作者，任志強?！吧唐贩坎⒎侨巳速I得起”，“炒房無罪”，“房價一點也不高”，當任志強說出這些話時，必定招致眾聲反駁，甚至謾罵和攻擊。但近年來的房地產市場，卻一步步地印證了任志強的觀點。當人們正為掐頭去尾后的任式雷言大罵，房價卻正如其所言，噌噌上漲。他放出“雷言”的同時，也在不斷指責人們曲解了他的原意。是他太過狂傲，還是我們太過粗心？今天，讓我們靜下心來讀任志強。本書為任志強近三年來的在房地產領域的發言結集。其中包含保障性住房、房地產市場化、地價與房價的關系、房地產泡沫、房產投資等各個方面，言辭辛辣而鞭辟入里。他的觀點是對是錯，任你評說。
策劃：藍獅子財經出版中心
出版：中信出版社
定價：39.00元
出版時間：2010年10月
目錄：
自序
第一章：商品房并非普惠式消費品
第二章：是市場化的問題嗎？
第三章：別拿日本泡沫當鏡子
第四章：地價推高房價勿庸置疑
第五章：請用數據說服我
第六章：情緒不能代替規律
第七章：何須分清幾套房？
第三章 別拿日本泡沫當鏡子
當中國的經濟高速增長時，特別是房地產投資與房價出現連續的增長時，許多官員和經濟學家都在用日本1986~1991年的泡沫當鏡子，對照中國發展的現狀，并警告市場、官員、投資者與消費者：中國的房地產市場已出現了泡沫，并將出現日本式的泡沫破裂。但他們對于日本當時泡沫是如何產生和如何破裂的，與中國的現狀是否相似卻從未給出明確的答案。
| 別拿日本泡沫當鏡子① |
當中國的經濟高速增長時，特別是房地產投資與房價出現連續的增長時，許多官員和經濟學家都在用日本1986~1991年的泡沫當鏡子，對照中國發展的現狀，并警告市場、官員、投資者與消費者：中國的房地產市場已出現了泡沫，并將出現日本式的泡沫破裂。但他們對于日本當時泡沫是如何產生和如何破裂的，與中國的現狀是否相似卻從未給出明確的答案。
幾年前我曾讀過周其仁教授的兩本書《收入是一連串事件》和《真實世界的經濟學》。其中有篇文章《以郁金香的名義》揭示了泡沫的一些真相，我因此又讀了蓋伯爾的《天下第一泡沫》，發現“郁金香泡沫”是在特定條件下產生的，并不像未作深入研究之前被媒體炒得那么可怕。用周教授的話說是“不過看似瘋狂”，蓋伯爾將舉世人云亦云的“泡沫”捅了一個大窟窿。
一個偶然的機會，在共同搭乘“遠大”的公務機時遇到一位喜歡讓人讀書的女士，向我推薦了日本經濟學家野口悠紀雄先生的專著《泡沫經濟學》，讓我有機會更深入地了解了日本當年發生的事情，并從中有了一些對中國現狀更深刻的認識。
國人常用顧炎武先生的名句告誡有志之士“國家興亡，匹夫有責”，讀了原著才知道原話是“保國者，其君其臣，肉食者謀之；保天下者，匹夫之賤，與有責焉耳矣”，意思是完全不同的。世人也常用“無毒不丈夫”形容成大事者要狠毒，而原意卻是“量小非君子，無度不丈夫”。恰與流行之意相反，君子不但不應狠毒，反而應大度。更有甚者，在華遠地產獨家贊助的首屆中國經濟學獎頒獎典禮上，獲獎的吳敬鏈教授在發表感言時大談關于“窮人經濟學”的重要，但中國社會科學院的韓朝華研究員卻在重讀西奧多?舒爾茨的原文時發現，諾貝爾獎授予的是“關于貧窮的經濟學”或“貧窮中的經濟學”，并不是“窮人的經濟學”?！案F國”“貧窮社會”“貧窮經濟體”的經濟學是針對整個社會，關注的重點是經濟發展和生產力增長。而“窮人”經濟學則是針對社會中的一部分成員，關注的重點是財富的分配和社會的公平問題。如果經濟學的本質是專門研究如何用最少的投入獲取最高效益的一門學科，則研究關于“窮人”的財富分配和社會公平的問題已經不僅僅是經濟學的范疇了。
重新回到關于“泡沫”的問題上來。人人都在說泡沫，但對泡沫到底為何物人們卻理解不同，泡沫如何產生、如何評價和計算也無定論，這就產生了用不同的方式判斷的、不同標準的不同結論，這樣就會使經濟學家的理論與實際很難相結合，并無法被推廣與運用。
周其仁教授將泡沫定義為：基于對現實交易情況無知而無法解釋的資產價格的大起大落。
野口悠紀雄先生將泡沫定義為：資產價格與經濟實體無關的上漲部分，即實現資產價格與實體資產價格之差，實體經濟不能說明之差。這與周教授的解釋大致相同。進一步解釋資產價格的通漲：一般產品與服務價格穩定，只有資產價格暴漲，并且這種暴漲是由于不勞而獲的投機行為產生的資產價格異常。由此可以說，不管什么樣的經濟學家，大致都公認泡沫是資產價格所產生的不合理的、無法用實體經濟發展作解釋的上漲。
因此正確地判斷資產價格是否超出合理的條件，或實體經濟的合理性成為重要的標準。野口悠紀雄先生給出了衡量資產價格的幾個條件：一、資產價格取決于收益。如股票為“分紅還原價格”，土地為“收益還原價格”，而收益是由供求關系決定的，并由收益決定資產的實體經濟價格。二、影響資產價格的因素還包括：收益與貼現率的變化，即預期的影響—將來的價格影響現在的價格。同時這個預期的產生在于實體經濟因素的變化而引起的資產價格上漲是資源配置合理化的適宜信號，反之由投機帶來投機的方式，并且當這種高價格的投機有金融信貸的支持時，泡沫將隨資產價格的異動而產生。野口悠紀雄先生同時給出了資產價格的計算公式：
