作者，任志強?！吧唐贩坎⒎侨巳速I得起”，“炒房無罪”，“房價一點也不高”，當任志強說出這些話時，必定招致眾聲反駁，甚至謾罵和攻擊。但近年來的房地產市場，卻一步步地印證了任志強的觀點。當人們正為掐頭去尾后的任式雷言大罵，房價卻正如其所言，噌噌上漲。他放出“雷言”的同時，也在不斷指責人們曲解了他的原意。是他太過狂傲，還是我們太過粗心？今天，讓我們靜下心來讀任志強。本書為任志強近三年來的在房地產領域的發言結集。其中包含保障性住房、房地產市場化、地價與房價的關系、房地產泡沫、房產投資等各個方面，言辭辛辣而鞭辟入里。他的觀點是對是錯，任你評說。
策劃：藍獅子財經出版中心
出版：中信出版社
定價：39.00元
出版時間：2010年10月
目錄：
自序
第二章：是市場化的問題嗎？
第三章：別拿日本泡沫當鏡子
第四章：地價推高房價勿庸置疑
第五章：請用數據說服我
第六章：情緒不能代替規律
第七章：何須分清幾套房？
第二章：是市場化的問題嗎？
| 還給市場定價權 |
價格是如何產生的？經濟學給出的答案是：價格是由市場確定的，價格是交易的雙方博弈的結果。
最初的農民有了多余的農作物產品，最初的獵人有了多余的皮毛或肉類，就出現了人類相互之間的交易。那時并沒有貨幣，價格是在物與物之間按各自付出的勞動和需求進行博弈而形成的。于是經濟學家們就根據這種最原始的交換方式總結出了一種現象，那就是價格是因為有市場中的交換，由交易雙方經過博弈而產生的共識。
貨幣不過是衡量不同價格的一個標準，并不直接決定勞動產品或服務的價格，但各種貨幣之間的價格會間接地影響被交換物的價格，總之，價格是由市場所決定的。
證監會在討論首次發行的股票定價問題時，在市場的定價問題上試圖用市場化的方式找到一種好辦法。但在壟斷的審批制度下，這種表面看來市場化的手段卻可能被利益集團所操縱，不如像馬云說的那樣，讓企業家與市場去博弈，選擇一個市場化的定價方式。
黃金與石油等大宗商品的定價，只要不是在壟斷的條件下，就一定是一種市場博弈的結果，是由市場的供求關系（包括投機因素）決定的。單純的計劃經濟缺乏博弈中的定價機制，因此價格失去了調節資源配置的功能，失去了調節土地、勞動要素的功能，失去了資本逐利的動力，失去了創新與效率的激勵，也因此失去了經濟發展的內生動力。
中國實行市場化改革之后，經濟發展取得了重大成功，其中一個重要原因就是發揮了市場定價機制的作用。中國改革初期首先遇到的就是價格問題，不突破市場定價的難關就無法擺脫計劃經濟的約束，于是就開始有了雙軌制的價格過渡和價格闖關的試驗。實踐與歷史都證明，只有讓市場擁有定價權，經濟才能活躍與發展，因此人大多次修改了《價格法》將大多數商品的定價交給了市場。
但遺憾的是改革已經進行30年了，價格的改革卻并未徹底?！秲r格法》的解釋權讓本來定義非常清楚的條款被加上了許多約束條件，一些本應是政府指導價的商品變成了指令性定價，一些本應是市場調節價的商品變成了政府指導價或指令性、限制性價格，于是市場的價格信號作用再次失靈了。
每當政府用“看得見的手”剝奪了市場的定價權之后，市場的價格信號扭曲，價值與價格嚴重背離時，經濟就一定會出現波動或下滑，市場的活力與政府“閑不住的手”的力量大小成反比；每當政府的力量加強時，市場的活力就減弱了；每當政府的干預削弱時，市場的能力就會煥發出來并推動經濟的活躍。
住房的價格分為兩類，按《城市房地產管理法》與國務院55號令①的分類，分為國有劃撥土地與商品化出讓土地，從土地性質上將建筑分為了市場化的商品部分與非市場化的保障部分。同樣《價格法》也將此分為兩類：政府所管的劃撥土地上的保障性住房由政府定價，而出讓土地上的商品房則是市場調節價。住建部的88號令《商品房銷售管理辦法》專門指出商品房的價格是市場調節價，不是政府指導價或政府指令性價格。
