時 間：2009年11月24日（下午）
地 點：北京國際飯店彩虹廳
主 題：上投摩根經濟月度觀察之十——投資 新機會
主持人文釗：我們這個活動是我們和上投摩根經濟公司合辦的，主要是討論當期的熱點經濟話題，跟專家做一些互動，這一期我們的主題是投資、新機會。
如果大家還能想到的話，也是在去年，大概也是這個月，我們推出了大概四萬億的經濟刺激計劃，從那時候起，投資就成為拉動中國經濟的最重要的手段，現在中國經濟保持8%的經濟增長速度已經沒有問題了，但同時關于產能過剩也好，關于通脹也好，一些潛在的憂慮也引起了大家的關注，我們在這個時候回顧過去這一年，展望下一年，我們投資到底在過去一年中扮演著什么樣的角色，來看看投資拉動過程中哪些因素，可能在未來一年中還會起到關鍵的作用，來看看尤其是房地產投資這一塊，到底扮演一個什么樣的角色，現在資產膨脹，或者說關于房價的爭論到底應該怎么樣來認識，或者說未來房價會保持一個什么樣的態勢？這些都是我們這一次討論可能會涉及到的話題，那么我先跟大家介紹一下參加我們今天活動的幾位嘉賓。
他們是中國投資協會會長張漢亞先生，國泰君安證券總經理、首席經濟學家李迅雷先生，對外經貿大學金融學院院長丁志杰先生，中國房地產協會副會長顧云昌先生。
我們先請四位嘉賓分別做主題演講，在演講結束之后，如果有比較充裕的時間的話，還會跟大家做進一步的討論，為了爭取時間呢，我們希望各位嘉賓在20分鐘之內，先結束主題演講，之后留出一點時間跟朋友做互動。
因為我們這個論壇是在經濟觀察網和新浪網是做同步直播的，我們也希望有機會跟網友們做進一步的溝通，下面我們就先請中國投資協會會長張漢亞先生做主題演講。
張漢亞：大家下午好！很高興參加經濟觀察網組織的月度經濟形勢分析，我主要講一下國家擴大內需政策的效果和存在的問題。
第一方面講擴大內需政策效果，去年11月份國家開展實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，采取了四萬億投資計劃，有很多措施，應該說取得了很好的效果。主要表現就在于，一個是GDP的增長是在逐步回升，按季度已經實現了增長。大家所爭論的經濟增長是V字型還是U字型，前三季度是7.7%，預計第四季度增長會超過10%，全年經濟達到9%，或者是更高。我一直是更樂觀的，我年初就說第四季度會超過10%，所有的經濟政策從它開始到之后的見效要有一個過程。今年第二季度是半年到一年之后見效，一年之后見效更加明顯，而且去年環比是下降的，今年環比是上升的。今年第四季度經濟增長也可能達到12%到14%，全年也會達到9%左右。
美國在今年下半年出現了止跌回升，今年來講相對可能還是負增長，到12月份可能負增長會達到一位數。咱們一季度和去年第四季度訂貨很少，實際上從第二季度開始訂單就開始上升，這樣的話我們明年經濟就會更好。因為今年第三、四季度經濟增長還會迅速上升，對于我們今年第一季度和上半年的出口加上進口都會有更好的影響。
促內需最主要促的是內需，今年內需整體呈現高速增長的趨勢，因為今年比去年、前年、大前年高出很多，一季度28.8%，今年物價是負的，所以實際增長達到30.2%，一直到10月份，城鎮增長33.3%，實際增長是37.3%，1—10月份全社會城鎮投資15萬億，不包括農戶投資是17萬多億。這里沒有提全社會投資，因為全社會投資是按季度統計的，第三季度是全社會投資增長33.4%，我們現在如果說17萬億加上農戶的投資的話，就是全部投資，因為農戶投資統計相對緩慢，三個月才有一個數據。
從整體看，投資結果有所改善，在城鎮投資中國家鼓勵重點發展產業、行業和地區的投資獲得了較快的增長。從產業看，今年1—10月，第一產業增長54.1%，第二產業增長26.8%，第三產業增長37.8%，特別是第一產業投資擴大對于發展三農產業有很好的作用。
分區看，東部地區增長27.7%，中部地區增長38.4%，西部增長38.8%，這個差距還是挺大的，另外這幾年西部大開發、振興東北老工業基地，這些政策來講，對周期的經濟增長起了很重要的作用，他們增長快了，所以他們投資增長更快一點。
