時候，如果說市場的一種壓力對我們的發展這種精尖產品不利，這個時候我們就選擇了走另外一條路。但是接下來如果往下走的時候，如何把它跟當地的市場結合得更好，這個方面我們也做了探討，比如從北京、上海、廣州慢慢有了一個結合自然環境型，我問劉總，海南怎么樣，劉總已經花了好幾年時間在海南，海南、青島、大連，我們能不能把自然環境結合得更好呢？太原星河灣，很短的時間取得了一個接一個的比原來的都市型做得更好，是不是這些城市不存在困難呢？存在。如果我們把原來的大步快上改變為先做好規劃，把重構和方向找準以后，我們會把土地真正的含量做得更好，這個產值也可以保證出來的。
楊熙：謝謝梁總，我們也注意到最近龍湖除了在一些重點城市做了全系列的產品，從豪宅到終端住宅，到商業之外，好像也在旅游地產方面不斷有新的消息出來，我們想知道對龍湖來講，一貫以做住宅，是不是在未來的方向上或者順應現在的市場趨勢上有新的變化，有請秦總。
秦力洪：龍湖最近在煙臺的海邊和云南有兩塊以旅游為主題的土地收購，這個是一個產品線的補充，它并不代表一個絕對放棄過去的轉化，對龍湖來說我們做的事是一樣的，我們要努力的不斷的豐富產品線，低端的做，高端的也做，住宅做，商業做，旅游業做，因為中國未來的發展充滿了很多不確定性，我們是從來不相信所謂的精準預測的效應。事實上我們翻一翻幾十年的歷史，中外無數的歷史學家，語言家預測了很多和結果比對了，預測的答案往往是錯的。因此，在中國這么一個充滿了發展機會和變化的經濟環境和社會里，我們要做的就是構建好我們的陣地，以多元化來應對未來的變化。多業態一直是龍湖做開發的長期策略，這一次進軍旅游地產也是多元化和多業態的一部分。另外，針對兩位主持人問的未來幾年最重要的事，制高點，其實我覺得作為一個小小的企業，在這個大勢里面，我們的選擇，答案是唯一的，比如以退為進還是以進為進，這個說法應該不是很確切，在當前的時代里不進則退。今年到年底大家可以看一下房地產開發企業銷售前十名的作為三百億，兩年前才一百億，經濟在發展，行業的集中度在提高，一個企業要生存，首先要做的就是要發展。所以，這個命題就像一支大軍在奔跑，戰場瞬息萬變，首先急行軍，制高點就是在急行軍的過程中保持你的隊形，轉型和重構就是你還能不斷變化你的隊形，并且打贏所有的遭遇戰，這個選擇幾乎就是唯一的，可能各家有各家的戰術安排，但是大的方向就是這樣。
呂尚春：我曾經關注龍湖的管理架構，能夠純粹用ERP軟件，我印象中比較深刻，在新的競爭中，過快的規模對資金產生壓力，但是如果說過慢的速度，如果GDP過低的話，會和現有的模式發生沖突，龍湖在擴張，以及保持你以往的有沒有一個平臺？
秦力洪：其實很簡單這個平臺，我們跟星河灣學了不少，有兩個是最重要的，第一是產品力，第二是銷售力，如果你能源源不斷的貢獻好的產品，而且能夠賣出去，就能夠支持公司比較長遠的發展。
呂尚春：范總是老朋友，每年都來捧場，也參與我們的討論，陽光100有一句話，叫為中國的年輕人，為年輕人的中國，陽光100現在在全國15個城市都有開發項目，范總比較關注長遠規劃的企業，你們最主要的事情和制高點你們是怎么看的？
范小沖：很多年前，也是這次會議的主持方之一，給我們做咨詢的時候指出中國房地產未來會從資源導向走向能力導向，今天陳淮主任也提到，過去可能要從研究政策，在政策中獲得成長，今后要從市場中獲得成長，這都說明房地產今天在轉型了，也就是今后要靠自己的企業能夠造好房子，你能夠真正靠自己來創造價值，而不簡簡單單的只靠囤地，只靠融資，只靠上市來獲得成長。所以，我覺得這是一個大的趨勢。
