經濟觀察報-上投摩根之高校論壇之二：走進復旦  主題：宏觀經濟和地產迷局  

主持人文釗：各位朋友大家好！我是經濟觀察報的副總編文釗，非常高興來到復旦大學和大家一塊做交流。我們活動叫做上投摩根·經濟觀察報走進高校論壇，這次和復旦大學與上投摩根、經濟觀察報、經濟觀察網一起做這個活動。我到這里有一種親切的感覺，因為我們經濟觀察報有很多優秀編輯和記者，他們都出自復旦大學，他們的工作使得我們這個媒體變得很優秀，所以我感謝復旦大學給我們報紙輸送了非常優秀的人才。 

我們這次的活動主題是宏觀經濟和地產迷局，這個時候做這樣的討論是非常合適的。兩個月之前我們剛開始準備做這個題目的時候，還沒有想到兩個月以后宏觀經濟和地產格局發生怎么樣的變化，我們現在看得更清楚一點，我們大家一塊來到這里試圖討論這個問題的時候，發現我們更加看不清楚了。我先為大家介紹一下今天的四位演講嘉賓，他們是國家信息中心經濟預測部經濟師、高級經濟師祝寶良先生，安徽徽商產業投資基金管理有限公司總裁闞治東先生，中國建設銀行行長辦公室高級經理趙慶明先生，光大證券研究所副所長潘向東先生。

首先，我們有請復旦大學正大管理發展中心培訓部項目主任李元紅女士致辭。有請！

李元紅：尊敬的各位嘉賓、親愛的同學大家下午好！我是正大中心培訓部地產和金融的項目主任，在房地產新政的作用下，房地產的價格沒有松動，但是成交量跌到了歷史新底，受希臘債務危機的影響，中國和歐洲的貿易二次探底。房地產以及經濟形勢何去何從，趨勢怎么樣，我們在座每一位同學特別關心和關注。

經濟觀察報是一家專業的經濟媒體，上投摩根是一家專門的專業基金，今天我們有幸和這兩個行業前沿單位合作，是我們在座每一位同學的榮幸。我相信在座幾位專家今天下午一定可以為大家答疑解惑，在這里我們掌聲感謝今天下午蒞臨的幾位嘉賓。

今天下午我還看到了多年畢業的同學，地產一期的同學也回來了，看到了很多熟悉的同學回來很親切，以后我們會多舉辦關于經濟形勢的話題，歡迎我們的老同學?；貋砜纯?，?；貋碜咦?。在這里我特別感謝經濟觀察報的很多同事，在這次會議當中他們前面做了很多大量的工作，掌聲感謝他們。最后預祝今天下午的論壇圓滿成功。

謝謝!

主持人：下面，請上投摩根基金管理有限公司總經理助理朱戈宇先生致詞。 

朱戈宇：尊敬的經濟觀察報的文總，尊敬的四位演講嘉賓和在座各位房地產班的總裁們，你們今天的到來讓我們會場蓬蓽生輝。講到房地產是過去十年以來我們中國人談論最多的話題之一，雖然我們上投摩根做資本市場的，但是在股市最低迷的時候，股票是沒有人談的，我想無論任何時候，房地產是我們繞不過去的話題。隨著房地產價格的逐步攀升，房地產牽動了我們每個家庭的事情，同樣我們看到了總理為房地產感到了擔憂。中央到地方，土地供給到二套房的認定，以及到房貸的收緊，組合拳的不斷推出，力度前所未有。房地產對于中國宏觀經濟的影響有多大，對于資本市場的關聯度有多高，我們可以看到隨著房地產調控以來，資本市場也是進行了下調。我們在座總裁班的老總，你們也是一線最有發言權的同志們，今天希望看到各位演講嘉賓的智慧和專業的研究成果，同時我們也希望看到臺上和臺下的互動。 

最后，我回顧一下和經濟觀察報的合作。我們和經濟觀察報的合作始于2009年，當時開辦了月度經濟觀察。經濟觀察報是國內辦得最專業、最頂尖的一家財經媒體。昨天我和文總吃飯聊天的時候講到，我每期看華爾街日報多次引到經濟觀察報的文章，經濟觀察報做的選題被華爾街日報做了延續的報道。我們選擇了北京和上海6所知名的高校走進來，和高校里面的學生和總裁班的學員進行一個探討。我們覺得高校是  學術的殿堂，也是思想活躍的區域。我們和復旦也有很多的淵源，我們上投摩根總部在上海，我們很多優秀的同時來自于復旦大學，復旦大學給我們公司和全國各地的金融行業和各行各業輸送了最好的人才。我們08年的時候，金融危機最嚴重的時候，當時和復旦管理學院辦了一個系列論壇，我們請了亞太區的總裁過來和復旦同學們進行深入交流。當時剖析金融海嘯的成因和它未來的演變趨勢。當時我們判斷到中國經濟會率先反彈，并帶領全球經濟走向復蘇。在現代這個結骨眼，我覺得也是一個有意思的時點，隨著國內外經濟不確定性的增加，關于二次探底的說法層出不窮，我們每次和復旦合作的時候都是處在經濟最迷惘的時候，每次也是我們希望通過討論撥開迷霧，給在座各位提供寶貴建議。 

最后我介紹一下上投摩根，它總部在上海的基金管理公司，2004年5月成立，現在管理了11個基金產品，我們旗下管理的資產規模在將近600億，我們旗下多支股票基金得到很多投資人的認可。我們提供的產品從高風險的股票基金到低風險的貨幣和債券基金，我們的產品線很全。去年我們推出了專戶理財業務，可能也是給在座各位奪身訂做。我們在座各位都是成功人士，在財富上面是已經先行一步了，今天帶了幾個同事，專門給高端個人客戶提供理財建議的同事。如果會后大家有需要，可以和他們進行聯系，可以留下你們的個人信息。 

非常感謝各位！ 

文釗：感謝朱總對于經濟觀察報的表揚，我們會繼續努力，請大家繼續關注我們的報紙。今天四位嘉賓應該壓力很大，李老師人我們看到了總裁班的熱情，朱總提出了一個挑戰，在似乎看不清情況的時候，讓大家看到一個可能的路徑，在這樣的情況下，可能挑戰、壓力也是一種動力，四位嘉賓可能會給我們有著前瞻性的答案。 

下面開始正式的演講環節。比如三個月前大家不會問這樣的問題，中國經濟繼續好下去還是有可能壞下去，三個月以后的今天，大家對于二次探底的擔憂多起來了。所謂內憂外患，大家可能非常清楚，中國經濟會怎么樣，房地產會怎么樣，都是一個疑問。我想和大家首先介紹一下祝寶良先生。 

祝寶良：到目前為止有三個問題在一塊，歐洲的主權債務危機對于中國經濟帶來了哪些因素，不僅我們沒有看清楚，歐洲委員會也準備評估，歐洲委員會自己對于自己的影響沒有看清白。

第二個問題關于房地產的問題，新政出來以后對于房地產價格的影響，對于房地產投資的影響，對于國民經濟的影響到底是什么大家的看法不一樣。第三就是我們地方政府的融資平臺問題，很多因為土地財政、土地擔保帶來的錢進行融資平臺的投資。實際上在去年參加中央經濟工作會議報告起草的時候，開了經濟工作會議以后，兩天以后大家知道了國十條出來了，然后國十一條出來了，我當時和大家說到目前為止，針對房地產出臺的政策可能結束了。要進一步抑制房地產價格上漲應該靠貨幣政策。兩會開完了以后，4月份房地產政策出臺了，當時出乎我個人的看法。

這幾個問題攪在一塊，對于全國經濟發展和未來發展撲朔迷離，要把這些問題看清楚個人的看法不一樣。2008年美國的次貸危機，它對于中國經濟和世界經濟有什么影響的時候，我們是2008年10月份，研究2009年中央經濟工作會議的時候，開始的時候大家認為美國的次貸危機對于全球的影響不會太大。2008年5月份鮑爾森來到中國，我們問鮑爾森對于美國次貸危機怎么看，我們中國買了很多的兩房債券。鮑爾森說次貸危機對于美國來說是非常小的問題，不到3萬億的次級貸款，有10%—20%的違約率，我們馬上就可以給你處理掉。2008年11月中旬，他來到中國參加會議，當時問鮑爾森怎么看？鮑爾森說次貸危機的影響前所未有，我自己也判斷不出來，這個事兒我也管不了，給它交給下一任財長。在華爾街干了這么多年，這么一個人判斷美國次貸危機影響的時候都沒有判斷出來。剛才文釗講了想把這個問題理清楚，歐元區的問題到底有多大影響?，F在我看沒有哪個經濟學家敢明確說這個問題影響很小，也沒有經濟學家說這個問題影響非常大，我估計借鑒了那個時候的經驗教訓。我覺得現在用什么樣的數學模型和對比分析都不能解決問題。

今天由于時間關系，我不按照PPT講了，想針對當前的問題講三個問題。09年主要的經濟工作就是保增長，到了官方正式的說法是去年10月22號提到要保經濟增長還要控制通脹預期。為什么宏觀調控目標在2009年10月22號政策就變了，我認為2009年7月份變的。

10月22號官方宣布宏觀調控目標發生變化以后，到4月份快半年過去了，到底怎么評價宏觀經濟的政策，取得什么樣的效果，就是結合了我們宏觀經濟的數據給大家做一個簡單分析。

我們下一步大概怎么走，這涉及到我們剛才講的主權債務危機怎么看這個問題。第二就是房地產新政出來，國十條嚴厲的房地產政策出來以后怎么看。第三個問題就是融資平臺這個問題怎么看。房地產在12月10號左右了國十一條，我認為那個時候房地產政策就結束了，剩下就是靠貨幣政策抑制房地產價格是沒有成功的。應該用房地產的投資替代一部分的政府投資，保證2010年的投資增長速度平穩增長?，F在房地產開始下滑，融資平臺投資怎么辦？這些問題談談我個人的看法。

第四個問題，我們的宏觀調控政策怎么走。前一段時間爭論的是利率和匯率的問題，利率要不要動，什么叫適度寬松的貨幣政策。大家看到主權債務危機出來以后，匯率和利率政策會不斷的推遲。