從行業來看呢，除了農業之外，國家重點制造行業，特別是關系人們福利的行業也取得了較快增長，大家重視的是鐵路、道路，鐵路是8家單位，公路是51家，另外就是現在城市軌道交通這塊增長非?？臁，F在25個城市要建地鐵，20個城市已經開通了，城市交通會達到54.3%。水的生產和供應71.2%，燃氣是56.4%，科學技術服務這塊達到71.5%，居民服務是68.8%，衛生、教育增長是42.2%，衛生本身增長62.5%，應該說這種增長也是前幾年所沒有的。相比起來，我們有些產業投資增長不夠快，一個是國家限制，更主要的還在于市場經營經驗、盈利性差，企業收益低，投資意愿就低。
整體上就可以看出，這些我們相對過剩的，或者是國家控制的一些產業，實際上國家控制產業基本上是過剩產業，這一點增長相對緩慢。像鞋帽13.2%，服裝10.3%，造紙是22.1%。
石油因為受油價的限制，加工的話過去虧損比較厲害，煉焦國際價格也在下降，造成了收入下降，沒錢投資了，投資就下降了，化纖也是下降17.9%。有色金屬、銅增長了19.4%，國家需要的東西都增長比較快。生產過剩了，國家控制生產，這個今年投資增長的話，這種增長不會擴大目前的過剩局面，這主要涉及到大家爭論的通貨膨脹問題，大家一看貸款發多了，錢多了，就出現了通貨膨脹。
實際上，通貨膨脹本身是貨幣現象，當貨幣超過實物的數量之后，嚴格來講，實物價格是上升的。在供不應求的條件下，多余的貨幣涌向貨物，就會造成價格的上漲，現在大蒜也是被壟斷，價格也是在上漲。當供過于求的時候，誰價格高誰賣不出去，供過于求的時候，企業不可能提高產品價格，相反的，他運用技術或者是什么降低成本，價格不會增長。實際上這個問題我們就是所謂的過剩，除了2007年豬肉造成農產品價格上漲之外，工業品這塊基本沒有上漲，或者是上漲很小。現在大多數都是進行更新改造的數據，像發達國家有那么快的投資，每年要搞實體投資，主要是實行一些新的產品。咱們消費者價格算通貨膨脹，從整體上來講，每年的小麥的價格還是逐漸上升的，為了照顧農民的收入。
從豬肉的價格來講，2006年賣不出去，2007年價格高度上漲，特別是2007年之后豬肉價格沒有快速降低，農民養豬的積極性沒有明顯降低。最近一直是比較平穩的，波動，每天價格都是不一樣的，所以我一直反對說，馬上面臨通貨膨脹的問題。但是，我看現在國家對這個也不太感興趣，所以國家沒有調整貨幣政策，實際上我也提過相關建議。接下來民用今年不行的話，還有燃氣價格上升，這樣才能保證經濟的快速發展。
新開工項目的數量和計劃總投資快速增長，1—10月，全國城鎮新開工項目293412個，同比增加85329個，新開工項目計劃總投資124610億元，同比增長81.1%，而去年同期的新開工項目為208083個，新開工項目21054個，計劃總投資同比僅增長19.7%，新開工項目和計劃投資的快速增長，預示第四季度和明年的投資將繼續快速增長。
咱們去年搞了很多一攬子項目，當時老是覺得還不過癮，覺得還沒見效。實際上，想今天發布政策，明天就見效，那是不可能的。政策下去之后要到地方進行消化、領會，然后到企業，企業投資也要有可行性報告，要有一個開工的準備過程，最后才能開工。一個項目即使到了新開工階段，大概半年以后才能進入實質性的階段，這時候投資的數量才會快速增加。所以應該是半年以后。
像我們搞投資的，全社會過去平均投資的建設周期叫三年半，估計這兩年由于技術提高，我沒統計，大概是三年。第一年新開工的項目占到投資項目的20%。第二年大量的生產資料、設施上來，這時候占投資的比例達到50%到60%，第三年就是收尾，有時候第二、第三年都是40%左右。實際上投資新產品是半年以后見效。
新開工項目的平均計劃投資規模明顯擴大，今年是4100萬，去年是3200萬，平均規模擴大了900萬元。這表明今年的大型和特大型項目的數量顯著增長。另外，我們國家支持鐵路，核電、地鐵、高速公路，這些都屬于高投入的。從資金到位來講，增長也是比較快的，1—10月份城鎮投資到位資金171379億元，同比增長了39.9%。其中，貸款增長49.2%，所以今年投資的作用還是非常巨大的，今年投資的增長是政府指揮銀行快速完成的。
從房地產開發投資來講也是在恢復增長。今年1、2月份比去年同期下降了3%、4%，到10月份的時候已經增長18.9%，比去年同期回落5.7個百分點，因為去年上來的房地產投資增長35%，所以今年上半年的投資相對差距非常大。去年下半年開始下滑，今年上半年開始往上，所以這個差距就減少了。
從整體上看，房地產投資占整個城鎮投資的18.9%，商品住宅是增長10.1%，這個增長比較慢，因為咱們的住宅爭論太多了，弄得大家確實是很多企業家不太好做。增長是14.1%，比去年同期回落13.3個百分點，房地產開發企業到位資金44034億元，同比增長43.4%。其中國內貸款增長53.0%，利用外資下降29.6%，企業自籌資金增長16.7%，其他資金增長69.5%，在其他資金中定金及預售款增長59.2%。這個一會兒再談一談。
