作者，任志強?！吧唐贩坎⒎侨巳速I得起”，“炒房無罪”，“房價一點也不高”，當任志強說出這些話時，必定招致眾聲反駁，甚至謾罵和攻擊。但近年來的房地產市場，卻一步步地印證了任志強的觀點。當人們正為掐頭去尾后的任式雷言大罵，房價卻正如其所言，噌噌上漲。他放出“雷言”的同時，也在不斷指責人們曲解了他的原意。是他太過狂傲，還是我們太過粗心？今天，讓我們靜下心來讀任志強。本書為任志強近三年來的在房地產領域的發言結集。其中包含保障性住房、房地產市場化、地價與房價的關系、房地產泡沫、房產投資等各個方面，言辭辛辣而鞭辟入里。他的觀點是對是錯，任你評說。
策劃：藍獅子財經出版中心
出版：中信出版社
定價：39.00元
出版時間：2010年10月
目錄：
自序
第一章：商品房并非普惠式消費品
第二章：是市場化的問題嗎？
第三章：別拿日本泡沫當鏡子
第四章：地價推高房價勿庸置疑
第五章：請用數據說服我
第六章：情緒不能代替規律
第七章：何須分清幾套房？
出第一本書時，是與華潤“分手”之后的再創業階段，也是華遠最困難的時期。2002年一位朋友說，這時候要鼓動士氣，建議我將原來寫過的文章匯編成冊出版，以重振華遠雄風。
于是，我請剛從住房和城鄉建設部（簡稱住建部）部長職位調任湖北省省委書記的俞正聲部長為我的第一本書寫了序。
俞正聲部長調任之前，曾提出讓我兼任住建部政策研究中心主任一職。這是一種不給工資，但需要投入研究經費進行市場與政策研究的兼職工作（在這之前證監會已有了這種外聘的兼職工作）。遺憾的是，由于俞正聲部長工作的調任，這一愿望未能實現。序中，俞正聲部長還專門提及了此事。
我與俞正聲部長的結緣，首先來自于結怨。1998年的房改政策出臺之后，中國房地產協會召開了第三屆會員代表大會。當時我并不知道部長坐在臺上，在主題發言中我不斷“攻擊”23號文件①中經濟適用房政策的非市場化，并且提出了推行住房市場化應同時建立保障性住房體制的問題。這可是犯了“滔天大罪”??！
但好在俞正聲部長在此后的工作接觸中，雖然不同意我的許多觀點，但贊成我對問題研究的認真精神，隨后就有了那篇序。
事后俞部長告訴我這是他第一次給別人的書寫序，因此也更顯這篇序的珍貴了。
本來俞正聲部長的那篇序已是最有分量的一篇序，但出版人還是希望用更多的名人來為我的書“壯膽”，于是就又請了時任全國人大常委會副委員長、早年曾任北京市西城區副區長的何魯麗，為我的第一本書寫了一篇序言。
何魯麗副委員長不是地產方面的專家，但卻是看著、幫著我們長大的父母官，也是一位慈祥的老大姐，從來不以高官的身份發號施令，而是以引導與教育的方式，給我們方向與力量。
正因上述原因，才有了后來REICO工作室①的建立和連續10多年對地產的研究，以及華遠的再次上市等。
2003年1月，我的第一本書《任人評說》出版了。然而，對我并沒有信心的出版社，大概是擔心書賣不出去，大約只印了不到1萬冊。書中的內容太多，且字號太小，讓許多人都說那是一本根本不想讓人看清楚的書。至今許多人都不知道我曾出版過這樣一本書，也讓媒體有扭曲事實真相的機會。
我的第二本書《任我評說》出版于2008年9月。這次我沒有再請領導們為新書寫序，而是請了一位企業家寧高寧先生作序。
寧總是我深深敬佩的中國少有的企業家。正是1994年與華潤的合作、1996年香港的借殼上市、1997年的國際發債、1998年危機時的擴股、1999年底的辭職、2001年的最終分手，讓我從寧總身上不僅學到了資本市場中的運作、企業的深度管理，還學會了如何做人。當時，社會上有許多對我的不同角度和態度的評價，而我認為讓一個曾經與我合作，又以“分手”為結局的人來寫序會更為客觀和準確。寧總也并不完全同意我的觀點，但卻以“仔細看看任志強”為題，表達了自己的意見。