第一個問題大家知道，為什么在10月22號國務院宣布宏觀調控目標，2009年從保增長轉變成保增長又要控通脹。當時我們幾個專家商量的時候，認為從7月份開始貨幣政策應該適當控制。為什么這個時候變了呢？2008年四萬億出臺以后又出臺一系列的政策。我們認為08年以來一攬子刺激內需的政策取得了很好的效果，大家看到GDP出現了V型反轉，第二就是把中國的國際地位一下子抬高了。中國在全球經濟快速發展的過程當中，中國的經濟發展的更快一點，那個時候中國就是一個好學生。我們鄧小平同志的教誨韜光用晦，好好干自己的事，別人的事不要管。到了2008、2009年就不能韜光用晦了，你過去是一個好學生，現在讓你當副班長了，也從8國集團轉成了20國集團了。中國取得的成效，按照我們領導人的說法，怎么評價都不過分。這是好的，確實保增長成功了。

但是問題也有很多。第一個大問題，這個經濟增長就是靠政府的政策推動的。一旦政策推的太快，民營企業跟不上經濟還會回落。如果經濟基礎進一步加大，通貨膨脹的壓力就會更大。第二個風險是結構調整的問題沒有解決。我們當時認為在2008年提出了倒閉機制，倒閉中國進行經濟結構調整。世界范圍內很多經濟學家認為在經濟周期四個階段，簫條期最重要的，簫條期迫使一些產能過剩、技術水平落后的企業倒閉。在這個過程多種催生出一些新的產業和新的技術，利用經濟進一步往上發展，簫條期過去了經濟復蘇的時刻就出現了。中國出了大量的救市政策，簫條期非常短，半年不到就起來了。起來的過程當中我們看到了產能過剩的行業沒有被淘汰掉。另外大家不愿意討論國進民退的問題非常的嚴重，包括城鄉結構、區域結構、產業結構、需求結構、要素投入結構、收入分配結構、微觀周期結構我們都要調的。產能過剩，經濟需要靠政府政策刺激，不刺激經濟就會落下來，刺激通貨膨脹就高。大家看到了通脹的壓力，PPI、CPI、房地產價格不斷往上走。

第四個問題就是融資平臺的風險。地方政府就靠融資平臺推動當地的經濟發展，特別是在去年2009年中央經濟工作會議提到了加快城鎮化的步伐，解決新一代農民工的問題。什么叫城鎮化。中國不允許地方政府發債，地方政府想辦法就是融資平臺。融資平臺不規范帶來了一大堆的財政風險和信貸風險。這個問題交流在一塊。

第五個問題就是擔心就業。08年我們擔心農民工的就業，后來我們發現判斷錯了，反而是大學生的就業解決不了。當時覺得這幾個問題沒有解決，政府退的太快，把經濟回落，政府不退通貨膨脹往上走。同時這個過程結構在惡化。這個時候官方正式的文件，保增長已經差不多了，沒有什么問題了，這個時候就是調結構成為非常重要的任務。我們去年把宏觀調控政策轉變了。中央經濟工作會議確定以后，有沒有效果，我個人覺得這次宏觀調控還是非常有效果的。如果看效果的話，主要集中在這么幾個問題。

從去年7月份開始，我個人覺得這一輪宏觀調控里面，貨幣政策、信貸政策相對來說控制結構相當不錯?？碝2的增長速度，去年10月份開始回落，從最高點慢慢回落到25點左右，我們目標到今年年底回落到17%，大家認為這個是沒有什么問題的。我認為這次宏觀調控里面，接受了2008年宏觀調控的教訓，2008年宏觀調控目標大家知道，當時要把宏觀調控物價控制在3%，2008年2月份中國的CPI漲到了8.7%。每年兩會的時候都在3月5號—15號之間，2008年2月份CPI在8.7%的時候，正是在兩會期間公布的。兩會定的目標是把當年的物價控制在3%，那個時候給出了一個信號，貨幣政策要非常的緊，不緊怎么從8.7%的通貨膨脹率控制在3%。08年有一次宏觀調控，8月份股票到了最高點也往下落了。2008年一年的宏觀調控政策我們變了三次，5月開始緊縮的貨幣政策改成穩健，9月開始貨幣政策就變成了寬松。我當時寫了一篇文章，控通脹千萬不要忘了保增長。我覺得也一輪的宏觀調控，央行接受了這個教訓，控的過程當中節奏還是不錯的，信貸控制目標也是控制的不錯。另外，財政政策配合的也是不錯，財政支出的力度在逐步往下減。我們的財政政策有四萬億是兩年的目標，今年的財政政策力度也在減。

第二從實體經濟增長來看，大家知道今年1—4月份，整個宏觀經濟的需求是下降的，投資大家知道26.1%，比去年同期的投資增長速度回落了4.4個百分點。大家看看零售額，今年1—4月份零售額的實際增長速度比去年同期下降了0.9個百分點，進出口方面我們的貿易順差也是下降的，投資下降，消費零售額下降，為什么我們工業增長速度比去年高了那么多，我們1—4月份比去年同期快了13.6個百分點，為什么這些需求在下降，但是生產在上升呢？我個人估計，經濟增長一季度也好，今年1—4月份也好，最主要的經濟增長原因是因為庫存的增加，造成了實際經濟增長速度很快。一季度的數據大家知道，消費拉動了0.2個百分點，當然消費里面我們說零售額動的比較慢，服務業的消費增長比較快，今年1—4月份旅游、文化、教育增長比較快。

更重要今年1—4月份增長比較快的很重要的原因還是庫存的大量增加造成了今年1—4月份工業的快速增長。我們估計一季度庫存把GDP拉動了2.5個百分點，實際上投資消費加上出口消費，加上投資的實際增長不到10%。我們認為到目前為止經濟增長速度從速度來說過去了，但是去掉庫存因素，實際的增長速度還是比較吻合的。從貨幣政策來說，適當的往下緊縮，實體經濟增長速度的時候也是往回走。這個過程當中為什么兩會結束以后，房地產的價格在進一步往上漲呢，這當時出乎我們的意料。兩會之前領導同志問我們今年的經濟增長怎么樣，物價是怎么樣的情況，物價大概會漲到什么程度。如果物價漲，哪些商品在漲。后來我們的文章在經濟觀察報發表過了，我們當時沒有敢說背景，只是講了一個簡單結論。年初1月份，當時說今年的通脹基本上是溫和的，第二、物價漲是食品價格和房地產價格漲，食品價格主要漲在蔬菜上，因為主要是農民工的工資上升。農民工在工業部門工作的話，他的勞動生產率比較高，如果是在農業部門工作的話，中國的農業現在也開始分工，農民把土地轉讓給一個公司，公司雇傭這個農民作為工人種地，所以蔬菜的價格和勞動力的成本密切聯系在一起。當時我們擔心蔬菜價格漲，弄不好就帶動糧食價格上漲。中國和世界各個國家都一樣，增長都是靠庫存，庫存穩定下來，大量對于初級產品的需求就會下降，這樣初級產品的價格當時我們認為是穩定的。當然我們覺得物價上漲不要擔心輸入性的通脹，當時的政策建議是人民幣匯率沒必要大幅度的升值。第二個結論，現在的貨幣政策控制的是不錯，但是貨幣供應量的增長速度相對于經濟增長比較快，造成后面房地產的價格可能略有上升。另外考慮開發商的投資，你們都是房地產界的老板，我們去年和房地產商接觸了不少，房地產供給在上半年不會太快，在這個過程當中房地產的價格會平穩。大家預期到了明年下半年房地產的供給增加了，由于這個預期，我們當時認為房地產的價格也會基本穩定。到了下半年，個別城市會略有回落，當時是判斷房價不會大漲。我當時說房地產的調控政策到此結束了，你靠貨幣政策慢慢收縮，房地產價格就穩定了。第二漲是在食品上，進行大量的財政補貼，當時就是這么一個思路。

我們當時這個報告得到的很多人的贊同，1月份數據剛出來的時候我們做的報告，現在把我們前面的部分驗證了，房地產的價格完全出乎我們的意料。兩會開完房地產價格馬上漲，后來我們總結這一點，為什么房地產價格那么漲，我個人認為就是國進民退造成的。房價會往上漲，還要有人配合朝這個方向，炒房子的錢從哪來？特別是我們溫州的炒房團，這些老板的錢哪來的？錢都是從山西煤礦、河南的煤礦、內蒙的煤礦退出來了，這樣一炒肯定房地產的價格起來。我個人認為邊際性的變化，當然還有土地政策的政策，地方財政的問題，突然為什么在這個時候房價往上漲，我認為這是國進民退的問題造成這個情況出現。

既然是國進民退的問題，開兩會的時候很多記者問我兩會討論什么議題，我覺得一個是國進民退的問題，第二就是房地產價格的問題。但是開了兩會，大家知道我們發言人說中國沒有國進民退的問題。剩下一個問題就是討論房價，越討論房價越熱，就成為了唯一的問題。兩會上推波助瀾，給你一個很大的預期也有關系，宣傳的預期我認為這里起了一個非常重要的作用。我個人基本的判斷宏觀調控是好的，經濟慢慢的回落，貨幣政策也是很緊，通貨膨脹的預期就會下來了。當然那個時候還是想著世界經濟復蘇，復蘇的經濟預期比我們好，盡管復蘇的步伐很滿，慢的理由我們找了好幾個。第一、這一輪簫條期間創造了新的新的技術沒有看見。第二就是美國的消費模式要轉變，減少消費，增加投資，還有貿易保護主義等等問題。即使世界經濟復蘇也不會太快，但是是在復蘇。在這樣的條件下，我們認為宏觀調控政策今年應該不會有太大的問題，我們說了這個角色也很困難，不能把一年的政策目標確定的好好的，因為中間還有很多會發生變化的。

我現在認為這一輪調控上，調控的手段也好，調控的政策也好，調控的結果也好應該是不錯的。有一次在北京碰到了任志強，我們一塊說這個問題，覺得這個挺好的，這種預期出現以后房價不會大漲。后面出來了房地產調控政策完全出乎我們的預料?，F在房地產的價格成為最主要的問題。但是房地產的產業作為國民經濟當中地位是不能動搖的，到底怎么處理房地產的問題，未來怎么把它穩定下來可以再討論。至少短期之內，這么嚴厲的房地產政策會帶來什么影響，看看下一步經濟會怎么走。

