作者，任志強?！吧唐贩坎⒎侨巳速I得起”，“炒房無罪”，“房價一點也不高”，當任志強說出這些話時，必定招致眾聲反駁，甚至謾罵和攻擊。但近年來的房地產市場，卻一步步地印證了任志強的觀點。當人們正為掐頭去尾后的任式雷言大罵，房價卻正如其所言，噌噌上漲。他放出“雷言”的同時，也在不斷指責人們曲解了他的原意。是他太過狂傲，還是我們太過粗心？今天，讓我們靜下心來讀任志強。本書為任志強近三年來的在房地產領域的發言結集。其中包含保障性住房、房地產市場化、地價與房價的關系、房地產泡沫、房產投資等各個方面，言辭辛辣而鞭辟入里。他的觀點是對是錯，任你評說。
策劃：藍獅子財經出版中心
出版：中信出版社
定價：39.00元
出版時間：2010年10月
目錄：
第四章：地價推高房價勿庸置疑
第五章：請用數據說服我
第六章：情緒不能代替規律
第七章：何須分清幾套房？
第四章地價推高房價
| 北京的房價 |
兩會期間，許多委員和代表都在問我同一個問題，那就是北京房價的走勢。各位委員和代表關心的一是宏觀調控政策下的北京房價；二是奧運會之后的北京房價如何，或者說更關心自己的財產價值如何變化。
房價是多種因素博弈的過程，并不是某一單一因素就能決定的。對市場的分析首先來自于是否有穩定增長的宏觀預期。過去連續數年中國超過10%的國內生產總值增長和連續四年超過11%的城鎮居民收入增長，是房價穩定增長的基礎。如果中國的宏觀經濟發生了全面逆轉的變化，那么就不是房價漲不漲的問題，而是就業、國內生產總值與工資收入漲不漲的問題了。那么我們談論的，也就不僅是房價的拐點，而是整體經濟的拐點了。
可以知道的是，美國經濟的預期將出現下滑，那么與世界經濟密切相關的中國經濟是否能夠幸免呢？中國的政策調整是否能一枝獨秀呢？
歷史上我們有自己弱小被人欺負的教訓，一直希望自己比對手更強大。但我們并沒有在世界貿易的相互依賴之中，當對手不再強大或經濟轉弱時，我們的強大也因此而受到影響的經驗。我們缺乏世界經濟如果發展不再強勁時，中國如何保持強勁發展的手段，因此也會改變人們對中國宏觀預期的看法，至少未來的預期已遠遠不如前幾年更為肯定和看好！
通漲在繼續，至少官方認為短期內消費者物價指數的高位運行態勢是無法改變的。
通漲實際是貨幣價格的反映。當中國連續數月出現貨幣價格的扭曲時，當實際利率為負時，資產的價格就會上漲，房價也會上漲。于是，為了防止通漲就不得不調整貨幣的價值，可能出臺各種措施（包括宏觀的與微觀的），打壓通漲和資產價格就可能產生預期的變化。
從中國歷史上多年的變化格局看，利率與房價成明顯的負相關。當利率為正時，房價穩定并上漲緩慢；當實際利率為負時，房價就高漲。2007年房價的高漲恰恰來自于負利率的影響。如果利率不能在短期內轉為正值，那么很難讓房價回歸平穩。
圖4–1近年來我國房價漲幅與實際利率成負相關關系
房價除了受宏觀經濟的影響之外，同時也受供求關系的影響。這種供求關系在資源市場化條件下，會在價格的作用下自我調節，以達到穩定與平衡。但如果資源處于非市場化的壟斷中，那么這種價格的調節作用就無能為力了，并且會使價格扭曲，不是靠供求關系調節價格，而是靠壟斷政策來調節了。
北京是否有大量的需求呢？
一般的判斷規律是：一、住房的需求決定于家庭分裂速度；二、辦公的需求來自于第一產業與第二產業就業人口向第三產業轉移的速度；三、酒店業的需求來自于商業活動導致的人口流動性；四、商業的需求來自于消費的習慣與消費比重的提高。
2007年北京的國內生產總值已突破9 000億元人民幣，人均超過7 000美元，已經達到發達國家的水平，局部地區（如西城區）人均已超過了20 000美元。自然不能用全國的平均水平來衡量房價了。財政收入1 492億元人民幣，人均收入連續5年年增長超過11.5%，遠遠高于房價的增幅，人均已達21 989元，遠遠高于全國平均水平。
北京的人口增長每年高達2.4%以上，保持每年約40萬~50萬人口（2007年為50多萬）的增長，其中戶籍人口超過15萬人，外來常住人口平均年增長24萬人以上。本身的城市化率已達84.3%，每年新增家庭戶數超過30萬戶，其中2006年僅新婚家庭就高達171 299戶。并且連續5年新婚家庭中44%的家庭購買了住房，17.8%的家庭購買了家庭用車。但2007年全年一手房銷售僅為14.8萬套，二手房9.4萬套左右，遠低于家庭分裂的速度與需求。