各種法律都已明確了一點，出讓土地上的商品房定價在市場而不在政府，但政府卻會用“看得見的手”來指導與指令價格。
自2003年以來，幾乎所有的房地產調控政策都忘不了政府用“看得見的手”來調控房地產市場的價格，包括利率、信貸、土地稅收等各種手段屢戰屢敗之后，又用起了房型面積的微觀手段，再不行就干脆直接用兩限房的限制性價格來指導市場。
限價房本來就違背了市場規范的商品原則，同時違背了住建部的88號令、違背了《價格法》和《城市房地產管理法》，但卻能冠冕堂皇地登上大雅之堂。再不行就用輿論與宣傳工具、用政府官員的講話和文件來左右市場的價格。
當供不應求時，土地的價格暴漲并推動房價上漲，就像鐵礦石的價格上漲時，鋼材的價格也隨之上漲。但供過于求時，鋼材的價格就不能不下降了，同樣當銷售下降，房地產的價格也會出現下降。這本是一種市場行為，是無可非議的，但要強調的是，這種升與降本應是市場的定價權，現在卻并非掌握在市場的手中。
投資者是根據城市發展、家庭分裂、收入增長等各種環境條件來預測市場的需求并決定投資的擴大與縮減的（就像歐佩克的減產與增產），用供求關系來平衡與博弈價格并從中獲取利潤。但中國的需求卻是在政府政策的調控手中，當市場中的需求被政策扭曲和輿論壓抑時，這種需求并不參與市場的價格博弈，于是價格的信號作用也就失靈了，博弈在任何時候向天平的一邊倒時，都不會有合理的價格。
政府曾經用土地和信貸閘門收緊的壟斷讓博弈的天平倒向了供給一方，于是整個社會都產生了對供給方的仇恨，甚至將其妖魔化。反之，如今政府又用“看得見的手”將博弈的天平一方壓向了需求方，但壓的力量強大且長久的后果最終是讓政府“看得見的手”被燒傷。當土地的收益大幅下降、國有土地資源價格暴跌、國民的財富效應暴跌時，就出現了“搬起石頭砸自己的腳”的情況。于是地方政府又不得不反過來出臺各種政策以調節博弈的天平，來拯救自己被砸傷的腳。最終只能將商品的定價還給市場，讓市場用價格發現、用供求之間的博弈來決定價格。當然前提是政府必須放棄用“看得見的手”形成的壟斷。
兩會期間，大城市的官員在討論房價高、收入低的同時，小城市的官員們卻在抱怨房價低、市場化尚未開始、城市建設還很落后。這恰恰說明了中國660個城市發展差異巨大，僅用35~70個城市的情況來決定政策，并且是一刀切的政策以及口徑一致的輿論來影響全國的一盤棋，一定會出現許多讓人尷尬的對抗性。也因此有了中央政令不通、地方政策與中央對著干等情況的出現，讓社會失去了預期的方向，讓消費者失去了信心。
只有當價格由市場決定時，這種地區發展的差異性才能由局部市場所決定。房地產的不可移動性尤其不同于可移動性商品，更具有地方市場的特殊性。因此解決市場經濟的問題，首先要給市場以價格的選擇權。
市場經濟并非資本主義社會所特有的，因為市場經濟是勞動人民創造出來的，交換不是開始于資本家，而是開始于勞動者的剩余。市場經濟是全社會、全民的產物，離開了市場經濟，任何替代方式都將是失敗的。
| 住房最大的腐敗在于制度 |
住房福利分配時代，公民能從分配中獲取的最大利益就是住房，合法形成分配不公平的也在于住房的福利分配。1998年，為了限制住房福利分配中的腐敗，朱镕基總理冒著巨大的風險，頂住壓力，堅決地終止了新中國成立之后實行了近50年的住房福利分配制度，勇敢地推進了住房市場化改革。
一時間，那些試圖仍然靠住房福利分配制度而侵占國有資產的人們不得不哀呼只?！白詈蟮耐聿汀绷?。市場化不僅讓中國的經濟從低谷中很快地走向了高增長，同時也讓中國城鎮居民迅速地改變了住房的條件，同時擺脫了因住房限制而產生的職業選擇限制上的困境，恢復了人身的自由，同時部分地擺脫了戶籍對人生發展的限制。