剛才我說了這三個問題新出來了，主權債務危機問題，房地產調控問題，地方融資平臺的問題。這種情況下，我們下一輪經濟怎么走法呢。既然今年上半年1—4月份經濟增長還是靠庫存拉動的，我們認為今年到了二季度中國庫存的調整結束，這意味著我們對于鋼鐵、水泥、有色金屬的庫存，由于庫存增加帶來了這些行業快速增長的局面結束了。庫存一旦恢復到平穩的水平GDP就穩定了下來，我們認為二季度在10%左右，我們現在預測10.7%，到了下半年庫存不增加了，今年靠投資消費的增長應該回落到9%以下?，F在主權債務危機會對于我們下半年的經濟帶來多大的影響，第一個問題談談主權債務危機的影響到底有多大，怎么看主權債務危機。

大家清楚主權債務危機，國家借完錢還不上，而且我認為中國的領導人還是非常有預見性的。主權債務危機去年的經濟工作會議部分官員提出來了這個問題，當時開會期間迪拜的主權債務危機出現了。我們當時感覺歐洲要出事兒，迪拜的債務全部賣給了歐洲的政府，像匯豐銀行、渣打銀行、興業銀行，法國和英國的銀行，我們認為一旦迪拜主權債務危機違約，這些銀行都要出問題。我們當時覺得歐洲先隊沒有問題，因為歐洲最關心通脹，后來迪拜主權債務危機覺得歐洲不會先退。在這種情況下，人民幣匯率也要不升值。貨幣政策上我們盡量收縮為主，而不是對應價格杠桿。因為都不退，我先退熱錢肯定往你這里流。我剛才說了人民幣匯率不貶值不是匯率機制不改革，這是兩個問題。

第三個問題，那個時候已經看到了歐洲各個國家債務占了GDP比重非常高，這些國家已經沒有能力再刺激經濟增長了。當時我們也畫了一個圖，我們和聯合國一塊研究的，大家看一下2009年各國采取的財政政策，美國出了事以后，中國、日本拼命的救。美國、日本、中國這三個國家很大的財政政策修改。再看看德國、英國、法國，它用的財政錢非常少，當然這里沒有把幾個小國家列進去。我們基本的看法，這些國家貨幣政策不退的時候，財政政策可能會適當加大力度，但是一旦加大以后，這些國家經濟可能就會好一點，就是這么一個基本判斷。那個時候我們已經預測到了這個問題，歐洲出了問題，覺得它財政可以拿出一點錢救救它的銀行，但是也要看看它到底能夠拿多少。那個時候幾個小國家主權債務危機出現了一些問題，首先看到了希臘問題，但是沒有想到主權債務危機嚴重到這么一個程度，這些國家還不上，導致這種嚴重的局面。

現在看下來歐洲的主權債務危機那么嚴重，這個沖擊就非常厲害，我們認為歐洲的財政是最好的，德國、法國都沒有太大問題，債務危機出來以后怎么辦？大家知道現在7.5萬億的借助方案出來了，我們在歐洲大概的基本看法，我認為主權債務危機出來以后對于歐洲的影響有好的，有壞的，主權債務危機出來以后歐元開始貶值了，歐元貶值對于歐洲的經濟是有好處的，好處是它的產品有競爭力，好處最大的就是德國，德國在2000年12月31號，歐元正式啟動的時候，大家認為德國的馬克是一個強勢貨幣，當時我們正好在德國，德國說歐元啟動以后影響最大的就是德國，按照最后一天的匯率結算，馬克升值是最快的。最后的結果歐元啟動以后，德國的經濟持續增長不快，有一個解釋的原因是西德援助東德的結果，還有一個解釋是匯率的問題。既然歐元貶值了對于德國的經濟比較是好的。

第二個問題是歐洲的利率肯定要降低，歐洲的利率降低，當時我們在歐洲用它的模型算過，歐元貶值對于德國的影響最好，其次是法國，還有比利時和荷蘭這種出口導向的國家。但是利率下降，影響最好的是希臘、西班牙那些國家，因為那些國家的物價漲幅最高。這次主權債務危機出來以后最壞的就是財政政策，財政政策是緊縮的，貨幣政策是放松的，我們擔心如果現在債務危機僅限于在歐洲這幾個國家里面影響是非常小的，如果把意大利和西班牙放進去問題就大了，因為在歐元區里面德國占了20%的GDP，法國占了15%，意大利和西班牙進來，對于經濟增長影響很大。如果這幾個國家不進來，我認為歐洲的主權債務危機對于歐盟的影響不會太大。第二就是貨幣政策利率降低降到什么程度，歐盟委員會是一個沒有前景的機構，它的財政來源是兩塊，一塊是1.2%各個國家的GDP上繳到歐盟委員會，還有一塊是關稅，這兩塊的收入來源歸歐盟委員會支配。歐盟委員會除了日常的財政運營其建了四個基金，用來援助那些經濟發展不好、產業結構調整受影響的國家和地區?，F在它說了這600億歐盟委員會付，他發國債，真正用于擴張性貨幣政策就是600多億。我給它判斷，即使它利率下降，歐盟的貨幣政策適當寬松一點，寬松的程度也不會太大，剩下的4400億是政府之間的相互擔保。昨天我看了1450億是德國付的，德國和法國各付五分之一，再加上荷蘭、比利時這些國家承擔比較多，我覺得還可以撐得過去了。我覺得現在世界各個國家反應過度了，原來歐元區做假的國家到什么程度還需要判斷，當時我們知道2000年十二國先進去的時候，當時希臘沒有進去，有一些國家西班牙是條件不夠進去的。這里面有沒有做假的風險，如果作假的風險很大是另外一回事，現在需要進一步的評估。我個人主權債務危機有影響，但是不大。

第二個危機就是房地產對于我們國家的影響。中國房地產作為一個國民經濟支柱產業毫無疑問，現在國十條、國十一條出來這么嚴厲的房地產政策，對于中國的經濟影響到底有多大，我個人基本的評估看法，中國房地產價格不斷上升，毫無疑問在一線城市北京、上海，甚至杭州、廣州這些地方比較高，可能在座的老板比我們更清楚；另外就是房地產的政策，我們鼓勵改善性需求，抑制投機性需求，但是沒有提到抑制投資性需求。什么加投資性需求？你買了房子裝修一下出租了，這是采取鼓勵的方式。但是你買了以后空在那用來投機是需要嚴格限制的。

第二就是部分抑制部分城市房價過快上漲的趨勢。房價按照道理來說，我個人覺得一線城市房價漲的太高了，可能會有一個泡沫。另外北京的統計50%是是投機性需求。他們調研過長沙和武漢，有些地方投機性需求在15%左右，這是比較正常的，50%的投機需求確實太高了，有一半的房子用于投機性需求。

第三個問題也是一個矛盾的問題，房地產作為支柱產業的重要作用要發揮，同時，房地產價格決定了我們城鎮化速度很重要的指標。如果老百姓不進來買房子，我們的城鎮化怎么弄，這是我們需要解決的問題。我們在中國經濟收入差距和貧富差距的調整關系上，提到宏觀經濟的發展來看四大目標，討論到社會問題的時候開放收入平衡的問題，當時我們認為中國的經濟發展到現在貧富差距太大，很重要的原因就是房地產，因為房地產在財富里面占的比例太大。1.5億農民工什么都沒有，現在富士康的問題已經反應了。第二我們每年還有600萬大學生工作找不到，其中一半大學生來自農村。這300萬農村出來的大學生沒有辦法買房子。這300萬農村大學生再加上1.5億農民工是非常大的一個群體，你要解決這些問題，你要給300萬大學生一個希望，他們要是能夠買到房子就穩定了。把這些人的問題解決了再回頭解決廉租房的問題，解決城鎮化的問題。但是農民工的問題我們這么講，農民工作為一個要素配置，他可以自由流動，到一個城市你可以租房子，這個也沒有什么太大問題，地方政府可能給你一個類似“綠卡”的政策。

至少按照現在的收入水平，應該讓300萬大學生買得起房子，這個房價要控制在這個水平上?，F在在北京、上海他們是解決不了的，只能進入二、三線城市解決。所以對于沿海城市房地產價格嚴厲打壓是毫無疑問的，我覺得是必要的。

現在風險在哪呢？各位開發商你們手上都是很有錢的，而且去年開發商有了一些經驗，比如萬科的王石，王石先降價以后是虧的，他一降別人不降，政策調整起來了大家都賺錢，就王石沒賺錢。今年大家誰都不敢先動。最近房價調控不動很重要的原因就是主權債務危機出來了，世界經濟下滑，政府會不會出政策，很多開發商等這個問題。其結果帶來交易量的下降，交易量的下降以后就是個人投資在下降。物價沒有降，如果我是中央政府的話，總理說得很清楚，要合理的價格水平。什么叫合理的價格水平，我個人覺得有兩種度量方法，就是每年的物價控制在3%，這是合理的。但是資產價格沒有說控制3%，我認為資產價格接近3%是可以的，每年房價漲的別超過3%就夠了。第二就是讓300萬大學生就業以后，6—10年的時間他們可以買得起房子，那也是一個合理的價格水平。在這樣的情況下，我認為今年房地產的投資增長速度會慢一點，但也不會太慢。第二、大家不要認為房地產的政策會松動，他一定要把房地產的價格穩定住。另外，我們剛才說了接受2008年的教訓，不要指望一調控物價馬上漲，要知道宏觀調控滯后兩三年都是有可能的，針對房地產的調控政策我認為不會變。針對房地產的政策是不會再有什么變化的。

第三個問題，如果今年房地產投資速度下降比我們快，如果我們又要維持經濟比較快的增長怎么辦？除了民營投資以外，如果要保持經濟比較平穩的增長和投資的適度增長，融資平臺之間的投資和房地產之間的投資就成了一個翹翹板，地方政府的融資平臺里面再放一塊口子，可能就是允許一些地方政府以城投公司的名義搞一些募集資金，從銀行貸款。我想今年下半年能調的政策，如果我們的房地產投資下降比較猛，到了今年7—9月份房地產投資肯定往下降。大家不要擔心中國的經濟增長會下降的很快，它短期還是有替代關系的。擔心就是明年、后年怎么辦，特別是明年通貨膨脹的壓力還會起來，因為全球的流動性問題。