住房的集中剛性需求來自于20~39歲的人群，正是結婚生子需要住房和需要改善住房的人群，北京這一人群的比例高達37.8%，約為600萬人。未來幾年中，這種需求仍在高速增長中，加上外來人口的購房需求，未來幾年的供求矛盾沒有絲毫緩解的可能。
北京的供給自2004年開始下降之后，2007年的新開工量僅僅相當于2003年的63%。2007年批準預售的商品房數量僅為1 343萬平方米，相當于1999年北京的供給量。雖然2007年的銷售量比2006年下降了12%，但相對于大大減少的供給量而言仍嚴重供不應求。
尤其是名義上2007年完成了土地供給總量的計劃，但普通商品房的土地供給量僅完成了年計劃的59%，總的規劃面積僅為847萬平方米，遠遠低于需求量的要求，并加重了供求之間的矛盾。
有人說結婚不一定要買房，可以租房，40歲以下的年輕人可以不著急買房而租房。但全國除原有公房占11%的出租量之外，全國僅有2%的租房總量。國家既沒有提供租賃性土地蓋租賃性住房，也沒有提供長期信貸或資本市場來建設長期租賃性住房，同時又嚴格限制個人購買第二套住房用于出租，讓這些要結婚的家庭到哪里去租房呢？是政策在逼迫年輕人不得不擠進購房的行列，難怪馮侖先生認為“是城市未婚待嫁的女青年們推高了中國的房價”。
北京的第三產業比重高達71%，每年要提高3~4個百分點，每提高1個百分點，大概要100萬平方米的辦公用房。奧運會又提升了北京的世界地位，旅游與商務活動的增長就成為必然。商業從單純的購物變成了休閑、娛樂、購物一體化，推動著商業的發展與創新……
土地的價格在漲、資源的價格在漲、勞動力的成本在漲、鋼材與建材的價格在漲、生活的成本在漲、服務的價格在漲，獨獨房價不能漲，也許是很難的事。因此，只有在宏觀經濟發生重大變化的背景條件下，才能讓所有的消費需求都被封閉于銀行的儲蓄之中，再次成為平陽之虎，卻難以堵住，老虎總有下山之時。
房價是個會永遠爭論不休的話題，未來只有決定政策的人可以說是上還是下，因為沒有個人購房消費信貸的支持，就不會有商品房市場的存在。
| 全國的房價 |
當衡量與計算豬肉的價格時，社會并不會產生歧義，因為豬肉雖然不像黃金有各種純度標準，質量卻相差不大。但房子的差別卻是巨大的，不但房子本身之間存在巨大的差別，房子的位置、地點也因為城市交通、道路、環境、配套等因素存在巨大差別?；A設施建設投入的因素似乎并沒有被計算于房價之中，那么土地的價格又怎么會發生變化呢？
1994年潘石屹的萬通新世界廣場就賣出了每平方米4 000多美元的高價，那時的美元是1∶9的匯率。2008年金融行業的甲級辦公樓，硬件遠遠好于萬通新世界廣場，但價格卻不到1994年萬通新世界廣場的水平，房價似乎沒有漲。1994年，西單賽特的商鋪曾賣出了每平方米6 600多美元的高價，至今北京大概也就是這個水平或尚有不及。同樣是1994年，亞運村的陽光廣場也賣出了每平方米2 600~3 600美元的高價，今天大概周邊的樓盤能有此殊榮的也是極少數。
1994年有內外銷房的差別時，外銷房的地價高、房子好、有熱水、有俱樂部、有環境、有綠化、有配套，標準都遠高于內銷房，因此價格明顯高于內銷房，但并未引發市場的爭論，因為還有較差建設條件和較低價格的內銷房。當人們明知無能力享受外銷房的豪華時，心甘情愿地接受沒有浴室、沒有熱水、沒有漂亮的樓外裝飾和明亮的大玻璃窗的普通房子。
但隨著城市的改造、經濟的發展、人民生活水平的提高，當年外銷房的高標準已被打破，住房建設的差異在縮小。更多的新建普通商品房不但好于當年的外銷房，連環境、綠化、配套設施也都大大超過了當年的水平，但房價似乎也比不上當年的輝煌了，大概是因為再也找不到較差建設標準和較低價格的住房做陪襯了。
當房子越蓋越好，城市的道路、綠化、配套越來越好時，政府就不得不從土地中收回對城市的投資，因此幾年之前，地方政府才開始有了“經營城市”的概念，用政府加大投資的方式改善城市的基礎設施和配套，以吸引更多的投資者。在改善城市面貌中提升住房的質量，從而也大大提高了土地的成本?？偛荒茉诔鞘忻婷驳母纳浦性偃ピ试S建設低標準的“破房子”吧。
七八年之后，北京實驗性建設的大板樓許多已被拆除了。前三門當年被稱為官員們的“豪宅”，2008年已經成了影響城市面貌的建筑。而遠郊區縣的新建花園式小區無論是房子還是環境都遠遠超過了當年這些豪宅的標準。北京如此，全國也同樣。無論一、二線城市還是曾經荒無人煙的海灘，或是少見樵翁的山溝，都變成了不但人滿為患，而且標準遠高于當年外銷房的建筑群落，成為一方美景與勝地，房子也自然價格不菲。