第一本書的書名之所以叫《任人評說》，是因為明知書中的許多觀點與看法并不追隨社會的主流，頗有些“叛逆”，也認為必會引起諸多爭議。因此，書名用了個雙關語，意為我的評說也可由任何人提出批評、指正，而非以一家之言“惑眾”。
第二本書的書名用《任我評說》是因為有了一些調查研究的資料，并被實踐證明許多結論是對的。故不論這些意見是否與社會的主流相一致，都必須要說出來，要力爭能說清楚，要用自己認為正確的分析（也許會是錯誤的）來避免政策的錯誤。當社會普遍認為已出現改革的倒退時，堅持走市場化道路、堅持改革之路則是“匹夫有責”的神圣使命。
第三本書的書名則是在第二本書面世之后就被一位曾經在北京市西城區任職的領導開玩笑式地指定為《任你評說》了。這恰恰是另外一種反思，即當曾經認為自己是對的或自信一定是對的時，會發現與主流社會不合拍的觀點中，也許有許多并非是正確的。但習慣使然，我已無法改變這種思維和表達觀點的方式了，連語言與風格大約都隨著年齡的增長而固化了。而且社會的進步與人們對客觀世界的認識不斷深化時，每個人都會不斷地改變自己的觀念，于是把自己的意見放在陽光之下，讓所有的“你”都來評說，會對自己和社會的進步起到更大的推動作用。
正是因為抱持著這樣一種心態，故而在日常的論壇中會被媒體曝光出許許多多的“雷人語錄”，其實，這些在社會中廣為流傳的雷人語錄，都是我說的。雖然在媒體或網絡的傳播中會有所扭曲，但并不能否認，它們是從我所說的話中引申的。任何話語都一定有其特殊的前因后果，都會有特定的條件，就和這個社會中絕不會有無緣無故的愛與無緣無故的恨一樣，問題也恰恰出在，如果媒體剪掉了這前前后后的語境背景，那么就一定會變成雷人的語錄。
一個人在社會中生存會有許多身份，就像在一個家庭中你可以是爺爺、是父親、是兒子、是丈夫，在身份定位不同時說出來的話是有特定對象的，因此效果也會不同。許多話必須放在特定的語境中才能理解，而媒體所創造的雷人語錄，恰恰是讓大眾在不知道發言者的身份與對象的語境中斷章取義。
我也有多種身份：一是國有企業的管理者，我稱為“一紙公文的丫鬟”，要維護國有資產的增值保值，捍衛和保護國有資產，政府說什么就要做什么；二是人大代表或政協委員的社會職務，則要針對政府報告和政策提出不同意見、建議，包括猛烈的“攻擊”，以保護弱勢群體的利益和捍衛公民的權利；三是行業協會中的選民代表，當然要代表行業協會的利益、捍衛公民的權利并承擔社會責任；四是一個普通的社會公民，要捍衛自己在這個社會中生存的權利，因此要推動改革，甚至提出消滅我所任職的國有企業，實現真正的市場經濟，以讓中國的經濟快速發展。
如果將所有不同身份、不同對象的語境虛化，就一定會出現大量雷人的語言，而這就必然會產生許多爭議。
我之所以寫博客，正是由于常有媒體用我無法控制和剪接的方式來公開表達自以為是我—任志強的觀點。我之所以寫微博也正出于這樣一種特定的考慮。本書中的大部分文章其實都已公開刊登在我的博客或其他的媒體上，這次匯編只是按專題重新進行整理，重要之處在于，許多人也許是從一個側面了解了某一篇文章中的內容，或許會產生更多的疑問，認為問題沒說清楚，但如果將文章匯編在一起，思路就會更加清楚。
我與吳曉波曾在亞布力的會議上有過一段采訪的經歷，而被其用“任式野蠻”來形容。這次許多出版商都希望能出版我的書，在眾多選擇中我接受吳曉波的邀請，正在于吳曉波會用“任式野蠻”的方式來重新整理，這樣就可以防止一邊倒的傾向了。至少他不會將真相故意隱藏起來，有利于還歷史一個清白。