這種情況下我們的增長調控政策怎么動呢？我們當時說利率和匯率怎么動，我主張匯率基本穩定，利率和匯率之間誰先動，經濟學原理很清楚就是獨立的貨幣政策，浮動匯率和資本的管制這三個政策里面選兩個，當然獨立的貨幣政策是最重要的。這個過程先動匯率機制是對的，保持匯率的基本穩定。第二個就是利率要不要動?，F在看起來我覺得主權債務危機出來以后，我們貨幣政策就會推遲了，匯率機制改革要不要推遲，我贊成上半年把匯率機制改革。今年總的來看，動利率的時間不斷往后推，利率也不會太大的動。針對房地產政策的力度肯定是不會減的，甚至有關財稅的政策都有可能在今年這一段時間提出來。

05年我們當時給總書記寫了一句話，叫做研究開征物業稅。后來寫了進一步研究開征物業稅，07年我們寫進去了叫適時開征物業稅，08年次貸危機出來了，我們不敢寫了，肯定不能動，動就完了。09年我們考慮要不要寫物業稅，就犯難了。我個人認為物業稅早晚都要出，怎么合理的出不知道，但是我想不會用太長的時間物業稅就會出來，只是怎么完善的問題。

我給大家講這么多。謝謝大家！ 

主持人：謝謝祝老師，祝老師是很有壓力的，因為他今天報了很多料，這些料我以前沒有聽說過。我想請大家和我一塊再次向祝老師感謝！剛才祝老師1月份報告猜中了開頭，但是沒有猜中的結尾。我覺得比較好的是祝老師給我們提供了一些判斷、分析，也給我們提供了政策背景。我們現在看很多的政策，它出來沒有邏輯，但是我們聽了祝老師剛才講的還是有邏輯的，只不過那個邏輯和我們所預計的不一樣，這是我們看官方政策的時候有一些想法。

另外，我很糾結，在這么短的時間我希望聽到每位專家更充分的表達。另外一方面我看到這么多的同學和老總們非常期望有更多的交流時間。雖然很糾結，但是我還要提醒以下演講各位嘉賓，請控制時間，爭取在25—30分鐘之內結束你的演講。我們盡可能留出多的時間和各位一塊做充分的討論。各位嘉賓也是非常的樂于和我們老總做一個交流。謝謝！

剛才很多朋友翻看我們的經濟觀察報，很多朋友看的時候似乎不太開心。我猜測了一下，可能是因為這期報道里面有一篇標題叫做《房地產邊緣化前奏》，是在講大規模城市化結束，也許大家可以注意一下。這個判斷是不是對，大家還可以做充分的討論，如果大家有什么想法，你可以把觀點告訴我們發表在我們報紙上做更多的聲明。當然我可以不做結論，至少現在我們來看樓市還是在晃悠，這么說是因為我們已經感受到了震動。但是我們不知道這種震動會帶來什么樣的結果，是大規模破壞性的地震還是一場虛驚，每個人都在尋找答案，這個答案有的時候在經濟當中，有的時候不在經濟當中，有時候和社會問題有很多的關聯。

請出一位嘉賓，他提到一個問題，樓市股市是否加劇了貧富差距。這個問題的答案和調控密切相關，我們怎么回答這個問題，決定了樓市調控會有什么樣的力度。下面隆重的請出闞治東先生！

闞治東：各位專家、各位學家和各位總裁班的同學，今天我受經濟觀察報的邀請讓我們來講幾句。他們跟我們出的題目是房地產新政對于宏觀經濟的影響。我覺得這個題目對于我來說有點兒為難，因為我對于股市或者對于我們今天所說的搞PE投資了解一點，要是講房地產新政對于宏觀經濟的影響，像我們其他幾位嘉賓演講比較合適。房地產政策對于我做的這個行業影響是有的，我們搞PE投資和你們搞房地產聯系比較大。大家知道我們國內搞PE投資，有的叫全民搞PE，現在覺得夸大一點，但是還是比較火的。我們搞PE資本來源很大一部分來自于房地產商，往往房地產好的時候，大家對于我們這個行業說，現在房地產掙錢厲害，我給你搞PE還需要花幾年時間。但是房地產冷的時候就會想到了我們，現在有人找我們說在房地產不行了，我們的資本應該轉移，尋找其他的投資機會。

房地產新政對于我們來說是有影響的，當然房地產對于股市的影響，大家看到了新政出來以后，股市這段時間始終下跌，有的人說下跌原因歸于股指期貨的推出，股指期貨推出一個多月，股市下跌了幾百點。股指期貨這些做空的人，用什么東西做空呢？就依據房地產新政對于市場帶來的利空消息大肆做空，他做空也需要理由，市場很好，沒有這些題材他不能做空。所以我們現在股指期貨推出一個多月，對于多方來說輸的很慘。我相信在座各位對于股指期貨很有研究，股市跌100點它就跌3萬，跌400點把它的保證金全部輸完了。對于股指期貨來說做空的人大獲全勝，對于多方來說應該說輸的很慘。但是對于我們現貨市場的人輸的也是很慘。我們股指期貨推出一個多月的時間，國內股市市值增發了三萬幾千億，這是什么概念？我們國內股市開戶的人數是1.4億，平均每個賬戶市值增發了兩萬幾千塊錢?，F在有時候電視采訪散戶，大家都是怨聲載道，說不做了，這個市場沒有道理好講，好股、壞股一起跌。

對于我們來說，如果房地產新政對于太多的宏觀影響，我們其他專家比較熟，對于我們PE也好，對于股市來說影響是巨大的。今天為什么談這個題目呢？這個題目我看了兩篇文章，給我機會就談談這個問題。一篇文章是我們國內貧富懸差到了社會容忍的紅線，突破了這個紅線會引起社會問題。還有一篇文章我看了，是我們一個網站搞的調查，說股市、樓市是否加劇了貧富差距。整個調查的人回答90%以上都認為股市和樓市加劇了貧富差距。不管它調查結果的目的是什么，我們覺得股市、樓市這幾年都是這樣的問題，經濟一冷就想到了股市樓市，經濟熱了也想到股市和流失。

首先，我們國內的貧富差距逐漸拉大，這是一個不爭的事實。我看到一份調查報告，可能是國務院研究室、中央黨校研究室等聯合的調查報告，中國今天0.4%的人掌握了70%的財富，財富的集中度高于美國。另外還有一份報告，現在北京富翁最多，大概是14.3萬個千萬富翁和8800個億萬富翁。廣東排名第二，廣東有13.7萬的千萬富翁，億萬富翁7800個。上海千萬富翁11.6萬個，億萬富翁是7000個。從這個數字來看中國的貧富差距逐漸拉開，中國的財富逐漸集中在少數人手中。這對于我們股市和樓市的角度來說，我們通過財富的集中，有多少是通過我們股市、樓市集中的。有多少是通過權利資本起作用集中的。

我曾經看到一篇文章中國共富的理想追求和現實圖景。過去我們叫共富，現在叫先富，一部分先富的人統計了有7個方面通過先富，一個是靠政策致富。第二個致富是實業致富，他們就是搞實業，辦工廠。第三個是投資致富，投資股市和地產等。還有就是資源致富，山西煤都是靠資源致富。另外就是中介致富、知識產權致富，最后一個是違規違法致富。我相信7種致富里面和我們有關的就是投資致富，也就是說今天中國這么多富人，這7種致富里面不應該全部靠我們股市、樓市致富的。即使股市、樓市致富。我們有權利資本利用了股市樓市，可以說股市樓市被利用了，而不是股市流失本身加劇了貧富差異。談到這個問題就聯想到一個問題，就是社會貧富差距的問題，我們今天在座有一些年齡和我們差不多，我們對于30年前的情況了解多一點，有一些年輕人對于過去的情況不是很了解。我們年輕的時候或者比我們上一輩在國內追求的就是共同富裕。當時為了追求共同富裕，在建國以后，我們把已經分給農民的土地，在農村集中起來搞人民公社。

我自己感受比較深刻，我在黑龍江下鄉，黑龍江下鄉的時候當過大隊干部，當時天天在田頭勞作，除了我們國際禮拜天的時間休息以外天天在田頭勞作。最后我們生產的糧食和農作物，對于整個城市的供應是供不應求。所有生產的東西供不應求，所有東西都要憑票證加鈔票才可以購買這些東西。但是，這幾年我到黑龍江農村去，給我感受最深的是，他們當地農民真正在田頭勞作的時間只有十幾天，也就是說播種在下面幾天，田間管理待幾天，最后就是收獲。但是他們在地里勞動十幾天收拾的糧食和農作物是遠遠高于我們人民公社生產大隊的速度，什么原因呢？我們想追求共同富裕，我們想追求這么做，所以人民公社最后就是沒有勞動效率可言。

大家知道過去上海在城市里面叫做36塊萬歲，小青年到工廠就是36塊錢工資，人與人之間的差別沒有。但是我們國內經過了那二三十年的努力，我們做到了人與人差距很小，我們還要消滅城鄉差別、工農差別、體力勞動和腦力勞動的差別，這三個差別消滅的差不多，但是我們和國際發達國家的差距越來越大。

80年代我到國外研修，到國外一個大學畢業生剛進公司可以拿六、七千人民幣，我們自己把差距縮小了，但是我們和國際的差距越來越大。所以我們想走共同富裕，走的路是共同貧窮之路。我們今天的差距越拉越大主要原因是鄧小平同志提出的先富理念，讓一部分人先富起來，然后走共同富裕的道路，由此我們搞改革開放，特區政策，誕生了樓市和股市。

所以，今天整個情況來看，我們逐漸暴露了一些新問題。今天大家提出共同富裕，我也希望走共同富裕，但是這條路究竟應該怎么走比較好。后面再提一個問題是對于樓市的影響。

前幾天我看了一篇報道，30年前鄧小平在部委領導下視察北京一個新高樓的工地，鄧小平問他們，住房能否商品化，各部委領導下的不敢回答這個問題。鄧小平說我也想用自己的積蓄買一套房子，當時我們的房子不是商品化，30年前上海就是分房，每次福利分房都是一次爭斗。當時房子不緊張，有一份資料，上海建設部門有五年中間沒建過一平方米的住房，后來整個統計數據，我們到了改革開放以前，上海人均住房面積和我們建國之前不是增加了，而是減少了。當時上海特困戶是人均2.5平方米以下，重點解決的是人均2.5平方米以下的特困戶，讓單位想辦法解決。朱镕基在上海當市長的時候，在很多大會講過，上海要解決150萬個馬桶，150萬個煤球爐，這些簡易的住房里面缺乏基本的衛生設備和燃氣管道，但是當時就沒錢，政府沒有這么多錢，企業也不能籌集這些錢解決問題。但是后來用了一個簡單的政策，就土地批租，住房商品化，短短的二、三十年問題解決了，現在上海人均住宅面積是35平方米。我認為樓市和股市在國民經濟當中發揮了重要作用，樓市和股市是我們市場經濟的兩個產物，這兩個產物在經濟發展當中起到了重大的作用。我們一出問題就把這個市場貶的很低，應該給樓市和股市必要的市場地位。