有人說二手房的價格明顯上漲，但二手房并未發生住房本身的標準變化，其實不然。外部環境的改變在影響著二手房的價值，如地鐵、輕軌、學校、商場、公園的建設。何況還有位置因素與內裝修的改善等。
舊的房改房的改善也許并不大，但生活水平的提高和收入的增長難道不會在物以稀為貴時提升資產的價格嗎？
北京最早的拆遷用房在二環外，后來發展到了三環、四環，而今五環的房子都在城市擴張的大餅中變成了中心區。2007年，1 633萬常住人口中62%的人口集中于占北京總面積僅8.3%的主要功能區內，自然連二手房的價格也在城市擴張與人口相對集中時變成了黃金價格。
問題并不是出在土地的價格普遍上漲之后，房子的標準在提高，房價同樣在提高，而在于除地理位置差別影響的價格之外，缺少了相近地段的住房標準差別中的價格差。不在于房型面積的差別，而在于建筑標準的差別縮小了，于是當土地無差別地攀比價格時，住房的建筑標準也在攀比中逐步升高，城市面貌因此而改觀了。但普遍的價格都提升了，再也找不到那些雖然標準差一些，但還勉強買得起的“差房子”了。難為的是讓不同收入的人群都只能在一個消費層次上進行產品的選擇，而無法按消費差別分層次地進行選擇性消費。
“90/70”政策的出臺大概就是無法在同等地價的條件下去改變住房建筑標準上的差別，而不得不在面積的大小上作出差別性的一種無奈之舉。
住房的普遍價格上漲之后，盡管居民的收入水平也在提高，但住房的可支付性指數（HAI）在明顯地下降。從2003年開始，連續四年處于持續下降的狀況，東部發達地區尤其明顯，已普遍低于HAI 90的低線。但全國的平均水平按30年按揭貸款計算的HAI仍在120.68，按20年按揭貸款計算仍在101.02，高于100的標準值。除個別地區或個別城市之外，并沒有到無法接受的可怕程度，否則又怎么會在房價上漲的同時仍保持著銷售的高增長呢？
大多數房價上漲速度過快的城市，恰恰是城市存量房空置率較低的城市，或者是非常住人口購買率較高的城市。雖有空屋，但無助于解決實際居住需求。
表4–12007年存量住房空置率最高和最低的10個城市
2007年存量住房空置率最高的十個城市 2007年存量住房空置率最低的10個城市
城市 空置率 城市 空置率
銀川 9.65% 烏魯木齊 0.34%
石家莊 6.44% 廣州 0.38%
上海 5.95% 重慶 0.39%
沈陽 5.89% 長春 0.64%
鄭州 5.61% 昆明 0.93%
青島 5.45% 深圳 1.06%
寧波 4.66% 貴陽 1.76%
廈門 4.39% 天津 1.83%
西寧 4.24% 成都 1.88%
武漢 4.17% 北京 2.02%
全國平均2.81%的存量住房空置率，即使將空置房屋全部投入租賃之中，也無法滿足城市不斷擴張的人口增長的需求，也無法滿足每年800多萬對新人因結婚而形成的家庭分裂需求。城鎮居民平均每戶家庭的人口數從2003年的3.01下降為2006年的2.95，這意味著家庭的分化速度在不斷加劇，住房的剛性需求在持續擴大。雖然城鎮人口的絕對增長從2003年的2 164萬下降到2006年的1 494萬，但仍是一個巨大的數字，而新增住房的建設速度尤其是商品房（年400萬套）卻遠遠不能滿足這一需求。
試圖靠商品房來解決全部城鎮居民的住房是不可能的，但如果忽略或降低了商品房的作用，則更將造成住房缺失，歷史上的福利分房政策早就證明了這種結果。
2005年，城鎮家庭各種住房來源調查中，購買商品房的總量僅為14.1%，租賃商品房的比例為11.0%。購買商品房比例最高的10省區中上海最高為26.52%，廣東最低為15.7%，北京僅為13.9%，其他省區的比例更低，因此將無法解決住房問題和房價過高問題推給市場就更沒有道理了。
2007年，政府從土地出讓中獲取了9 000多億元的收益，而全部商品房（含非住宅）的利潤總額不足2 000億元。與房地產相關的稅收卻占了很高的比重，如北京約為稅收總額的四分之一，可見房地產仍是中國經濟的支柱型產業。不用市場化的方式解決住房的改善問題，而試圖用非市場的方式解決房價必定是死路一條。
不管未來的房價如何，都不可能因房價的波動而否定住房政策中的市場化部分，那么就無論如何無法回避房價在供求關系與建筑質量的提高中調節的必然規律。正確認識房價上漲的必然因素，正確認識我國住房的現狀，才能正確地判斷出住房市場發展的未來。