第一個問題談一談投資對經濟增長的作用，雖然投資對經濟恢復增長起到了重要的促進作用，也存在一些不容忽視的問題。需要項目不經過嚴格的可行性論證，后續資金沒有保證就倉促上馬，一些地方的首長工程、形象工程又開始大量出現。有很多項目根本就是沒論證，調查至少有40%的項目沒論證。
第二個是放松了市場準入的閘門，按照程序有的項目要審批、要注意資源、要注意質量、安全等等，這是05、06年我們提出要準入閘門，為了方便低水平、重復建設，為了防止對資源過度地浪費，提出了幾個叫提出準入門檻，實際上剛進行了沒兩年，08年金融發生了危機，一直到今年以來應該說是放松了準入的標準。這個方面雖然是國家已經派了三次調查組來調查，實際上對這方面調查的還不夠，更多的是調查資金到位率的問題。很多前幾年根本沒批準的項目，現在都上馬了。
第三，民間投資增長相對緩慢，從統計數據看，上半年投資增長較快的行業基本上都是政府投資支持的公益性和基礎性行業，民間投資還不夠踴躍，光有政府投資的積極性，民間投資跟不上，增長將難以持久。政府投資不是理性，是民間任務，政府投資主要是理性，不掙錢不投資，比如說這個是賠本買賣，你還干？政府是公益性的，必須投。實際上有一個資金量、融資的問題，還有一個問題是可投資的產業和行業不多，民營資本我是一直鼓勵，在技術市場更開放，但是你要認真分析的話，主要分兩塊，一塊是比較大民營企業，他們叫地方經濟支柱，他們贏利比較多，稍微有些規模的縣城也能拿到一些貸款，但是困難比大企業多得多。
四是對經濟影響較大的房地產開發投資增長緩慢，一些影響房地產業發展的問題尚未徹底解決。我覺得放松是對的，你讓市場去檢驗，去年房地產從年底到今年3月份開始就上升了，上升之后房地產企業有些忘乎所以了，跟著就漲價。實際上這個是有問題的，包括6月份、7月份漲價，這種漲價造成了7月份、8月份的價漲量跌，價格上漲、銷售量下降。但是從9、10月份以后銷售量又開始上升，價格又上漲很快。
1到10月份的價格比，全社會又增長了30%，個別城市增長了20%，有些更快，我覺得房地產企業要接受教訓，如果說政府和老百姓都對你有意見，最后你還是要增長，真的不賣房，最后又開始叫天天不應、叫地地不靈的情況了。我提出一個問題，關于價格問題，房地產商說了，老百姓不信，老百姓自己不知道具體價格，政府知道，我接觸很多地方政府，他們計算得很清楚，建筑價格占多少、什么占多少，他們自己很清楚，但是政府自己不說，所有的稅收跟價格是連在一起的，造成政府也不說，大家就博弈，博弈當然是造成價格不斷上漲，老百姓望洋興嘆。政府應該注意到房子本身是雙重性，一方面衣食住行是老百姓必需的，另一方面房地產要走向市場，完全市場化，所以政府對于一般老百姓的住房應該有價格指導，不是價格確認。政府明明知道整個價格整體情況，我就公布這個地段賣一萬四左右，那么好地段的房地產賣上一萬八，只要有人愿意買你就別管了，再降的話，房地產虧了，這個問題我提了幾次都沒人理我。所以我們政府要不然就是管得太死，要不然放手不管，這都不對?，F在應該說比過去好多了，整體來講還是有點差。
五是大項目和特大型項目的比重較大，投資對促進就業的作用見效?，F在實際上真正影響就業的是產業結構，勞動密集型，服務業這方面多投資，對就業的貢獻率最大。像日本大企業，本身就大企業帶動小企業來發展的，我們這方面應該是更多的，一方面大企業要振興裝備業，要調結構、上水平，要調結構、促就業，一方面是高精尖的上，一方面我們要更多地支持一些服務業，支持一些中小企業，因為他們的就業帶動很大。另外像大學生搞一些咨詢公司，搞一些文字服務，這方面還是很有能力的，那你在就業方面給他一些補貼，給他一些稅收減免，這也可以帶動他就業。
第三一個是對明年投資的條件，今年開工項目明年進入建設的高峰區，這個表現在明年投資上，09年新開工項目數量和計劃投資額的大幅度增加，將在2010年的投資中表現出來。這個表現在明年投資上。第二是2009年經濟的快速恢復和企業效益的好轉，使企業具備了增加投資的條件，為2010年的投資快速增長打下了基礎。三是國家2009年采取的一系列促進民營經濟投資增長的政策措施將在2010年逐步見效，民營投資將表現出快速增長的態勢。現在咱們給大家的感覺是經濟建設很快，還是急得不得了，可能慢慢往前走的話，又平穩、大家又高興。