大家現在關心的是什么問題呢？是我們樓價漲的過高的問題。對于樓價漲的過高原因是多種多樣的，除了我們專家學者講的問題，實際上對于普通老百姓來說還有兩個問題，一個是通脹預期。還有一個是投資渠道比較狹窄。很多媒體說到炒房團的問題，但是這些問題我都無從調查，溫州人告訴說溫州人比較團結，誰買了房子就一起去買，往往被人家指責是炒房團。但是我看到城市里面有一些人，他覺得錢放在銀行里面每年在貶值，而這個錢對于我們很多人來說可能是養老錢，因為我們的社會福利保障系統不是很好，所以中國人愿意存錢，我們的儲蓄也是世界最高的，我們掙100塊錢，有40塊錢以上存在銀行里面，這個錢沒存在銀行，自己老了以后靠這些錢養老的。但是這些錢放在那里每天都在貶值，我們說房地產保值，我們說房地產在太平盛世樓市值錢，樓市可以保值增值，所以人家愿意用積蓄買，可能買了二套房，甚至買了三套房。我覺得這樣也有合理的因素在里面，今年我們講二套和三套，我始終認為房地產是一個商品，它的價格必然由供求關系決定的。如果不是供求關系決定的價格，任何價格是不合理的。我們既然把它作為商品，我們就應該尊重它的商品屬性。我們還有一個問題，剛才談到了很多人沒法兒做，我們可以做保障性住宅，那是政府的職能，保證我們低收入的人有房住，保證大學畢業生有房住，在保障性住宅方面下工夫。保障性住房可以暫時把商品性的屬性拿掉，限制它進入流通領域。我覺得從這些方面可以考慮這些問題。

當然我剛才也說了，現在的房地產新政對于我們這個行業是比較好的，因為我們搞PE投資，大家說搞PE投資好，最近一段時間很多人愿意和我們做。房地產新政對于我們搞PE的是一個利好消息，所以我今天就簡單講這些。謝謝大家！

文釗：謝謝闞總！下面介紹的嘉賓，他可以說是大家的朋友，也可以說是大家的敵人。最主要是從他的行業來說，我沒有聽到別人具體講，是我看到報道08年調控的時候，有開發商和銀行講，你要收就收信貸，大不了大家一塊死，這是一個傳說。前兩天建行郭董事長說我們可以承受房價50%的下降，我不知道他表達了什么信號，是不是即使你們都死了我也死不了呢，這是我的猜想。趙慶明先生曾經在人民銀行工作，現在在建行工作，他從銀行的角度和貨幣監管的角度都有很多的從業經驗，由他講貨幣政策和房地產這樣的關系，做這樣的研究是非常合適的。下面有請趙先生。

趙慶明：大家下午好！非常榮幸參加這個活動，感謝上投摩根和經濟觀察報的邀請。我雖然是建行的，但是我說的觀點都是我個人的，不代表建行。我去年底和今年初解除了很多朋友，都說經濟學家說的不準，主要舉了兩個例子，一個是瞎子摸象，瞎子通過感覺摸了大象某個部位說大象是什么樣子的。這些經濟學家可能有一些方面的專長，通過專長觀察宏觀經濟，因為宏觀經濟涉及的變量和領域都是很多的，我們看到很多大的國際投行大牌的首席經濟學家，看到國內的大牌經濟學家，往往在某個方面比較專長，他通過專長展望未來，這是比較受局限的。

另外一個例子，像醫生對于病人看病，經濟學家像經濟醫生一樣，通過一些指標不斷判斷這個病情，這些指標也是在不斷的惡化，因此經濟學家或者金融機構、研究機構不斷調整自己的看法，一個星期前是一個結果，一個星期之內又出了一些指標，可能根據這些指標做出一些判斷。因此，經濟學家也是在不斷的變。

另外，我到了建行比較關注房地產這塊，大家知道建設銀行從80年代出去要住房找建行，建行在開發貸款和按揭貸款在國內比較領先的金融機構。我的專長是研究國際金融的，人民幣匯率和國際外匯，到了建行研究宏觀經濟分析，但是總體不是我專的。說的這些也是代表我個人的觀點，尤其大家都是房地產界的精英和一線的參與者，我確實有點兒誠惶誠恐，說的不對大家可以批評指正。

給我的話題是讓我從貨幣政策的角度談一下房地產的情況。我從三個方面談一下，一個是回顧歷次的調控過程，里面更側重于貨幣政策對于房地產市場的調控，出了哪些政策以及政策的背景與演變。第二從一些指標看一下，調控對于房市銷量的影響。第三就是下一步房價或者房市是怎么樣的變動。

貨幣政策既是房地產業發展的重要力量，也是調控房地產市場的主要手段。中國房地產調控各階段的政策和銷售面積、銷售金額的影響，這分了6個階段，這個銷售面積和銷售金額來看，08年面積和金額有所下降，整個房地產都是螺旋上升的，因為這是同比數據。當然08年出現了下降，現在他預測房屋銷售面積和銷售金額下降，到底是下降還是上升，一會兒我談一下個人看法。

第一個階段，中國房地產市場起始與刺激階段。很多人看資料，將98年視為中國房地產發展的元年，當時正值亞洲金融危機，國內通貨緊縮，內需不足，尤其是通過放寬信貸政策刺激房地產是當時擴大內需的選項。中國房地產的元年有人說是98年，我找資料的時候發現97年人民銀行4月推出了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，一個是擔保，現在叫抵押，當時擔保由第三人的財產和第三人的保證都可以。第二個是公積金貸款，有一個金額的數量。第三是首付，一開始首付是三層；還有就是期限，最長是25年；當時利率也是實行優惠利率，根據期限往下靠；還有就是購房要保險，我03年購商品房也有保險，但是04、05年就取消了，銀行不需要你向保險公司投保。

98年5月份的時候，人民銀行發布了《個人住房貸款管理辦法》，這個相對于97年有所變化。第二個是住房貸款的用途做了清晰的規定，只能用于購買普通住房和城市居民修建適用住房，不得用于購買豪華住房。98年7月在亞洲金融危機的背景下，也是整個中國改革的具體步驟，98年二十三號文國務院發布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。從98年下半年停止住房實物分配，實現貨幣化。第二就是前面推行和不斷完善住房公積金問題。第三就是房價收入比，當時房價收入比根據60平米作為家庭的收入，房價是家庭收入的4倍，4倍以上要給住房補貼的，當時在中國住房體制改革的初期。我后來和一些老的決策者了解，他們當時擔心居民買不起房子，所以考慮房價不能太高。另外就是勾銷對團體住房貸款的規模限制，適當放寬團體住房貸款的貸款期限?，F在也是采取規模管制，我們94年搞市場經濟，97年信貸上還是實行計劃經濟的體制管理。但是98年這個規定，二十三號文放開了，當時也是一個很大的背景。

第二個階段：試圖適度收緊。2000年后，中國經濟增長加快，房市出現過熱的苗頭，政策收緊。2001年人民銀行發布了《關于規范住房金融業務的通知》，主要內容有三點。一個是住房開發貸款，要求四證齊全，自有資金要有30%。第二是嚴禁“零首付”，當時98年由三成降到兩成首付。商業銀行的自主經營也是從98年以后開始的，以前叫國家專業銀行，98年以后四大銀行叫做四大國有商業銀行，因為員工的工資和領導的考核和市場份額有關，2000年前后開始零首付，突破了政策的紅線，又加上適度過熱，出了195號文嚴禁“零首付”。第三提到個人商用住房，首付不能低于四成，貸款期限是十年。

02年又出了一個217號文，業內人士比較的了解。當時六部委提出了《關于加強房地產宏觀調控，促進房地產市場健康發展的若干意見》，里面提到了充分加快政府職能，嚴格控制新開工項目，控制商品房。因為當時經濟比較熱，由于開發力度比較快，空房率比較高。再就是嚴格控制自有資金不足，行為不規范，房地產企業新開工項目；大力發展經濟適應房，調整房地產市場結構；四證不齊全不能發放貸款。02年5月國土資源部出臺了招拍掛的制度。

第二個階段到了03年的兩會前后，人民銀行發布了“121文件”。我看到前幾年有一個媒體寫了一篇文章，贊頌周小川行長非常英明，因為這個文件是4月份出的，后來公布是6月份，他說周小川行長未雨綢繆、高瞻遠矚。后來我到人民銀行工作了解，這個文件是吳曉靈行長簽了，覺得不太適宜，有一次周行長給我們做報告提到這個事兒，當時一個是非典，另外還有上海的周正毅事件，不希望給市場弄過多過緊的信號?！?12文件”以后，北京的開發商都在炮轟。

緊接著國務院發布了一個18號文，進入了第三個階段，03年8月12號國務院發布了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，這個文件否定了當時“121文件”。

第四個階段是重新緊縮。03年雖然有非典，到了04年初的時候，宏觀經濟數據看到03年還是很好的，增長很快。緊接著是04年平安過去了。05年新一輪宏觀調控實施，經濟開始過熱，加上當時人民幣升值問題。第一次緊縮05年3月16號，人民銀行決定3月17號調整商業銀行住房貸款的政策。以前他對于利率這塊規定比較模糊，同時商業銀行自主的權益更多一點，這里面就比較明確，同檔的按揭貸款打九折。另外一個對于首付由20%提到30%。這一輪的緊縮還是比較溫和的。