然而10年之后我們卻發現朱镕基總理當年試圖用終止住房福利分配來鏟除腐敗的改革在各種假借保民生和穩定房價的名義下，被各種非立法的、非市場化的中間特殊政策所扭曲。制定政策者最大限度地利用這些保民生和穩定房價的公共政策，為自行侵吞國有資產和貪污國有資產大開方便之門，雖不是完全的福利分配，卻形成了合法的低價占有，且比福利分配之后的房改房還能獲得更大的經濟利益與收益。
福利分房時，雖然最終政府用較低的房改價將住房私有化了，這部分低價的折讓等于政府對職工多年的貢獻，且對工資中不包括住房工資的含量給了補償，或者說是還清了欠賬。但當時福利分配的住房有嚴格的面積標準和建筑標準限制，因此用房改價購買的住房也許并不能完全補足這些欠賬，絕大多數民眾的小戶型住房并不能完全滿足提高生活質量的物質消費需求。
但新的低價有償的保障性住房政策卻讓這些有權力的執政者有了發財與腐敗的機會，讓新的收入分配不公平，并再次借住房面積擴大化了。
什么是腐??？《漢書?食貨志》曰：“太倉之粟陳陳相因，充溢露積于外，腐敗不可食?！币卜褐笖?、墮落。
什么是貪污？貪污專指國家工作人員或者其他經手、管理公共財物的人員，利用職務上的便利侵吞、盜竊、騙取、私分或以其他手段非法占有公共財物的行為。
黨紀和法律均對上述犯罪有明確的規定和論述。
但不是法律的規章就可以借住房政策將上述行為合法化了。
幾乎全社會都認為房地產業中存在著大量的腐敗。確實，房地產行業與其他任何市場中有交易行為—特別是權錢交易行為—一樣都會產生腐敗，尤其是與資源相關的交易，更容易產生腐敗，這種資源包括權利的審批，涵蓋教育資源、醫療資源、土地資源、金融資源等。但這種違法的腐敗會有法律去制裁的。雖然可能會有尚未發現的，但天網恢恢，違法的行為總會有暴露的時候，總是無法逃脫法律的制裁的。但唯有制度性的腐敗可以合理地規避法律的制裁。而房地產業中，尤其是住房分配中最大的腐敗恰恰是這種制度性的腐敗，一種打著保民生、穩定房價的旗幟卻實行特殊權力下的資源分配而形成的巨大貪污與腐敗。
一、《城市房地產管理法》授予了國家在劃撥的土地上建設房屋作另行規定的權力，讓劃撥土地的國家資源失去了法律的保護，變成了由國家行政部門另行規定管轄的范圍。而這個規定讓朱镕基總理的苦心變成了后者收入再分配的甜點，規定給了各級當權者充分利用可以制定規定的權力，讓“最后的晚餐”可以永遠地吃下去。
比如備受社會攻擊的經濟適用房政策，這本是市場化改革初期的一種過渡性設計，猶如價格改革初期和匯率改革初期的雙軌制，是一種階段性產品，本應是為解決中低收入家庭的磚頭補貼產品。從23號文件過渡到18號文件①時，其供給對象已從中低收入家庭明文調整為低收入家庭，本應該是向社會公開供應的，符合低收入家庭標準的都可以公平享受的產品。但是，讓制度設計的決策者大吃一驚的是，絕大多數經濟適用房變成了中高收入家庭的一種財產再分配。
即使不考慮最初的“經濟適用房”是為了拉動中國經濟而放棄了23號文件中明確規定的應有嚴格的準入準出制度的執行，如今也會有大量的社會爭議之后仍未解決這種國家補貼自由分配不公的問題。在深圳“經濟適用房”的銷售中，仍無法避免大量開寶馬車的家庭購買的現象。大量的一次性付款購房早已證明了這種政策的不合理性。而60平方米小戶型無人認購更說明了這種打著民生招牌的制度早已不能解決民生問題，而已變成了一種資源性財產的再分配。