第二個，中國的城市化，現在并不僅僅只有北京、上海、廣州、深圳所謂的一線城市，因為中國的第一輪城市化實際上已經結束，因為他的城市人口以后超過75%，也就是它所面臨的問題是一個轉型，剛才我看劉主任的PPT上也說一線城市城市人口的增長會慢慢的減下來，真正中國城市化的主戰場在二三線城市，這些城市正是我們的未來，正是房地產的主戰場。所以，陽光100會繼續堅定不移的面向二三線城市，也是面向中國的真正的城市化的主戰場。
第三個，在今天通脹的年代，靠這種完全的規模的增長，靠這種大規模的，如果是一個低利潤，如果只是一個追求規模的增長，它是一個不可持續的。因為在今天大家也談到，面粉不如面包，你的開發最后不足以買下一塊地，不足以讓你可持續的發展，我想在未來，特別是剛才談到未來的GDP會從10%減到7%，今后的增長也逼得企業也不能完全走這種規模之路，要走這種效益之路，剛才梁總也談到，要珍惜每一塊土地的價值，要使得開發商把每一塊土地的價值挖掘到最大化，要創造價值，也就是價值提升，而不簡簡單單是靠規模的增長來獲取微薄的利潤的堆積。謝謝。
楊熙：謝謝范總，我們知道保利在近年來國內的資本市場上，以及在土地，一些二三線城市都做的非常穩健了，我們請劉總講講保利在這輪的宏觀政策上最重要的事情。
劉翔：謝謝主持人，保利這幾年經歷了這么多風風雨雨的宏觀調控，我們實際上提出了一個觀點，宏觀調控應該作為一個常態來看，以后我們經營的環境，經常是在宏觀調控的情況下。在這種情況下，怎么去搞好我們的經營，搞好我們的管理，作為企業來講，最主要的是效益。所有的宏觀調控也好，環境的一些變化也好，實際上是在擠壓企業的盈利空間。作為我們來講，第一條就是由過去的規?；囊环N經營，轉到集約化，對于保利我們內部提的口號就是三個提高，提高產品的素質，提高管理水平，提高企業的開發能力。通過這三個方面的提高來使我們從規?；慕洜I轉到內容的增長，提高效益。第二點，從一線城市或者大的一線城市向二三線城市，保利也是這么做的，保利除了北上廣以外的中心城市，二三線城市都擴張，到目前為止一共有30個城市了，我們在北京也是想向華北一些二三線的城市輻射，這些城市我們也去了，它的市場化的程度比較低，地價水平比較低，應該說存在著很多的機會，存在著很大的盈利空間。所以，這是第二個轉，剛才講的轉型。
第三，在產品的多樣化方面也要轉，除了搞住宅以外，還要搞商業地產，旅游地產，養老地產，保利最近也在探討養老地產的問題，隨著老齡化社會的到來，養老地產也是會成為一個新的亮點。剛才任總講到商品房的市場不是解決基本需求，是解決改善型需求，是提高人們的生活品質，在這方面還有很多很多文章可以做，包括論壇講到的綠色，在綠色方面，環境友好型方面，在低碳這些方面，房地產還有很多的亮點也好，可以大有作為的空間也好，這方面還有很多事情可以做。
第四，物業的持有方面也要轉。原來建了以后都賣掉，現在還是有一些持有性的物業是能夠保證企業健康發展的很重要的方面，我覺得萬達地產做的是比較好的，他搞的城市綜合體的模式，地方政府也歡迎，老百姓也歡迎，企業也得益。
