新浪地產訊至8月中，上半年報陸續面世，從一線城市轉戰二、三線城市，凈利潤攤薄，紛紛籌劃商業地產項目，成為主流地產公司較往年顯著的區別之處。宏觀調控產生的擠壓效應顯而易見，90平方米以下的住宅重新受到大公司的關注，不僅是購買方觀望，房企的土地也在觀望，原本規劃為大戶型的住宅，轉而調整為“小戶型”，依靠剛性需求，打開低迷時期的盤旋。
地產公司在二、三線城市似乎并未受到冷遇，而一線城市地產公司迅速“轉身”，使得住宅交易有所升溫。但是對于贏利有著持久需要的大公司，剛性需求能維持多久呢？房地產的新“救命稻草”在哪里？目前有消息稱，獨立信托已被要求不能包括房地產業務，這意味著房地產的資金通道更為稀薄。
隨著時間的推移，“房企由于2009年行情反彈、銷售火爆，因此目前資金充裕.....”的說法，將越來越難以維持。權威機構表明，下半年，供應量將按照上下半年3：7的比例呈現，也就是說，下半年的供應量將超過上半年一倍有余，這對房地產企業又將造成什么影響？在此次經濟觀察報與新浪地產聯合推出的論壇中，將就此予以討論。
主持人楊熙：各位新浪樂居的網友，大家下午好！今天在我們新浪樂居演播室，我們迎來了一批重量級的房產嘉賓，我們今天新浪樂居與經濟觀察報共同舉辦的藍籌地產論壇又在我們演播室開始了新一期的論壇，我想向大家介紹一下今天蒞臨我們演播室的幾位嘉賓，他們是華遠集團總裁任志強任總。你好！
任志強：大家好！
主持人：安邦集團的總裁陳功陳總。你好！
陳功：大家好！
主持人：以及高策顧問的李國平，李總，你好！
李國平：大家好！
主持人：還有一位是虎杰投資咨詢的張寅，你好！
張寅：大家好！
主持人楊熙：今天的論壇由我與經濟觀察報的地產主編呂尚春共同主持，首先由呂老師介紹一下我們論壇的主題。
呂尚春：我們從04年開始，到現在已經是六年了，每年和新浪大概在秋天一起舉辦一個房產企業在這個年度的走勢討論。今年是第六年，也是房地產市場變化非常大的一年。我們想這次討論也會給昂網友提供一些最新的信息。今天我們主要從兩個話題展開，一個是對上半年，上半年我們看到很多地產企業在瞄準剛性需求，把戶型調小，包括到二三線城市，這樣能夠保持銷量平穩增長。從近期披露的各大銀行中報看，個人住房貸款和去年比升了19%點多，上升還是比較大的。開發貸，商業銀行是上升的，國有銀行是下降的。
從上半年金額數據來看并不是很大。第一，上半年商業地產大家都在議論，這個將會成為下一步地產商的轉型方向。我想請嘉賓討論一下是不是這樣的，地產體制轉向瞄準剛性需求的地產。第二個問題，下半年根據我們過去一個多月的采訪，大家認為在供貨量上上下半年的區別，是上半年是三七開或者二八開，總之是上半年供應得少，下半年供應得多，這會導致企業的競爭加劇。任總也說過依照現在的情形會有2.5億的存量積壓賣不出去。一共是這兩個問題，在這個過程中也許會有一些別的問題，我們會根據兩個主線來展開。
主持人楊熙：我想呂老師也向大家提出了兩個話題的討論，我們首先請陳總給我們講講他們從研究分析的角度來談談。
陳功：剛性需求跟商業地產沒有關系，商業地產并不一定代表著剛性需求，實際上住宅也不一定代表著剛性需求。究竟什么是剛性需求？從客觀上來講是一個仁者見仁智者見智的說法。我個人一向的觀點就是只要是有需求存在比什么都重要。至于它是剛性還是非剛性很難講清楚，因為房地產行業在很大程度上就像一個魔方一樣，很規整，但是你把它打開一看它有很多側面，住宅地產，商業地產等等，甚至社會上很多看法，都是其中一個小小的側面。你如果把它規到一起還原成一個魔方是很困難的，也不能很清楚地反應出它的本質和核心。所以商業地產就意味著我們要大量發展商業地產，這個邏輯本身是有一定推敲余地的。這是我的一個看法。
第二，我的想法是這樣的，考慮到2009年的施工和新開工面積，大概是31億平米，還有一個10億平米，兩個數量加在一起非常驚人，大概是四十二三億平米的樣子，所以造成的壓力要比我們想象得大得多。因為一般一年的銷售大概不到10個億的一個平米數，也就是說僅僅2009年的數字就足夠有四年到五年的消化期，再加上2010年，我們也知道很多土地的大劇上演，很多國有企業依然在積極地抓地，還有一些項目在陸續開工，這樣情況下并沒有緩解整個商品房的銷售壓力。我想慢慢地這種壓力一方面會體現在資金方面，資金壓力，可能一開始是在一些比較中小型的房地產開發商身上表現出來，慢慢地我相信它也會在國有企業，尤其是現在認為自己不差錢的國有企業，也會表現出資金鏈繃緊的狀態。
再有一點，這種壓力對于整個市場氣氛的破壞也會非常大，因為慢慢地市場由一個充滿活力的市場轉向成一個緊縮的市場，而且目前還有可能加劇這種市場。這種情況下，對投資者和開發商都會產生很嚴重的心里預期方面的沖擊。這種沖擊可能會導致很多嚴重的問題發生，銀行方面的不良貸款，不良資產上升，本身我們房地產行業還是在一個轉型階段。我們也看到他們的單體建筑質量逐漸在改善，設計水平逐漸在提高。這個行業的進步是在進行當中的，我們不能否定這一點。