第四是美國等國家在今年下半年經濟出現了回升，我國的出口在2010年將恢復快速增長，所以它的投資力度也會增長。
第五是我國經濟結構調整和節能減排的任務十分繁重，在十一五計劃的最后一年為了實現調結構，上水平和節能減排的目標，國家和企業都必須要加大這些方面的投資。這些方面不是想干就干，都得節能減排，另外國家調整經濟增長都是對小煤礦，我們今年砍掉了一萬個小煤礦，減少三億噸，一方面本身要增長，另一方面減少這三億噸靠誰呢？還是得靠建大煤礦啊。像寶鋼上了幾個千萬級的大鋼廠，所以這些東西節能減排、廢物利用都要靠投資，所以從這個角度上講，光這個方面投資的壓力也是很大的，2010年上半年投資可能會出現較熱的局面，國家馬上就要開經濟工作會議了，如果12月份出來之后，去年太低，今年肯定特別高，這個時候肯定又開始說要調控啊，要我說也別太大調控，適當地保持本面可能會好一些。
即使國家可能在2010年轉變宏觀調控的方針，采取對投資進行控制的政策，包括削減2010年的4萬億投資計劃，但上述因素必然會使2010年的投資仍然保持較快的增長。去年到今年所謂新增4萬億，去年是1800億，今年分了三次投，同樣是差了千多億?，F在確實是，明年如果確實很快的話，可能也沒有必要再實施這4萬億的計劃了，
這是我給大家介紹的，有不對的地方請大家批評指正，謝謝大家！
文釗：接下來我們請國泰君安證券總經濟師、首席經濟學家李迅雷先生，有請！
李迅雷：各位下午好，很榮幸能夠在這個下午跟大家來交流一下，對于目前商品價格跟資產價格的走勢談一點自己的看法，剛才講了投資可以拉動GDP，投資促進商品價格的回升，主要還是由供需關系決定的，按道理沒什么新意，但是無非想強調一點，我是從年初就認為中國不具有通脹的可能性，包括明年，我認為通脹依然還是非常溫和的，至少到目前為止還是證明通脹，我講的通脹是CPI意義上的通脹，確實沒有對我們經濟構成什么威脅。
講貨幣現象講得比較多，從07年開始，大家就在討論流動性過剩的問題，流動性過剩也是作為一個資產價格上漲的依據，流動性的過剩也是被大家用來炒作通脹，我們有個研究員今年年初的時候寫了一篇文章，叫貨幣決定論，對今年的通脹預期也是比較高。事實證明這個通脹并沒有出現，但是他可能會被評為今年年度最佳的證券分析師。
為什么大家都講貨幣現象？原因很簡單，這個費雪方程式的左邊是貨幣供應量和貨幣流通速度，只要錢發得多，價格就應該上升。我就把右邊的P，就是價格跟商品的量把它分拆了一下，它應該有很多很多種商品，跟很多商品所對應的價格。它既然可以是商品，它其實也可以是資產，如果用這樣來解釋的話，就是非常清楚，貨幣現象它既應該從商品的價格上漲中體現出來，也可以從資產價格上漲中體現出來。我們應該也是承認，從過去歷史來看，M1的增長對CPI肯定有拉動作用，它領先了6個月左右，M1增長了6個月以后，CPI會有所表現。但是不是每一次M1的上升都會拉動CPI的上漲。目前中國又面臨著一個產能過剩的問題，中國面臨的產能過剩跟全球面臨的都是一樣的，在歷史上也是出現過兩次，比如說在1997年亞洲金融危機到2003年，在這個期間出現了產需的缺口。
我認為像前面張會長也講得非常清楚了，CPI是不是上升，它肯定是受貨幣發行量的影響，但是它有不同的供需關系，用供需關系來解釋CPI解釋得更清楚。我在這里做了一個比較，產需借口出現之后，產能過剩會領先CPI一年，在一年以后CPI會有所增長。同樣M1的增長會導致CPI的上升。
這兩者之間，我覺得更有解釋性的就是產需缺口對CPI的影響是比較明顯的，從97年到2002年產需缺口都是一個負值，到2003年產需缺口才回到0以上。雖然M1的增長從08年6月份開始上升了，連續增長了兩年，但在此期間，CPI的上升幅度非常小，只上漲了1.5%，這里主要還是靠食品來拉動的。家庭設備價格指數是處于向下的，所以說不是說在歷史上只要M1增加就必然會拉動CPI的上升。我還是強調一點，貨幣現象必須服從供需關系。
目前我們強調的問題是產能的過剩，國際出口出現副增長20%左右，一方面我們出口需求減少20%，另外一方面我們總體產能又增長10%，我們雖然不能夠簡單說是30%的產能過剩，但至少產能過剩是超過10%以上了。我們如果把它細分下來，就是目前產能利用率可以看到無論是煤炭、鋁、鉛，還是玻璃，產能利用率都是非常低的，雖然目前像鋼鐵，產能利潤率還是比較高的，90%，國家還是把它認為是一個產能過剩的行業，對它進行嚴加控制，更不要說目前其他一些產能利用率比較低的行業了。
