作者，任志強?！吧唐贩坎⒎侨巳速I得起”，“炒房無罪”，“房價一點也不高”，當任志強說出這些話時，必定招致眾聲反駁，甚至謾罵和攻擊。但近年來的房地產市場，卻一步步地印證了任志強的觀點。當人們正為掐頭去尾后的任式雷言大罵，房價卻正如其所言，噌噌上漲。他放出“雷言”的同時，也在不斷指責人們曲解了他的原意。是他太過狂傲，還是我們太過粗心？今天，讓我們靜下心來讀任志強。本書為任志強近三年來的在房地產領域的發言結集。其中包含保障性住房、房地產市場化、地價與房價的關系、房地產泡沫、房產投資等各個方面，言辭辛辣而鞭辟入里。他的觀點是對是錯，任你評說。
策劃：藍獅子財經出版中心
出版：中信出版社
定價：39.00元
出版時間：2010年10月
目錄：
第五章：請用數據說服我
第六章：情緒不能代替規律
第七章：何須分清幾套房？
第五章請用數據說服我
| 請用數據說服我 |
全國工商聯在兩會上的報告揭示了我國房地產開發費用的構成，并將房價中大頭是政府的土地及稅收所得公布于眾，揭示了房價上漲的重要因素。要解決房價高的問題，應先從政府入手，因為用高價面粉是很難生產出廉價面包的。
全國工商聯的報告，刺痛了上海市市長韓正的神經，于是韓正市長用全國工商聯的數據有誤來辯解，認為上海市政府的收益沒有報告中那么多。那么就請韓正市長也用數據（正確的數據）來說服大家。
中國的統計系統無法讓信息充分獲得，并且不向社會公開，因此才有了房地產暴利一說，也才有了要求開發商公開成本構成的爭論。單一開發商除上市公司必須對股民公布全部財務情況，以便讓股民與社會了解和便于投資的選擇之外，非上市公司并不需要公布成本的構成與經營情況，這可以認為是公司經營的核心競爭力的一部分，是一個企業管理與經營的特色，并沒有普遍意義。好的公司在成本控制、經營理念以及產品的特殊設計和創意的增值上有著許多的不同，單一公司公布的情況也并沒有行業上普遍的代表意義。
眾多上市公司的報表足可以說明這個行業的基本情況、凈資產的回報率情況以及與其他行業對比中的利潤率情況等。但卻仍沒有被社會所認可，社會上從來不認為房地產上市公司的利潤率反映的是真實情況，也不認為這些上市公司沒有暴利就證明這個行業沒有暴利。因為社會與政府的論點都集中于房價過高，尤其是房價在政府的眼中已成為多年調控政策打壓的重點對象，因此公布一個企業的成本并不能說明問題。于是REICO工作室將房地產行業與其他行業對比是不是暴利行業的研究換了個角度，用對我國房地產企業開發費用及銷售收入分析的方式來揭示房價，變個角度來公布開發企業的成本構成。并告訴公眾房價中的最大受益者是政府，房價的降低只有從土地的價格、稅收的負擔和企業的利潤三方面入手才能合理降低。
房價的構成中，政府的收益一次性索取的，如低價、一次性收取的出讓金按70年計算貼現等于是10倍的收益；稅收基本是預征、預繳，按貼現算也無形中增加了數倍。但企業的所得部分卻是以購買土地、規劃設計到最終交房結算才可以，周期大概4~6年，這樣年收益就被分解為較低的水平了。
房價構成中并沒有核算政府收取的各種稅費，如規費、證費、市政基礎設施費等。同時也未計算上下游產業中的稅費，這些也是政府的所得，如施工單位上繳的各種稅費、建筑材料生產與購買環節的稅費、設備生產與交易中的稅費等，當然還有這些生產中因為人工而產生的各種稅費等。
假定將上述未計算進去的各種因素都考慮在內，政府從房價中分得的份額大約要遠遠超過70%的比重了，而除住房之外的任何商品都不可能為政府提供如此大比重的收益。