第四，在金融方面，再融資方面也要有創新，也要轉?，F在不能光依賴國內的資本市場，資本市場現在已經受到很多限制，就要采取其他的融資渠道，包括房地產基金，各種各樣的途徑來融資，使我們企業在現在的宏觀調控下，在現在的環境下，更加健康可持續的向前發展。謝謝。
呂尚春：劉總剛才也講到，房地產的發展從規?；呦蚣s化，集約化的過程中對產業化的要求提出了非常高的要求，包括萬科，中海，他們在許多的部件上都用了許多工業化的部進，當然我們的集成度和美國還沒法相比，中國目前在迅速的彌補這個環節，今天我們請到西門子家電公司的中國區總監匡宏先生，西門子在我的概念里就是冰箱，但在十月份之后的經濟觀察報的封面是一個西門子的全面介紹，從場館到電力，從環保設施到彩電場館，是一個完整的不動產的制造流程，西門子全部涉及，房地產發生了很大的變化，西門子從中感到了變化是什么，請匡總給我們解答一下。
匡宏：前面的各位地產老總，我今天是他們的一個點綴，所以，今天紅花很多，綠葉只有我一個。房地產行業每個項目就像一個戰役，這個戰役是否成功可能對指揮部司令員的統籌能力要求非常高，我們作為這個戰役中的一個作戰部隊，我們供應鏈中的各個配合的單位，在它的統籌指揮下完美的共同作戰才能獲得這個戰役的完美勝利。所以，談到整個房地產供應鏈里，西門子家電作為一個部分，在產業化上我們也提出自己的一些口號，我們把2010年我們提出的口號是嵌入式家電，廚房在整個房子中可能起到比較大的作用，居室、衛生間、臥室，現在我們的想法是在整個住房中間，在我們的廚房是不是可以打開，是不是讓我們的人愛上吃飯，愛上回家吃飯，并且享受烹飪的過程，所以，我們也提出一個，在我們和我們的客戶交流中，我們發現一個問題，中國的廚房或者嵌入式家電標準化沒有非常明確，包括毛坯房和裝修房，這個標準仍然沒有明確什么是裝修房，什么是毛坯房，裝修的標準是什么樣的。我們最近發布了一個嵌入式家電的藍皮書，嵌入式家電在廚房家電方面提出產業化的標準，一旦成為一個標準可能對產業的升級，資源的整合產生共識，可能對整個房地產行業也起到一定的作用。
呂尚春：感謝匡總，我們還有一個話題希望和各位老總探討，吳曉靈演講在接受中國新聞周刊采訪的時候說前十個月我們超發的貨幣是43萬億，對通貨膨脹的壓力是非常大的，另一個方向對房地產有限購令，包括銀行貸款門檻提高，包括信托方面現在管的也非常嚴厲。一方面是流動性特別的強勁，一方面是房地產融資渠道不太寬敞，這種情況下企業應該如何面對融資的嚴厲形勢，這個話題略有敏感。劉總。
劉曉光：從地產下一步的發展，資金肯定是很大的問題，一個是開發貸款，一個是按揭貸款，我們過去的模式實際上大頭，一個是貸款，一個是預售回流款這兩項，我現在看到資本市場基本上封閉了，再增發也得等著，H股配售也很難。第二，資金市場將來肯定有限制，開發貸款，我想作為一個企業，一方面要根據自己的能力設置自己的發展規劃，一方面還是得拓寬融資渠道。我們現在做的，有些好的項目打包，國際私募，有些我們自己大的基金，海外的基金，有些可能做一些好一點的信托產品。還有一個很重要的，將來可能在投資的過程中，可能也要做一些好的投資組合。也有一些其他投資者跟著我們共同投資，當然在跟著我們投資過程中肯定有點溢價。在下一步發展的過程中，我的看法，可能加息還得來。第二個矛盾，人民幣在升值的時候，對自身嚴重貶值，很尷尬。這種情況下，我的看法價值曲線還得上升，真正最好的價值曲線還是地產，沒有什么別的辦法。在這種情況下，需求有。只要你能夠把資金問題解決好，能夠循環好，我們的地產企業的生存條件機會還是挺廣闊的。