所有尚未購買而只能靠購買商品房解決住房和改善住房條件的人群必然希望“拐點”出現，以便能更輕松地負擔購房的支出，但除非中國整體經濟的宏觀經濟下滑，或是政策失控，否則這種愿望很難實現。而如果中國的整體經濟下滑，那么即使房價負增長，這些人大概也沒有膽量去購房。因為人們在經濟下滑時永遠無法知道何時是最低點，反而會讓機會從手縫中溜走。
供求關系只能解釋房價的預期，但最終決定房價的仍將是宏觀經濟與政府的強制性政策。非市場的政策是無法用市場化的方式預測的。
| 房價波動是因還是果 |
美國的次級債本是一種專為幫助低收入家庭的金融創新制度，并且用證券化的方式轉移了銀行的風險。在房價穩定或持續上升階段，這種次級債的信用評級很高并且沒有大的風險，但卻刺激了過度消費與投機，增加了潛在的風險。當房價產生波動或下跌時，這種潛在的風險就變成了現實。
次級債的風波迅速蔓延，不但產生了金融危機，同時造成了金融信用危機和流動性緊縮，對美國的整體經濟產生了巨大的負面作用。房價下跌對經濟增長給以沉重的打擊，也給全世界的經濟帶來了更多的不確定性。
簡單地看，美國的房價下跌似乎是次級債爆發的根源，是美國此次經濟放緩或可能下滑的起因。但實際上這種房價起落變化的原因則在于次級債，用次級債的金融創新來解決低收入群體的住房，推動了房價的上升，也會必然地產生房價下跌與波動的結果。房價表面是因，實質是經濟運行的果。
中國的房價也面臨著社會輿論影響的波動，既有管理層防止大起大落要求穩定的指導意見，也有希望大跌的呼聲，還有慶賀某些城市房價已經下跌的喝彩和某些城市銷售量大幅下降的暗示。
如果房價下跌會怎樣？首先應該引起重視的是銀行，次級債像一把利劍，深深地傷害著中國脆弱的金融體系的信心，擔心房價下跌而產生金融危機的通知、審查已連連出現。緊縮的貨幣政策之外還有專門針對商業性房地產開發的金融管制，個貸違約情況出現的上升更成為引發精神緊張的彈簧。似乎中國也會發生類似次級債的巨大風險。拳頭與棍子也紛紛打在了開發商身上，并且要求開發商主動降價以防范金融風險的陰招和輿論成了主流的風潮。
美國的次級債危機中，從來沒看到有任何指責與限制開發商的報道與消息，因為次級債僅僅與購房者有關而與開發商無關。房價的高低與開發商的破產是市場的風險，這種風險是與生俱來的，否則又何來市場競爭一說呢？但這與次級債是兩回事。
次級債危機發生與房價的下跌，美國政府面對經濟下滑的風險，采取的是增加市場的流動性，幫助與支持金融機構以加強對信貸的支持，而不是雪上加霜地限制信貸。政府專門出臺了鼓勵50歲以上有支付能力的人更多地購房并給以優惠的稅收、信貸等政策來刺激市場的購買與消費。特別由國會批準實行了大量的免稅政策以鼓勵與支持民眾消費，美聯儲還用減息刺激企業與市場擴大生產、拉動經濟，讓房價下跌的速度減緩，讓經濟保持合理增長。因為美國政府很清楚房價的下跌不是因而是果。因此美國政府的所有措施不是專門針對房價下跌的果，而是專門針對宏觀經濟中的因，用宏觀經濟的情況改善來影響和改變果的生存環境，最終轉化果的走向。
而中國的政策也許與美國正好相反，也許中國的政策不認為房價的下跌是果而是當做了因。因此中國的政策更多是抑制房價，直接放在了和投資與消費有直接關系的雙向打擊與限制上。如加大流轉中的稅收、加大個貸的限制性條件、加大投資方的信貸限制等。既限制與壓縮了投資與產出，又限制與打擊消費。試圖用惡化投資與消費環境來壓低房價，但這種表面穩定房價的措施卻可能讓房價下跌或下滑。
試圖用降房價的方式加速開發商的現金流轉，刺激居民消費、防范金融風險，結果只會南轅北轍。降價會讓未購房的民眾高興，但買漲不買跌的預期如果形成，則無益于刺激消費，降價只對剛性需求在大局穩定中有較強的刺激作用，而不會在全面下跌中產生更強的需求。
但降價是把雙刃的利劍，也會影響到已購房者的資產與信心變化，影響到購房者的還貸，影響到銀行抵押物的價值與風險，影響到土地的價值和政府的土地財政收入，影響到投資者的信心與投入，加大市場的風險與波動，增加政策的不確定因素和不利于房價大局的穩定。
我不認為房價過快暴漲是件好事，暴漲也并非合理。但我認為想要解決房價的波動，關鍵要解決的是形成房價暴漲的外部環境，而并非房價本身。要認清因和果的關系才能從因入手解決果的問題。
什么是房價暴漲的因？或者房價暴漲本身就是因？
房地產只是宏觀經濟中的一部分，當宏觀經濟保持高速增長時，沒有哪個國家的房價不隨宏觀經濟的增長而增長，更沒有哪個國家出現過宏觀經濟高速增長時房價普遍下降的先例。但房價的上漲如果大大超過了宏觀經濟增長所能接受的水平，則可能會出現資產價格的泡沫。而什么是過度增長的泡沫，卻沒有明確的量化指標，也許正如格林斯潘老先生所說的“泡沫只有破滅后才知道是泡沫”。