REICO工作室用抽樣調查的方式選擇了部分城市與企業的樣本所作的研究報告，或許會因樣本數量的不足而有所偏頗，但這只能說明被信息取得的困難所限制，并不能說明分析的方法與計算錯誤，更不像韓正市長所說的存在數據本身有誤的問題。也許政府部門掌握著更多的數據，而民眾和民間的研究機構是絕不可能有政府那樣強大的獲取數據的渠道，那么就讓政府用數據來說服民眾，而不是簡單地用說別人的數據有誤來否定研究成果。至少民間的研究機構敢于提出這樣的報告，態度是認真的，那么也請政府用更認真的態度來回應問題的提出。
| 房價漲了多少 |
1978~2008年，中國的國內生產總值從3 000多億元增長到30多萬億元，按不變價計算增長了近100倍，城鎮人均工資從每月28.6元大約也增長了100倍，城市中的大白菜從每棵1分多錢也漲了100倍，房地產投資從不足300億元同樣漲了100倍，但房價漲了多少呢？
從全國看，1978年的每平方米300元，到2008年的每平方米5 000元大約漲了16.6倍，從北京城市核心區的每平方米600元到2000年的每平方米20 000元大約漲了33.3倍。
所有人都會說，1978年的工資中沒有住房含量，房子是福利分配的，或說是白給的，只是在商品化改革之后，工資中才有了住房含量，但房價是否也發生了內涵的變化呢？
全國的商品房房價中大約有30%是土地的出讓金等，城市核心區的房價中則土地出讓金等占了50%（包括拆遷、征地等費用），房屋的建安造價費用從每平方米200元上漲到了每平方米2 000多元，上漲了10倍，各種配套費用（包括基礎設施等）則上漲了100多倍，或許多是從零到了每平方米數百元，無法用數倍來計算了，而高價高檔的房屋建安費用則從每平方米200元上漲到了每平方米6 000多元，大約上漲了30倍。鋼材的價格從每噸不到200元上漲到了每噸5 000元，漲了25倍；水泥從幾十元漲到幾百元，至少也漲了15倍以上。室內的裝修費用差距更是巨大，從1978年的四白落地和水泥地每平方米約40元，上漲到北京中低標準每平方米800元的20倍、中檔標準每平方米1 600元的40倍、高檔標準每平方米4 000元的100倍，不同價格的住房的裝修標準與價格也差異巨大。
扣除了房價中土地的使用費用、建安造價的提升、配套費用的提高、裝修標準的提高等，剩下的凈房價增長還有多少呢？當然房價是這一系列因素的組合，最多能比的就是扣除土地的部分，否則賬就算得沒有可比性了。
全國扣除30%的土地部分，漲了11~12倍，北京核心城區約漲了16.6倍，與大白菜相比的100倍之差相去甚遠，既不能同國內生產總值的增長倍數相提并論，也不能與工資收入增長的約100倍相比，扣除工資中的住房工資含量，也只能說收入的增長遠遠超過了房價的低增長。
但為什么市場中更多的反映是房價高呢？原因都在于平均市場銷售價形成的誤解。
宏觀經濟的研究會大量地使用統計中的平均價格，而現有統計中的平均價格則是根據市場的銷售總價除以總的建筑面積而得出的結論，因此無法從平均價中判斷實際市場的價值與每個不同價位銷售量之間的關系。因為高價的房子賣的量大則平均價高，低價的房子賣的量多則平均市場銷售價格就會降低了，然而消費者個體所應對的則是直接購買對象的價格，而非市場中與此項目無關的平均價格。
為什么市場中會有許多高價的房子呢？這也是因為平均收入所形成的誤解。
市場中并不能做到土地的供給是計劃控制的市場自由調節，無法實現由供求關系決定價格與數量。市場中并不能做到在土地供給壟斷下的產品供給量調節，因此供給不能在不同產品等級（不同面積、不同價位）中都達到供求關系相對平衡與滿足。當土地的供給量有限時，產品結構的調整就會出現差異，投資者就會在追逐產值、產品利潤率和規模收益中作出不同選擇，這種選擇并不是隨平均收入而定位的，反倒是按收入差別定位的。