呂尚春：怎么看PE，PE滿天飛。
劉曉光：房地產我想這可能是一個機會，現在跟我接觸兩種投資者，一種是特別想投，錢要進來了，一種是害怕。但是我的觀察來講，還是想進來的人多，包括我們在國際上談，對策出現兩種情況，一種是國內自己的小PE，三億兩億建一個基金，也有大型企業建的大型的基金，也不是那么簡單的事，特別項國外建的基金，包括國內建的基金，資金的回報怎么辦？怎么保證，中介有多少，管理費的問題，操作提成的問題。有一些基金面對一些項目的選擇，信譽非常重要，如果做不好，將來可能做爛了，出現很多風險。
楊熙：謝謝劉總，今天開始嘉賓也提到，原來可能房價漲的比較快，現在在一些基礎農產品或者一些日常生活用品這樣的通脹壓力下，可能有更大的挑戰或者影響，尤其今天作的藍籌企業，我們也想更多的聽一下藍籌企業通貨膨脹對房地產的影響，請星河灣的梁總談談，目前通貨膨脹下對地產的影響。
呂尚春：我剛才講的融資，包括PE，你怎么看？
梁上燕：我本來想回避這個問題，因為星河灣走的路子跟很多不一樣，2008年我們把自己上市關住的時候，過去兩三年，尤其今年，尤其在過去的三個月，我們找上門來的土地是非常非常多的，很多企業缺了資金，手中剩下一塊土地，兩塊土地，這個時候是希望把它做得更好，這時候找星河灣合作是更多的。這兩年說的最多的是不要不要。第二個方面來講，后面有基金進來，這些基金有私募了，也合作了很多年，他們希望只要你去到哪個城市，只要進去我們就敢跟著進去，這是第二步。房地產企業，過去十年我們是用心創新，過去多了一點是社會責任，跟土地，跟人文可能要結合得更好，對環境要尊敬得更好。如果企業從現在開始重新洗牌，從現在重新走這條路也為時不晚，因為你從原來的大城市轉到二三線，已經有摸爬滾打的經驗，再往前走，放得更穩，把產品做的更好，一切都是聽產品的。把產品力解決，你能尊重當地的一片土地，為當地創造更大價值，這個時候貼著市場你的產品是有這個市場空間的。這是解決自己的，我講的是個案，要土地，要資金不是問題，如何把過去十年的標準系統的標準化，我們現在最大的擴充，這幾天我們去哈爾濱和哈爾濱理工大，還有北京華龍，還有各個大專院校招未來的儲備干部，從工程到農業，到方方面面的50個儲備干部，未來這幾百人，我們用過去十年積累的標準把它標準化，這個時候你的發展是不成問題，只是你是按一類發展還是二類發展的問題。
另外，我們結合市場，有一些品牌的合作，這是我們已經在走的一條路，從去年開始探索品牌輸出的結合，這個我相信對于不同的層次，不同的同行也是一個。這里面有上市公司，也有境外的公司進行品牌的輸出，所以，我們現在迫切的跟其他同行走的不同的路，不是資金和土地的問題，是人力資源如何把十年的標準，讓它更快更系統的把星河灣這個好的模式發展的更多。謝謝。
呂尚春：PE想借用你找更多的錢。下面我想問一下金科的李總，你們怎么看待目前貨幣很多，房地產很少，融資渠道，您怎么看待這個問題。