到了06年國務院轉發九部委的37號文，主要內容是90平米的房子不能低于70%。另外就是稅滿五年和不滿五年的情況。第三就是開發貸款，這個時候要求自有資金從30%提高到35%。按揭貸款，針對90平米以下和以上的，以上首付不低于三成。對于閑置土地，這和招拍掛的制度有一些關系。07年三部委出了277號文，《關于土地儲備管理辦法》，里面有對于土地儲備的貸款規定，這個規定也是收緊的，既是正式的管理辦法，也是之前相對寬松的再收緊。07年人民銀行和銀監會9月份發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，收緊嚴格房地產開發貸款；第二嚴格規范土地儲備貸款管理；第三細化個人按揭貸款，這里涉及到首套房、二套房的規定，基準利率二套房上浮10%。還有就是借款人償還貸款，每月的還款金額不能超過收入的50%。對于商業性住房規定首付不能低于五成，原來是四成，利率同時上浮。

到了07年12月5號又發布了一個補充通知，明確以借款人家庭為單位認定房貸次數。還有其他內容。第五個階段全面爆發金融危機，對于房地產采取了從寬松轉為刺激政策的階段。雷曼兄弟破產以后，人民銀行從08年9月15號宣布下調基準利率，08年、09年四次降息，08年10月份，個人按揭貸款利率之前調整到八五折優惠，后來下調到七折優惠，首付下浮到20%。整個09年全年金融機構新增本外幣信貸達10.5萬億元，同比增幅110%。第六個階段就是從去年底到現在，出來國四條和國十一條政策。

接下來就是調控的影響。國家發改委信息中心的祝老師希望用貨幣政策調整房市，通過這個分析我覺得不是很理想，這是國房景氣指數與70個大中城市房價指數。第二看一下房地產開發貸款的投放和價格走勢。藍線是開發貸款的投放，粉紅色是全部貸款的余額同比速度，黃線是一個差額。由此來看，開發貸款和貨幣政策的緊縮關系不是很密切，現在到了09年，整個貨幣政策相對寬松的，但是整個開發貸款的增幅反而是遠遠低于的。在座各位都是房地產界的大老板，房地產資金不僅是開發貸款，還有按揭貸款、信托資金等等，從開發貸款來看和貨幣政策的緊縮不是特別一致。開發貸款的增速受什么影響呢？是受房價的影響。藍線是70個城市的房價指數。開發貸款余額的增長和整個房價的走勢是高度一致的。房價比較好，銀行也比較看好開發貸款?，F在規模管制，房地產領域利用外資，包括FDI和外債增加比較快。今年4月份FDI這塊上漲很多，我和別人溝通，他們認為FDI利用外資這塊增加很快。

第五個人按揭貸款增速似乎也不受調控的影響。藍線是個人按揭貸款余額的同比增速，粉紅色是全部貸款的同比增速，由此可以看到個人按揭貸款不受影響，它還是受房價的影響，房價高的時候買得多。

上面所說的是貨幣政策調控或者貨幣信貸政策對于房地產市場的影響，它不太受整個宏觀調控的影響，更多受房價的影響，房價的變化也是受宏觀調控的影響。

第三談一下我個人的展望。我更想從市場和規制角度談一下。我很難評價調控對于房價市場的影響，主要是貨幣政策這塊。在調控當中，政府越來越重視抑制投機性購房和投資性購房。市場與規制還是并行不悖的。當前主流的觀點：解決住房問題只要靠市場，中國這么大的國家，就現有政策而言，除增加持有環節稅費以外，政府能做的已經到極致。我隱含之意就是政府不應該過多的干預房價。無論從經濟學角度還是從發達國家的實踐來看，市場并不是不受任何約束，市場是一個特定規制下的市場，并且規制還會發生不斷的變化，從而影響市場的供求和價格，最終起到調控的作用。中國目前規制不完善導致中國房地產市場巨大的投機性，以及房價漲漲停停的走勢。里面一個分析，截止01年4月份，居民儲蓄存款余額28萬億，去年整個房市交易量有人說是6萬億，也有人說7.5萬億。去年整個房市交易量6—7萬億，上線是7.5萬億，下線6萬億。但是去年整個住房按揭貸款增量1.4萬億，因為這里有余額的變化，考慮有一些還款，去年新發放的住房按揭貸款不超過兩萬億。按照最小的6萬億來看，更多是用全款買房，不是用銀行的資金。我覺得貨幣政策對于房價的影響是很弱的，因為大部分都是現款。

第三是規制走向完善之路異常艱難。主要是因為開發商與投機客；地方政府；中央政府的不堅定。規制走向完善似乎又是不可阻擋的，我談三點看法。其他國家可以借鑒的經驗和做法，現在大家很容易獲得一些發達國家、發展中國家或者后起國家的經驗。像發達國家德國的經驗，大家做房地產的可能也很清楚德國是怎么控制整個房地產市場的。包括后期的國家是韓國有一些經驗對于我們可以借鑒。另外就是中國耕地紅線的壓力18億畝，耕地那么多，土地越來越少，中國的土地是比較緊缺的。第三就是社會公平與穩定。80%的居民買不起房子的時候，政府不可能為80%的居民提供經濟適用房，這種情況下房價必然失去支撐。最后一點，規制將使房價回歸合理水平。部分城市房價大幅度下跌不會在國內出現?，F在很多人都在賭，包括個人的投機客都在賭，覺得香港和日本房價大幅度下跌在中國不可能實現。剛才我提到了一個是土地很缺；第二是有錢，光居民儲蓄存款28萬億，按照二八分成，20%的富人有22億存款；第三個就是土地稀缺。剛才所說的規制走向完善似乎不可避免。我覺得要使得60%有住房真實需求的人買得起房子，這是我個人的看法，也是一個預測，政府可能采取的手段。三口之家買兩套房可以理解，買三套房也基本可以理解，但是買30套房肯定不能理解。

以上是我個人看法，希望大家批評指正。謝謝大家！

主持人：謝謝趙老師。剛才三位嘉賓講完以后，大家都可以感受到，如果從長期來說是從中國房地產市場元年一直到現在做了一個縱深的回顧。在這個回顧剛才當中總結了一些特點，提到了可能的調控方向，對08年以來調控的政策背景，包括一些角色的邏輯做了分析，包括對于整個房地產市場在中國經濟當中扮演的角色，乃至從整個社會角度來講會起一個什么樣的作用，或者它的身份、地位應該是什么樣子的，給予什么樣的評價比較合適都做了一些分析。這種分析結束以后，我還是有點兒看不懂房價，或者從一個最普遍的住房者來說，房價到底會怎么樣，從一個需求者來說，我最近有朋友在問我要買房嗎，還是再等一等。

經濟觀察報2009年初的時候曾經做了一個小的增刊叫做09預言，其中一項預言就是房價，我們預言房價不會怎么漲，但是我們預言錯了。我們應該怎么調控，如果從短期來看怎么做合適，從長期來看怎么做合適，最終房地產世界市場對于整個經濟，或者對于所有人的意義是什么，無外乎大家有房可住，住得起房，或者買不起房子也可以安居樂業。從這個角度來說，大家都希望看到一種可行的方法，這是潘向東先生最近所做的研究。他從宏觀分析和預測來講，給我印象比較深的是他在08年比較早對于危機的發生做了預測，對于中國經濟何時見底做了一些判斷等。下面請潘向東先生做他的演講！

潘向東：感謝大家！也非常高興有這個機會和大家探討。這個題目很好，但是講的人不好講，你說房價漲老百姓罵你，你說房價跌在座的人罵你，說它不漲不跌別人會說你瞎掰。

第二個問題，房地產要加大調控，在座沒有不高興的，我說不調控，今天在這里說了，明天網上就開始罵了，說我缺乏道德良心。如果我說政策很糟糕是得罪政府，也得罪祝老師。這是三難沖突。

下面我講講政策方面的看法。說到現在的時候，為什么說房地產市場標本兼治，主要是房地產歷史重任沒有完。我剛才看到了經濟觀察報說城鎮化進程增速放緩，也就是說退出歷史舞臺，其實他說的沒錯，他說的是增速放緩。用我們的數學來講就是你的一階拐點到了，但是你的二階拐點沒來。

剛才講到了總理擔心經濟增長的下降，全國人民都擔心經濟二次回落，但是怎么樣避免不二次回落，你還是拿四萬億？2009年兩了一個四萬億以后，你再擴張的話，那個窟窿有多大，會不會形成和迪拜和希臘一樣的情況？現在地方政府有多大的困難，窟窿你還不知道。再增長從哪？出口，出口依賴于海外，我們知道海外二次探底的風險應該遠大于中國。這么大的金融危機，你通過發貨幣削平，全球就不需要經濟規律了。海外的出口面臨二次探底的風險相當大，別人講是不是可以從其他的戰略性新興產業。我想，誰都想，全球沒有哪個國家不想，包括美國，從哥本哈根會議改口了，美國要出口了，因為技術的水平沒有發展到那個時候。剩下的發展什么？我對于中國還是保持樂觀，因為它的投資沒有做，你的城鎮化水平還有30%可以做下去。也就是說房地產的使命沒有終結，我個人研究經濟，覺得它未來五年還有快速發展。但是它現在出問題了，問題是它的價格快速上漲和收入的上漲不匹配，所以很多人講房價不跌他就跳樓。所以我們看看這個時間段多長，如果你是十年必輸無疑，大于五年以上肯定是輸的。因為全球都在發貨幣，資產肯定是不斷的往上漲，未來的礦泉水也是一樣，也是會往上漲，因為你發貨幣多了，全球都是這樣。二戰以后自從脫離了金本位，美國年均通脹率4.5%，我們超過3%就說要調控了，它的復合算起來你說價格漲的多快，這就是貨幣的因素。短期就看調控怎么說了，短期要是下來的話，這個政策是對的，以退為進，因為你前一段時間漲的太快了，再這么漲上去，最后會影響到未來的發展，這個時候漲就緩了，要慢點漲，你的收入水平稍微高一點，大家都可以承受的范圍內。所以不要希望中長期房價是跌的，這是沒道理的。所以大家不要憂心這個事情，短期退是為了中長期更加健康的上漲。

現在短期怎么達到這個目的，大家都希望達到這個事情。上漲的頻率周期性房地產越來越短了，原因是你以前嚇唬房地產開發商的時候，嚇唬這些居民的時候，他第一次覺得狼來了，很怕，所以大家退場，也不購買，房地產開發商開始降價。但是像你給一個人注射藥品，他慢慢有抗體了，不怕你了，你調控我就不開工捂盤，我預計你現在開工你未來又要放松，如果供給不足需求曾剛性，未來就是再一次上漲，并且是暴漲，現在所有的開發商估計就是這個心態。但是我們的網民罵開發商，覺得他不講道德良心，其實天底下沒有糟糕的孩子，只有糟糕的父母。是因為你制度造成的，既然搞市場經濟，每個參與者都是經濟人，房地產開發商也是經濟人，他要想抗風險，實現利潤最大化。但是我們這些人希望他是一個道德人，這怎么可能。