同樣我也專門算了一下，到底這個M1是怎么樣影響PPI和CPI的，我做了一個相關性的分析，從PPI對39個子行業的分析當中，目前高于0.5的只有16個行業，高于0.7的是有6個行業，其他的資源類的行業絕大部分相關性高于0.5。CPI35個行業相關性是高于0.5的，高于0.7的基本上都是食品類行業。這也是表明了M1的增長不會直接帶來CPI和PPI的上漲。
經過以上的分析，發現既然M1對CPI的拉動性不強，CPI到底被什么拉動更強呢？是被資產拉動得更強一點，由于中國目前貧富差距的擴大，使得房價丈夫是非常明顯的，CPI漲幅目前為止還是負的。所以房價指數是富人指數，因為買得起房子的人，基本上是中高收入階層，或者叫高收入階層。中等收入這個區間比較大，所以有一部分人可能買房子，還有一部分人就是買股票了，窮人的收入就是低收入階層，他今年的收入是沒有得到提升的，實際上他們的消費能力還是不足的。我們的消費表現雖然非常好，但是拉動消費的主要是汽車跟家電，汽車增長50%。另外對于消費的貢獻呢，其中政府跟企業對消費的貢獻大概是在六成左右，所以今年消費雖然是很好看，但是這里面還是有些問題的。
最近像股市上面大家對未來的預期，說今年主要是保增長，明年政府有可能調結構，所謂調結構的話呢，政府可能會在自己消費的各個方面，當然這個也是一個預期，但這個預期能不能實現，我想明年大家可以看，但是我對這方面并不樂觀，但是對消費并不樂觀的本身，并不以為著對消費的不看好。更何況中國的市場應該還是個新興的市場，中國股市所具有的特征還是一個新興市場，還是一個流動性偏強，所以在目前貨幣供應量比較充足的情況下，在貨幣政策比較寬松的情況下，作為一個投資選擇，無非就是應該選擇買房或者是買股票。當然這里面就可能要把它細分化了，因為貨幣供應量最充足的時候是在今年的7月份，目前這個貨幣呢，銀行新增規模也是逐步在下來。在這種情況下，貨幣還是比較寬松的，在品種的選擇上面，可能還是要更多地去選擇一些小市的品種，大市的品種雖然也能講。我覺得作為一個投資選擇還是要選擇小市的品種，這是M1的增長率跟A股的市盈率的相關性的分析，我們發現這個相關性還是比較大的。
另外一張圖可以表明小市值股票跟大市值股票的市盈率之比，我們可以看到從99年到2009年這將近十年之間，它基本上處于一個兩倍左右的水平，小股票要比大股票貴一倍，這是一個常態。在2008年最低的時候，它也是沒有低于一倍的，所以說最近一段時間來，小市值的股票的平均水平又有上升的趨勢。
我來解釋一下為什么上海、北京這種大城市的房價長，實際上這也是一個物以稀為貴的表現，我專門算過日本、美國、韓國、印度這些國家的大城市化率，這是世界銀行統計的指標，大城市人口占整個城市人口的比例，日本達到40%幾，韓國應該也在25%、26%，中國是非常低的，大概只有3%、4%左右。上海是中國最大的城市，它的城市人口是兩千萬，比重還是比較低的。我專門算過中國目前收入結構當中，城市當中最富裕的10%的人跟最窮的10%的人收入差距是20倍，不是國家統計局公布的9倍，由此導致了我們目前這么一個特征。我想作為一個社會現象，大家應該知道，但是作為一個投資機會，也應該會出現，這就是我以上的報告，謝謝大家！
文釗：非常感謝李迅雷先生，李迅雷先生是咱們國家最早從事證券市場研究的人士之一，他在業內的影響力也是非常大的，我們很高興能邀請到他跟大家做交流，希望以后能有更多的機會參與此項活動，接下來有請對外經貿大學金融學院院長丁志杰先生，有請！
丁志杰：尊敬的各位來賓下午好，非常高興能夠參加這個月度觀察，我今天跟大家交流的主題是管理資本流動，去年的金融危機引發百年一遇的經濟危機，在各國的共同努力下，提出了前所未有的經濟刺激計劃，在不到一年的時間，世界經濟出現了復蘇的跡象，一些發達國家三季度經濟出現了正增長，中國的經濟增長也非常強勁，這場危機跟過去的危機不同，這場危機來得快，去得也快，背后有很多其他的問題有待于解決。正是由于它的特點不同，造成了很多我們很困惑的問題，包括我本人也是這樣，我記得我們是在7月份準備買房子，想改善一下住房，由于一直看來看去，價值問題還沒有談妥，到現在還沒有買成。我說再忙，我也得把關于房地產方面的分析給聽完。