盡管野口悠紀雄先生作了大量的計算模擬，但他最終得出的并不是一個明確的結論，而是告訴我們實體經濟的資產價格實際是很難計算的。
我們無法用數字模型正確計算中國的資產價格情況，因為統計數字不完整，信息不透明。但根據野口悠紀雄先生的推導，我們可以通過已有的資料將中日兩國的經濟發展背景情況作個對比。這個對比起碼可以說明中日兩國存在著極大的差異，也正是由于有這些重大的差異存在，因此才證明中國不會出現或說各種可查的數據顯示目前的中國并不存在當年日本產生泡沫現象的前提，也并
存在資產價格的不合理暴漲。盡管已有少數城市出現了部分投機行為，也有少量的共同點，但是性質并不相同。
首先，中日兩國之間的經濟發展背景不同。
表3–1日本泡沫與中國現狀的背景對比
日本1986~1991年的特點 中國目前的現狀（2005年5月）
1 股票價格暴漲、金融成本降低 股票價格暴跌、基本喪失融資能力
2 金融放松、給不動產巨額融資 金融管理嚴格、開發信貸幾無增加
3 土地私有并市場化、預期收益提高 土地國家壟斷、政策性推動地價上漲
4 土地價格上漲、家庭收入增加 土地價格上漲、家庭支出增加
5 零付款土地抵押貸款增加 必須支付全部地價后抵押貸款
6 股票與土地升值增加了消費與需求 家庭自住性消費占主導地位
7 投機行為提升了股票與土地的預期價格 必須支付首付的少量投資與投機行為
8 大量的非不動產企業與政府購買土地 土地購置與開放主要為不動產開發
9 稅收制度扭曲了土地的保有與使用關系 稅收有利于擁有多套住房
10 設備與房屋投資增加 實體經濟因素促進全面投資增長
（續）
日本1986~1991年的特點 中國目前的現狀（2005年5月）
11 匯率波動幣值上升 匯率僵硬、幣值穩定
12 國際資本凈輸出 國際資金涌入
13 利率降低 利率升高
表3–2?中日兩國經濟對比中存在重大差異
日本 中國
土地 由家庭向法人機構與政府部門轉移 由國家所有向法人機構和家庭轉移
交易過程 家庭收入增加、儲蓄增加（儲蓄變成信貸能力增加）、消費增加 政府收入增加、家庭支出增加、儲蓄減少、消費減弱（個人信貸增加）
目的 土地保有和土地投機、出租房屋增加（住宅產量增加） 土地轉換為生產原料、房屋向個人銷售
價格屬性 市場價格 權力價格＋壟斷價格＋市場價格
資產價格 股票與土地暴漲（1986年股價與地價暴漲了3倍） 股票暴跌，連續5年熊市
一般產品與服務價格穩定 土地暴漲、房價上升
（2004年上升20%、2003年之前平均3.2%）
工業產品出廠價上漲、服務與能源價格上漲
消費者物價指數從負增長變正向增長
地價與租金 從與國內生產總值平行變動突變為土地高于國內生產總值1~1.5倍，租金為0.25~0.5倍 增幅均低于國內生產總值增幅（平均）
金融背景（經濟環境與政策） 金融寬松、財政緊縮 金融緊縮、財政適度
股價上漲使權益融資加大 股市融資極低、自有資金為主
土地抵押信貸、信貸購買土地 有價土地的抵押信貸
（開發信貸的嚴格控制）
匯率升值、利率降低 匯率平穩、利率上升
準銀行及信托大量金融支持 非銀行融資能力極弱
個人消費信貸寬松 個人消費信貸嚴格
（續）
日本 中國
稅制 保有環節稅低 無保有環節稅
置換更新特別優惠措施
（10年期限后） 置換住宅加稅（20年期限內）
交易環節稅輕 交易環節稅重
（印花稅、營業稅、契稅、所得稅）
繼承稅制有利于購置與保有土地 無繼承稅
租務稅率低 租務稅率高
存款無利息稅 存款有利息稅
固定資產稅1.4%（實際0.06%） 固定資產稅（家庭住房免征）
地價稅
（新增稅種），有扣除（低稅率0.3%） 出讓金預先交納
農地征稅（必須宅地化的農地） 農地征稅無限制（征用）
資產變動的主要交易對象 股票（虛擬價格） 土地（權力價格）
土地（不完全市場價格） 房屋（市場限量供應價格）
這些差異恰恰說明，當日本的資產價格暴漲已遠遠脫離實體經濟價格時，中國的實體經濟發展有力地支撐著部分資產價格的上漲，因此對形勢的判斷不同時，采取的調控手段就會產生極大的區別。引用野口悠紀雄先生的論述“資產價格上漲如果是由于實體經濟因素的變化引起的，說明這是資源配置合理化的適宜信號。這時，我們不需要采取以調節資產價格本身為目的的政策。當然這種情況下雖然仍可能存在分配上的公平問題，但是必須采取增加供給等實體經濟政策，此時的資產價格是實體經濟運行的結果”。由于對資產價格增長的解釋方式不同，也必然會影響政府宏觀調控政策的制定。
下面再用更多的分項數據對比兩國之差。
表3–3日本國內生產總值與股票、土地資產額的變化
（單位：萬億日元）
年份 國內生產總值 股票 土地
1981 261 81 128
1982 273 91 135
1983 286 107 139
1984 305 138 149
1985 324 169 176
1986 338 230 280
1987 354 301 449
1988 377 394 529