如果說市場出現了這種緊縮和凍結的狀態，所有良性的轉變就有可能出現終止或者同樣出現凍結的狀態，這對行業未來發展是不利的?？傮w來看，我相信現在的趨勢就是在拐點之上，有可能就像任總講的一樣一頭就下去了，有可能會恢復，但我個人認為因為房地產行業是個非常復雜的行業，它是不是能夠恢復到從前，可能性并不是很大。這是我的看法。
主持人呂尚春：總之最后的觀點還是認為想恢復到06、07年的活躍程度不太可能，緊縮的趨勢會持續。
陳功：對，這是從市場角度來看待問題。嚴格來說，房地產行業不是一個真正意義上的產業，它是一個政府關聯性的產業或者叫附屬行業，它對政府行為，政府部門，甚至對政府公權利的依賴度非常高，從土地的拆遷開始到土地的政策、建設的政策、消費的政策、貨幣的政策等很多方面都有依賴性。比較來看，其他的行業和產業都沒有這么高的關聯度。比如進出口行業，完全是由市場操作和市場的供求來決定行業的運作，行業的利潤和營收。但是房地產行業不一樣，如果想凍結你就可以凍結你，如果想推動你的發展，就會很快出現爆炸性的增長，土地如果沒有政府部門拆遷方面很強力的措施，如果沒有這種力度的工作推進，這個行業增長的速度遠遠沒有我們已經看到的這種情形的出現。所以它是跟政府綁在一起的，是關聯度非常高的。我們不能用普通的市場經濟看待這個產業和理解這種調控，從這個角度去理解調控是有問題的，如果從政府高度關聯的附屬性行業來看，我們很多問題就可以看得很清楚。所以調控政策，我認為很大程度是政府在調控自己，調控自己的時候可能順便就會傷到房地產行業，誰讓你對它有這么高的依賴性。
所以它的這種調控前景復雜性也就看得非常清楚，你說鼓勵房地產行業發展，就不能簡單地看這個問題，因為還涉及到政府、行政部門，我們的改革現在并沒有完全地展開，我們又期待它的改革。但是政府很多改革和沒改革的東西，都跟這個行業的發展綁在一起，所以我們說土地財政的50%甚至更高來自于土地，所以才有很多問題發生。所以這個問題的復雜性，我建議大家還是從行業屬性上來看待，可能會理解得更深刻一點。
主持人楊熙：陳總剛才從宏觀上給我們做了一個詳細的分析，其實我也在想一個問題，在今天這樣一個大的市場背景下，我特別想知道對開發商或者這個行業來講，目前市場上參與者的心態是什么樣的？尤其在我們看到的一些報道和說明里面，至少目前給大家一個感覺，在這次調控中至少到今天我們大多數企業是不缺錢的，或者很多企業相對來講是沒有08年、09年那種撐不下去的局面，在今天這樣的情況下大家的心態是什么樣的？您對未來的判斷是怎樣的？
任志強：現在企業大部分都比較聽話，政府說怎么樣就怎么樣。大部分行業還是認為這個政策會持續一段時間，但是能持續多少年沒有人有譜，因為我們從03年開始基本每年都在變，或者一年調整一次或者一年調整兩次。所以大家預見變的時候，可能還要明年再出臺一個政策。在短期之內，房產公司不會說短期之內馬上出臺一個政策。
從現在的情況來看，大部分地產企業還沒有到最危機的時刻，從存量報表上看手里面還是有現金的，7月份的資金大概37000多億的樣子，可是我們完成投資只完成23000多億。而過去我們大概維持在1萬億左右，所以現在還有多出來的一部分錢。這是整個行業情況。
但是說到局部情況，可能差別會很大，像陳總剛才說的企業好不好面很多，好的企業可能現金流很充足，不好的企業可能現金流很緊張。我們到7月份還略有增長，5點幾，但是下降速度很快，下降了9點幾。住宅從年初來看只增長了7.1%，這個增長速度是一個非常低的增長速度，寫字樓和商場速度大概增長了30%點，為了彌補住宅下滑產生的總量。8月份、9月份有可能從正增長到負增長，如果按這種趨勢來看，全年和去年相比大概有10%到15%的一個負增長，去年可能8億平米左右，商品房銷售面積。上半年3億9，下半年可能還在3億9左右。前三個月沒有這個“國十條”的時候增長比較快，“國十條”出來后下滑速度很快。
從市場短期來看，7月份價格在下降以后略有回升，這是和五六月相比。8月份這兩周之內看來也是在回升，但是現在大家都覺得降價還降得不夠，這里面有一個統計的問題，如果我原來賣4萬塊錢，我現在賣到3萬5，是個降價過程。如果一個新盤我想賣到3萬5，漲到3萬6，這樣一到統計時，就表現為上漲了，大家把開盤價降低了以后大家覺得這個指數沒下來。
李國平：所以北京7月份和6月份環比相比是漲的。
任志強：所以開盤價實際上是下降的。在開盤價下降的時候實際上銷售就開始回暖。我們曾經舉過一個例子，萬科在長陽一天800套房子就賣完了，就是因為它原來可能預計賣1萬8，可是政府讓它降價，它就變成了13400，可是它賣15000，也一樣賣光。所以當時它把價格降下來的時候，銷售一下子就回來了?？傮w上我認為下半年總體增加量，從去年9月份開始增長，到今年9月份應該出來房子了，按道理說供給量是增加了，我們估計到下半年增量會增加到40%、50%的樣子。我從4月份文件出來之后就開始呼吁，很多人說市場沒降下來，其實你要看指數，其實開盤價已經下降了10%到15%的樣子。
我們忽略了一個問題，為什么我們去年年底的投資增長能上來，主要是因為07和08年上半年我們增加了很多土地，它是有一個生產周期的。所以今年的土地下降到7月份大概增長33%，主要是集中在二三線城市，一線城市是下降的，它會影響到明年。從目前來看，這些現有土地供給不足的情況會很緊張，那時候價格會受影響。因為明年下半年以后地不夠用了。而保障性住房今年會增加很多，比如今年北京市已經供了有1500萬到1600萬公頃的土地，但是保障性住房可能占了80%多，保障性住房現在已經完成90%多了，而商品房只完成了30%多，下半年怎么辦？這塊影響價格也會很大，商品房供小于求。