目前世界經濟里有很多新的現象出現，這是我們始料未及的，可能過去很多時候，大家告訴投資者要是危機來了，我們要現金為王，把房子也賣了，但我沒有賣房?，F在來看呢，危機結束以后，是資產為王，由于它去得太快了，所以我們可能都負來得及儲備資產，我本人不做投資，但是我觀察到目前無論是中國，還是世界方面面臨的一個問題，就是資本重新流入發展中國家，特別是新型市場國家，這是全球共同面臨的一個難題。所以我記得我最初答應來這個論壇的時候，我給的題目叫國際資本流動與主要國際貨幣匯率變化，因為這個問題現在可能更重要，我臨時改成了國際資本流動管理。
我前兩個介紹兩個理念性的，重點是講后面國際資本流動與金融危機，我們看到這個危機不是講現在的危機，是講目前的資本流入如果不進行管理的話，會造成新一輪的危機。我們發覺起源于發達國家的危機泡沫會快速轉移到新興市場國家。最后簡單地對國際資本與中國做一個介紹。
第一個是國際資本流動與全球化，全球化這個詞大家都很熟悉，普通人也都很明白，主要全球于得益于20世紀70年代資本流動的自由化，20世紀70年代，大家知道布雷頓森林體系崩潰，資本流動在70年代開始逐漸地取代，國際貿易成為世界經濟聯系的主要的驅動力，由此產生了90年代，大家講全球化。我后面做了兩個圖，外貿依存度的圖，在過去中國的外貿依存度是非常高，依然在世界主要國家中是位于前列的，為什么中國不被稱為一個開放型經濟體呢，主要是我們對資本的管制相對地嚴格，無論你喜不喜歡資本流動，如果要融入全球經濟中，資本與賬戶的開放，和資本一定程度的自由流動，這是一個必然的選擇。
基于這樣一點，到底國際資本流動對新興市場國家來說是一個好事情還是壞事情，或者大家說資本流動到底是天使還是惡魔，我們就要看資本對新興市場、國家的影響。如果說從理念上來講，國際資本流動產生的影響力，比如說它帶來的一些問題，資本的流動使國際的接待內容平滑消費、提供福利，另外為有關居民、投資者提供了資產多樣化的機會，但是它需要一定的條件。
我們看到資本的流動也會帶來一些約束，包括對稅收政策的約束，如果一個國家資本賬戶沒有開放，他就拿什么？就是高膨脹，高膨脹會導致資產在國際間的轉移，介紹它的稅基，還有資本市場的制約，這些來看是一個理論性的，我們更多地看，從國際資本流動的歷史來看，資本流動一直存在著一個脆弱性，特別是對新興市場國家的，資本流動從來是不穩定的。它可能主要表現在四個方面，一個是順周期，一個國家經濟周期好的時候資本是流入的，新一輪的流入新興市場國家的資本六朝，新興市場國家的經濟復蘇要快于法家國家，已經成為目前世界最頭疼的問題，你經濟熱的時候它進來，經濟冷的時候它又出去，從這個來看，它助長了一個國家宏觀經濟的波動。
第二就是資本的過渡流入，我們看到每個個體可能都是理性的，比如說我們看到了經濟好轉，我們增加投資，這個應該是一個理性的選擇，但是總體加起來，各級的理性加總可能導致一個非理性的結果，在發達國家常常面臨資本的過度流出，資本流動到底來源于什么地方？很多時候我們看1997年亞洲危機，美國國際社會告訴我們，那是你亞洲國家內部的問題，政府和企業之間的所謂鐵三角等等。我們看到事實上資本流動主要的來源是在于外部，不是由你來決定的，是由外部事件決定的，我們看到在90年代以前，從資本流入到流出，一個關鍵節點上是美國高利率的綜合，對新興市場國家產生危機。
在2007年爆發的次貸危機開始，最后演變的金融海嘯，傳遞到新興市場國家。這個時候2008年每年出乎所有人的預料，美元強勁地升值。這樣導致新興市場國家撤出，我們叫經營資本去資本化。后危機時代，這個我們后面再具體展開分析，我們看到資本流動不是很難對它進行界定，它既不是好事，又不是壞事，但是有一點不加管制的資本流動一定是一個惡魔。所以從這個角度來看，包括中國也是這樣，我們的現實選擇是根據國情、發展戰略和承受能力來適度地開放資本賬戶，同時要保留資本流動管理的必要手段和工具，這里我們會看到盡管我們會看到流動的難題，我們總體的外匯管理政策還是向自由化開放的方面去發展。
第二個，就是去年的8月份，新的外匯管理條例引入了一個國際社會應急保障制度，中國在國際收支，或者是宏觀經濟出現了嚴重困難的時候，中國對國際收支采取必要的保障、恢復和控制措施，在我們出問題的時候，我們可以施加外匯管制。和新的外管逃離吻合的，我們開始由資本流入到流出。
