“到二、三線城市去?！?

2010年，上市房地產企業不約而同地在自己的年報中，將二、三線城市圈定為接下來發展的重點方向。

據中原地產統計，2009年10大標桿房企在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米，在其他城市土地儲備量為17479萬平方米，一線以外城市占土地儲備比重高達80%。

“國十條”頒布，中國樓市自此步入最為嚴厲的樓市調控期。三線城市房地產市場將會走向何方？

2009年12月，賴偉民來到貴州省貴陽市金陽新區一個名為“觀山湖一號”的地產項目現場。盡管周邊人氣還不旺，商業配套也不完善，但是高層的售價卻為4500元/平方米，洋房的售價更是達到7000元/平方米。雖然如此，該項目依然吸引了眾多購房者前來看房。其中有一對夫婦，因為孩子將要在項目旁邊的貴陽一中上學，購買意愿非常強烈，在售樓處咨詢了很久。

賴偉民是北京大學教授，2009年下半年，他利用工作之便，以購房人的身份，走遍了全國近60個城市，對150多個樓盤進行了考察，他所到的三線城市有20多個。這些城市的房地產市場，無一不顯示出強大的購買力。

“夾生飯”是陽光100置業集團總裁易小迪對全國房地產市場的形象描述。陽光100自2000年開始進入二、三線城市，目前已在13個二、三線城市開發20多個項目。易小迪表示，如果說一線城市房地產市場已經燒焦了，那么三線城市應該還沒煮熟，正在起步階段。

常年穿梭在這些二、三線城市間的易小迪，對此深有體會。以無錫為例，其2009年GDP為4992億元，全國排名第九位，經濟已經很發達，但晚上出去找個吃飯的地方都很困難；而在山東東營市，“晚上出門天都是黑的”。易小迪說，東營人人都有房，但縣城都是舊房子，住得遠，沒有小區管理，設計上很多房子客廳都是黑的，房子也不保溫，已經不能滿足人們對居住品質的追求。

在易小迪看來，無錫、東營、柳州等地的房地產業正處于起步階段，正是需要成長的時候。他認為，這些城市的城市化程度已經滿足不了經濟發展的需要，正處在城市化推進階段，與一線城市和部分二線熱點城市相比，這些城市還有很長的發展道路要走。

沈陽也是如此，盡管從行政劃分來看，沈陽屬于二線城市，但就城市化程度而言，還不及東莞、溫州等三線城市?！艾F在沈陽的工業發展很快，老百姓手里有錢了，不愿意再住工人新村了，但實際情況是，沒有好的寫字樓和國際性賓館，這些都非常欠缺?！币仔〉险f。

中央政府嚴厲的調控政策，正在給房地產市場帶來巨大的影響。據中國指數研究院的監測，“國十條”頒布后的一周（4月19日-4月25日），全國35個城市中有21個城市的住宅（新房）成交面積環比下降，北京等10個重點城市全部下降。但與此同時，一些二、三線城市的成交依舊活躍，哈爾濱、?？?、大連、長沙等地的成交面積環比則出現上漲。

業內普遍認為，房地產宏觀調控政策對一線城市的沖擊會大于二、三線城市。那實際情況又是怎樣呢？

整體調控的背景、具體限制措施和預期的改變，正在影響二、三線城市的房地產市場?！爸饕绊懯窃诔山涣可?，沈陽受到的影響最大，柳州成交量下降了30%，東營的項目還沒有開始賣，下降50%都是有可能的?！币仔〉险f。

“一線城市的影響最大，對二、三線城市房價的影響可能沒有一線城市那么大，但對這個市場的打擊，并不會小于一線城市。二、三線城市的市場還沒有發育成熟，也更脆弱?！币仔〉险f，“現在一盆冷水潑下來，發燒的人在降溫，發冷的人也在降溫。這種一刀切的方式是很不好的。城市化的進程會受到影響，這對于地方經濟來說是一個打擊?！?

對于地方政府來說，中央的調控與自己的利益不一定符合。交易量下降，將直接影響地方城市土地的成交量。據了解，目前在柳州、濰坊等地，地方政府希望抬高價格而遲遲不愿拿出來的一些地塊，將會在近日迅速掛牌出讓。

在中國房地產協會副會長朱中一看來，區別對待不同城市進行調控是有必要的?！皣?0號文件的標題是：國務院關于堅決遏制‘部分城市’房價‘過快上漲’的通知，但是其中十條規定只有半條（第三條的后半部分），是針對‘部分城市’‘上漲過快’提出來的，其他的內容是所有城市都適用。那么部分城市是哪些部分？什么是過快？這個還需要界定?！?月5日，朱中一接受本刊采訪時表示，“房價過快上漲，主要出現在一些一線城市，一些中西部城市房價是比較平穩的?！?

他還表示，“小房子換大房子，舊房子換新房子，這個口子要開。改善性需求，是真實的需求，這一塊是需要支持的?！?

廣大三線城市以自住需求、改善型需求為主，盡管此輪調控已經影響到這部分人，但從中央政策的宗旨來說，是針對房價過快上漲、投機性購買比例高的城市，并不是針對自住性和改善性等剛性需求。從長遠來看，這部分需求會得到鼓勵。此外，還有待于各個地方城市具體的執行細則出臺。

2009年年末的中央經濟工作會議中，前所未有地開始強調“城鎮化”，并明確提出“放寬中小城鎮戶籍限制”。這對于中小城市房地產業的發展、城市化進程都是利好。國家信息中心經濟預測部首席經濟師祝寶良在今年1月曾明確表示：接下來肯定會出政策，可能的做法是降低入戶限制條件，但具體怎么出，得看相關部委。

去年12月，中國國際城市化發展戰略研究委員會發布《2007年中國城市化率調查報告》。該報告顯示，2007年中國城市化率為32.93%（按總人口中非農人口所占比例計算）；上海、北京則分別以城市化率86.81%、76.67%，位居中國城市化率前兩位。

“中國房地產市場經過10多年的發展，步入相對成熟階段，北京、上海、廣州、深圳等一線大城市的房地產市場日益接近飽和狀態?！贝饲?，摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄曾表示：二、三線城市正面臨快速的城市化、工業化進程，成為房地產市場新的增長點。中國城市化率每年以1%至1.5%的速度遞增，每年有2000萬農民“變為”城鎮居民，相當于每年要建一座上海來吸收這些城鎮化人口，這為整個房地產業創造了良好發展契機。

“此輪調控主要針對一線城市，對二、三線城市的打擊是一時。在這一輪調控周期過后，二、三線城市會迅速恢復過來?！标柟?00常務副總經理范小沖認為，以剛性需求為主的三線城市，擁有更為健康的房價和城市化人群作為堅實后盾，這些因素都將成為其房地產市場迅速恢復的基礎。