不管怎樣，至少公開發售的“經濟適用房”多多少少還是讓一部分低收入家庭享受到了政府的補貼，并改善了住房條件。更嚴重的腐敗則在于，各級政府在經濟適用房之外，又規定了一大群本不應享受經濟適用房政策、不敢向社會公開家庭財富與收入的家庭，另行適用“相當于享受經濟適用房政策”的政策。
全國各地均在住建部的檢查中發現了大量的這種專門向政府官員、機構、特定人群供給的，利用經濟適用房政策的“官邸”。先期還有檢查，如今已到了不但住建部不敢去查處，連審計署都不敢去審計的地步了。
北京市則在2004年之后每年都供應了大量和超計劃的“經濟適用房”和享受經濟適用房政策的建設用地。2006年、2007年，這些用地的總量大大超過了市場中商品房建設用地的總量，甚至高出數倍。連續兩年沒有完成商品房建設用地的供給計劃，但是卻以180%以上的超額完成了“經濟適用房或享受經濟適用房政策的用地計劃”，且市場中只有相當于商品房供給量不到四分之一的經濟適用房面向社會，其余的用地都變相地進入了政府決策部門的口袋，成了腐敗與貪污的渠道，并罩以合規分配的保護傘。
如北京“廣源居”的房子，以每平方米4 000元的價格出售，局級以上干部分配180~240平方米，每平方米比市場價格低了10 000元，則一個干部的財富至少增加了180萬元。一個數十萬平方米的小區，地價、稅費減免及補貼達10多個億，就這樣合法地流入了個人的腰包，成了家庭的合法財產收入。
這樣的案例在北京數不勝數。這種利用權力借政策而合規占有國有資產的現象與《刑法》中犯罪的差別僅僅在于不是非法的。但這之所以不是非法，只是在于沒有相應的法律，而只有這些由享有住房分配權力的機構制定的規定。用手中的管理權力立規而占有國有資產，也應是一種貪污腐敗。
山西太原的這種“官邸”性小區，我曾專門去看過，沿河的幾棟樓戶型都大于經濟適用房的限制要求，專門供給了省直屬機構，低價變成了財富的分配。河南鄭州的幾十萬平方米“官邸”住房也是以享受經濟適用房政策相當于市場一半的價格出售的。這樣的例子在全國各地數不勝數，僅靠享受經濟適用房政策這一條而向家庭轉移的財富大約就要以上萬億元人民幣計算了。
經濟適用房政策已成為了向部分特定人群輸送社會與國家財富的主要渠道。盡管用人頭補貼的方式會有許多統計上的麻煩，但至少這些并不是中低收入家庭成員的官員們是不可能明目張膽地領取這些人頭補貼的。中國的住房制度改革之所以遲遲不能從最原始的磚頭補貼向更有科學性的人頭補貼轉變，一個重要的原因大約就是，立規者無法再這樣方便地為自身享受這種腐敗與貪污創造機會和大開方便之門了，不能這樣理直氣壯地占有和侵吞國有資產了。
二、兩限房政策。兩限房同樣是沒有上位法支撐的特殊產品?！冻鞘蟹康禺a管理法》中只規定了兩種取得土地使用權的方法：一是出讓，二是劃撥。前文已指出了諸多劃撥土地中立規的弊病。而對出讓土地中的商品房進行限價并不符合住建部88號令對商品房是“市場調節價”的規定，也不符合《價格法》對市場調節價的法律規定，可以說是一種明目張膽的違法行為。
在2009年的全國政協會議上我提出了三個提案。一是關于廉租房的提案；二是關于保障性住房的提案；三是關于房地產市場化的提案。政府指定的答復提案的辦理部門都不承認兩限房是保障性住房，也不承認是完全市場化的商品房，那么這種既不是保障性住房又不是商品房的法律依據在哪里呢？在中國的法律中找不到依據，那么就根本不應該存在，應依法取締。至少地方政府無權違背法律的規定自己建立一套不合法的規定。
更可怕的是，腐敗還在于借此政策的“三定”：將兩限房政策的用地出讓給特定的供給對象；將制定的政策向特定的人群傾斜；成了對特殊人群的合法保護。之所以有大量的兩限房土地供給但只有少量的兩限房進入了市場，正是在于這種政策再一次變成了一種國有資產向少數人分配的渠道。