感謝所有為這本書成功面世而努力的人們，沒有你們的努力，是不會有這些成果的。更要感謝那些在博客和微博中給我許多批評和評論的網友們，沒有你們的幫助也很難改變我的一些看法與觀點。再一次謝謝你們的支持與關注。
第一章：商品房并非普惠式消費品
|“有其所”還是“有其屋”|
中國的房地產業自1998年房改之后一直處于媒體爭議的風口浪尖。經濟的調控政策也始終將房地產業作為主要的調控對象，多年以來配套的改革政策頻出，但卻將房價一浪高過一浪地推向巔峰。長期的住房政策至今未確立，而短期的剎車與加速則讓市場的波動性加劇。政府的土地供給政策、保障性住房與市場化責任、銀行的信貸及監管、市場的規范化以及開發商的行為與約束等都處于不同意見的攻擊之中。政府出臺的短期性政策越多，則市場化的程度越低，混亂的局面越嚴重。
關鍵的問題大約出在住房商品化改革之后，在誰該買商品房、誰是該享受保障的群體劃分上存在重大分歧，于是政策就在這種分歧中搖來擺去。民生與公平讓市場經濟被意識形態所約束，不再按最原始的市場經濟規律辦事，而試圖讓經濟規律服從于政治的需要。輿論在少數群體的捆綁之下，為腐敗和侵吞國家與他人利益占據著話語權的統治地位，最終讓本來簡單的問題復雜化了。
中國歷史上的政策和中國傳統文化都認為，所有的人必須買房，一定要堅持“居者有其屋”，直到2008年的《政府工作報告》才在人大代表的堅持下修改為“居者有其所”。但多年形成的產權房概念并未被打破，因此社會上幾乎所有的媒體宣傳與網絡傳播仍堅持著以“有其屋”為主導的評價標準與體系，同時用這種輿論壓倒一切地左右著政府的短期政策。
廣州先后有兩位高官宣稱，自己的工資買不起商品房，但都承認自己分配了住房。中國的社會制度不正是因為部分人群的收入買不起商品房，才用分配的方式或限價、低價的方式供給住房嗎？如果你的工資買得起商品房又何需政府分配或保障呢？
這就說明了一個最簡單的道理，幾乎所有人都不是從“有其所”的角度出發考慮中國的房地產市場，而只從“有其屋”來評論市場與政策。
由此是否可以得出這樣一個結論，即“有其所”者不應買商品房，享受國家分配或限價、低價方式供給住房者不應購買商品房。
中國有多少人有這種住房呢？許多人用中國香港和新加坡式的城市、地區或國家來對比中國的住房保障體系，認為中國的情況相比之下太差了。其實這是一種錯誤的認識。
一是，世界各國尤其是城市化率極高的國家在統計住房的私有化率時不分城市與農村，而不管用什么方式統計，中國的城市化率都遠低于世界各國的平均水平（49%），更低于發達國家的平均水平（70%）。也不管用什么方式統計，中國的住房私有化率都是世界最高的，城鎮約85%、農村約100%，兩者合計超過了97%，還有多少人沒有私有住房呢？
二是，盡管有許多人有兩套以上私有住房（城鎮約8.8%），但也有大量的公房出租在彌補。中國政府實行了約50年的福利分房政策，這占全部存量住房的52%以上，除此之外，有11%的公房租賃，還有大量的廉租房、經濟適用房和兩限房、拆遷房、享受經濟適用房政策的住房、大市政基礎設施建設房、自建房、集資建房、棚改房等各種名目的分配制或補貼制的住房，合計政府保障性、補貼性的住房遠遠超過了中國香港和新加坡的保障性住房的比重。如果再加上中國廣大農村無償劃撥的宅基地，中國政府在人口遠遠超過世界各國的基礎上又提出了遠超過任何國家的住房保障制度，已解決了中國絕大多數家庭“有其所”的問題。
三是，中國政府仍在堅持“應保盡?！钡恼?，擴大保障性住房體系的建設，仍在解決“有其所”之后的擴大與改善問題，解決無能力購房家庭的“有其所”問題。
正是因為對“有其所”的理解變成了要有產權的“有其屋”才產生了社會激烈的爭論和政策的動搖。