1989 403 527 521
1990 434 478 517
1991 457 373 504
1992 484 297 428
注：1.股票資產額是指每年6月份東證一部上市股票的市價總額。但是，1992年10月30日的數值是280萬億日元。
2.土地資產額是指東京都住宅用地的市價總額。截至1990年每年的數據是根據各年度年末值的單純平均計算的。1991年和1992年的數據，是根據1990年的數據和《都道府縣地價調查》中東京都的數值計算的。
3.國內生產總值是個年度的名義值。1992年的數值是政府的預計數。
資料來源：東京證券所《東證統計月報》；日本經濟企劃廳《國民經濟計算》；日本國土廳《都道府縣地價調查》
表3–3是日本1981~1992年股票、土地資產額與國內生產總值的變動情況。1981年土地資產額僅為國內生產總值的50%，但自1987年之后，超過了國內生產總值，此后幾年近國內生產總值的1.5倍，同期股票資產額的增長更快。
而我國房地產資產額占國內生產總值的比重很低，并未占主導地位。
圖3–1我國1998~2003年房地產增加值占國內生產總值的比重圖
表3–4我國國內生產總值與商品房銷售額的關系表
年份 國內生產總值 商品房（個人）銷售額 商品房銷售占國內生產總值的比重（%） 城鎮居民人均可支配收入增長率（%）
總額（億元） 增長率（%） 總額（億元） 增長率（%）
1998 78 354.2 7.8 2 006.9 42.6 2.56 5.8
1999 81 910.9 7.1 2 413.7 20.3 2.94 9.3
2000 89 406.6 8.0 3 228.6 33.8 3.6 6.4
2001 95 933.3 7.5 4 021.6 24.6 4.19 8.5
2002 102 397.9 8.0 4 710.0 17.1 4.60 13.4
2003 116 898.4 9.1 7 092.8 50.6 4.06 9.0
2004（1~9月） 93 144 9.5 5 053.88 34.8 5.42 11.9
表3–5我國住宅投資占國內生產總值的比例表
年份 住宅投資
（億元） 國內生產總值（億元） 全社會投資
（億元） 住宅投資占國內生產總值的比例（%） 住宅投資占全社會投資的比例（%）
1981 149 4 862.4 961.0 3.1 15.5
1982 191 5 294.7 1 230.4 3.6 15.5
（續）
年份 住宅投資
（億元） 國內生產總值（億元） 全社會投資
（億元） 住宅投資占國內生產總值的比例（%） 住宅投資占全社會投資的比例（%）
1983 193 5 934.5 1 430.0 3.3 13.5
1984 208 7171 1 832.8 2.9 11.3
1985 314 8 964.4 2 543.2 3.5 12.3
1986 375 10 202.2 3 120.6 3.7 12.0
1987 440 11 962.5 3 791.7 3.7 11.6
1988 578 14 928.3 4 753.8 3.9 12.2
1989 531 16 909.2 4 410.4 3.1 12.0
1990 498 18 530.7 4 517.0 2.7 11.0
1991 640 21 617.8 5 594.5 3.0 11.4
1992 1 013 26 638.1 8 080.1 3.8 12.5
1993 1 904 34 634.4 13 072.3 5.5 14.6
1994 2 704 46 759.4 17 042.1 5.8 15.9
1995 3 278 58 478 20 019.2 5.6 16.4
1996 3 326 67 885 22 974.0 4.9 14.5
1997 3 319 74 463 24 941.1 4.5 13.3
1998 4 311 78 345 28 406.2 5.5 15.2
1999 5 051 82 068 29 854.7 6.2 16.9
2000 5 435 89 468 32 917.7 6.1 16.5
2001 6 228 97 315 37 213.5 6.4 16.7
2002 7 279 105 172 43 499.9 6.9 16.7
2003 8 625 116 898 55 118.0 7.4 15.6
資料來源：《固定資產投資主要統計數據1978–2002》，《固定資產統計年報2004年》
圖3–1、表3–4、表3–5反映的是我國近幾年的情況。我國沒有土地總值的統計，但從投資占國內生產總值的比例關系和商品房銷售占國內生產總值的比重可以推算出其差距之大?？梢娭袊康禺a在整個經濟中的比重是很低的。這里還有更重要的背景，那就是日本在20世紀80年代中期已經進入了工業化和城市化程度較高的發展階段，大部分城市居民的住房已在1980年之前基本解決，其住宅的成套率水平遠遠高于我國的1∶0.81，早已超過了1∶1.2的水平。而中國則剛剛進入城市化提速的發展階段，住房的供不應求仍為市場中的主要矛盾。
