經濟觀察報 黃蓮/文 新政呼嘯而來，毫無疑問，市場已經有比較熱烈的反饋。但如果我們回頭看這些管制條例的出臺，是不是可以有更為妥善的處理辦法呢？

一個顯見的問題是，恐慌性交易總是頻發不斷。

住建部出臺經濟適用房新規后，北京昌平等地出現了居民通宵達旦到政府部門排隊申請“住改商”的現象，據媒體報道，第一天就去了7000多人，為避免出現群體性事件發生，公安、衛生急救部門都派員到現場維持秩序，住建委也只能24小時辦公，并公告“五一”以后有關政策不會調整。

這樣的恐慌在不到5個月的時間至少發生3次了，第一次是2009年年底，在有關房地產稅費政策調整時，居民突擊買賣房屋，提心吊膽、通宵達旦到房管局辦房屋過戶手續；第二次是在春節前后銀行開始收緊信貸之前，購房人突擊找關系、托人情希望趕在政策調整之前辦完貸款手續，享受原有的首付和利率優惠；第三次是在新的信貸政策陸續出臺后，又要四處找人借錢湊首付，否則就只能退房賠上違約金了。

政策出臺總是那么突然，科學決策和征求意見只是在幾個所謂的專家學者和中房協等“智囊”中打轉轉，偶爾可能會叫上幾個開發商大腕問問，網絡上的民意不受關注，人大會、政協會上代表委員的肺腑之言不受關注，而意見建議又總是少有采納……

建議住建部、國土資源部學學當年證監會在搞股權分置改革時的做法，向社會廣泛征求改革方案和意見，階段性公布論證和決策的進展情況；而在最終中央定奪后，政策公布離開始實施前也留出一段時間，讓社會各界包括政府執行部門和工作人員消化吸收，并做好相應的政策宣傳解讀等工作。而現在的房地產新政往往是頭天公布恨不得第二天就要執行。最起碼也學學證券市場信息披露的做法，可能引起市場波動的政策大多選擇在周末發布，給投資者兩天的思考和決策時間。畢竟住房和房租收入已經成為中國每一個老百姓最重要的財產和財產性收入。

為什么房地產調控總是頭疼醫頭腳疼醫腳？

2008年底以來針對金融危機的房地產政策執行了一年左右，進入2010年政策就來了一個“拐點”，不由讓人懷疑新政是不是到下半年房價控制住后就要取消，或者是在地方GDP和財政增收指標受到影響后，再次出現中央和地方博弈的局面？這些年來，我們的房地產政策總是在信貸、稅收、市場監管這三個方面，在“松”和“緊”之間來回拉抽屜，始終缺乏全局性的、根本性的制度建設。政策的長遠的預期是什么？值得深思。

1999年第一批經濟適用房面市時并沒有限制購買對象，其定義就是“經濟適用”的商品房，既然是商品房就可以自由買賣和交易。而北京第一批購買回龍觀、天通苑等地經濟適用房的人正是買不起城里商品房的小白領、拆遷戶、外地來京經商的私營業主等。大家似乎誰也沒想到幾年之內房價漲得這樣快。

經濟適用房投資客的大量涌現恰巧是在2003年以后，隨著房價的快速上漲，經濟適用房的投資價值逐步凸現，而此時政府部門已經開始對購房人按家庭年收入不超過6萬進行資格審查，正是因為有關部門在資格審查程序和操作上的系統性制度漏洞才使得許多本不夠資格，但卻通過各種關系變通搞到資格審查表的第二批、第三批購房人大發橫財。多年來，有關部門對住房保障工作缺乏系統性長期性的制度安排，政策搖擺，不同時期針對不同群體實行了不同的政策，導致了盡管政府投入了大量的人財物，但住房保障問題越來越復雜，利益糾葛和矛盾沖突越來越多。

房地產決策再也不能總是“應對危機”的思維定式了，綜上，筆者斗膽進言：

一是切實轉變房地產發展模式。必須加快建立適應科學發展的政績考核體系，科學控制房地產業的合理規模，切實把房地產業從追求數量增長轉變到追求發展的質量上來。這是房地產業健康可持續發展的前提，當務之急要認真研究完善和改進土地出讓制度，將土地出讓收入納入各級地方預算的基本內容，接受人大的監督，改變地方財政對土地出讓收入的依賴是轉變經濟增長方式的根本所在。

二是在把握好信貸政策、稅收政策調整的力度、節奏的同時，盡快研究構建長期穩定的房價形成機制的金融和財稅政策支撐體系。比如，參照德國的“合同儲蓄”住房金融模式，改革我國住房公積金制度和房地產信貸政策。在德國，實行“先存后貸”的合同儲蓄模式，實質是“合作”而非贏利，合同儲蓄大約占到德國房貸總額一半左右，僅有三成住房貸款來自于商業貸款。德國房貸（包括合同儲蓄和商業貸款）都實行固定利率制，儲蓄房貸利率遠低于市場利率且最長30年利率固定，商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房價起著穩定器作用。

三是盡快實行強制性房地產信息披露制度。對房地產開發項目的審批許可、建設、銷售等，實施全過程、全方位、及時嚴格的強制性信息披露管理，這是消除消費者信息不對稱，減少壟斷，規范市場秩序的最有效手段，對于指導消費者行為以及政府實施宏觀調控具有重要的意義，也是形成真實價格的基石。