中國要堅持市場化嗎？如果人人都已“有其所”，還會有商品房的流通和租賃嗎？在全國的調查中，烏魯木齊的城市住房私有化率最高，高達97%，因為這座城市中的租賃與流動率最低。深圳市按戶籍人口算擁有多套住房的量全國最高，但同時這座城市也是租賃住房量最高的城市，高達80%的人群居住于非自有產權的住房之中（2005年人口抽樣調查數據）。
換個方式看，中國要解決的不是“有其所”，而是“有其屋”，于是房價就成了調控的目標。其實中國面臨的主要是改善問題和城鄉統一化問題。
在只有少數人“無其所”時，要解決的是擴大“其所”為主、保障“有其所”為輔的問題。但戶籍問題同時讓城鄉之間無法形成自由流動和土地資產的轉換，也無法在勞動保障、社會保障的限制下實現城市與城市之間的流動。家庭就業、就學、就醫的限制可以讓少數人流動，卻讓多數家庭中的其他成員無法同時同向流動，那么住房、住所就都不能是唯一的。
農村人在農村有住房，包括那些畢業進城的學生們，但工作與就業讓這些人必須擁有第二住所。許多人在戶籍所在城市有住房，但工作與就業讓他們必須在第二或第三城市有住所。城里人周一至周五在市中心工作，但市中心住房的價格高，想適度改善就得在城鄉結合部價格低的地區擴大住房面積并安置家庭。有的家庭只有一套大住房，但住房面積卻比其他人的兩套小房子或一大一小兩套住房的面積之和還大。有的人城里小房子的價格是城外大房子價格的數倍。這種按套計算而差別化的信貸政策給市場帶來了消費升級和市場化的多重困難。
正是從“有其所”和“有其屋”的差別中可以看出，每年一手商品房市場中約3%的家庭總戶數和二手商品房市場中約2%的家庭總戶數“無其所”的可能為零，或不為零也有能力解決“有其所”的難題。當政府用補貼的方式為無能力購房的人提供了解決的渠道，那么不正應該用個人貸款的優惠政策去提高這些不用政府補貼保障人群的可支付能力嗎？
但政府將目光重點放在“房價”和“有其屋”上，又用第二套住房信貸來限制“有其屋”，豈不是站錯了位置、坐錯了板凳？
如果政府有能力擴大補貼的范圍，讓更多的人可以不用去購買商品房，就根本不該去強制性地干預市場的“價格”和用限制第二套住房的信貸來影響住房的升級換代和改善性需求。即使不能擴大補貼范圍，也不應用限制“房價”去讓更多無能力或低收入的家庭用商品房解決“有其屋”的矛盾，而應該用更多的精力解決“有其所”的矛盾。
不是“無其所”的家庭就一定要買房子，除了政府的保障人群不應該買房之外，非保障的群體也應先解決“有其所”問題。只有擁有可支付能力的人和家庭才可以用“有其屋”的方式解決升級問題。完全無能力買房的家庭根本就不應該去評價“房價”，這些家庭根本就不應用買房來解決住房問題，不是不該“有其所”，而是不應“有其屋”。如果這部分群體總想用“有其屋”的方式獲得資產，必然會讓市場的政策受到不合理的干擾。
許多有支付能力的家庭并非不能“有其所”，而是過高的欲望無法滿足。一是，總想超越能力地追求過高的消費；二是，總想超越能力地追求最優的位置。如北京四環內的商品房平均價格（2009年6月份）為每平方米1.68萬元左右，而六環外的房子則不到其價格的一半。因地點不同、價格不同、消費的主觀意愿而改變了消費的能力，這與市場無關，也并非政策應考慮的調整范圍。北京市西城區的人均國內生產總值大約是北京市平均水平的3~4倍，房價與收入都不可能按北京市的平均值計算，也必然會讓房價高于其他地區，這種房價就不是政策應關注和調整的目標。
只有當“有其所”與“有其屋”的政策目標明確時，才能用“有其所”和“有其屋”不同的群體劃分誰應買商品房，誰應享受保障。目前的情況則是，享受了保障的還要“有其屋”，已“有其屋”的還要申請保障，所有的人都想“有其屋”而根本就不接受“有其所”，從而用輿論綁架了政府的政策。