從股票市場可以看出日本的股票價格上漲了近3倍，使權益融資的成本大大低于銀行貸款的成本，而中國的股市則幾乎失去了融資的功能，從銀行的信貸和利率情況可以發現兩國之差。
圖3–2日本1973~1991年利率的變化圖
資料來源：根據日本銀行《經濟統計月報》繪制
圖3–3-1996年以來中國利率（1年期）變化圖
資料來源：中國人民銀行、REICO數據庫
圖3–2、圖3–3是兩國利率情況的變化圖，明顯的是自2004年之后我國已進入了多次向上調整利率的階段和提高準備金標準的階段。日本的金融監管放松為投機提供了方便條件，而中國則在1997年之后始終高舉著防范金融風險的大刀。
圖3–4日本銀行分產業貸款余額（各年12月）圖
注：只給出了主要產業的數據。1989年以后包含了第二地方銀行的數據。
資料來源：根據日本銀行《經濟統計月報》繪制
從上圖可以看出日本銀行信貸資金中，不動產業所占的比重不斷加大，并且其貸款余額的總量在不斷遞增。
圖3–5中國經濟主要指標的變化圖
而我國的貨幣流通情況，不管是貨幣的流通總量還是貸款占金融機構資產的比重都是平穩和向下波動的。中國的股市和銀行都沒有給大量的投機創造可乘之機。
表3–6我國1998~2003年房地產開發貸款情況
年份 用于房地產開發的貸款余額（億元） 同比增長
（%） 金融機構貸款余額（億元） 同比增長
（%） 房地產貸款占金融機構貸款余額比重（%）
1998 2 028.92 86 524.13 2.34
1999 2 350.37 15.84 93 734.3 8.33 2.51
2000 2 628.17 11.81 99 371.07 6.01 2.64
2001 3 494.32 32.96 112 314.7 13.03 3.11
2002 4 465.08 27.78 131 293.9 16.9 3.4
2003 6 657.35 49.1 158 996.2 21.1 4.19
資料來源：中國人民銀行、REICO數據庫
表3–6更說明了我國房地產貸款所占的比重遠遠低于房地產投資的實際需求，2004年房地產開發貸款僅增長了0.5% ，而在整個開發投資中的比重下降到18.4% 。
表3–7日本金融機構向不動產業貸款的變化表
（單位：萬億日元）
合計 全國銀行合計 在全國銀行貸款中 其他
城市銀行 地方銀行 信托 長期信用銀行 全國銀行信托
1984年末余額 22.87 16.70 6.30 3.60 1.40 2.60 2.80 6.17
年
內
增
加 1985 4.67 3.90 1.90 0.60 0.40 0.40 0.60 0.77
1986 7.99 7.20 3.60 0.80 1.10 0.90 0.90 0.79
1987 6.32 4.90 2.60 1.00 -0.40 0.70 0.90 1.42
1988 5.28 4.00 2.50 1.10 -0.10 0.50 0.10 1.28
1989 6.59 4.80 2.40 1.40 -0.20 0.30 0.20 0.70
1990 2.50 1.80 0.60 0.50 -0.20 0.30 0.20 0.70
1991 1.65 2.10 1.10 0.40 0.60 –0.30 0.20 -0.45
1985~1991累計增加 35.00 28.70 14.70 5.80 1.30 3.70 3.10 6.30
1991年末余額 57.88 45.40 21.00 9.40 2.70 6.30 5.90 12.48
資料來源：根據日本銀行《經濟統計月報》整理
表3–8日本不動產業資金借入與投資
（單位：萬億日元）
年份 投資 資金借入 參考：資金借入—土地以外的投資
土地 有形固定
資產 其他 合計 從銀行 從非銀行
金融機構 合計
1985 5.0 1.1 -0.4 5.7 4.7 1.1 5.8 5.0
1986 2.8 -1.0 1.6 3.4 8.0 2.0 10.0 9.4
1987 15.5 4.3 2.6 22.4 6.3 2.5 8.8 1.9
1988 -2.3 3.5 1.1 2.3 5.3 1.7 7.0 2.4
1989 7.6 0.1 0.8 8.5 6.6 2.7 9.3 8.4
1990 -0.4 2.7 2.9 5.2 2.5 1.0 3.5 –2.1
1985~1989 28.6 8.0 5.7 42.3 30.9 10.0 40.9 27.1
1985~1990 28.2 10.7 8.6 47.5 33.4 11.0 44.4 25.0
表3–7、表3–8分別是日本金融機構向不動產業貸款的變化表及日本不動產業資金借入與投資表，1984年末到1990年末之間，金融機構向不動產業融資總額高達44.4萬億日元，同期的各種不動產業的投資總額為47.5萬億日元，僅有3.1萬億日元為自有資金。應該說日本的不動產業幾乎全部是銀行、股市和金融機構的信貸資金，包括大量非不動產企業也進入不動產投資。