影響房價上漲的原因有多項，重點有如下六項：
一、供求關系。
需求在1998年之前是以福利分配為主，1998年之后成為只有市場一個出口，讓所有的人，不管是否有支付能力都必須擠進市場，并讓政策逼迫市場為低收入家庭提供產品與保障。24號文件①為低收入群體提供了另外一個出口，可以分流相當一部分本不應進入市場的需求，但很遺憾這個出口政策出臺得太晚了，尚未達到分流的效果時，房價已經被推動著高漲了。如果這一解決分流的政策提前幾年出臺，市場根本就不會出現這種所有人都擠在一個出口中形成過度擁擠的狀況。
而供給則在防止過熱和土地壟斷與計劃供給的條件下無法適度擴大，土地的計劃供給限制了用土地供給的數量來平衡土地的資源價格與市場的調節機制。因此在讓土地的天價迎來地方財政的喜悅之中，產生了面粉貴于面包的現象，并推動了面包價格暴漲的“核聚變”。
為防止宏觀經濟過熱的政策可以限制供給，但卻無法抑制需求（需求應靠多種方式分流），不能分流的需求會對供給產生反作用力。魚與熊掌不可兼得的局面就出現了，有了房價過快的上漲，就會并存房價下跌的可能性。而供不應求時價格上漲并不受成本的約束，供過于求也是同樣。
二、交易稅費增加的推動作用。
二手房交易的稅費增長（這與開發商無關），在羊毛出在羊身上的轉移中，推動了二手房交易價格的上升，反過來也推動了一手房交易的價格上漲。
高地價與高稅收同樣讓房價的基礎發生了變化，也成為房價的推手，面粉與面包的關系大大改變了上漲的預期，而這個預期在輿論的宣傳中被放大并變成了買賣雙方的現實。
三、房價是非固定內涵的一個指標。
隨著時間的推移，這個指標中的內涵卻大大不同了，發達國家的房價有相對標準的內涵。如美國大多按套計算房價，而一套房的面積（165~175平方米）是有限定標準的，一套房的內部配套與裝修標準也是相對一致的（中國卻有著精裝修與非精裝修的巨大差別），社區成熟度與基礎設施配套標準的差別也相對較小，因此有一個基礎一致性的評價標準，房價也有了可比性。
但中國的房價卻不同，此房與彼房的差別巨大。房子本身的建安標準大大提高了、節能環保的措施大大加強了、社區成熟度與基礎設施變化巨大，內涵提高而產生的房價變化并沒有真實的反映在統計之中。尤其是非市場化定價的產品供給量會對房價的計算產生巨大的影響，因此在非商品化與市場化產品的替代中也產生了房價增長的非一致性因素。
四、原材料與勞動力成本的增長。
包括土地、鋼材、設備、新材料和勞動力成本的增長等都有價格的推動作用。如果經濟增長讓收入與價格普遍上漲，同比計算時是否也應考慮這類因素呢？如人均收入與銀行的利率會考慮消費者物價指數的增長率、投資增長中應扣除消費者物價指數的增長部分，那么房價是否也應給以必要的物價調整呢？至少在民眾無法做這種加減時，政府的信息公開或政府決定調控政策的統計與參謀部門可以作出這種情況的分析報告，以讓民眾了解真實的房價變動因素，至少在人均國內生產總值的增長和人均收入的增長背景下，如果不讓房價上漲就是意味著房價的下跌這個道理是十分清楚的。
五、金融環境與政策性措施的推動。
實行土地招拍掛制度之后，土地供給的方式改變了，傳統的土地分期付款的條件變化了，一次性支付的資金成本增加了，而政府從取得土地到開工和銷售之間的審批程序卻不能用法律固定下來。審批周期遠遠超過了土地合同中的應建設時間，更讓成本增長無法正確地反映在標準成本公式之中。再不分青紅皂白地征收土地使用稅、閑置稅等其他土地占用期間的稅收，都會產生累計的成本增加。
金融政策中的升息會改變資金成本的基礎，緊縮的貨幣信貸讓更多的企業轉而用信托等各種其他融資渠道，利息上浮大大提高了資金成本。
而銀行的封閉信貸和捆綁信貸的監管會讓資金產生巨大的閑置和浪費，不能發揮其有效利用率。降低了資金的利用效率就是增加資金的成本，監管會在有利于防范金融風險的同時加大房價上漲的壓力。
六、最嚴厲的土地管理政策在推動地價上漲的預期。
為什么會形成土地價格的暴漲并不斷出現天價地？政府的政策有著巨大的功勞。
首先是招拍掛制度的壟斷性，并自2003年之后連續4年縮減了市場中的土地供給量，讓土地成為稀缺產品。
同時“嚴守18億畝耕地紅線”的高調成為土地稀缺性的廣告詞，改變著市場對土地供給量增加的長遠預期。實行最嚴格的“土地管理”和多項監督、審查、清理等措施又為土地的稀缺及價格的必然上漲奠定了以政府強大控制力為后盾的堅實基礎，于是天價成為現實。
股市中常常有重新估值的說法，在背景條件變化時，對股價的估值會用不同的體系，土地大致也同樣如此。