北京市實行了非廉租房的政策性租賃房政策，大量已獲得經濟適用房購買資格的家庭擠進了租賃房的申請行列，正在于“有其所”與“有其屋”的矛盾較大。雖然經濟適用房是“半其所、半其屋”的一種狀態，但不可否認這部分人群并非完全是無支付能力解決“其所”的群體。正是由于“有其所”與“有其屋”的政策分界不清晰造成了現行政策中的混亂，才讓市場與保障責任交叉，讓市場不是市場、保障不是保障，讓民眾將對保障體系不滿的怨氣也投向了市場，讓市場承擔著不應承受的保障之重。如果不從“有其所”和“有其屋”的觀念上解決政策調控的矛盾，就會讓市場永無寧日。
中國“有其屋”的購房年齡戶主30歲以下的約為35%，遠遠高于世界發達國家，也高于被理論計算出的房價收入比遠低于中國大中城市的國家。也就是說本應“有其所”的家庭跨越了門檻進入了“有其屋”的范圍。
一是中國老少幾代家庭財力合用的傳統。二是福利分房的財產基礎，讓家庭用于解決住房的支付能力產生了巨大的差別，也改變了僅從收入計算的可支付能力，這部分福利分房的升值部分也變成了一種財富效應和可支付能力。三是中國傳統的低工資制度讓一些年輕人的收入在改革之后迅速地超過了老一輩人的收入，與國外不同。四是中國大多數城市的房價與可支付能力相比不是太貴（核心區除外）而是可接受的。
目前的市場情況恰恰是，更多的人群不接受“有其所”的現狀，而要跨入“有其屋”的行列，這就必然地導致了可支付能力與價格之間的矛盾激化，但市場只按有支付能力的消費對象去提供相應的產品，政府則希望按“有其所”群體的消費能力限制產品的戶型、價格，以減少政府保障的責任。兩者之間的矛盾本就不應調和，但在政府政策的指引下，更多的“有其所”群體被政府的私利驅動攆進了市場，讓市場在連對“有其屋”的消費群體都無法充分滿足的條件下，又卷入了額外力量的爭奪中，讓本來從“有其屋”的群體收入和消費能力看沒有泡沫的“房價”，變成了以“有其所”群體的消費能力計算產生了巨大泡沫的假象。
中國還有幾千萬貧困人口，除此之外還有幾千萬殘疾人家庭，中國政府與其花大量的財政收入用于滿足“有其所”的家庭努力實現“有其屋”的欲望，不如明確這兩者的界限，將更多的錢用于解決脫貧問題、殘疾人問題。在中國城市化率低、“有其屋”的比例遠大于發達國家時，政策的導向絕不應是將“有其所”變成“有其屋”，而商品房市場只應致力于解決“有其屋”，而絕不應承擔“有其所”群體鯉魚跳龍門的重負，真正還1998年房改市場化改革目標的原貌。
中國幾乎全民都在討論商品房房價，似乎商品房已成為全民皆可購買的普惠式消費品。其實就連發達國家，如美國，擁有一套屬于自己的住房都是要經過努力奮斗才能實現的夢，又何況在中國這樣一個社會主義初級階段的發展中國家。剛剛有10年市場化商品房的歷史，每年的商品房交易量（含二手房）還不到城市家庭戶數的5%（按套計算），更談不上是一種市場普遍意義上的消費品。
經濟學認為，收入決定消費能力，因此有了衡量房價合理性的房價收入比，也有了住房消費可支付性指數等計算方式，但什么是收入則有不同的定義。
經濟學認為收入是指一定期限內的工資、利息、股息和其他有價物品的流入（包括附加福利、拆遷補償、各種補貼性收入和政府轉移支付的收入）。
其中部分收入，如利息或紅利等來自于財富。財富是指人們在某一時點所擁有的資產的貨幣凈值。注意，財富是一個存量，而收入是單位時間中的流量。家庭的財富中包括房屋、字畫、汽車等有形資產，也包括現金、儲蓄、債券、股票等金融資產。
這樣，收入就成了多項組合而絕非單一工資收入的概念了。但國內大多數經濟學家或評論家們只用統計局公布的標準工資收入來計算房價收入比或可支付性指數，必然會出現巨大的偏差。別忘了，中國50年住房福利分配之后的房改房占存量住房的50%以上，這就形成了巨大的財富或預期的財產性收入。