所以08年的情況是普遍都不行，因為國內國外形勢都不好，所以就上不去，房地產不降也得降。今年差別是大家預期政策出臺后希望全面房地產市場都下降，這可能想錯了，因為今年的經濟情況是國外復蘇了，國內好得不得了，有的地區17、18%的GDP增長，這樣的增長怎么能不買房子，我們的CPI也不一樣，平均是3.3%。今年房價局部地區猛漲，還會漲，有些地區是供給量增大以后價格競爭會激烈，普遍下降10%到15%，我覺得下半年會維持比較亂的價格格局。
任志強：政府為什么希望商業地產多，它的就業和稅收是很重要的，住宅賣完就完了，剩下的對政府來說所有的費收完就變成維護費了。但是商業可以今年安排就業，明年再安排就業，它可以不斷地增加稅收。
陳功：我插一句，商業地產有兩個原因做得比較熱。第一，就是它和政府部門的關系很大，政府總是希望自己城市的某一個空間里漂亮的樓起得更多一些，寫字樓會漂亮一點，這是一個原因。第二個原因，因為我們很多都是超大型的城市，在這樣大型的城市里面，它的基礎設施分布是不均衡的，有些地方可能像朝陽區這樣的密度已經很大了，但是在東部地區它的密度就不行，它的商業設施就跟不上，因此在那些地方就需要建一些商場和寫字樓，這是從不均衡走向均衡，這兩個原因導致商業地產會出現表面上的繁榮，但是這種繁榮背后有相當大的風險，也就是它對經濟增長的依賴度非常高。像住宅，這是從剛性需求角度考慮的，寫字樓不是，寫字樓只有能賺錢的時候才需要更大的寫字樓，更漂亮的寫字樓，所以它對經濟增長的依賴度比較高。
現在從經濟增長宏觀調控的角度來看，恰恰是相反的，宏觀調控正在壓縮經濟增長，估計是在9.3%、9.5%的一個水平線上，比過去GDP增長是下降的。在這種情況下說未來幾年能恢復到雙位數的增長，現在也不敢說。所以說商業地產還面臨著步伐比較大的風險。所以真正往前推的是政府，尤其是規劃部門，剛才我講到了兩個點，這兩個要求都會要求多做一些商業地產，會推動搞商業地產的開發商在這方面加大力度，這樣我們就看到了商業地產繁榮的表面現象。
主持人楊熙：任總剛才說的模式，是特別受地方政府歡迎的。
任志強：對，國外這種咨詢機構很多一條街都是。但是我們就沒有這樣的服務機構，按道理來說北京20%的GDP產生于為政府服務的咨詢公司才對。像華盛頓那邊有很多律師、咨詢機構都是為政府服務的，中國不重視這個。
呂尚春：我們還是想圍繞剛才那個問題，就是過去一段時間市場的走勢，大家的感覺比較亂，李總您的感覺是什么？
李國平：我現在就是兩個身份。第一，我跟陳總差不多，都是咨詢機構，主要的業務都是為政府做一些土地的利用模式，土地一級開發，以及為規劃做指導，做方向的咨詢服務。另外，因為我原來是從一家代理公司出來的，我現在還是這家代理公司的首席專業顧問，所以我可能了解更多的一線市場情況，就像剛才任總講的，現在媒體就抓一些統計局的數據，說環比價格現在在北京還是增長的，有一次做一個節目，有一個嘉賓是一個研究員，他也堅持這個數據，我說這個數據沒有意義，老百姓不是買指數，是買房子，你只要買房子，就會發現房價現在在跌。
如果說北京市中心一些高端住宅甚至有個別樓盤都在漲。
任志強：對價格的敏感度是完全不同的。
李國平：所以基本上格局是高端樓盤還是在往上走的。我認為前面都是觀望，中低端市場有了百分之幾的，通州一些地方可能30%，像綠地是兩萬一的，它一萬六，都是精裝修的，所以媒體說它降了20%也是正常的。
任志強：我認為很重要的還是楊熙剛才說的，你讓我們判斷未來有什么政策，其實大家擔心的是以后沒有什么政策。過去擔心物業稅，房產稅一大堆東西，是因為它擔心后面那些東西導致他在前面先看一看有沒有東西。
李國平：所以這些需求就迅速地回來了，但是我也同意任總講的，投資也有剛性?，F在房子好買的時候，我是沒什么業務上的活可干，為什么說現在都不給開發商做咨詢的，我基本上做的工作都是很多托我找開發商買房子。我問一些年輕人，我說你急著買房子嗎，他說我現在不買以后未必買得起，也就是剛性未必是剛性，就是大家認為以后房子會漲，所以我現在必須出手，你說它是剛需嗎？甚至有一些年輕人借錢買房子，我認為這是一種“偽剛性需求”。但肯定是有需求在這，一旦價格一跌，量上去了。但是這種情況隨著后面供應量的增加，包括有很多風聲。所以我理解任總的意思，大家別因此就覺得不錯了，我就可以反彈了。這個東西很重要，也許你一反彈，也許出來更多野蠻的政策。前一階段大家討論如果這個價格反彈，肯定房產稅就出來了。我覺得這是一個，但是這個東西目前看來很脆弱。大家最希望看到的是價格不漲，持續保持一個很高的量，這說白了是多贏的，但是這種平衡太難了。