當緊縮的土地供給制度下，土地的估值方法變了，股市對土地的估值也變了，就如同對次級債的評級一樣。當國家實行最嚴格的土地制度和縮減土地供給時，土地會在稀缺程度不同時估值上升，并推動房價上升，而在土地供給充分時，估值下降。當市場保持嚴重的土地房屋供不應求時估值上升，供過于求時估值下降。
政府的政策就成為調整估值體系標準的天平，緊縮與嚴格的土地供給背景也就成為制造土地天價的誘因。改變對土地預期的估值方式自然會讓土地的價格扭曲，在滿足了土地管理部門所追求的國有土地增值和地方政府第二財政來源高漲的欲望同時，也讓房價飄飄然地飛上了天。
當然還有其他各種因素在影響著房價，如地區的稀缺性、軌道交通等城市基礎設施改善、商業環境與居住環境改善的誘因等。
綜上所述，可以看出房價的上漲與下降并非房價自身的問題，只不過是各種經濟環境變化的果，而非引發經濟變化的因。不是房價在引導其他周邊環境因素的變化，而是各種政策與調控措施在影響著房價的上漲與波動。
解決房價的問題，要解決的是因而非針對果。
2008年1~5月份房地產的銷售量達1.9億多平方米，比2007年同期下降了7.2%，說明需求是巨大的，雖然受政策的影響其銷售增幅大大下降，但房價只是環比增幅下降，局部地區波動且全局趨勢惡化。原因就在于僅僅針對房地產的打擊、僅僅針對抑制消費的措施無法改變房價形成的因，但會扭曲最終房價的果。
宏觀調控的措施都不是長期的經濟政策，而長期的經濟政策重點在于解決房價形成的因，而非最終房價的果。就如同資源價格的調整，電與油的價格不是因，而是政策調節與限制的果。只有解決了果的成因問題，才能理順價格體系，讓果更趨于合理。低資源價格只能增加和擴大消費而不利于節能環保，房價和其他產品的價格也是同樣的道理。
價格形成機制中，許多是買與賣雙方相互制約的，但如果行政措施讓買賣雙方都無法和無權用博弈的方式參與，那么這個價格必然會失控。不管是高或低都不能反映市場價值發現的作用。成也蕭何，敗也蕭何。一切都不取決于市場而取決于政策了，取決于改善因的條件還是壓制果的政策。如果因的條件不能因政策的調整得到改善，那么限制果的政策的有效性和科學性就值得深慮了。
美國的政策調整沒有一項是專門針對房價這個果的，那么中國的政策為什么不能積極地從改善房價波動的因入手呢？畢竟這不是一個經濟發展的短期行為，而是發展中國家相當長的一個不可或缺的發展階段。
|“地王”頻出的反問 |
最近一段時間媒體熱議的多是重點城市中頻出的“地王”現象。民眾與市場在驚呼地價的高漲和房價狂升的預期中而苦不堪言，地方官員在慶賀土地收入的豐厚成果中喜笑顏開，這種明顯的對比本就早已說明了“地王”頻出背后的實質是地方財政與民博弈的一種游戲。然而幾乎所有的板磚都拍在了開發商的身上。與歷史上將所有的板磚都拍在開發商身上不同的只是，當巨型央企也加入了這場游戲中時，央企也成了眾矢之的。
中國住房制度改革后的前五六年時間并沒有關于房價暴漲問題的爭論，也沒有住房價格穩定的調控，更沒有什么“地王”的新聞。房價的波動只是在土地供給制度改變和被壟斷之后才出現的，尤其是“8?31大限”的來臨讓土地變成了稀缺性的壟斷之后，房價才成為爭論的話題。
中國自2003年之后不斷出臺調控和打壓房價的各種政策，包括行政性的手段，但至今為止何曾看到過打壓地價的調控？自2005年出現第一塊天價地之后，這一土地壟斷的供給方式和自2003年之后連續4年的土地供給量暴跌的矛盾就日益凸顯。但關緊兩個閘門和“嚴守18億畝耕地紅線”兩把大刀高懸，不但未能有效地用增加土地供給來平衡總供給與總需求的關系，反而變本加厲地抑制投資與需求，又豈能控制得住房價？
政府的地價收入越高越好，開發商的房價越低越好，就如同是“只許州官放火，不許百姓點燈”一樣的邏輯。當經濟學家把逐利誘因當做市場推進的動力時，會用反壟斷來約束企業的行為，以保證市場中的充分競爭。但如果政府將土地變成誘餌，把從市場中獲利當做動力時，行政的壟斷則在法律的保護下不但合法化也變得理所當然了。于是降低或穩定房價就只能是政府壓榨或安慰市場的一種掩蓋了。
國土部門總說是房價在推高地價，如果不是土地的壟斷，從經濟學的邏輯層面而言，一定是“產出決定成本的容忍度”。而在土地壟斷的供給之下，則“物以稀為貴”，原料成本決定著預期的商品售價。不管房價的預期有多高，對開發商而言，無論如何，都會是成本越低市場風險越小、利潤越高越值得去投資?？偛粫腥酥鲃映袚袌龅娘L險而為政府的利潤作貢獻吧。企業要承擔的是稅收義務，而不是高價購買政府原料的“義務”。
