2009年下半年至2010年第1季度，全國70個大中城市房價顯著上漲。為抑制房價過快增長，中國政府在2010年4月出臺了新一輪宏觀調控政策。盡管大中城市房地產成交量最近半年來顯著下滑，但大中城市房價并未出現政府預期中的下調。2010年9月，很多城市房地產成交量與成交價格甚至顯著反彈。中國政府宏觀調控的執行力與公信力有所下降。鑒于目前高房價已經成為全社會最為關注的問題，已經由經濟問題上升為政治與社會問題，中國政府出臺更嚴厲的措施打壓房價是必然的。2010年國慶前后，大量新的宏觀調控措施密集出臺。

從供給方來看，針對房地產開發商的融資顯著收緊。

第一，2010年8月，銀監會出臺規范商業銀行與信托公司理財合作業務，要求商業銀行將表外資產在2011年年底之前轉入表內，這意味著開發商通過銀信合作獲得新增貸款的渠道受阻；

第二，2010年10月，銀監會向全國金融機構發布《關于提示房地產企業規避調控政策有關風險的通知》，揭示出房地產企業規避監管獲得信貸的四種途徑，例如分期開發、推遲領取預售證、抬高申報價格等，要求金融機構嚴控房地產開發貸款風險；

第三，有跡象表明，中國政府可能對房地產開發商在海外發行債券進行融資的渠道進行控制。這意味著房地產企業過去賴以融資的三大渠道——銀行貸款、銀信合作貸款與債券融資——均可能受阻。盡管房地產開發商在2009年下半年與2010年上半年的樓市火爆期囤積了大量現金，但這些現金能夠支撐的時間是有限的。如果開發商出現資金斷裂的風險上升，他們捂盤的能力將會下滑，市面上將出現更多的供給。

此外值得指出的是，隨著房價的反彈，2010年上半年商品房新開工面積顯著擴大，2010年第2季度新開工面積同比增速更是高于60%，這些新開工樓盤將在2011年上半年入市，進一步擴大市場供給。

從需求方來看，政府也采取了三管齊下的手段。其一，嚴格對于首套房貸款首付30%的規定，提高貸款門檻；其二，迄今為止，中國已經有12個城市出臺了限購令，針對戶籍人口與非戶籍人口的購房套數進行了限制；其三，10月19日央行宣布加息后，個人住房公積金貸款利率也相應上浮。無論是貸款門檻與貸款成本的上升，還是對購房套數的限制，都有助于抑制居民的購房自住與投資需求。

更為重要的是，之所以中國居民在2009年下半年與2010年上半年購房需求格外旺盛，很大程度上是2009年的過于泛濫的銀行信貸加劇了居民的通脹預期，從而刺激了居民通過購房來實現資產保值的行為。根據我們的預測，本輪CPI同比增速將在今年9、10月份見頂，之后CPI增速將持續回落一段時期，這意味著居民的通脹預期可能削弱。此外，10月19日央行出人意料的加息，也有助于管理居民的通脹預期。

另一個重要的預期是，一旦政府的強力調控措施導致投資者建立了房價必然下跌的預期，那么這種預期將具有自我實現的功能。中國居民在房產購買上具有追漲殺跌的特征，即一旦預期房價下跌，中國居民將停止購買，而需求的萎縮將會強化價格的下跌。我們已經在2008年看到了房價下跌預期下的市場調整。而未來半年內，我們有望再次看到房價的調整。

然而值得指出的是，政府對房價下跌也有一個承受限度。畢竟，目前中國商業銀行貸款余額的20%與房地產有關，還有20%的貸款與地方投融資平臺（即與土地價格）有關。一旦房價、地價大跌，商業銀行將出現新的不良貸款飆升。目前土地出讓金收入占到中國地方政府融資來源的三分之一以上，與房地產相關稅費占到中國地方政府稅收收入的10%左右，一旦土地賣不出去，地方政府既會遇到平衡預算的困難，用于建設保障性住房與城鎮公共投資的資金來源也將枯竭。因此，一旦大中城市平均房價下跌超過20%，商業銀行與地方政府的債務與財政風險將會凸顯，預期政府的宏觀調控政策將會有所放松。

綜合上述分析，當房價調控已經上升到一個政治性任務后，房價在未來半年內下跌幾成定局。而一旦房價顯著下跌后，隨著商業銀行與地方政府風險的上升，宏觀調控措施將會放松，房價可能再度回升。這或許意味著，在明年上半年，尤其是兩會前后，房價將到達一個較低的水平，這可能為投資者提供了一個寶貴的時間窗口。

（文章已發表于：10年10月26日      21世紀網）