李國平：還有這個平衡，我認為是很難維系的。因為太多的人現在問我要不要買房，現在空置房的概念大家已經不需要討論的，有些人如果要說明你的觀點，就不要用一些非?？鋸埖臄祿?。說100多萬套可能是待售房的概念，空置房在中國肯定是一個比較嚴重的情況，這是我的一個看法。因為我們問問周圍身邊的人，不是房地產圈里面，事業比較成功，也許是處一級的官員或者一些公司總經理級的，或者有一些教授，有個兩三套是很正常的，可能自己租一套，可能另外有一套空著的，這種情況很多。但是為什么大家有這樣的局面，這是大家需要研討的問題，包括年輕人買房子為什么不急于住，就是因為總的供應是不平衡的，供需矛盾還是激烈的。我剛才講的一個熱銷樓盤，幾千人去搶這個800套的，有很多人是投資的，投機，我估計現在還比較少，因為投機是短期逃離，但是投資，我放著三五年不賣。所以中國為什么現在泡沫很堅硬，國外一看價格跌了，我趕緊賣。但中國現在是越跌越不賣，因為我放給兒子的，我是放十年八年的，所以這是一個很特殊、很奇怪的市場。
我回應剛才你講的這個問題，你剛才講到小戶型為什么今年比較多，我認為這是與上市公司的結構有關，不一定大家都開始轉型做小戶型了，可能這個方向無法得到判斷。接下來國家一些政策性房子，應該恰恰是跟小戶型的房子對接的，如果大家都轉向做小戶型，這恰恰是死路一條。再一個，我同意剛才陳總講的，因為我是給地方政府做投資運營的，很多城市現在都是要有一些高樓，很多都是政府主導的地方投資平臺或者開發機構做的一些很高的大樓，大家都歸到商業地產上面，這是一個問題。所以這個比例也不代表大家都開始往商業地產轉，恰恰可能還要給大家一個警示，因為這次的4萬億投資在很多政府主導的地方融資平臺或者一些國有企業為政策所營造的房地產物業建設，這個物業都體現到了商業地產的，恰恰這種商業地產跟開發商做住宅又不一樣，它恰恰孕育著更大的商業地產市場風險。所以這個不能得出你們的結論，就是開發商都轉型做商業地產。，大家可能還要警示這些東西。
主持人楊熙：下面我們請張老師給我們談一下。
張寅：我覺得是這樣的，從企業角度讓他們轉型商業地產，我想轉型商業地產需要很多條件。大家都知道商業地產壓資金可能比住宅壓資金還大，我們現在金融上又不配套。包括上市公司在內，比如住宅有一定的比例，固定資金收報有一定的比例。但你看它為什么比例還是恒定在一個水平上而不再調動，可能跟現金流有關。我認為REits如果推出來，可能跟剛才李總和陳總說的一樣，政府這塊壓得太大了，是為了解套而推出的產品。我覺得上市公司即使有這個心也沒有這個力，我認為商業地產，絕大多數房地產公司做不了這個事，即使是上市公司。
第二，宏觀政策從4月中旬出來以后，從普通消費者角度希望暴跌或者大幅度下跌。從專業語言就是迅速從賣方市場轉向買方市場。但是你觀察這幾個月你會發現賣方市場也沒有了，但是買方市場是否形成了，似乎也沒有形成。但是有的降價為什么沒有出現大幅度降價，比如萬科這個樓盤降價為什么沒有形成潮流？我覺得有兩個原因，第一，萬科是不是從主觀上想降；第二，類似萬科這種產品也不多，其他人可能都是做別墅的，你讓它降，價格彈性不大，這里面我們就發現另外一個問題，為什么沒有形成馬上從賣方市場轉向買方市場。大家可以對比一下07年情況，為什么出現比較明顯的降價，為什么這次沒有降價，我們看一下跟07年有什么不同，首先貸款利率是在歷史的高位，09年是在歷史的低位，同樣宏觀政策都出了。
第三，整個房地產庫存07年在整個歷史高位，2010年出來的時候是歷史的低位，我們現在再看看這個庫存這幾個月，就說北京的庫存，十幾萬了，目前北京到今天為止它是歷史的低位，但不是最低位的庫存，但是脫離了最低位。第二，我回應一下剛才陳總和任總說的，關于后面有很多大量的新盤。從數據上來看，我懷疑這個數據，最大的有兩個分別。如果開工量比較大，比如水泥量和開工量是同步的。反過來說裝修材料跟這個走，突然發現李總說的是對的，裝修材料與銷售面積不匹配。另外，我們看一下裝修公司這三年的日子都是每況愈下，你再看看現在的裝修公司打廣告肯定越來越少。那就是說這三年不客氣地說有兩個事肯定是真實的。第一，投資客在整個買房的比例逐漸上升；第二，不裝修，黑燈率就是高。
我們再回過頭說下半年有沒有那么多的房子，我是懷疑的。特別明顯，6月和7月的房地產投資，30%幾，但是你看看水泥連著往下走，大家知道水泥這個產品有一個特點，它三個月有效。如果這個數據是背離的，我懷疑這個投資數據。
任志強：你理解錯了?，F在商品住宅是這樣的，我們現在的庫存是以可售面積來看，可售面積是以預售數來看的。所以我們這個1.9億是預售的。我說這個增加是指預售數增加。為什么今年新開了9億6，到去年加上非商品房開發全部加起來51億多，各種都包括在內。住宅我們大概占70%。
張寅：您說的這個是全國數據，有可能出現有的地方是“鬼城”，有的地方沒有東西賣。
任志強：有地方差異，有的地方可能是供過于求，有的地方可能是供不應求，目前全國不平衡。
張寅：可能會出現供不應求。所以各個城市進入8月以后，價格的反彈和成交量的反彈形成非常大的不對稱。曾經二線城市在五六月份還非常堅挺，反而進入8月份不行了，反而一線城市上升得很快。我剛才說了兩點，一個是負利率的情況；第二，是一線庫存的情況。我同意李總說的，要在一個位置穩住不可能。有兩種情況，一個是在某一時段下跌；第二，可能會出現暴漲。我還是保持那個觀點，利率不調整，甭想出現價格的趨勢性下跌，特別是利率在歷史低位，中外我還沒見過這個案例，我希望中國創造一個案例，在歷史低位，房地產價格出現趨勢性下跌。