即使是計算上這些已升值的財產性收入，商品房仍然是一種奢侈品，原因在于財富與收入分配的不平均。房價的高低不是按平均收入水平或消費能力來決定的，而是由先富起來的最高收入的30%~40%的家庭的消費能力決定的。
根據核心城市已購房人群的調查發現，排在第一位的購房群體，戶主本人為賦閑人群，他們也許按工資性收入統計為低收入或無收入人群，但因家庭中其他成員的收入或家庭財富性收入而擁有了無法用統計數字計算的消費能力?；蛘哒f一個城市中最富有的30%~40%的家庭決定著房價所對應的消費能力。
核心城市的高檔住房中約20%~30%的房屋被并不在這座城市中擁有戶籍的外來家庭所購買。這些家庭是這座城市之外的富裕家庭。于是房屋的價格不是按照這座城市自身的平均消費能力定價的，而是按照高端收入家庭的消費能力定價的。
當然個人購房消費信貸的政策也大大提高了家庭的消費能力，特別是提高了年輕人的支付能力。通常，一個人的收入曲線是隨著年齡和技能的提高而先低后高的。消費信貸則可以將這些收入曲線拉平并將后期的高收入前移，形成當期的消費。
眾多人士批評購房信貸讓許多人成為了“房奴”，并為了還貸而減少了當期的消費能力。除非是過度購房消費，否則根據經濟學的邏輯，結論是相反的。
當人們購房能力不足時，如果沒有個人信貸的幫助就要拼命儲蓄。一方面要有大量的租房費用支出，另一方面要減少日常的當期消費以增加儲蓄，這對本就儲蓄過度并消費不足的中國經濟而言必然是一種難以進行結構調整的災難。
除非永遠打消實現住房夢的欲望，否則就只能拼命儲蓄，在這種情況下，可能增加當期的消費嗎？
當個人信貸將收入曲線前低后高的情況拉平時，合理的住房消費中還貸的部分大約與租用同等住房的費用相同或略低。但只要滿足了一個家庭當月還貸的金額少于家庭收入的50%時，反而提高了當期的消費能力。按中國改革開放30年的收入曲線統計，平均年收入的增長率為7%~10%，則20年的個人信貸期限中平均家庭收入（財富收入）自然會讓當期的消費欲望大大提高，可以讓預期的未來收益變成今天的消費。
住房本就是一種消費，無非是按統計的原則列入了投資中。住房也是一種投資，因為不動產的資產升值是歷史已證明必然存在的規律。但因住房而產生的裝修、家具、電器和提高生活質量的支出都是增加了消費。如果沒有房子也許就推遲了結婚生子，也許就無法在家中團聚或招待朋友，也許無法將在遠方的父母接到身邊共享幸福和天倫之樂……
相比之下，當租房生活的同時儲蓄現金準備購房的兩項支出比購房還貸額高還是低呢？現金儲蓄產生的收入比購房之后財產性收入的增長快還是慢呢？以住房為基礎的消費是增加了還是減少了呢？生活質量是提高還是降低了呢？
如果今天家庭1萬元的月收入無法購房，但當個人信貸讓每月還貸5 000元之后，還有5 000元的消費能力，怎么會減少當期的消費呢？
“房奴”們應該感謝個人信貸讓他們有了提高生活質量和減少后顧之憂的機會。歷史已證明，房價讓“房奴”們用少量的按月還貸獲取了大量已升值的財富。歷史也已證明了，如果這些“房奴”們當初沒有把自己變成“房奴”，那么今天他們所獲取的各種收入已無法購買同樣的住房了。從大量的二手房市場的交易中可以明顯看出，消費者從購房中獲取的財產性收益遠遠大于開發商一次性賣出房產所獲取的利潤。當財產性收入讓“房奴”們樂得臉上都開了花，這樣的“房奴”豈不是美稱嗎？
商品房不是所有人都能消費的商品，否則怎么會有土地的出讓與非出讓之分。商品房自然也就不會依平均消費能力而定價，合適的產品只供應給合適的消費人群，而發展中的中國城市之中，房價是由一部分消費能力高的家庭所決定的。