第三個問題是國際資本流動與金融危機，資本流動脆弱性的極端表現就是國際金融危機，如果我們要看過去危機的歷史的話，可能就是20世紀80年代的危機，以及后來的每次危機，我們看到危機每隔十年左右爆發一次，新興市場國家是好了傷疤忘了疼。第二個我們看到危機什么時候會發生呢？等到危機來的時候，我們再領悟到已經晚了，其實過度自信是危機的信號，在資本過度流入的階段，已經埋下了危機的隱患，等你發現了再想逆轉的時候，已經來不及了。
昨天我看電視說最近熱錢流入香港特別多，采訪一個香港的分析員，我們的主持人問最近熱錢這么沖擊香港，對老百姓的生活影響怎么樣？以為香港老百姓生活的水平火熱，分析員說新的熱錢進來，讓普通老百姓確實感覺到錢進來了，投資多了，收入工資也漲得快了，香港收入水平比中國內地高，老百姓生活更好了，流入好，如果再流出對經濟的沖擊，其實我們在去年已經體會到了，這里面危機還有一點需要注意的，危機的爆發點是漂移的。很多人都預測危機，往往撲空，為什么呢？用自然科學的觀點來看，爆發點應該是漂移的，大家知道地震，人的一生在同一個地方居住，出去遇到兩次地震的概率是非常低的，微乎其微，這一點來看，也給危機的預測造成了難度。
在歷屆危機中都有資本流動的影子，這里我們有一個圖，給大家做一個比較，1997年亞洲金融危機，當前國際金融危機中資本流動比較少，我們看到2007年次貸危機對國家發展的影響是什么樣的？次貸危機是2001年到2010年這個期間，在06年的時候資本流入創造歷史新高，超過了亞洲危機之前的水平。
那時候我們已經感覺到新興市場國家已經埋下了危機的隱患，但是沒有想到這個流入是持續的。但是到了2007年大家可以看到出乎意料地增長到6900億，是過去歷史記錄的兩倍半，這樣一個流入的劇增，未來的逆轉是必然的，逆轉帶來的沖擊也是必然的，我們看到今年預測是一個負的。但是現在看來，在亞洲危機的時候，1990年到1999年的資本流入，在96年達到高點以后開始逆轉，接著是亞洲金融危機。我們在研究國際經濟形勢的時候，必須對經濟管理的時候，必須考慮到國際的環境。我們應該統籌國際國內兩個大比拼來看，一點也不為過。
第四點是當前新興市場國家資本流入的問題，我們也可以看到，這場危機各國采取了前所未有的經濟刺激計劃，拖住了經濟，包括危機國家，新西蘭國家經濟的調整是不到位的，所有的問題是被一個新的泡沫去覆蓋的，現在看來，我們其實在新興市場國家看到的有可能再次面臨次貸危機爆發之前的宏觀經濟狀況，那是一個什么概念呢？你會看到經濟會出現一些過熱，同時通貨膨脹上升，還有就是資產泡沫問題。比如說我們再回想一下，中國2007年和2008年上半年，我們還是認為經濟過熱，沒想到市場資本流動逆轉。這樣一個情況目前來看，各國已經開始采取一些措施去應對，最典型的今年10月20號，巴西宣布對外國證券投資征稅2%，為什么呢？因為巴西的股市已經上漲到2008年的歷史的最高點，這樣來看，它的資產泡沫的風險有很大。
還有最近的一條消息，韓國開始對外匯交易實行限制，你作為一個企業可以進行遠期外匯交易，套期保值，這個交易的金額不能超過你真實需求的125%。大家也看到韓國在最近可能會進行它的宏觀經濟刺激政策的退出辦法。在10月份國際貨幣基金也警示，一個是全國的經濟形勢如何保持，第二新興市場國家如何對貨幣流動進行管理。大家看到這個圖，我們是摘自國際貨幣基金的報告，今年以來主要的新興市場國家的貨幣都進行了一個較大幅度的增值。特別是巴西、印度，以及我們看到的印度尼西亞，還有一個就是以色列，貨幣升值都超過了20%，這個嚴重地影響到了它的出口的復蘇，以及給經濟帶來一些紊亂。
現在來看，資本流入是需要進行管理的，我們在更早之前有一個案例，2006年12月20號，泰國引入無息存款準備金制度，這個會增加你投機的成本，這個制度實施了以后，引起了國際投資者的反對，很多人拋售泰銖資產，結果導致泰國的財長引咎辭職，這個說明了什么呢？一個國家在全球資本化的情況下，很難對流動資本進行管理。發展中國家從自身的情況來看，對資本管理應該是合理的，這一點尤其必要，就目前來看，似乎有一定的進展，過去來看，我們看在亞洲金融危機期間，馬來西亞對資本流動進行管制，引起了全社會的批判。國際貨幣提出，發展中國家有必要在必要的時候引入資本管制措施。