李國平：現在的問題為什么比較麻煩，比如萬科長陽半島，當初1萬5開的，幾千人搶800套，這次往上漲500到1000，從這點來看有點觸點反彈。而且周邊有一個房子本來賣不動了，因為很多人搶不到這800套又分流到他那了，所以走了一部分人。我同意剛才任總講的，今年上半年亂還亂在它的結構不同。比如重慶有了兩江新區之后，本來有些開發商準備降價但是后來覺得沒必要，又火了。
任志強：成都也開始回升了。
李國平：在北京是不平衡的，因為土地已經很稀缺了。比如天津，甚至一些小地方的土地更多，更加無人問津。你說那些四線城市，你叫任總去，他不可能去。所以現在這種不平衡的情況很多。這種不平衡性也是接下來非常重要的一點，但也是開發商的眼光，正因為空間上、時間上有差異，就像我們今天的題目一樣，可能開發商就要轉型或者有一個應對，這就要看你的眼光了。
主持人楊熙：我想借著李總的話說一下，剛才幾位給我們分析了一下目前市場的情況包括我們對市場的基本判斷。我想我們這個藍籌地產論壇的特點就是要推進中國所謂最優秀的企業有一個東西，我們看到在歷史上每一次大的宏觀調控，中國有些公司有可能會有一些不同的策略，或者它正好抓住了=某個機遇把自己彰顯出來。下面一個環節，我想從李總這開始，我們能不能探討一下在今天的情況下，我們企業怎么樣應對這個市場是合適的？如果說這個判斷起來很難，我們能不能舉幾個我們看到的之前的一些優秀案例，在這樣的情況下某些企業做的相對是比較靠譜的？從李總開始。
李國平：實際上是這樣的。我覺得在中國做房地產企業真的是很不容易，因為大家一講企業就要有戰略，有長遠的眼光，三五年的目標。很重要的一條，你要對行業趨勢、政策、環境要有很好的分析，因為中國現在的政策變化太快，就像任總講的一年變兩次。你讓企業在這樣一種政策環境里面建一個清晰的戰略，我們對一般企業要求它有戰略眼光，對中國企業，你很難要求它。在這個市場上恰恰是有勇氣的甚至是莽撞的企業，它會獲得很大的成功。這個時候你要求我們中國企業在這個階段提升核心競爭力或者戰略素養，萬科起碼就被耍了一次，08年他認為他看清了形勢，到最后還等著兼并，我記得當初中央還出過一個文，就是在金融上要支持一些優質的企業進行兼并，我相信王石、郁亮都看到機會了，沒過一個月都上岸了。像這種情況，企業怎么制定一個戰略，我覺得很難。
但我認為還是有些企業在這么多年在形成自己的核心競爭力，讓他們在企業的發展中處于很好的位置。比如像華僑城，我認為華僑城是有它的核心競爭力的，因為它的歡樂谷也好、主題公園也好，讓他們跟別的企業相比，就區別于一些城市，就會給你一個比較優惠的土地價格。這個企業就形成了自己的核心競爭力。在這種情況下，它可能會獲得一個比較好的位置。這是華僑城。
剛才任總也提到了像大連萬達，這也是有競爭力的。因為地方政府喜歡這樣的企業，因為你來了之后不是來建大批的房子，起碼一個萬達廣場，帶沃爾瑪，還有酒店，這樣的商業綜合體對二三線城市會非常有吸引力，所以政府會給你一些政策上的保障，保障讓你拿到地，而且會給你一些優勢，我覺得這種模式的確給企業的發展帶來利處。另外，就是恒大，大家看到的快速擴張。比如天津有一塊土地，80萬平米，大家都在搶，政府就說了你要這80萬平米的土地，你必須給我蓋40萬的公建，恒大就做了，而且速度很快。所以它有它的策略，我覺得恒大不僅僅是一個低價傾銷的公司，其實他也在尋找讓地方政府無法拒絕的誘惑。它也形成了自己的品牌。但是有些企業的規模就不一定，包括萬科，我發現地方政府的想法就不一樣，萬科來了之后未必對我的城市發展有多大的吸引力，但恰恰像萬達、華僑城還是有一定吸引力的。所以我認為企業形成自己一定的核心競爭力，這種核心競爭力可能表現在你對城市可能帶來的價值，這樣可能對你拿地以及你形成一定規模發展的時候具有一定的受用。
主持人楊熙：張老師也給我們談談在投融資這塊，在現在的時間節點有沒有更好的建議？
張寅：我覺得是這樣的，有一定規模的企業還是尋找規范的上市的路。這不是從短期來考慮，第一，治理環境比較好；第二，決策要更科學。選擇上，我認為還是香港市場比較好一些。我覺得還有一些有一定規模的還沒有上市，我覺得從長遠角度來看應該會上市，當然也有可能說這一階段香港市場不是特別好，國內市場也不太好，特別是房地產市場不太好，就走私募。就跟香港上市公司搞高息是一樣的概念，這兩個差別不是很大，因為都要變賣資產。我自己認為還是要走上市的路，雖然上市的路艱難一些，但是香港市場還是稍微開放的。咱們回過頭看萬科這么多年的發展，沒有資本的支持真是不可想象。另外，咱們剛才說了萬科很多優點，其中有一個優點，它拿捏每次牛熊轉化的節點做對應的融資，比如在什么節點做可轉換債券，什么節點用配股，我們回過頭來看萬科這么多年幾乎都拿捏得非常好，包括金融品種的選擇。我覺得說老實話確實不錯。