市場中的研究者會按平均收入與平均房價去對比，產品供給者則按市場中的收入層次選擇產品的高檔與低檔、戶型的大與小，并形成不同的產品差別化。
換句通俗的話說，產品是由貧富差別決定的。也可以換句話說，價格是因貧富差別而形成的，或推高了平均房價的。反過來說則是，房價或房屋產品不是以平均收入為定位標準的。
正是因為有收入差別，因此房屋會按收入差別分成不同的消費層次、消費產品，如高檔公寓、別墅、雙拼、聯排等，這里的造價與配置包括裝修的標準都會大大提高。因此帶動了平均房價的高升，當然也會有些開發商會生產市場定位容易、技術要求相對較低且購買人群龐大、市場競爭操作風險較低的普通商品房。而同樣都是法律定義上的商品房，為什么會在上至國務院下至地方政府的文件中出現了兩種不同的稱謂、劃分了普通與非普通，包括差別性的稅率也正在于這種產品定位和面對不同消費群眾上的差別。
然而研究人員并不在討論時用收入差別來細分市場，而是用平均收入來誤導民眾。為什么不用兩種不同名稱、不同稅率差別的方式來計算平均房價呢？即將不能享受優惠稅率的房子列在專對高收入家庭的一邊，而只計算普通商品房的平均房價呢？也許是因為沒有這樣的統計數據，或者因為無法將高收入人群的收入剝離，于是就只好混在一個鍋里煮了。
正因為混在一個鍋里分不清魚翅與粉絲了，于是民眾都在用含有魚翅的平均房價來判斷市場，豈不知大多數民眾只能吃粉絲，而不可能吃魚翅。毛病正出在此處。
大家都知道消費者物價指數只計算生活必須的魚、蛋、肉、菜，并不計算魚翅、海參、燕窩的價格變動，因為消費者物價指數不需要魚翅的成分。
但市場中是否因為消費者物價指數中沒有魚翅就不提供魚翅與燕窩了呢？集市上與餐桌上這類產品大概還是重要的收入來源，但這些與民眾是否能吃飽肚子、是否影響日常生活的消費無關。
總不能只許中等收入家庭改善住房，而不許高收入家庭改善住房吧?？偛荒懿辉试S消費市場中的奢侈型住房消費了吧。別忘了，沒有奢侈型消費和高收入家庭的住房面積擴張，又怎么會有人均面積的增加與擴大呢？沒有城鎮人均居住水平的提高，又怎么會有最低保障線水平的提高呢？保障線以下的人群生活條件的改善正是來自于整個社會的發展和那些被認為是過度型消費的拉動。
這個理由聽起來也許有些刺激，但這正是社會主義的優越性，因為政府會用貧富差別中對富人的征稅、富人消費中的稅收貢獻、土地出讓金的差價等收入進行轉移支付，來保障低收入群體的基本生活需求，并逐步提高這些保障條件的底線標準。甚至連資本主義國家都不得不在平均財富的增長和生活條件的提高中以此為標準來提升保障的水平。
房價如果漲的是魚翅的部分，那么應該是合理的。愛買不買是奢侈型消費的天理。但保證粉絲的必要量的供給則是政府責任，正因為此才有了“90/70”政策。遺憾的正在于當土地的供給是壟斷的、計劃的、非市場調節的時候，市場的手腳被捆住了，“90/70”政策也無法改變市場的逐利性，無法保證粉絲的供給結構。
也許是結構與土地之間無法調節的矛盾才造成更多的供給傾向于面對高收入家庭，才造成用平均收入無法對稱的平均房價。
| 批判《北京藍皮書》|
2009年3月31日，北京市社會科學院發布了《北京藍皮書》。我沒看全文，網上摘登了一些涉及房地產的內容，卻頗讓人懷疑北京市社會科學院的研究能力、方法與水平，也不能不讓人懷疑報告出籠的用心是為了北京市的城建與發展，還是為了創造社會矛盾，更有損于“專家”的稱號。
一是，認為“在買房問題上不存在剛性需求”。北京市社會科學院的觀點是“人類的需求可以是無限的，但是除了人要吃飯的需求是剛性的以外，住房需求相對而言是彈性的。買不起大房子可以買小房子，買不起房子可以租房子，住宅消費能力與房價找不到交匯點時，只能是有價無市”。沒有住房的剛性需求國家又何須建設保障性住房？至少不能住在街上。