當網絡上、媒體上大量的文章在批判茅以升先生的觀點，“這類打著保障性住房旗號的住房不應建戶內廁所，而應建公共廁所”時，也許這些人并不知道茅先生的用意正是在于指出這種大量的利用政策保民生的名義而大行貪污腐敗之實的現象。如果無法用民間的力量推動讓這些立規者主動停止在住房制度中的腐敗，那么就只好用不建戶內廁所來被動地限制腐敗了。雖然這樣會降低低收入家庭的生活舒適度，但至少能避免不應享受政府磚頭補貼的人群占國家的便宜，至少讓同樣的資源更多地被應享受保障的家庭享受，而不會變成分配不公中的貧富差距不合理擴大化。
三、棚戶區改造的民生項目也同樣會變相地成為滋生“腐敗”的政策。盡管這些政策的本意是好的，但總有些想借此腐敗的官員會用保民生的幌子謀求私利。
20世紀50年代的機關大院、建國初期的所謂職工宿舍區，如今大多都已成了房屋破舊、人員擁擠的“棚戶區”，恰恰可以名正言順地利用棚戶區改造的優惠政策來實施改造了，恰恰能把優惠的保民生政策用在特殊人群身上了。無非是這些住在棚戶區的人群并不是應用國家優惠政策給以保護的低收入家庭，但誰讓文件中并沒有對棚戶區嚴格的限定與條件界定呢！那么，各級政府不就有了可以用建規立制的方式發個合法的紅頭文件，而將能分享國家資源的政策向某些人群或地區傾斜了嗎！
……
只要有空子，總會有腐敗。如果是法律的空子被合法授權，變成了各級政府可以用規代法，那么這些政策上的空子就不再是違法而變成了合規，變成了公開的貪污。
只要政策可以由某些權力機構說了算，那么就完全可以用規代法讓貪污腐敗合法化。不是已有紅頭文件在限制購買外地的產品和煙酒了嗎？不是已有紅頭文件讓官員們低價購買定向拆遷房了嗎？那么用紅頭文件為某些人開發低價的享受經濟適用房政策的住房、享受限價的住房、享受棚戶區改造優惠政策的住房，不就成了順理成章的事情了嗎！
制度性腐敗恰恰是指因制度的不完整、缺陷而給了腐敗以合規的保護，讓貪污和不合理地占有國家優惠政策和資源成為“合法”的行為。開發商與官員勾結的腐敗至少有法律在約束，而合規的統一行動的腐敗則讓百姓無法利用法律去維護被侵害的利益，反而讓貪污有了合法性。開發商與官員勾結形成的腐敗再多，也在這種合理地侵占低收入家庭的利益而轉換成官員或少數人個人財產的腐敗面前成了小巫見大巫，微不足道了。
只有堅決地堵住這些制度性腐敗、徹底地砸爛“最后的晚餐”的飯碗與餐桌，讓除了廉租房之外各種打著保民生名義而形成的國家財富再分配的制度性政策都退出歷史舞臺，真正實現市場化和保障性的雙軌制，才能讓中國的經濟和收入分配都進入正常的軌道。
正是這些夾雜在市場與保障之間的多達10多種的住房政策，讓住房制度成為了中國最大的腐敗源頭，合規地侵吞著大量的國有資產。
| 中國經濟的政治周期性 |
經濟學家們用周期性來解釋經濟的運行情況，但是如果一個國家并沒有實現市場化經濟時，會任由“看不見的手”來調節市場并形成經濟周期嗎？答案是肯定的。那么非市場化的經濟體制下也就根本不可能形成真正由市場引發的經濟周期了。
中國是從計劃經濟向市場經濟過渡的體制，改革正在逐步消除非市場化的管制。但在目前這種非充分競爭的市場化條件下，大多數資源與價格仍處于強制性的計劃管理之下，許多領域與行業尚屬于嚴格的申報、審批約束之下，并且有許多限制性的領域尚未打破自由進出的門檻，強大的政府干預力量讓經濟的運行并不服從于經濟必然規律本身，而是服從于政治決策的周期性。
房地產行業形成的周期反映出來的正是這種政治的周期性。