但是另一種情況，說白了什么房地產企業在中國能大，現在看起來不能說只有一種道路，萬科是這種活得很成功的企業。說到恒大，雅居樂，碧桂園，08年年底到09年春節前這一段，這幾個可以說是準備放在急診室了，我們看看現在怎么樣？你說他們的模式跟萬科的模式，有人說是一樣的？大家都會說太不一樣了。但是再往長了看，沒法預測，因為轉換頻率太快。我們可以暫時說這兩大類模式在中國可能都看不出來馬上有什么問題，還在前進著。至于再往前看這個模式是否有變化，還是很難說的。我覺得是這樣的情況。當然資本市場可能今年總是這么上上下下的，對方面企業融資確實挑戰比較大。
我覺得關于錢夠不夠是這樣的，如果一個企業信貸、融資環境沒有變化，還要追求15%到20%的增長，那么它的資金鏈就一定斷。但是大家想沒想過，它零增長或者負10，我覺得前30位的企業肯定都出不了事。最后我自己判斷一下到年底之前的政策，我估計房地產政策不太可能出新的。我覺得就是兩個理由，國家現在最重要的就是通脹這個事，這肯定是最頭疼的事，房地產這個事不是最頭疼的。具體到房地產行業最頭疼的事不是價格的事，而是從1至6月，我了解到經濟適用房增長是負一點多，所以最近的開會應該理解為政府到年底之前只抓一件事，就是要兌現自己的500多萬套。據說后面還有兩次，還是這個事。這就說房地產現在不是市場的問題，我認為現在的市場是最好的市場，消費者不用天天到處跑，大家覺得4月的時候市場好嗎？其實現在這個市場大家應該越來越適應，銷量慢慢有點起來了，但是不是特火爆，挺正常的，現在市場自己在找一個平衡點。所以你要相信這個市場，雖然還不完全市場化，但是你要相信只要你給市場自身的空間，它自己會找到一個買的平衡點。政府現在不是操心市場，他是操心經適房到12月份是否會完成，其實我們現在來看沒有進展。我覺得用草根調研法，大家一看就明白了。
任志強：現在中央補助600個億，如果按60平米一套，大概有3個多億的面積，減少6000個億左右的收益?，F在按最低的算，起碼得4000到5000個億。上半年是負1.6，現在還很難說。實際上今年要竣工這些，還包括去年的?？赡芪医衲杲?，我今年先把房子分了。
張寅：簡單來說，政策到年底之前，除非市場出現了大反彈，5%、10%的反彈可能都不會管。政府現在最操心的是到12月31號自己的那部分政策房能不能到現。
任志強：不一樣，一部分是棚戶區改造，一部分是礦區，分為好幾類。
張寅：因為它有相當一部分不不在市區。所以現在看到這種情況，我覺得大的就是抓通脹，菜價漲得太厲害了。具體到房地產行業就是抓經適房。
李國平：如果說這幾百萬套現在能兌現，對市場絕對是有幫助的。而且有一句話我很同意，所謂政策房的建設即使對房價有一定的好處，對GDP的拉動也是有幫助的，這樣可以緩解原來的過渡依賴。
張寅：但是這也會形成一種倒逼機制，就是以后土地在融資反推過來的時候，它的結構就會發生變化。
任志強：如果不調整貨幣政策，靠這種政策來維持長期性，幾乎不可能。從根上來說要解決貨幣和利率問題，那邊可能要解決土地供應問題，應該是這幾個配合起來。我們現在爭論比較大的，第一是土地供應是不是充足。國土部認為我們現在閑置土地對房價影響很大，其實真正算到房地產商，這4000萬，在今年32億開復工里面才占多少，每年算起來平均下來就五六百萬平米的事，怎么能對房價有影響？但是土地供應的問題說不清楚，爭論就在這，到底供應足不足，今年說18萬公頃，現在開發商只有兩萬公頃，這跟開發商沒關系。如果你把18萬都放在保障性住房里面，和開發商也沒關系。像北京最近投標的，一塊地10萬是限價房，實際上這個土地你不能算在商品房土地，因為這是政府來決定對價的。第二個問題，就是我們所說的房地產投資能不能上去，上到什么程度為合理，這是我們第二個爭論的問題。我們去年9月份投資開始增長，到今年7月份開始下來，如果再持續下降后期供給就會不足。同時出現一個差額，二三線城市本來房價不高的地區可能增長很快，房價高的地區反而增長很弱，這個不平衡問題怎么解決？房地產供求關系和別的都不一樣，比如電視機我在廣東生產可以搬到北京，房子它是不可移動的。第二個問題，就是大家剛才爭論的剛需問題。最后變成只要價格合理，我去購買，就是剛性需求，最后它變成購買行為的時候就是剛需，所以說剛性需求是存在的，因為有人賣。怕的就是降價沒人買，剛性需求就不存在了。這個差別會非常大。最后一個就是價格高低的問題，這是我們爭論最主要的四個問題。價格高低的問題，實際上在于有沒有人買，你現在看指數，如果我開盤下降，你的指數就不對了，但是有人買了就是合理的?，F在我們集中在剛性需求和價格問題上的調控政策比較多。所以它會出問題的，因此我們要最終解決這個問題，要從幾個角度共同來解決。比如你要解決土地問題，可能涉及到土地制度問題。供給問題可能涉及到銀行信貸問題，涉及到財政稅收問題。因為地方要賣土地，它要撈錢的，你要增加要有一個信貸作用，所以每一個小問題上都附帶兩個三個房地產市場之外的問題。你要把房地產市場之外的問題解決了，最后才能回歸把這個產業內的問題解決。
呂尚春：其實北京今年兩限房分配數量一點都不少，但是分配過程中是怎么分配的？現在已經查不到了。
任志強：現在合同里面規定了你得先開工多少。
呂尚春：這是有的，今年建了不少，只是說有特定對象的分配占據了多大多數。