李戰洪：首先有一個大勢的判斷，我們自己內部制訂一個，不管是紅色浪潮，還是白色恐怖，紅色浪潮更多的是政策，房地產企業對政策過于敏感，是自己信心和能力不足的一種表現，這是第一個判斷。第二個，兩扇門，一個是資本市場的運作，這一扇門已經關了一半，銷售市場由于二次需求，門也關了一半，但是總體來說還是有路可走，包括我們金科重組上市，也是受政策的影響，重組那扇門又開了半扇門，我們需要把握這種機會，先上市。第三，按照那句話來說，咬住青山不放松，管它春夏與秋冬，企業要求“三力”，融資，在資本市場的運作能力，第二個方面在銷售市場的操盤能力，在開發過程中的產品能力，這三力是自己一定要做好的。
楊熙：謝謝李總，請一下同樣來自重慶，現在遷到北京的龍湖講講，從龍湖的判斷來講，通貨膨脹對你們的挑戰或者機遇何在？
秦力洪：通脹是經濟基本面的很大的問題，確實通脹對于房地產產業來說，挑戰和機遇都是很大的，首先通脹會刺激短期的購買，因為對于中國老百姓來說，購房依然是抵抗通脹的主要方式之一。確實現在社會上的資本狀況大家可以看到連綠豆都能炒到那個價格，所以，可見錢跌得是很厲害的。但是從長遠來說，由于通脹損壞了經濟的基本面，接下來一連串可以預見的加息，大家可以大膽的做這個預測。我們也分析了過去十年利息的變化，通常加息加到第五次還是第六次的時候，房地產行業就會出現衰退，前兩次加息可能還很難到這個市場的終端。所以，我們覺得目前的通脹對于整個市場來說是一個警告，是一個信號。
呂尚春：有沒有估計過周期的長短，時間長短有沒有一個大致的看法？
秦力洪：這個很不好說，因為每次通脹的發生和加息周期的到來都是有不同的背景，這次是以通脹作為先導可能來刺激加息，從整個國家的經濟來說，可能會比往年作為一個更加積極的手段，現在的貨幣確實比較多，另外一方面融不到資，這看起來是很大的一個矛盾。但是我個人覺得這未嘗不是好事，就像人身體有免疫能力一樣，天氣冷了，感冒了有打噴嚏，如果沒有打噴嚏讓你不舒服的機制的話可能你就會繞過感冒直接走到傷寒。所以，現在融不到資未嘗不是一個好的提醒，具體就是量力而行。龍湖具體是兩方面，第一，量入為出，每年銷售回款基本上計劃覆蓋第二年的資本性支出，建安支出和硬性支出，如果有額外的融資渠道是用來進一步擴大發展。另外一方面，我們在香港的資本市場還是保持了比較好的勢頭。最近幾周龍湖的股價有所上升，但是每天的流通量不超過三千萬港幣，我們的股票在香港還是稀缺貨，公司保持這么一個融資的勢頭。這兩個方面匹配起來，可以幫助我們度過這一輪的難關，可能以打噴嚏的形式度過難關，避免直接發展到傷寒。
呂尚春：龍湖的住宅，從住宅到商業，最近擴展到旅游，資金的需求必然非常強勁，這么強勁的資金需求，你們有沒有覺得需要做很多的決策？
秦力洪：企業都是在壓力中發展的，任何企業的經營有適當的壓力是對的，如果沒有壓力就表示這個企業的發展速度很慢。目前來看，我們是在收支兩條線上進行非常精確的平衡。應該這么說，去年龍湖的銷售是123億，今年我們定的目標是248億，這個目標到上周已經全部完成了，今年有望實現一個更多的銷售。多余的回款就是企業正常計劃外的支持我們發展的資金，所以，我覺得最主要的來源從一個正常發展來說還要靠自己，融資渠道有的時候會寬一些，有的時候會窄一些，這是一個常態。我們應該把這個變化做到我們計劃中去，這樣企業的經營會比較穩健一些。
楊熙：謝謝秦總，我們知道保利也是幾百億的企業，不知道年初定的銷售額是不是已經超額完成了，請保利談一談我們對通貨膨脹的看法。