表3–9我國2000~2003年房地產投資資金來源及結構
項目 2003年 2002年 2001年 2000年
到位資金（億元） 所占比例（%） 到位資金（億元） 所占比例（%） 到位資金（億元） 所占比例（%） 到位資金（億元） 所占比例（%）
總計 13 100 100.0 9 520 100.0 7 696 100.0 5 998 100.0
國內貸款 3 125 23.9 2 149 22.6 1 692 22.0 1 385 23.1
企業自籌 3 758 28.7 2 721 28.6 2 184 28.4 1 614 26.9
定金、預收款及其他 6 033 46.1 4 494 47.2 3 685 47.9 2 830 47.2
利用外資 184 1.4 156 1.6 136 1.8 169 2.8
資料來源：中國人民銀行、REICO數據庫
從表3–9中則可以看到我國連續幾年中國內貸款在房地產投資資金的來源中所占的比重變動極小，并在2004年大幅下降，更多的資金來源于企業的自有資金和消費資金，兩項合計超過了投資總額的75%。
也許中國的經濟學家會說，更多的開發資金來源于銀行通過消費者的個人信貸轉化為了開發資金，但這卻恰恰說明是實體經濟的真實需求。
表3–10日本來自非銀行金融機構的不動產融資
面向消費者的房貸業 面向經營者的放貸業 信用銷售公司 租賃公司 其他 合計
不動產業融資金額（億日元） 1 992 151 180 13 557 51 244 25 990 243 963
不動產業融資比率（%） 5.1 45.3 21.3 35.2 39.3 37.8
從表3–10中我們可以看到日本銀行的個人消費信貸比例遠低于給不動產企業的信貸，更多的個人信貸來自于非銀行的金融機構，但非銀行金融機構的消費者房貸僅占了5.1% 的比重，這恰恰是因為在日本更多的家庭將土地賣給了政府與企業，自用的住宅雖然土地大幅升值卻不能轉為消費，而中國則是將更多的土地和房屋變成了個人與家庭的自我消費。
表3–11我國1998~2003年中國個人住房信貸情況表
年份 個人住房消費信貸余額 金融機構貸款余額（億元） 個人信貸增加額/商品房銷售額（個人）（%） 個人住房信貸占信貸總額比重（%） 個人住房信貸占國內生產總值比重（%）
總額
（億元） 同比增長
（%） 增加額
（億元）
1998 426.2 — — 86 524.1 21.2① 0.5 0.5
1999 1 357.7 218.6 931.5 93 734.3 38.6 1.4 1.7
2000 3 376.9 148.7 2 019.2 99 371.1 62.5 3.4 3.8
2002 8 269.0 47.7 2 671.0 131 293.9 56.7 6.3 8.1
2003 11 779.7 42.5 3 510.7 158 996.2 49.5 7.4 10.1
① 此數字為信貸余額與個人商品房銷售額之比。
資料來源：中國人民銀行
表3–11反映的是我國自住房貨幣化分配改革之后的情況，雖然個人住房信貸的總額始終保持著增長，但同比增長的幅度是快速下降的（當然這里有基數的變化），同時在商品房銷售額中所占的比重也是由低到高后連續四年下降的。為什么房地產的投資和銷售都保持了連續多年的高增長而個人住房信貸的比重反而下降了呢？這也恰恰證明了真實需求占了市場中的主導地位，個人消費中大量由消費者自行支付的購房款比重在上升，從而形成的結果也說明，沒有出現大量利用銀行的消費個貸進行投機的現象?？傮w而言，利用銀行個貸投機的是少數城市中的少數人，并沒有在整體中占有重大比例和產生重大影響。雖然許多經濟學家認為有大量的外資為賭人民幣升值而進入了中國的房地產市場，并預測包括在開發和購買中的外資高達上千億美元，形成了巨大的投機泡沫，但統計中進入開發的外資只有228億元人民幣，不到30億美元。2004年全部商品房銷售僅為10 375億元人民幣，扣除銀行個貸所占比例，外資最大的容量也不會超過200億美元，實際的交易額則遠遠小于10% 。
中國房價在2004年的高增長被視為泡沫的主要標志，其重要的理由是從房價與收入的比例角度分析的，尤其是2004年房價的增長幅度遠遠高于城鎮居民家庭可支配收入的增長。但從過往10年、5年的角度看，中國房價的增長卻遠遠低于同期的收入增長幅度。
就房價而言，我國使用的是一手房市場平均房價，但這個平均房價中并不包括大量的二手房交易價格，卻包括了社會保障性質的經濟適用房的價格。不是用同一住房的建筑標準，也沒有劃分住房距城市中心區的距離，更不是使用國際統一標準的中位數，同時也沒有限定每套面積的中位數，因此可以說是一本糊涂賬。當REICO工作室按國際慣例的統一標準重新統計之后，發現我國的房價收入比在96個國家的統計對比中處于較低的合理水平。