任志強：我們政府工作報告第一次報告上就寫到850萬平方米，150萬面向社會，三定占到700萬?，F在我們報告里面對經適房占多少，保障性住房占多少都有規定的。但是經適房面向誰不一樣，可能多少是面向機關的，中央單位每年有將近50萬的人口增長，不可能不給它房子。比如廣渠門15號地，很多都給了外交部那些人。
呂尚春：我們回到剛才說的問題，這兩天我們聽任總說的比較多的就是應對問題。對于目前地產企業來講，您是怎么看待這方面問題的？
任志強：如果我們土地價格還在這樣往上漲，房子也要往上漲。我們看看萬科今年的半年報，面積減少了8%，但是金額增長了15%，說明價格提高了。去年它的平均價格是9000多，今年平均價格是11000多塊錢，這還因為他有幾個月是降了價的，如果每降可能是12000。但是其中有一些結算可能是去年賣的房子，總體而言這個趨勢是沒法變化的。
去年我們大概平均住宅價格是4400多塊錢，今年平均房價變成了8000多，差了快兩倍。我們在08年結算的時候有一些是低價房。我們必須從供應和其他的角度告訴大家，這個趨勢就是個上漲趨勢，我們說這個價是在一期價位上略有調整，但是并不表示整體趨勢不是個上升趨勢。你不要看4萬塊錢我現在讓了5000塊錢，但這不是你買的。而真正老百姓要買的房子是從2000、4000、5000算起來的。北京即使都算上，4萬、5萬的房子還是少數，二環三環以內有多少地，就那么多房子。大量的房子還在外頭，比如萬科在外頭一天賣800套，里頭的房子一天買幾套，所以不能這樣比，最后平均下來的數跟這個沒關系。如果把這兩個數平均來算，會看到那邊的數量很少，這邊的數量很大。它就是個降價過程。其實這個平均數是個非常錯誤的概念。統計上造成的問題也很大。因此實際上價格還是降的，我說的概念很清楚，我就怕開發商在短期之內拼命地漲價，本來5%的回收數量增長，你突然把價格也漲了，就麻煩了。
張寅：但是很難說沒人提價。
任志強：真是價格反彈，亂七八糟的東西就出來了，其實現在大家已經看到11.9變成11.3，如果按1.6個百分點來看，到四季度就是7.8了。這個下滑速度是很快的。下來以后到明年怎么辦？如果四季度7.8，明年是不是6點幾了。所以我希望它還是不出這些東西，最后保證在8.5左右，全年可能9.2，9.3，明年還接著八點多。所以我們還是希望它平穩，因此我覺得大家還要適度降一些，讓整個銷售量降一些，這樣平穩地過渡到明年的經濟，這樣可能會稍微好一點。
張寅：實際上還是一種擔心。
任志強：因為今年的價格一定是有升有降的，不可能會大漲大跌。
陳功：最大的問題不是房地產業內的政策，其實最大的問題來自于宏觀方面。我談一個風險問題，未來我們都有一種普遍的想法，既然是一輪一輪，調控完價格還是回歸到一個上漲的軌道，因此自己持有的房子還是會越來越值錢，現在有這樣一種想法。我想說這種想法不一定，剛才張總也提到了，說排名30位的開發商問題不大，順利渡過應該沒問題。我考慮到這一輪房地產，我們的宏觀經濟形勢發生了很大變化，結合這種變化來考慮，我認為前30名的大型開發商已經死掉了。為什么這樣講？最大的問題在哪里？我們宏觀環境當中的一些微妙變化和一些市政資料，我們得注意，比如我們應該加息，很熱的經濟增長，點數非常高，在全世界很令人矚目，但是我們在利率方面始終沒有采取動作。
但是另外一方面，我們有一個很明顯的動作，就是討論加稅的問題。今后可能會面臨到一個加稅周期，而且大量的新稅種會出現，現在正在討論當中的物業稅或者跟物業、房地產相關的，除了這一類之外，還有環境稅，其他的礦產資源稅等等很多方面的稅，所以這些稅目稅種的提出影響會很大。這對宏觀經濟的干預作用比加息還要猛，這一系列下來從投資到各個環節會施加很大的影響，最終對房地產投資買賣都會發生很大的影響。所以我說房地產這個行業不會回到從前那么樂觀，沒有錢，只要跟政府關系好可以有錢，沒有土地可以搞到土地，我們看到這種情況很熟悉。但是這種情況由于宏觀環境的變化，最近有一個很值得注意的信息，中央跟地方省級單位考慮稅權的下放。我們通過土地價格提高獲得財政方面的收入。
下一個替代，我們可能會采用稅，哪些稅可以落到地方的錢袋子里，現在處于一種強烈的爭執狀態中?，F在發明了很多稅種，有些東西不成立，我改個名目讓它成立，這樣我們可以在一個新的蛋糕的基礎上考慮分蛋糕。我認為它出臺的這種可能性越來越大，這樣它周邊的宏觀環境就發生了復雜的變化，這種復雜的變化，我們必須給予充分的估計，我認為現在不會回到從前了，價格的波動是會發生的。但是總體來看，它是一種波動，從行業面上來看不會回到從前。這是我們需要考慮和面對的一個問題。
第二，就是趨勢、戰略方面的問題。一般來講，面對我們現在比較復雜的環境來看，無非就是高端的走資產化的路子，低端走專業化的路子。這就是一般應對危機或者應對市場復雜變化可以采用的策略。我們看到在美國像洛克菲洛中心，它也是一組樓盤，它經過很多大的華爾街金融風暴，最后它還能夠存在下去，最后還能給業主帶來增殖。所以慢慢地開發商還會轉化為資本運作的方向。這是一個高端的方面。