1983年在農村全面實行土地家庭聯產承包責任制之后，吹響了城鎮改革的號角。外資與民營經濟的發展和基礎建設項目的上馬在價格闖關的推動之下迅速推動了物價的高漲和投資的高漲。于是1988年有了用“嚴縮樓堂館所建設”的強制手段來給投資降溫，隨后出現了1989年之后的經濟下滑，房地產和整體經濟都同期落入了改革30年中的最低點。
鄧小平的“南方談話”給中國的改革添了一把火，讓中國經濟在一年多的時間里從低谷迅速反彈，并且在投資的高速增長中出現了中國改革30年中最高的通脹率。于是1993年6月的“釜底抽薪”再一次用信貸管理手段來控制投資規模的增長，在物價下降中出現了1996~1997年的通縮并且巧遇了亞洲金融危機。1996~1997年，中國經濟下滑的同時，全國房地產行業出現了全行業連續兩年的虧損。
1998年實行住房制度改革，個人消費貸款、住房私有化和貨幣化帶動了房地產投資，使中國經濟再次從低谷走向了高潮。在市場化的替代作用下，房地產保持著平穩的增長。1998~2003年間，不論是投資還是房價都保持著合理的增長速度，而社會上對房地產增長過快的爭論其實是忽略了1998年之前非市場化建設的房地產投資在市場化之后的快速下滑而被市場化的投資所替代了。
2003年中央又用關緊兩個閘門、收緊地根與銀根的一系列強制性干預手段出臺了“土地招拍掛制度”“嚴守18億畝耕地紅線”“央行121號文件”等。2004~2007年又連續打出了無數套組合拳，先是抑制投資，后是抑制需求，不但加稅限制二手房交易，也提高了利率與信貸門檻，直到讓中國的經濟掉頭向下，才不得不于2008年又重新改變經濟政策，從打壓轉為鼓勵，再一次希望用房地產投資挽救中國經濟和世界經濟。
從我國已經形成的幾個政策周期看，影響我國市場發展的主要因素大致有以下幾點：
一、固定資產投資增速
我國的經濟發展結構以投資拉動為主，源于建國最初30年的建設落后，近30年以來，改革開放之后的經濟主要靠投資來填補歷史的欠賬。尤其是嚴重的供給不足矛盾讓中國在票證供給制度的“隱性通脹”中長期生存，在總供給與總需求之間的平衡主要靠加大供給來解決矛盾。因此歷史上拉動經濟的先鋒總是固定資產投資，同時每次防止過熱和通脹也總是從壓縮固定資產投資開始的。
自1949年起，中國的經濟政策中從來都將住房問題放在國防、工業、經濟建設之后，也才有了“先生產、后生活”的革命口號。改革開放之后這一方針政策略有改變，但仍堅持壓縮基本建設中非生產型建設的導向，并未動搖過。
1988年的“停緩建”是建國之后第八次壓縮非生產型基礎建設規模的調控政策。1993年和2003年的壓縮也同樣是由此產生的。因此固定資產投資規模的增長必然帶來房地產的高速發展，而固定資產投資規模的壓縮也每一次都首先拿房地產開刀，首當其沖地受到限制與遭受損失。
改革以來，投資增長倍數最高的就是房地產，從1984年的300億元總規模變成了2008年的3萬多億元，遠高于其他任何投資的增長倍數，且在固定資產投資中的比重還在不斷上升，近幾年保持在18%~21%的水平浮動。重要的是，房地產的投資增長率與固定資產的投資增長率基本平衡，有時是略低有時是略高，大致是在壓縮中低于，在拉動增長時高于，正相關地反映出是由政策導向決定而非由經濟運行本身的供求關系所決定的周期性。
政策對固定資產投資規模的限制與鼓勵直接影響著房地產市場的命運。
二、收入分配變化
宏觀經濟政策導致的國民收入分配的變化直接影響著居民的消費欲望、消費水平與消費能力。當改革的政策導向更偏重于國民收入時，會推動消費的上升和增長，特別是對大宗商品和耐用消費品的傾斜，當然也包括了對住房需求的增長與拉動。
1983年城鎮改革的推進開始有了“萬元戶”的說法，鄧小平“南方談話”再一次加大了收入傾斜，1998年的房改政策開始有了工資中的住房含量。2008~2009年的交易稅費減免和房貸利率的下降都屬于收入分配中的改革和變化，而每一次改革中重大的收入分配變化都會對消費產生重大影響。而專門針對住房而推動的收入分配變化對市場的推動與促進作用更為重大。