為什么中國在出現大量天價地王的同時也還有大量的土地流拍呢？不是房價在推動地價嗎？那么有對房價的高預期為什么會有流拍的土地呢？不是在責備開發商過度儲備土地嗎？那為什么有非天價的土地而沒有人購買呢？看來還是供求關系在發揮調節價格的作用。
當土地供給稀缺時，土地的價格上升。由于土地的稀缺、商品房供給量減少，當然房屋的價格也就上去了。
2009年8月份當全國同比房價上漲2%時，70個大中城市中仍有20多個城市的商品房價格在下降，二手房也是如此?？梢姽┙o的不均衡性恰恰與供需關系決定價格是一致的。
當土地供給充分、商品房供給充分時，房價與地價都沒有出現暴漲，甚至還會穩中有降，而土地供給短缺的城市卻天價土地頻出。無疑這種對房價的預期是與供求關系相對應的，對土地的需求也與供求關系相對應。
當市中心的土地供給越來越少時，當更多的民眾都想擠進市中心時，當市政基礎設施與公共配套都集中于市中心時，中心區的土地自然會越來越貴，房價也自然會越來越高，城市就不得不一圈圈地像攤大餅一樣由中心區向四周蔓延。
沒有一個國家的政府可以保證中心區的土地供給充分，但卻可以將配套與公共服務向邊緣地區轉移，并改變所有人都擠進市中心區的預期。如有的國家用衛星城、有的國家用區域調節，用道路與配套、就業與公共交通等所有效率的提高以改變對城市中心區的依賴程度。
但沒有一個國家可以讓土地無限地使用，如澳大利亞、加拿大、俄羅斯等國家。土地供給是充分的，但市政配套、就業、教育、醫療、行政管理、金融服務、電力、電信、燃氣等卻無法無限地供給和延伸。人們仍不得不向城市集中，向大城市或重要城市集中。這就必然出現了核心區域房價過高的現象。莫斯科的房價比北京高出許多就是如此。同時幾乎所有發達國家的首都或金融、商務中心城市的房價都會比其全國的平均房價高許多，也比北京高許多。
問題不在于地價有多高，而在于高地價的收入是否讓城市的公民分享了地價高所帶來的更多的公共福利，包括對低收入家庭的保障。
就像稅收高，但如果50%以上的稅收都變成了勞保、退養、醫保等返還給民眾的保障，高稅收讓民眾能分享，民眾就不會反對高稅收一樣。如果房價高也能給未購房的民眾帶來更多的保障性或福利性收益，高又何妨呢？政府的高地價會改善交通的福利、低收入住房的福利或者其他城市化公共設施的福利（就如香港），又有誰會反對地價作為政府的收入呢？
同時，恰恰是中高收入家庭的高價購房行為在稅收之外又為城市的所有公民提供了可以分享的地價收益，又何苦要去非市場化地限制房價呢？讓供求關系去平衡房價，政府只要管好總供給與總需求的協調，房價就會隨供求市場變化而變動，漲也漲得有其合理性了。
目前的市場是被政府政策操縱的供求變化，尤其是土地的壟斷決定著“原料”市場的價格波動，再是金融信貸及交易稅費在限制著市場化的購買與供給變化。那么出于對政策變化的擔憂，又如何不讓市場中“地王”頻出又流拍并存呢？
土地制度和土地供給制度不改變，市場就無法去調節供求的關系平衡，只能將所有的壓力都集中于政府的全能上了，天價也就成為了制度性的必然。
既然政府不可能出臺限價地的政策，批判“天價”的開發商又有何用呢？要生存就只好接受這種餓狼與獅子奪食的無奈了。
而不限地價只限房價的尷尬也就只能無奈地延續了。
立法中并沒有對商品房市場調節價的限制權力，因此依法行政的政府首先要管住的不是開發商天價拿地的行為，而是政府利益驅動的壟斷或土地拍賣方式。
|“地王”頻出的反問之二 |
國土供給的數量到底是多還是少，國土部連續發文要進行清查。如果國家國土管理部門都弄不清楚土地的儲備與市場供給的情況，那么又如何判斷供求關系呢？
國土部公布的土地供給數據中包括了建設用地與非建設用地。建設用地中有工業、商業、辦公、住宅等多類，又分市場化與非市場化、出讓與劃撥，用供地指標無法分清已征與未征、已開發與未開發、增量與存量，同時無法分清商品房與保障房的供給差別，更分不清政府儲備與市場儲備、企業儲備的情況，民眾看到的只是一筆糊涂賬。
因此每年當國土部門號稱已完成了年度的土地供給計劃時，市場中的經營主體卻無法從這筆糊涂賬中看出市場中的土地供給關系。而開發商則根本不看國土部門公布的數據，只看地方政府網上公布的招拍掛數據，因為國土部門的數據與市場無關，地王也只是在招拍掛中產生。