低端就走向專業化，這個數字的裂變就很大了，你做好某一方面或者某一類型的物業、房地產開發都是很常見的。商業還分很多種，中小型的、零售型的、批發型的。奧特萊斯的誕生本身也是開發長靈機一動的產物。綜合體，王健林他們做得很好，而且給出了一個基本的業內定義。其實酒店、公寓、商場這是最簡單的，因為商業綜合體是一個城市廣場的立體化，這只是滿足人們人際溝通，而產生商業效益的一個根本性的東西。慢慢它會形成非常專業化的開發，我們仔細看它這種技術性的特征，就會發現它的裂變是存在的。
比如你專門就開發公寓、寫字樓，有人就會說它是城市廣場的立體化，重點是在人際溝通，他可能就會更為豐富地去建設這種城市綜合體，他可能會把拆遷面積大量地壓縮，而且他要重新設計他人際溝通的各種渠道和橋梁。這個時候他可能就完全變成另外一種專業化的開發，我覺得高端走向資產化，低端走向專業化，這是未來的一個發展方向。但是總體來說，現在真是處于一個拐點，我們對于這個風險一定要給予充分的認識，絕不能很自然而然地相信他，就是一輪調控之后一定會出現一個恢復性的上漲，這種情況，我用一種外交語言，就是一種復雜環境的挑戰。
主持人楊熙：時間關系，我們還有一個問題，最后跟各位嘉賓探討一下。任總，我感覺剛才陳總和李總都提到了，我覺得今天房地產市場在一定程度上基本上進入到了全民炒房的階段，每個人都會考慮到未來財產的增殖，他都愿意把錢放到房子里，以前我們看到大家會把錢存在房子里，但今天我們看到今天有很多案例，他其實是想把錢投到房子里，我想問的一個問題，以目前的這種情況來看，你們覺得全民炒房的現象是不是應該有一定的控制或者還遠沒有到控制的階段？
任志強：你說的實際上是把貨幣儲存在銀行還是在房子上，但前提是你得有錢，如果你這個錢本來存不到銀行，你要借錢，這就不叫存了。如果是存，是一種貨幣儲存形式，沒有任何問題，它不會形成泡沫的。比如我們看《喬家大院》，這個大院是怎么形成的，就是把錢變成房子，最后一個大院一個大院的出來。如果我們古人沒有這種風險意識，就不會有喬家大院的。而其中很多是沒有人住的，它是為了以后發展，我的子孫再多的時候我有地方住。他的子子孫孫可能沒生出來，但是他的房子是提前準備好了。這是完全不一樣的。你說的炒，是我們沒有這么多錢，我想用一個財富杠桿把它變成賺錢的東西。
陳功：這種財富現象確實是存在的。這種現象為什么出現？就是因為社會投資品缺乏。
任志強：不光是投資品，首先第一因為你是負利率，如果你是正利率，那邊賺得就沒這邊多。
張寅：比如“金磚四國”，中國的利率是最低的。
任志強：不能這么說，如果是兩點幾的負利率，再低一點，就容易變成另外一種現象。如果這邊通貨膨脹，最先取錢的是只有3000塊錢和有5000塊錢的人，有30萬、50萬的人不會取錢。我們88年搶的都是衛生紙，他們會搶到先買東西。我們現在可以看幾個數，我們現在28萬億的居民存款，但是我們每年消費多少？一個月只有1萬億的消費。我們房子最高的時候一個月大概4100，28萬億出來兩萬億我們就沒地擱了。你就這么多東西，因為我們過去在88年出現通脹的時候，我們市場可銷售量大概在存款量的百分之十幾。到04年我們再增長的時候只占百分之七點幾了，到現在到百分之三點幾了。因此我們在93年初、94年的時候叫“貼息補償利率”，給你加百分之十幾，就是給老虎食吃，怕老虎從籠子里跑出來，現在也是這種情況。如果出來兩萬億跑哪去，現在我們覺得趕緊弄房子，防止這28萬億往外跑的時候拿東西可以頂上。
張寅：7月份公布的存款數據就特別說明問題，降幅非常大，只有財政存款是漲的，增長了4000。反之居民存款與企業存款雙方降，但是7月份其他的商品銷售并沒出現，只有兩種解釋，要么就是資本外逃了，要么就是在某些地方炒作了。
任志強：所以現在很怕，我們現在兩萬億里面一萬億消費了，4000億買房子了，還有4000億進了存款，一旦有一個月4000億不進存款就很難走了。
陳功：你可以在全球范圍之內尋找自己的投資，那個時候情況就為之不變了。
任志強：現在的問題是四周都堵著。
李國平：因為這方面的爭論比較大，就是關于空置房的問題，投資性是不是嚴重的問題，大家現在都在做這個爭論?，F在有幾個觀點，一個觀點就是認為房子本身就是有投資屬性的，不用大驚小怪，房子按道理來說應該是先有居住屬性，后有投資屬性，如果房子僅僅有居住屬性，就是我們房改前的情況。如果房子只是放在那不用，肯定會存在泡沫。其實現在的格局，很多人通過借錢，向父母集資，這種情況就沒有任何途徑，現在不僅僅是把貨幣往里推，現在大家把養老、孩子的教育都放在房子上了。這就是一個畸形的市場。
陳功：房地產已經透支了中國社會的未來。
李國平：我感覺這種東西總有一天一旦爆發出來是會出事的，就跟堰塞湖一樣。只不過現在大家覺得沒什么事，我想這些都不要掉以輕心。
任志強：現在我們不能判斷的就是不知道政府會往哪走，哪個都不穩定，所以要盡快出臺住宅法。
陳功：房價漲的這七年，房地產市場漲了兩個來回了，最后大家想這七年過去房子最靠譜，股市折騰我兩次。后來一回來看，到今天為止只有房子還在漲。
李國平：我要說一個稍微聳人聽聞的觀點，原來我們的股市，先是為了我們的國企脫貧。我們的房地產對土地有依賴，所以現在是30%的人買了70%人的房子，最后所有前期投資人安全撤場，移民。這就是問題。
主持人楊熙：各位嘉賓，由于時間關系，咱們今天的藍籌地產論壇就到此結束，再一次感謝幾位老總抽空參加我們的論壇，謝謝大家！
（結束）