二是，用北京市的家庭可支配收入來計算房價的可支付能力。難道我們的北京市社會科學院研究人員不知道國際上用的是家庭收入中位數嗎？豈不知家庭收入與可支配收入之間的差別？每個職工還有24%的住房公積金等未計入可支配收入部分，雙職工家庭可增加48%的住房公積金，5 672元的月可支配收入就變成了8 000多元了，至少住房公積金是可以用于還房貸的。加上住房公積金按北京市社會科學院《北京藍皮書》的算法豈不是人人都可以買得起住房了！
三是，用每戶100平方米面積計算房價收入比。難道我們北京市社會科學院的研究人員至今都不知道國際慣例是用住房面積中位數做計算依據嗎？而中國的住房面積中位數2007年只有每戶68平方米。每戶100平方米的住房面積已是中位數的1.3倍了。否則中國政府為什么會出臺90平方米以下面積的住房要占70%的規定呢？
四是，用一手房市場的房價平均值來作對比。難道我們北京市社會科學院的研究人員至今都不知道國際慣例用的是所有可交易的住房的價格中位數作為計算依據的嗎？而中國巨大的二手房市場交易的價格又到哪里去了呢？經濟適用房與兩限房的價格又在哪里，這些住房二次交易的價格在哪里？難道二手房不是住房？
中國號稱“專家”們的研究機構幾乎都在不求甚解地犯同樣的錯誤，并借國家、政府研究機構的名頭傳播自己的錯誤，誤導媒體與民眾，再借媒體的傳播擴大這種錯誤的影響，以至于讓政府官員、決策機構都因為這些所謂“專家”們的錯誤而制定出更加錯誤的政策，并行政性地破壞市場經濟的運行。
從網上查到房價收入比的計算要求并不是很難的事情，特別是已發布的REICO報告不但說明了計算的方式、出處，也用國家統計局的相關數據多年發布過相關結果。大概由于這個結果不能令那些別有用心，又想個人出名的專家們滿意，因此每個研究機構都想出人頭地地單獨“創新”，做一個與眾不同的計算，以顯示自己的高明。但經濟學中，特別是國際已有標準和管理的計算是來不得半點虛假和創新的，要創新就另用一套體系而不要拿國際慣例來嚇唬人，更不要自以為是地把自己的創新當成國際慣例。
住房是有剛性基本需求的，就像吃飯一樣。吃飯的剛性需求是要填飽肚子。差別在于食品的質量好壞，有的有魚有肉，有的有燕窩海參，有的是吃糠咽菜。收入差別讓吃的剛性需求產生了重大差別，不是吃糠者不想吃魚吃肉，而是經濟條件的限制讓這種剛性需求無法變成合理的消費，市場也不能為了讓只能吃糠的民眾吃上魚和肉而降價讓魚和肉找到一個合理的消費交匯點。
住房的剛性需求也與吃飯同樣，有的居住條件好，有的居住條件差。這種剛性需求是否通過購買商品房的方式解決則要看經濟的條件與購買者的支付能力了。沒有消費能力家庭的剛性需求則要靠政府的保障來解決。如果祖孫三代還居住于一室或兩室一戶時，自然有增加房子的需求，但剛性到什么程度才能變成實際的購買行為則是彈性的。這與房屋的價格相關，這不是需求的彈性，而是價格的彈性。剛性是指居民要不要改善居住條件，價格彈性是指是否有能力消費！
為什么會有人將未婚女子的結婚條件稱為是剛性需求，正是因為這個社會的發展階段讓大多數小家庭要求獨立生活，減少父母的約束和滿足社會交往的自由。為什么要用城市家庭分裂速度計算需求，正是因為這種剛性需求的存在。不管是大房子小房子，至少應讓每個城市家庭住一套成套住房，不管這套房子的產權歸誰，也不能讓他們睡在大街上，所以才有了成套率的衡量標準。截至2009年初，中國大陸城鎮的成套率水平僅為1∶0.8以下，而臺灣地區是亞洲四小龍中最后一個到達城鎮住房成套率水平1∶1的地區，那也是在30年之前的事了。