表3–12日本東京圈住宅價格收入比（根據距離圈劃分）
年份 年收入（千日元） 距離圈（km） 東京圈平均
0~10 10~20 20~30 30~40 40~50 50~60 60~
1980 4 493 7.96 6.39 5.54 5.07 5.14 4.91 5.19 6.26
1981 4 795 7.95 6.73 5.68 5.36 4.52 4.88 4.50 6.32
（續）
年份 年收入（千日元） 距離圈（km） 東京圈平均
0~10 10~20 20~30 30~40 40~50 50~60 60~
1982 5 024 8.12 6.51 5.37 4.96 4.96 4.37 5.60 6.18
1983 5 261 7.20 6.61 5.37 4.99 4.60 — — 5.84
1984 5 453 6.93 6.15 5.20 4.59 4.66 4.47 — 5.64
1985 5 655 6.95 5.78 5.12 5.28 4.54 4.67 — 5.62
1986 5 851 7.10 5.93 4.94 4.79 4.63 4.65 — 5.36
1987 6 069 10.89 7.93 5.86 5.40 4.91 4.60 — 6.48
1988 6 210 15.62 10.43 7.25 7.10 6.26 6.10 4.28 8.14
1989 6 523 16.95 10.38 8.27 7.53 6.86 6.90 5.07 8.73
1990 6 941 18.70 12.61 8.95 9.05 8.16 7.92 5.54 10.02
1991 7 351 16.05 11.19 8.64 8.17 7.09 6.65 5.08 8.99
1992 7 551 13.41 10.21 7.82 6.99 6.42 5.86 4.90 8.11
注：1.對象是民間企業供給的室內使用面積75平方米的中高層住宅。
2.1992年為上半年的數據（速報值）。
表3–13我國2003年各地區房價收入比
地區 房價收入比 地區 房價收入比 地區 房價收入比
北京 5.32 山西 3.10 重慶 3.17
天津 3.45 內蒙古 2.50 四川 2.84
河北 3.77 吉林 3.75 貴州 2.46
遼寧 3.78 黑龍江 3.50 云南 2.38
上海 5.63 安徽 3.19 西藏 6.74
江蘇 4.48 江西 2.68 陜西 3.42
浙江 4.92 河南 2.55 甘肅 3.38
福建 3.49 湖北 2.83 青海 2.97
山東 3.53 湖南 2.36 寧夏 2.86
廣東 3.80 廣西 2.80 新疆 3.70
海南 3.04 平均3.32
表3–14我國1996~2002年商品住宅銷售價格與居民收入變化對比表
年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
商品房屋銷售價格（元/平方米） 1 806 1 997 2 063 2 053 2 112 2 170 2 250 2 379
商品住宅銷售價格（元/平方米） 1 605 1 790 1 854 1 857 1 948 2 017 2 092 2 212
人均可支配收入（元/年） 4 839 5 160 5 425 5 854 6 280 6 860 7 703 8 472
資料來源：《中國統計年鑒2003年》和《2003年全國房地產開發市場景氣狀況報告》，國家統計局
野口悠紀雄先生按東京圈住宅的不同距離計算出了日本歷年的住宅價格收入比（表3–12），可以看出，東京核心區的房價收入比從最低的1∶6.93上升到1∶18.70的超高水平，邊遠地區的房價收入比也在幾年中翻了1倍以上，但從表3–13中可以看到，我國的房價收入比在2003年僅為1∶3.32（因沒有2004年的完整數字，無法計算2004年的變化，但房價和收入的增幅差并不大，不會有極大的變化），表3–14是我國住宅銷售價格與收入的變化對比，更能說明實際的變化情況。
表3–15我國城鎮居民家庭人均可支配收入和城鎮人均住宅建筑面積預測
年份 城市人均住宅建筑面積（平方米/人） 城鎮居民家庭人均可支配收入（元/人）
2005 24.7 9 341
2010 27.3 11 921
2015 29.8 15 215
2020 32.4 19 418
2005~2020平均增速 1.8% 5.0%
注：城鎮家庭人均可支配收入為2003年價。
表3–15是對未來收入與住房面積需求的預測，也同樣是資產價格中供求關系的預測，當需求有能力和可能實際增長時，價格的變動就擁有更合理性。
表3–16日本地價與租金的變化
年份 商業用地地價 實質租金 國內生產總值
東京 大阪 東京 大阪
1980 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