下一步更重要的方面是制度，而不是指標。第一、供給是什么，供給市場是偏畸形的。房地產最理性的選擇，我的想法就是“多拿地、慢建房”。因為我預計土地價格上漲，并且地方政府也希望土地價格上漲。從收入的增長來看不斷的往上飆升，這個預期是可以看到的，那么拿土地的動力自然就會增強。我們看從05年以來，土地價格總是不斷往上漲，哪怕08年的調控土地價格還是往上漲，根本沒有同比往下走的趨勢。第二、我們看新開工的情況，開發商英明在這里，反正我賣了房子以后才增加我的庫存抵御這種風險?？梢钥吹?，它是偏滯后的。這就有一個問題，問題是在于這種模式導致供給市場的畸形，讓你感覺未來的庫存就是兩三個月。因為你漲的過程當中政府調控，就不敢拿地，我要保證現金流抵御這種風險。這是土地購置的面積和開發的面積總是遠遠低于的，這是我們所看到的供給不足形成的畸形。

第二是需求的畸形。需求的畸形由于缺乏投資需求。老百姓的收入不斷上漲，與此同時儲蓄同比增長更快，沒有什么投資渠道，第三產業很多不讓你投，股市和期貨市場專業水平太高，一般的老百姓不敢投，特別是經過了2008年，經歷這種趨勢日本人是十年不玩市場。我們看到去年貨幣放松和股市相關性不是很大，主要是泡沫擠到房地產去了。因為老百姓想存在銀行是負利率的狀況，當然他會選擇投資房地產，這是他最理性的選擇，所以這是需求本身出現了畸形。

第三、當前所有的調控政策都是重價格，輕制度。政府調控房地產價格應該是不關心的，你該怎么漲就怎么漲，越高端的地方反正有錢人多，有錢人就買，我就收稅，你買的越高我稅收越高。我拿了這個錢可以建廉租房和經濟適用房，政府的職能是保護弱者，他是用可支配的資源解決貧困。我們政府提出居者有其屋，我不知道大家去過日本和香港沒有，可能大家都去過，人家發展那么多年都辦不到，你發展30年就想辦到，但是他總這么想，就覺得價格下去，所有的人都可以買房，所以他重價格。我梳理了地方政府出臺的政策，所有政策都是針對需求的，2007年的宏觀調控抑制需求，到09年集中爆發，現在又抑制需求，沒準明年又集中爆發了。該買房的人一定要買，該改善的一定會改善，該進城的要進城，這些東西都需要解決。你總想抑制這個需求的過程，我可以說所有抑制需求的政策，一旦經濟增長往下走都會被廢棄掉。老百姓網上所說的沒錯，每次下跌都是你進入的機會，因為你是偏重短期，并且是抑制需求，沒有想到從根本上解決這種問題。很多人講前一段時間住建部要求各地加劇保障房建設，那應該會好一些，我和大家想想看，這個問題解決了土地財政問題呢，最終建房是誰建的，要求中央和地方匹配，大量的土地建保障房，地方拍賣的土地量就少了。你建了那么多廉租房，你價格下去了，土地價格也下去了，量價齊下財政收入就會受到影響，你只有通過裁員保證保障房建設有錢。所有這些問題他沒有從根本上解決。

從根本上解決的話，現在我覺得體制的變革在中國是挺艱難的，并且這個時機在慢慢的錯過。為什么時機在慢慢的錯過？因為現在你做這種體制變革，在房地產市場大家可能預計政策會發生變化，這個時候你對經濟的憧憬，還有外需和政府投資支撐著你，你還可以支撐經濟保8的發展。但是一旦外需實現二次探底怎么辦？所以我覺得這個時機慢慢錯過，并且經濟增長到8%左右的時候，沒有人敢收緊做調控和制度變革，只有在發展比較好的時候，股市好的時候才推出一個制度變革的事情，所以這個時間慢慢的錯過。作為經濟研究的人來說，對于決策這塊也比較憂慮的事情。換句話說，很多人講兩年會推房產稅或者物業稅，我說三季度推不出來就不要推了，你現在不錯，一旦外需出現這種狀況的時候，你更不敢推。意味著什么？意味著你又要擴內需，所謂的擴內需只有向房地產打主意。

為什么會有這種困局呢？剛才祝主任講的主權債務危機我不是很擔憂，我擔心今年下半年到明年的資產價格膨脹。因為美國在08年的時候，解決它的金融危機就是搞定量的寬松。這次希臘危機，我當時最擔心的是德國退出歐元，通貨膨脹對于德國的打擊最大，所以他不會搞寬松。

第二擔心歐元區要求希臘、西班牙、葡萄牙、意大利、英國整個搞財政緊縮。搞財政緊縮意味著經濟二次探底，你錢遇到問題的時候搞擴張，這個時候你面臨主權債務危機的時候搞緊縮，只要把財政赤字削平避免危機，這樣意味著你的經濟二次探底，經濟直接下去了。因為去年所謂救了以后留下的是兩大后遺癥，一個后遺癥是主權債務危機，第二大后遺癥是通貨膨脹，但是現在通貨膨脹沒有來，主權債務危機來了，因為它是一個過渡期，經濟復蘇的時候通貨膨脹才會來，現在經濟復蘇已經得到慢慢的確認。這個時候發現大幅的寬松以后，貨幣怎么出，中國09年大幅寬松以后形成了兩個泡沫。一個泡沫是房地產泡沫；第二個泡沫是地方財政的信貸化泡沫。

今年打房地產時候，開始滲透到雜糧上漲了，因為錢要找出口，全球也會這樣。全球這樣的話，一旦經濟憂慮不大的時候，貨幣的效益出來了，它會流向大宗商品市場。今年下半年到明年，中國面臨08年上半年的困境，真正通貨膨脹的壓力。如果這個時候你沒有為未來存儲手段的話真的可能像08年一樣?，F在我們想一下06年末、07年初我們對于房地產動手了，07年GDP不需要12.9%，當時就維持在10%附近會有08年的困境嗎，08年的困境最后一次動利率有點兒過度，但是之前他沒轍，房地產泡沫化的過程當中不調不行。第二、內憂外患的價格上漲，不收緊銀根行嗎，也不行，因為你前期透支太多。整個經濟體面臨這么大危機的時候，你就在8—9%的區間，維持一個穩定的增長，這才是最好的。經濟增長平穩才好，否則一下子12%，一下子6%誰也受不了，是微觀實體受不了，估計資本市場受得了的人還很多。從這個角度來看，我們要慢慢改變體制的變革。

我這里有人口的分布狀況和老年撫養人口紅利的狀況，左邊這塊是房地產的使命沒有完，一調控的時候大家就把它說得一無是處，一旦經濟有困境的時候又要提出來了。整個過程就是這些，謝謝大家！

主持人：非常感謝潘總，不知道大家聽了他的演講是更樂觀一點還是更悲觀一點。四位嘉賓的演講已經結束，下面應該是一個更精彩的階段。我們留出這段時間，請四位嘉賓和大家一塊做交流。下面請四位嘉賓到臺上。

我現在有點兒同情四位嘉賓了，我知道剛才開場的時候，同學們已經表現出了自己的熱情，下面是表現大家的聰明智慧和提問能力的時候。首先我提一個問題，請四位嘉賓根據現在的情況大概做一個判斷，如果房價有調整，調整幅度是多少？如果政策出現一些松動的話，大概的時間在什么時候出現？

祝寶良：說到房價什么時候開始下跌，我個人的基本判斷，現在從供給和需求的角度來講，按照宏觀調控對于房價需求反應在價格上的影響得半年左右，有的時候要更長一點。我預計房價如果有下跌的空間在今年三季度到四季度之間。能下跌到多少呢？我們按照大中城市的統計，下跌的幅度是非常小的，我一直用銷售額除以銷售面積算房價，去年達到了23%左右，到現在為止16%左右。我個人基本的判斷，如果按照這么一個數字說法，房價應該在個別城市10%左右的水平老百姓可以接受，房地產商也可以接受。我們覺得第一還要判斷主權債務危機對于中國經濟影響有多大，從歐洲的經濟發展來說影響不會太大，但是由于匯率的變化，人民幣匯率對于歐元升值比較大，從這個角度會影響中國的出口。我個人認為有影響，但是影響不是那么大，因為我們本來對于世界經濟的預測沒有像很多人那么樂觀。在這個情況下，我認為針對力度的調整上，貨幣政策不一定變化太大。

第二、房地產的價格上，我估計到了下半年三、四季度房價有所松動，如果房價不松動的話或者處于穩定的程度下，中央政府還可以采取措施，在財政政策上我同意潘總的說法，制度建設要做一些工作，所謂的制度建設就是稅制的問題。我也不太贊成貨幣政策進一步的松下來，這個可能性不大?，F在保GDP8%，適當的時候容忍GDP往下降，物價往上升，GDP不低于7%是可以容忍，可以為未來創造一點條件。

趙慶明：對于房價判斷的問題我有一個思考，也是個人的看法。目前制度如果能夠完善的話，尤其是一線城市的房價下跌30%也不是很難的事情。我那個圖上面也有顯示，過去一段時間，房價下跌幅度是很少的，幾乎是沒有下跌，是螺旋上升的。如果這個制度不能長期化很快就結束了，房價一定會繼續上漲。居民儲蓄存款28萬億，一年只有五、六萬億的交易金額，足以翹動房價繼續往上漲。制度能夠長期化，房價會回歸合理的水平，尤其是部分一線城市是不合理的。