劉翔：保利今年的任務已經提前超額完成，從我們北京公司來講，也是提前超額完成。我們到現在將近65億，從整個保利地產來講也是這么個態勢，從通貨膨脹，剛才有嘉賓講到，它對企業是兩個方面，一個方面由于通貨膨脹，政府會采取加息一些宏觀調控的政策，對企業肯定在資金成本上，各個方面會增加壓力，實際上是壓縮企業的盈利空間。第二個，剛才也講到，實際上它在某一個階段或者某一段時間也會刺激市場的銷售，老百姓覺得保知增值的最好渠道還是房產。所以，銷售有時候在加息的情況下或者通貨膨脹的情況下反而會增加，這是一個相對的時間。所以，對于企業來講，面對這種情況，最重要的還是要搞好自己的工作，把內功做好，執行穩健的一些財政的政策。比如說量入為出，比如說加快銷售，加快回籠。另外，拓展融資渠道，盡管現在有種種的限制，但是還是有辦法融到資的。另外，還可以創新。我剛才已經提到的比如基金，房地產的基金這種形式，包括海外的融資，都可以去拓展。這都是經營中經常會遇到的。還是一個常態，把它作為一個常態去考慮，去對待，去認真做好自己的事情，我想就不會有太大的問題。
呂尚春：感謝劉總，范總怎么看待資金壓力的問題？
范小沖：剛才說了，一方面房地產由于調控，現在把它的各種資金渠道限制的越來越死，使房地產公司覺得現在的資金跟它的規模擴張不配套了，不匹配，所以，資金緊張。但實際上社會上資金量是非常大的，現在已經叫流動性過剩了。所以，實際上資本是追逐利潤，資本只要你的企業有你的盈利能力，有你的盈利模式，有你的品牌，我想資金它會以各種渠道，各種方式，它都能夠融到資的。不管是基金、信托，不管是股權的還是債權的，現在只是成本高低不一樣而已。
剛才談到通脹時代，通脹時代可能房地產物業能夠抵御通脹，能夠保值增值的最大的蓄水池，如果不在這兒蓄住水，剛才說“蒜你狠”、“糖高宗”、“蘋什么”等等，所以，地產抵御通脹會往這方面更多的關注，所以，對地產而言，特別是現在的階段，對地產而言不一定是個壞事，我想通脹可能會對房地產不同的產品有不同的感受。對于中低檔價位的一些房子，我想可能帶來的壓力會越來越大。因為剛才秦總也談到，未來可能還會加息，會進入一個加息的通道?，F在對首付比例也在提升，利率的優惠也在取消，對于他們而言，門檻會越來越高，同時還按揭的壓力也會越來越大。所以，這樣可能對他們的壓力會更大。這樣它的房價的上漲，各方面可能也會有很大的壓力。因為需求減少了。對于高檔房，對于像梁總做的星河灣，我想可能會是更多的利好，因為他那兒可能按揭的很少，都是一次性付款，更多的資金現在一定要找一個地方，然后能夠保值增值，并不是借助于銀行的杠桿撬動這個事。所以，銀行的利率，首付比例的改變，這些對他的影響并不大。所以，可能通脹對房地產行業，對于高檔房和中低檔房，也就是不同的客戶定位可能是兩個截然不同的印象。
呂尚春：感謝范總，我們進行了兩輪話題的探討，時間關系，我總結一下各位嘉賓的討論，企業面對目前發生的宏觀調控的變化，我想是依據企業的控制力有三個方向的發展模式。
一種是依靠規模，像萬科，靠龐大的規模，在中國不同的區域均有布局，靠區域的不平衡彌補風險。第二種可能是在規模和產品之間控制力都比較好，那么他能夠依靠多種業態平衡它的風險。比如龍湖也好，萬達也好，他們都有商業旅游地產或者住宅的設計。第三種我想對產品有非常極端的精細化管理，比如星河灣、綠城、龍湖。這三種可能是未來一段時間中國房地產企業表現出的主要的三種形態。今天論壇我們非常感謝各位老總在百忙之中參加我們的論壇，我們也希望明年還能見到各位，這個論壇就到此為止，下面是休息時間。