1981 109.3 108.5 105.5 101.4 105.9
1982 116.2 116.2 111.7 106.0 111.1
1983 122.6 121.0 116.3 114.3 115.9
1984 134.0 125.7 124.9 120.2 123.6
1985 150.6 132.0 128.1 123.3 131.1
1986 184.2 141.2 141.4 132.9 136.5
1987 324.5 159.8 180.4 142.3 143.2
1988 417.6 219.3 208.6 143.3 151.9
1989 413.9 297.4 231.0 152.0 161.7
1990 421.7 435.1 258.6 186.4 170.2
注：1.商業用地地價、實質租金、國內生產總值均是以1980年為100的指數。
2.商業用地地價是指公示地價。東京是指東京地區部分，而大阪是指大阪圈。數據均為年初值。因此，以東京的指數為例，1986年里指數從184.2上升到了324.5。
3.實質租金資料來源于日本建筑協會。
表3–17我國2000~2004年35個大中城市房屋價格指數
房屋銷售價格指數 房屋租賃價格指數 土地交易價格指數
全國 123.1 109.6 130
一線城市
上海 153.8 107.2 131.3
深圳 107.5 95.3 107.2
廣州 99.1 101 99.9
北京 105.1 252. 4 103.1
部分二線和三線城市
寧波 174.6 104.1 135.4
青島 151.2 94.8 110.9
重慶 127.2 93.8 124.7
（續）
房屋銷售價格指數 房屋租賃價格指數 土地交易價格指數
?？?nbsp; 109.9 77.4 101.9
武漢 123.3 93.3 107.3
沈陽 131.9 102.2 116.1
廈門 116.2 90.9 115.9
蘭州 118.8 96.9 100
南京 133.1 116.6 117.1
成都 114.2 99.4 143.9
杭州 140.5 125.8 261.4
合肥 114.8 102.6 117.6
濟南 122 110.4 114.9
呼和浩特 113 101.5 116.1
貴陽 110.3 100.6 102.2
哈爾濱 109.9 100.3 102.7
福州 107.3 98 133.2
南昌 134.6 126.9 182.1
西安 111.1 104 103.9
石家莊 111.4 106.8 104.2
南寧 111.5 107.1 72.8
天津 121.3 118.9 93.7
烏魯木齊 103.1 102.2 107.5
大連 103.3 103.4 110.1
長沙 106.7 107.4 111.1
昆明 101.1 102.6 100
鄭州 108.2 113.1 109.9
太原 114.5 131.8 176.1
長春 108 128.4 142.6
銀川 117.4 139.7 120.2
西寧 110 142.3 115.9
注：本表為2000年定基指數，按照銷售價格指數與租賃價格指數的差距從大到小排列。
用野口悠紀雄先生的資產價格計算理論，也可作出相應的對比，即收益情況還原的對比，也就是價格與租金情況的變動。表3–16是日本歷年地價與租金的變化，表 3–17則是我國35個大中城市的指數變化情況，從中確實可以看到，我國的部分城市租金指數低于價格指數，但在絕大多數城市兩者是相適應的，說明資產價格還原后是合理的，部分城市則是因供求關系和預期造成的差異。這些差異遠遠小于日本地價和租金已出現的倍數關系。
從2004年的銷售價格指數的變化情況看，漲幅最高的是存量住宅指數中的二次交易價格，增長了9.8% ，而一手房的商品住宅價格指數僅增長了3.7% 。2004年之前每年平均僅增長大約1個百分點。而商品住宅中高檔住宅的增幅最大增長了6個百分點，而普遍住宅僅增長了3.6個百分點，經濟適用房則僅微漲了0.6個百分點。
由于我國房地產市場中住宅占主導地位，約占投資總量的67.2%，住宅的租賃價格增長卻遠遠超過了銷售價格的增長。
不管是用何種資產價格的還原方式計算，當住宅的租賃價格增長高于銷售價格增長時，都說明住宅價格的增長是合理的，資產價格是合理的。
2004年的房價增長中，扣除土地價格、材料價格、配套增加及質量標準提高因素之后，仍是合理的增長，資產價格并未脫離經濟實體的原狀，也沒有無法說明和解釋的虛漲。
圖3–7我國房地產價格的運行變化
圖3–7顯示的則是我國租金價格的變化是與土地價格變化息息相關的，恰恰由于我國的土地市場是非完全市場，政府壟斷中的土地價格是權力價格和非市場資源配置的價格，因此其對房屋的價格與預期產生了重大的影響。如果說土地的價格上漲有其必要與合理性，那么房價的增長也是實體經濟的真實表現。