國際上每個國家都有一個居住條件的最低標準。如20世紀60年代日本將最低住房困難數定為少于人均25平方米；而匈牙利則將人均25平方米定為高限，高于此住房面積的要加稅；美國套均面積為165平方米，許多國家將住房困難標準定為人均少于1.9間房。無疑最低住房標準就成了剛性需求的判斷標準。
從大多數發達國家已經經歷過的歷史看，大約一個國家的人均居住為35~45平方米時，進入了總體的消費平衡階段，此后的住房建設速度會大大下降，同時這包括了城鄉人口。因為發達國家并沒有城鄉人口戶籍的限制性條件，此階段剛性需求則相對減弱。而我國離這個目標還差得很遠很遠。不僅從成套率水平、城市化水平看如此，從人均居住面積，特別是居住條件（設備、能源和功能差別）更是與上述國家相比差之千里了。唯一高于發達國家的反而是住房私有化率，獨立式住宅的指標由于人口與土地資源的約束就更無法相比了。
中國剛性需求不但存在且購買能力也具備條件，否則2009年2、3月份的住宅銷量為什么會暴漲呢？
一是，二手房的限期免稅政策讓二手房的供給量增加且交易暴漲，也說明正是過去二手房交易稅費與政策的不合理嚴重地抑制了居民的消費需求。當錯誤的約束得到局部的修改之后，二手房交易市場開始活躍起來。世界各國從未見過對二手房交易加重稅的政策，多數發達國家的二手房交易量都是一手新房交易量的4~7倍，包括美國的房價指數也主要以二手房為標本，而北京市社會科學院的研究報告居然會將二手房的交易價格排除在外，真是愚不可及的研究。
二是，北京的調查中，購房一次性付款的比例與此次金融危機發生之前沒有太大變化，為44%~55%（多個樓盤的統計情況）。而用貸款和公積金購房的比重也未發生大的變化，且近期成交量最多的是單價每平方米12 000~14 000元的樓盤，這個價格遠高于2008年底的北京平均一手房價格。說明北京并不缺少購買能力。而西安只有平均每平方米4 000多元的房價，用貸款購房的比例卻高達85%，也說明城市之間的收入差別與支付能力差別。
北京或中國大多數城市的房價收入比中都只計算了工資性收入，卻忽略了存量資產的重要一環。中國1998年房改時用低房改價對福利住房50年的錯誤進行了一次糾正，即用低價對過去歷史工資中沒有住房工資的含量作了一次補償。房改房在2005年的人口普查中存量約占總住宅存量的52%，私有化率則高達83%，即城鎮家庭中這部分存量資產都變成了更新升級換代住房條件的購買能力，而發達國家所說的房價收入比恰恰沒有這部分福利分配的住房資產。不對等條件下的計算必然會錯誤地估計居民消費能力與市場的作用。別忘了，當市場中的商品房升值時，這部分存量住房也在升值并大大地提升了改善型消費的支付能力，這個升值甚至遠高于前50年的住房工資補償。
同時45歲以上的家庭大多擁有房改房，而45歲以下的則只有部分家庭享受了房改房，這也是中國特色的一部分。由于父母一族的住房多為房改房，已解決或基本解決了剛性的居住條件，有錢的就更新升級，條件差的就繼續居住。但他們不會再在住房上有更多的支出了，于是他們就有能力去幫助下一代。加上獨生子女政策又讓中國出現了兩個家庭幫一對子女的特色現象，住房的購買就不僅僅是依靠小家庭的平均收入了。
也正由于占存量50%或更多的家庭可以不靠購買商品房解決剛性居住問題，又有一部分家庭靠政府的廉租房等保障了居住條件，反而讓平均家庭收入計算的方式更無益于對市場的判斷。又有誰計算過扣除這些家庭之后的大眾收入情況或住房資產產生的收入和支付能力的情況呢？比發達國家都高的已有83%以上的住房私有化率更證明了中國人的購房能力。