工資收入中是否有住房的含量（包括補貼和住房公積金制度）是一項根本性的收入分配改革，也是住房私有化與市場化的基礎。這遠比日常收入隨著經濟增長的提高重要，是性質上的差別，也是個人消費信貸之所以能建立的基礎平臺，否則豈不成了空中樓閣。恰恰是這種收入分配制度上的改革，才讓市場化改善成為可能。
而交易稅費的減免則是個人的住房財產能否升值并獲得額外收益的條件。如果人們不能通過資產的持有與交易獲取增值收益，那么就不會有流動、不會有交易、不會有梯次升級的消費，也就不會有市場了。
三、信貸政策的支持
以前中國人沒錢，少量的結余放在銀行中儲蓄。美國人也沒錢，但有銀行的信貸，因此有了投資能力和消費能力，逐漸地富起來了。中國人現在有錢了，但仍然是大量存放在銀行中，錢不能生錢，原因也在于，中國缺少市場經濟所需要的金融工具和借貸手段。
改革開放初期為解決投資問題，中國首先實行了對外開放，以優惠政策吸引外資，打破了既無外債又無內債的僵化，也在開放生產性投資的信貸支持之后逐步實現了消費的信貸。
為什么每次壓縮固定資產投資的調控要首先從緊縮銀根開始，正因為任何投資都無法全部靠資本金時，要通過信貸的杠桿作用才能實現投資規模的最大化、供給的最大化和利潤的最大化。
因此信貸政策成為調控固定資產投資規模的工具，也是最有效的工具之一。利率則同時在信貸的規模之外成為調節投資收益和能力的工具。
不但投資如此，消費也是如此，大宗耐用或固定資產類商品的消費也要靠消費信貸的支持才能將未來的收入流變成今天的消費能力。
美國之所以能實現有房有車的消費夢，重點在于有消費信貸政策的支持，美國的住房信貸約13萬億美元，幾乎相當于當年國內生產總值的100%，非住房與汽車的個人消費信貸則是中國的幾十倍，而中國的住房信貸僅有3萬多億元人民幣，僅相當于當年國內生產總值的8%~12%，可見消費信貸政策對消費的影響。
而中國的房地產周期恰恰與中國政策對信貸的控制正相關。每當信貸支持投資時，生產與供給就會上去，反之則下來。而1998年和2008年啟動經濟與消費的關鍵則在于住房個人消費信貸的支持。1998年先是降低了購房首付的比例，后是下調個貸的利率，再是延長信貸的期限；而2009年的市場反彈不能不歸功于信貸利率的下調。
消費信貸是個人購房能力提高的有力支持。因為消費信貸決定著融資的成本，0.7倍的利率等于降低了房價約30%，也等于提高了30%的支付能力。更為重要的則是將未來越來越高的預期收益提前集中消費，并可以用每一年的平均負擔攤薄當年因收入低而產生的生活與消費的壓力，改變工資低時的消費條件，可以用未來的高收益彌補當期消費能力的不足。
而2003年的緊縮銀根、2007年的緊縮第二套住房信貸政策，一方面在抑制投資的增長，另一方面在限制消費的需求，也讓中國的經濟在2008年與世界經濟危機相遇造成了內外交困的重疊效應，讓中國應對和抵抗危機的能力大大削弱了，也才造成了不得不用4萬億的投資來拉動經濟，不得不再次放寬消費信貸以支持擴大內需和激活房地產市場。
如今危機尚未結束，但政策又舉起了緊縮信貸的大旗，于是從股市到樓市再一次彌漫著看跌的情緒。也許信貸政策的調整會讓中國經濟再一次下滑走出多個W形狀的波動。
實踐已證明，政策的周期性在指揮和扭曲著經濟的周期性，不是供給與需求正常的調節出了問題，而是政策在讓供給與需求的矛盾加劇，并永遠無法用“看不見的手”形成可預見的結構性調整的周期。政策市的作用遠遠大于經濟的周期性作用，“結果”與“原因”被顛倒了。