潘向東：房價跌多少這是一個拍腦袋的事情，在座可能比我拍的更準，因為你們都在一線搞開發，都知道。但是問題已經出來了，不說不好。個人覺得沒有進一步的政策很難下來，不相信的話你們看看一線城市的供給情況，庫存也就是兩三個月。其實房地產開發商這筆賬算的很清楚，你總不能把需求無限期的壓制。如果有進一步的政策出來，估計短期會有所波動。我現在不知道祝主任想什么樣的政策出來，因為政策好像是比較隨機。但是這個政策出來效應有多少，這個問題要問決策層，它的底線是多少，覺得怎么樣合理，這是政策的效果。從目前的經濟體韌性狀況來看，不可能跌那么多，因為現在的經濟已經開始往下了，已經表現出兩難擔憂的情況下，下狠招兒的可能性慢慢會減少。往往越擔憂經濟二次探底，越不敢推這種制度，越有可能二次探底，那可能就是需求性的，事情就是這樣發展的。你說房價會嗎，我做了一次調研，不調研沒有發言權，去了倫敦、日本東西，我們的房價目前是倫敦的40%左右，同類地段相比較。去了河內、孟買，我們比他們便宜多了。越南那邊的房價折算起來都比你貴多了，你覺得房價未來的空間會怎么樣。還有莫斯科大家都可以看。

剛才趙總說德國，德國是對于移民政策極其嚴格，在法蘭克福郊外的話，500萬人民幣可以買一棟別墅，但是外國人不能買，因為他們的移民政策非常嚴格。所以他通過這種嚴格控制移民政策，對于房地產控制比較好。當然，中國也可以做到，不讓農村人進城也可以做到，但是經濟怎么辦，這是一個城鎮化必然加速的過程，你違背不了這個經濟規律。所以，房地產跌下去還抗一抗，哪怕制度性的政策出來，抗一抗它的趨勢很難改變。只是讓這種上漲的增速和居民收入水平相匹配，不要偏離得太高，偏離太高泡沫會最終抑制真實需求，就會影響到經濟的穩定發展。謝謝大家！

闞治東：這個問題我沒有什么發言權，我覺得在房地產調控政策下的房地產一階段的下跌是必然的，我和房地產商的交往比較多，我今天看到他們的情緒不像去年或者今年年初那么樂觀。認為房地產什么時候開始下跌，我覺得現在已經開始下跌。今天我們問世界金融危機到底過了沒有，前一段時間講迪拜，然后希臘，再接下來是西班牙？大家都在擔心這個問題，如果世界金融危機沒過，相信我們的政策還是可能從過緊往過松調。而且我最近發現和前一段時間的講話不對了，比如我們政策疊加等，政策到今天為止我覺得已經有了松動的跡象。

主持人：實際上這個問題不是一個好問題，任何分析都是假定很多條件不變，但是現在很多條件都在發生變化的時候。非常感謝四位嘉賓的答案，如果站在老總的立場上，大家聽到這樣的答案是即使有點兒困難要挺過去，還是形勢不斷趕快降價就不清楚了。下面請這位先生提問。

提問：剛才所說的制度建設我非常贊同，因為我不是做房地產的，也不是政府的，我是做產品的。我說話可能是中性一點，我提幾個問題。一個是房價，剛才講政策方面三個月出臺一次，總覺得很別扭，覺得這不是一個長期化和制度化的東西。我們首先要分析房價的根源，現在降多少都是很空的，用數學模型分析，分析2010年房價下跌多少，它的根源是什么，因為2008年—2009年，這一年的時間房地產商不敢拿地，再一個2009年—2010年的上半年，這么多高價的地，這么多的地王，這么打壓地王還是不斷。地王怎么消化掉，你說下跌50%或者30%我可能相信?，F在在銷售的房子都是以前的存量土地蓋的房子，高價的房子2009年下半年，現在過了一整年，過了一整年來講，如果加上三年的周期就是2012年，高價的土地一定出現高價的房子，08—09年上半年這一年不拿土地，把以前的消化掉。

我最擔心由高價的土地出現高價房還是不錯的，問題土地都沒有，何談高價房？在座都是房地產商，怎么挺過三個月出臺一個政策，如果三個月的政策突破了，下一個月又堅持不下去了，這就是很難的。我講分析的價格，什么叫根源，現在最主要就是地價，拐點在什么地方，如果明天拍賣一個土地，像江灣城來講，3.25萬的地價，房地產商得賣5.5—6萬。如果土地現在賣到5000，合理房價可以達到1—1.2萬。剛才老師說了土地資源越來越少，這個觀點我有一些不同的看法。什么土地資源，什么少？城市化是最大節約了土地，上海的重點小區，一個小鎮的面積40萬人，一個上海市市區面積多大，一個縣是1000多萬的人口。對不起，說多了。

提問：我向嘉賓提一個問題，剛才講了治標不治本。剛才講了溫總理希望做親民的總理。請潘老師給我們講解一下，大家知道房產有兩個功能，一個是生產資料，物質需求和投資功能。我們建立怎么樣的房地產制度，使得我們房地產市場達到每個人都有住房，又具有投資價值。

潘向東：土地財政政策進行改革，才能避免地方拍賣高價地的動機。我剛才為什么說不改革很難，大家看到5月17號北京房山區又來了一個地王。在這種嚴密的政策出臺情況下還來地王。我覺得把土地財政制度進行改革，改革的話就是稅制。通過稅收的改革劃歸給地稅，地方長期的財稅來源得到了保障，短期可以通過地方融資平臺擴充，或者通過信貸的方式避免短期對于地方財政的沖擊。如果你一次性拍賣土地的價格轉移成70年再支付，這個價格會不會下來？你把這70年的價格一次性讓我掏，現在地方政府就是做這個事情。所以要從這個方面改變這種方式。昨天晚上上海幾個房地產開發商老總問我還有什么政策？我說除了抓人就沒有什么政策了。因為04年調控做不下的時候就抓，07年調控做不下來后來也是抓，也許這是最有效的?，F在已經劃歸給地方責任了，抓了幾個自然而然就下來了。政策方面除了制度根本的，政策還有什么想法的話，祝主任有發言權，他們是政策制定者。

主持人：剛才有一位朋友有這樣的問題，他說有觀點認為物業稅是頭痛醫腳的政策，起不到作用，請嘉賓談一下物業稅對于房價走勢的影響，請祝老師回答一下。

祝寶良：大家知道中國的土地是公有產品，我認為地方政府把公有土地賣掉讓出讓金這是對的，因為國外是所有土地，要變成住宅用地也是土地所有者把地賣給開發商，他收地租。按照過去孫中山所說的，所有的地租收益應該歸政府，然后你拿適當的增值稅。第二、土地開發商拿到了土地，他開發完了以后再賣給住房客戶，這一塊大家包一塊土地的物業稅，產權就歸你了。

從經濟學的道理來說，土地出讓金沒錯，因為這個土地是政府的，不是老百姓個人的，只是由于現在我們的制度，包括土地供給制度有問題，造成了土地供給的緊張，把土地價格上升了，這是地方政府的收入來源。要改變這塊，很大一個問題就是土地制度的改革，能不能下決心把它私有化了。城市化是節約土地的，不是浪費土地的，中國的土地資源不缺。

第二塊就是房地產保有稅問題。在西方的國家并不是用土地抑制房地產的價格，是解決地方的稅收問題，用稅收搞當地的城市化，包括搞學校的建設，起到這么一個作用。中國過去認為這個作用不大，我們不允許地方政府自己發債，中央政府統一做了，所以沒有收房地產稅的問題?，F在國內很多人說把土地的房地產稅作為一種調節土地價格的作用提出來，你要是出臺一種稅用它調節房地產的價格，你可以不用叫房地產稅或者物業稅，你的目的就是調整收入價格的稅收。

在理論問題上大家還在爭論是房地產稅還是物業稅或者消費稅的概念。我一直認為出臺物業稅非常困難，任志強告訴我中國有21種房地產的形式，就是針對房地產不同的價格，由于21種稅使得利益調整的時候調不動了。我主張如果真的把物業稅作為一個稅，地方政府應該直接征，不管房子多大，按照同樣的物業面積征稅。如果物業稅作為調整房價的稅必須從全國范圍征，變成中央稅。到現在為止我們沒有搞清楚征這個稅的目的是干什么，如果抑制房價消費稅就夠了，不用物業稅。我個人的基本看法，中國發展到現在，我們到了用物業稅的辦法調整收入分配差距的問題了，這個時候物業稅是按照面積，不按大小。我們在內部討論的時候，說中國廉租房的建設，不僅提供廉租房，還提供無償的水費、電費、保障費。如果按照現在的稅收方案征，就得加上公檢法加上稅務局一塊征了。我覺得真正下決心的話，所有的房子都給你征，這個難度是很大的。我們從04年開始就討論開征物業稅，我們當時考慮的就是按照我所說的方法征稅。但是我認為這個難度現在是比較大。最新我談到了一個方案是賈康老師所說的，他支持類似于重慶的模式，特別房子超過多少在本城市征，但是短期內對于抑制房價沒有作用。

我想制度的變革還是贊成第一是土地制度，第二是財稅制度。按照美國比較規范的方式去做。一定要把它徹底的做完，公布所有的房源和財產的基礎上把稅制做完。但是這么做短期內出不來。

主持人：我這里有一個問題是這樣的，中國很大，發展不平衡，一線城市房價大漲，三線城市上漲不多，表現比較理性，為什么每次都是全國調控以后一線城市生病，全國吃藥。這個問題問祝教授。

祝寶良：如果按照剛才出的這個政策出臺，這兩個政策配合在一塊是對的?，F在主要的問題，我們剛才說了區分房地產的投資性、投機性，這個問題理論很清楚，但是實際上分不出來的。分不出來，我們就采取認定一套房、二套房的臨時性政策。我同意這種政策治標不治本的。但是我們也說了政府的短期作用是抑制需求。短期抑制需求，這個政策還是有效的。長期的制度建設是制度建設，如果制度建設沒有起來的情況下，短期內所有的政策抑制房地產的需求，不管是什么需求，就是政府生病老百姓吃藥，因為宏觀調控不僅是房地產，還有其他方面的。問題是我們希望用結構性的政策調整全國性的問題，現在來看越來越難了。你還是要用宏觀政策，甚至我認為現在的區域性政策都是胡鬧。

主持人：非常感謝幾位嘉賓的互動，我還是非常好奇，在結束之前做一個小測驗。請問在座各位地產界的精英們，今年年內的話，如果你們認為房價會漲請舉手。未來一個季度房價會漲的請舉手，未來兩個季度會漲的請舉手。到明年房價會漲的請舉手。謝謝各位！

再次感謝各位嘉賓，也感謝總裁班的朋友，感謝李老師，感謝復旦，感謝為這次論壇做出非常工作的上投摩根和經濟觀察報的朋友們。謝謝大家！