另一個說明有泡沫的理由是房地產投資的高增長，但幾乎所有的經濟學家或分析說有泡沫者，卻都以為中國的所有城市建筑已經完全市場化了，因此可以用房地產市場中的運行指標說明整個中國的建設情況。其實這是個重大誤解，中國正處于從計劃經濟向市場經濟的轉型過程中，房地產市場只占全部城鎮住宅建設中58.6% （2003年）的份額，而更多的投資與建設是以非市場化的方式在進行的。從圖3–8用竣工面積表示的全中國住宅建設的全貌中可以看出，房地產住宅的高速增長是建立在基本建設住宅大量下降基礎上的替代與轉換，合計的住宅建設總投資額平均增長僅為13.1% ，略高于國內生產總值同期平均增長水平，也并沒有造成全社會住宅建設的竣工面積高增長。
圖3–8房地產業高速增長空間來自其對傳統住宅建設方式的替代
注：國有單位基本建設投資建房、城鎮個人投資建房和房地產（業）開發投資建房是城鎮住宅建設的三個最大組成部分。此外還有國有單位更新改造投資建房和集體經濟投資建房，但比重相對較小。
數據來源：國家統計局、REICO數據庫
與日本1988~1990年的三年間住宅投資高增長完全不同的是，1984年之前，日本年均生產住宅為120萬戶稍少一點，但在1987~1990年的4年間都超過了160萬戶的水平，連續三年的供給量增長都在30% 以上。
圖3–9日本1980~1991年新建住宅開工戶數的變化圖
資料來源：根據日本建設省《建筑開工統計調查報告》繪制
而中國的10多年間全社會住宅竣工面積平均增長僅為3.20% ，城鎮住宅竣工面積平均增長為9.3% （包括非房地產開發的數據）（圖3–10）。更要說明的是，2004年是被稱為房價上漲的瘋狂之年，新開工面積增幅已經降至1999年以來的最低點（圖 3–11），2004年竣工面積的增幅則降到1997年以來的最低點，僅為2.1% ，甚至低于自1990年以來的全國平均住宅竣工增幅。供求關系之中表現出來的則是投資增長的替代過程中雖然出現了連續多年的高增長，但是因為替代作用、成本因素、土地價格的因素、質量提高的因素和配套條件的因素，高投資并沒有提供更多的竣工量，而實際能解決供求矛盾的并不在于投資的增長，而在于竣工量，即可提供居住的房屋套數的增長。
圖3–10從住宅竣工面積看替代關系
圖3–112004年新開工面積增長率降至1999年以來最低
資料來源：國家統計局、REICO數據庫
最后看一下兩國房地產業對本國國內生產總值的影響關系。
表3–18中、日兩國不同產業增加值對本國國內生產總值增長的貢獻率比較
（單位：%）
行業 中國1992~2001年 日本 1990~2001年
農業 13.4 -6.0
工業 45.3
采礦業 -0.7
制造業 -20.0
建筑業 7.1 -11.7
電力、水的供應 5.0
商業 7.7 18.7
金融保險業 5.7
金融業 13.5
房地產業 2.0 31.5
交通郵電 6.0
交通通信 4.7
社會服務業 4.5
衛生體育 1.0
教育文化 3.1
科技 0.8
其他服務業 51.6
國家機關 2.5
政府機構 20.1
表3–19我國1998~2003年房地產發展指標增長率表
（單位：%）
年份 施工面積 竣工面積 銷售面積 新開工面積 房價 占比國內生產總值
1998 12.9 11.0 35.2 45.4 3.3 7.8
1999 12.0 21.9 19.5 10.8 -0.4 7.1
（續）
年份 施工面積 竣工面積 銷售面積 新開工面積 房價 占比國內生產總值
2000 15.9 17.3 28.0 31.0 2.9 8.0
2001 20.5 19.0 20.3 26.4 2.7 7.5
2002 18.5 17.1 11.4 14.5 3.7 8.0
2003 24.2 13.0 29.1 26.9 5.7 9.1
2004（上半年） — 15.6 26.4 15.2 9.1 9.7
資料來源：《中國統計年鑒》、《中國統計摘要》，《2004年第二季度中國貨幣政策執行報告》
從中日兩國不同產業增加值對本國國內生產總值的貢獻率比較中會發現盡管日本在泡沫破裂之后房地產業的貢獻率也遠遠大于我國高速增長的房地產業的貢獻率（表3–18），而從我國1998年之后的房地產發展指標增長率看（表3–19），未來的發展潛力巨大。
從市場中各種與實體經濟相關的指標對比中可以得出如下結論：中國的現狀與當年日本的泡沫幾乎完全不可比，也不可能出現日本的泡沫破裂。因為中國尚不是一個完全市場化的經濟體，有許多不可能用經濟指標衡量的因素，政策與行政上的變化及影響會遠遠大于經濟運行的影響，我不好說中國不會出現泡沫，但目前（2005年5月）的實體經濟發展中尚找不到更多能說明已經出現泡沫的數據，尤其是絕不能用日本的泡沫當鏡子而影響了中國經濟發展的步伐。
讀了《泡沫經濟學》之后，更明白了泡沫要用數據來分析，更多的經濟政策會影響到人們的預期和經濟的運行。如果判斷和方法錯了，沒有泡沫但也會讓經濟運行非正常發展。