房價是由供求關系決定的，而這個供求關系并非只計算北京市的戶籍人口，那么供求關系的支付能力也要加上這些外來需求的條件，包括需求的數量和支付的能力。而這些家庭的支付能力大概也遠遠高于北京市戶籍家庭的收入統計數。這樣市場所面對的消費群就發生了變化。家庭資產、大家庭的資助、外來購買能力等就都成為了房價收入比中的一部分，也成為推高北京作為國家首都地位象征的房價的重要原因。
正因為北京、上海等開放性城市的外來收入差別形成了特殊的無法計算的購買力，房價就不僅僅是針對北京的供求對象了，也完全不受這種僅以北京市戶籍家庭收入的購買能力約束。
如北京的星河灣2009年初最大的購買主力是北京之外的客戶群，三亞的高房價同樣是被北方地區缺少溫度資源的家庭所推高。北京既然依賴于這些外來人口提供稅收、提供交易、提供消費，那么又有什么理由不讓這些家庭居住呢？為什么不計算這些家庭的收入與購買能力呢？
更重要的是，供給量并非是針對普遍性全民需求的。全國每年的商品住宅僅為400萬~500萬套，又分為廉租房、經濟適用房、普通商品房、高檔房、別墅等多種類型。而城市人口已達2億多戶，供給量僅為3%以下。北京每年的供給量約為18萬套（含各種新房），按北京常住人口1 600多萬計算，瞬間2 000萬人口統計，至少有600萬戶家庭，供給量也只有3.3%左右。加上二手房的供給量也僅有5%左右，而美國高峰期每年的購房比為17%，即使是低潮（現在）也超過了中國一手房的交易總量，但美國的人口總數僅為中國城市人口數的一半?？梢娺@個比例的差距了，因此中國的供求關系更不能用平均數來計算，房價比也不能用平均數來計算。每個城市有5%以上的家庭購買住房（包括二手房）就會出現供不應求的現象。
但中國的房地產為什么會出現2008年的量價齊跌呢？這與剛性需求的存在無關，而只與中國的宏觀政策與外部經濟環境的惡化相關。所以當住房市場中那些政策的錯誤被糾正和調整之后，那些抑制投資與消費的因素削弱之后，這種剛性需求就迅速地爆發出來并轉換成了購買能力。
不可能出現的是當宏觀經濟下滑、房價出現下跌時，大家在未知經濟預期的結果之前讓剛性需求或其他需求都持續不變；不可能出現當利率高漲和稅收加重、交易成本暴增時，消費持續增長；也不可能因為出現嚴重的供過于求，開發商還繼續高速投資生產和高價供給。正是因為政策的失誤與外部經濟環境的惡化產生的疊加作用，才出現了中國2008年量價齊跌的現象。
中國有大量的庫存，工業如此、礦業如此、鋼鐵如此、加工業也如此，房地產自然也不會例外。按2008年的銷售量計算，當然有大量的庫存，北京空置率同樣高速上升，但如果2009年2、3月份的銷售增長情況能維持下去，兩年的庫存消化量就變成了8個月的消化量。2009年全國還會有大量的庫存與空置，因為除了部分住房政策作了糾錯的調整之外，其他的抑制投資與消費的政策尚未作糾錯的調整，自然也不會迅速回暖，庫存也還會增加。別忘了，正是政府在2007年才提出擴大供給的號召，而這個供給擴大之后，政府并沒有給增加的供給一個消化的周期，就在2007年第四季度開始打擊投資與消費，這種政策的快速掉頭又怎么會不讓市場失控，空置率增加呢！
不要將政府政策調控的錯誤推給市場，更不要都推給開發商，剛性需求靠開發商去吹是吹不出來的，開發商也不會買那么多的房子結婚用或改善居住用。市場住房銷售的增長已經用事實給了《北京藍皮書》一個糾正，也讓這些所謂的“專家”們清醒清醒。
至少我知道網上集中報道的這幾點都證明了《北京藍皮書》的錯誤，當然也不排除還有更多的荒謬處。而讓政府去直接干預與壓制市場價格則更是違法而不可取的。這樣的《北京藍皮書》還是不出更好，省得被民眾笑話。