四、城鄉差別的限制
中國自20世紀50年代末期實行了嚴格的戶籍管理制度之后，將城市與農村嚴格地切分成了兩種完全不同待遇與管理制度的世界。隨后的“人民公社”化又將城鄉的土地分成了兩種遺傳至今的土地所有權。而城市土地、房屋私有制度的保護本來源于農村的土地承包制，但城市住房私有化之后，農村土地的產權制度保護反而未能以權證制實現“自由”，至今仍無法流轉與交易。保障制度按戶籍劃分，在遷徙制度本就無自由之外，又增加了一道人為的屏障，讓二元化問題至今找不到解決的辦法。
中國名義上的城市化率無法迅速擴大，也同時增加了土地資源與住房建設需求之間的矛盾。
一方面，城市化率和工業化需求要使用大量的土地；另一方面農村土地的無法轉換造成了資源矛盾的惡化。中國城鎮的建成區僅為3.48萬平方公里，但農村的宅基地反而倒有16.7萬平方公里，是城市建成區的4倍多，而居住的人口卻是6∶7的關系?？梢娡恋刭Y源的浪費不是城市的問題，而是農村的問題，而土地資源的轉換又涉及土地制度的一系列問題。
重要的是約有3億的農村人口在占用雙重的土地資源。從農村進城的約幾千萬農民（如大學生等）已擁有城市戶籍，但減人不減地、增人不增地的政策并不因這些人口進城而放棄了承包地和宅基地，從而形成了土地資源的雙重占用。
另有2.4億的進城務工、經商的農村人口，農村的土地和宅基地是他們社會保障中的重要部分，他們無法也不可能放棄。但進城期間他們至少要有個安身之處，必然也要占用大量的土地資源。而城市的建設用地卻并不計算這些暫住人口，而嚴格地按城市規劃的人口計劃，按年分期審批的。這一里一外的剪刀差就形成了土地資源的矛盾和雙重疊加的浪費。于是土地資源就與價格、供給、消費產生了一系列的矛盾，而城市化的浪潮卻不會因這些矛盾而減退，反而會加劇。
一方面城市化率的提高對供給提出了長期的加速要求；另一方面土地資源又制約著供給的擴大。于是城鄉政策就決定著房地產市場發展的快慢，而不能僅從人口向城市集中，第一、二產業就業人口向第三產業加速轉移的正常經濟運行周期來判斷，只能服從于政策或政治導向的周期性了。
這幾年的房地產市場發展中，每當城市化率加速時，市場中的供求關系就會趨緊，反之則可能供過于求。我國統計中，高峰時的進城人口高達2 800萬人，而低峰時約為1 400萬人，兩者相差近1倍，自然會對市場產生非經濟可測性的政策周期波動。
而人口結構中的特征又從另一個側面反映出這種供求矛盾，進城的大多為年輕人，有著成家立業、組成家庭的實際需求。這與城市本身的年齡結構重合，隨上一期人口高峰出生率相關，加重了剛性需求的矛盾。
可見中國的經濟在從計劃轉向市場的改革中，政治導向或改革的步伐決定著周期性的變化特征，而并非是完全市場化或成熟市場化中主要由經濟內在因素決定的，更非是經濟規律可以解釋的。
大多數外國經濟學家看不懂中國經濟，正在于他們習慣于用發達市場條件下的變量來進行經濟預測與判斷，但改革中的中國經濟除內生變量之外，更多的是依賴于行政的、非經濟因素的政策。雖然市場化程度在不斷提高中，政策的指揮棒常常會失靈，但強制性的手段與壟斷性的控制讓非市場化的因素不斷加大了對經濟的影響力，從而會成為經濟周期變化的主導力量，最終決定經濟運行的走勢。
中國尚未最終解決由市場自我調節的體制問題，非市場化的因素會產生人為無法控制的作用。從2009年可以最明顯看出的正是人們開始更多地關心上層的政策動向，且股市、樓市都隨著這種政策變化而漂浮。人們已不再從供求關系與投資效益上去判斷市場，而將注意力轉移到調控政策的動向上了。這恰恰說明中國的經濟是由政治周期決定的。
但愿這種政治的周期性能盡快地轉化成真正的市場經濟。