2009年上半年，國土部公布的建設用土地供給的總量已超過了36 000多公頃，而國家統計局公布的房地產開發土地購置面積僅為13 644公頃（這其中還包括部分非出讓的保障性住房用地），這兩者之間相差了22 000多公頃。房地產開發購置的面積僅為土地供給總量的約40%不到，可見供地雖多，卻不知花落誰家。而市場中分到的份額則少之又少，豈不是肉少狼多嗎？
雖然2009年6月之后地王頗多，但土地購置的面積是逐月下滑的。這與市場中的供給量減少是相關的，6月為3 769公頃，7月為2 665公頃，8月僅為2 322公頃，8月比6月下降了40%。而同期銷售面積則分別為9 464萬平方米、7 646萬平方米、7 661萬平方米，分別為土地供給量的2.51倍、2.86倍和3.29倍。而全國新增土地的建設容積率僅為1∶1.3左右，可見土地的供給量遠低于房屋的銷售量。
自2008年第一季度土地出現其他用地供地的暴增、房地產開發用地供地的暴跌現象，到2009年第二季度房地產開發用地同比減少了6.3%，而這個減少則是在2008年下降的基礎上同比的。
自2009年開始保障性住房用地、經濟適用房用地和廉租房用地總量是快速上升的。到第二季度末，保障性住房的用地同比增長了36.3%，而商品房用地則減少了15.1%，同比的用地比重下降了4.5%。但保障性住房不會影響市場的房價，自然也與天價地無關，只有商品房用地才會出現天價地王與影響市場的房價。
土地供給的總量也許未變，但當切蛋糕的刀偏向一方時，零和游戲就讓另一方的利益無法得到保障，市場就必然會出現異樣的傾斜。
以北京市為例，2006~2009年上半年，商品房住宅用地供給僅完成了年度計劃的39.7%、33.8%、55.2%和27.3%，但2006~2008年期間全年的建設土地供給都完成和超額完成了總用地計劃，其中經濟適用房和享受經濟適用房政策的供地年均都超額了150%以上，最高年份為189%，這類非市場化的用地份額遠遠大于了計劃，但用于市場化的商品住宅的建設用地卻連續數年嚴重短缺。商品住宅的平均用地樓面價從2006年的每平方米2 796元，上漲了1.6~1.8倍（至2009年7月），而平均地價從每平方米
3 416元增長到了每平方米8 796元，上漲了2.57倍（至2009年6月）。
自2007年以來，三環之內沒有任何住宅用地的供給，自然價格就只能向外線平移，至2009年6月三環與四環之間的土地價格上升到了每平方米14 494元。天價和地王也就成為了一種必然的結果。也許這些新地王已不再是地王，而只是供地制度下的犧牲品，也可能是價格提升中的一種常態。北京已不太可能在市中心增加土地的供給量了，但想居住在市中心的消費者卻熱情不減，都夢想距偉大的首都中心的天安門越近越好！
上海又如何呢？2009年計劃供給的土地約為1 200~1 400公頃，但上半年僅供應了300多公頃，遠低于計劃的供給量。幾乎所有拍出天價地的城市都出現的是同一類問題，只要供地緊張的城市，天價就成為企業生存的障礙卻不得不為之的無奈。
當天價地頻出時，媒體報道所反映出的卻是市場平均銷售價格的下降，似乎人們更關心的是市場平均銷售價格而非國家統計局公布的價格指數。卻不知道市場平均價格是受當時市場產品的供給結構而變化的，指數如同股指，不是按個股的表現，而反映的是市場普遍的價格變化。
當上海2009年6~7月份的高檔商品房銷售量集中時，市場平均的銷售價格猛漲，但主要集中于兩個樓盤，并不能反映上海整體市場的情況。個別樓盤的漲價并不代表所有樓盤漲價。如今2009年9月份出現的平均銷售價格下跌，同樣是因結構變化，而非代表所有樓盤都降價。
但消費者最關心的只是自己選擇的合適對象的商品房價格是漲還是落。平均銷售價只反映當時市場結構的變化，價格指數反映全市或全國的變化趨勢。而用市場平均銷售價格來衡量趨勢的變化則會對市場與民眾產生誤導作用。
人們也許會因為公司的實力不強，無法用天價去競爭土地，因此才反對出現土地的天價，但只要土地供給制度不出現根本性的變化，政府壟斷和限制性的土地供給方式就一定會不斷地出現天價地與流拍的并存。
天價地按經濟學來說一定是在給相鄰的同類項目發補貼。盡管天價地變成商品房銷售還會有一個生產的周期，但也會在天價出現的同時引發周邊項目的漲價，改變社會與民眾對房價的預期，自是有人歡喜有人愁的局面。
新加坡與香港是無法增加供給的典型，房價超過每平方米20萬元人民幣，自然也就不奇怪了。但中國僅農村的宅基地就占了城鎮建成區的4.6倍的面積，解決供給并非難事。目前，0.34%的國土面積居住了6億多城鎮人口，拿出20%的土地讓15億人居住總是可能的吧。
土地制度最終決定著住房市場的未來。