第五個問題我們看看資本流動與中國，2009年第三季度貨幣政策執行報告提到了，目前我們結合國際資本流動的主要貨幣的走勢變化，完善人民幣匯率形成機制。結合資本流動這個是什么？首次出現了我們的貨幣政策報告，而且是和匯率聯系在一起的，我們現在來看資本流動已經引起了管理者的重視，事實上2005年會展前后，大量的熱錢沖擊、投機人民幣，短短的時間五千億流入香港，最主要的原因是投機，大家在賭人民幣升值。熱錢問題我記得前面有一次專題就是討論熱錢的問題，很難說什么錢是熱的，什么錢不是熱的，資金根據投資收益率的變化是正常的，比如說我們說直接投資，中國直接投資快速上升，不排除有一部分是熱錢，有一些也是經濟的需要。但是我們可以構建一些指標，來反映熱錢流動的規模和方向性的變化。在這里我事先做了兩個指標，一個口徑是什么呢？外匯儲備的變動，貿易順差減上對話FID，加上對外FDI，每一個季度外匯儲備的變動，不僅僅來自于交易的項目，過去7月份一個歐元，同樣還是它，匯率的變動，它美元變多了。所以我們這個公式來看一下，它這個變化的趨勢。
最后一個問題講一下熱錢流動的口徑，中國總體來看，中國反映熱錢流動的指標波動是非常劇烈的，尤其我們要重視的一點是什么呢？今年9月份，我們從這個指標來看，熱錢的流入已經接近在2008年我們講危機期間熱錢流入最高點，這個應該引起有關管理部門的重視。第二個，我們需要看到一點是什么呢？熱錢的流動和中國股市的變化，所以我們看到中國的股市今年和歐美股市走勢有很大的差異，在歐美股市不好的時候，我們已經開始反彈，歐盟股市下半年反彈以后，我們已經開始降下了，資本的流動應該說有一定的因素，很多的研究者認為熱錢的流動，國際資本的流動和中國股市走勢沒有關系，如果你要看這個圖還是能發現2005年以前股市的走勢和熱錢的流向更多的是宏觀經濟面決定的，但是我看到我們的股市創造歷史新高的時候，我們資本的流動開始發生一些變化，尤其是資本開始回調以后，開始出現了同步的趨勢，也就是我們通過市政研究，發現從近期來看，股市的走勢和熱錢流動的方向應該存在著因果關系，這一點我覺得也應該引起我們的關注。
近期有一點對中國的資本流動有這樣的判斷，一個應該引起足夠的重視，中國目前來看需要加強資本流動的管理，特別是資本流動的監測，但是目前還沒有需要像巴西這樣的調整什么，外匯管理政策的必要的時候，我們應該有預案。第三點呢，最重要的，8月份資本流入的增加，最重要的就是人民幣的升值預期，同樣在升溫，這樣來看，人民幣回來需要擇期調整，這樣也有利于化解熱錢的沖擊，我的演講到這兒，謝謝大家！
顧云昌：各位嘉賓大家好！很高興參加今天的會議，我這個PPT沒他們做得復雜，題目叫做從三組數據看中國樓市。
第一組數據3.15萬億！5.7萬億？這是一個房屋銷售額，這是什么概念呢？每個月大概三千萬老百姓買房，老百姓一共十個月花了3.15萬億來買房，這買的是新房，如果加上二手房，二手房算一半，因為現在沒統計，我想加在一起5.7萬億沒問題。這是一種預測，3.8+1.9，5.7。什么意思呢？今年全社會的社會消費品的零售總額估計大概12萬億，我們一年很可能花5.7到6萬億的錢來買房的，但是全社會的零售總額是12萬億，也就是說差不多房屋銷售量接近社會消費品零售總額的一半。老百姓對中國的GDP，對中國的經濟增長貢獻多大？就買房這一塊，也說明我們中國今年經濟的復蘇、增長，房地產發揮了重要作用。是老百姓的作用，不是開發商的作用，老百姓買房了，你有開發商，老百姓不買房也不行。
今年1到10月份的房屋的銷售面積同比增長了48%點幾，將近50%，這樣的增長速度是歷史上沒有過的，銷售額接近80%。所以達到3.15萬億，為什么會有這樣一個好的情況，證券率促進了地產的繁榮，國家鼓勵大家買房子，特別是利率政策，收復款20%，買第一套房子打七折，如果一百萬一套的房子，從長期來算要省二十萬，為什么今年春節以后，我們的樓市突然之間火爆起來了，老百姓算明白了，這個時候買房太合算了，經過我們統計局的數據顯示，房價降了2%，環比降了7%、8%，了不得了。房價最起碼北京降了25%，所以我從去年年底一直在呼吁，你問我到底了沒有？我的回答是到底不遠了，誰知道底在哪兒？而且我還動員大家趕快買房。希望大家買愛國房，希望大家買房，但是我希望開發商要賣愛國房，的的確確中國人是愛國的。當然美國次貸幫忙，如果沒有美國次貸幫忙，中國的經濟出口還那么好，我們對房地產的刺激力度不會那么大，否則溫總理不會說出手要快、出拳要重。
但我們在2、3月份的時候還在呼吁買房，到5、6月份不用呼吁了，為什么呢？上海、杭州等地，深圳等地炒房者開始了，投資者進來了。剛開始我們的需求是普通老百姓的，中低收入者買房，我發現我們房地產市場這十年發展很有意思，我們98年啟動房改，首先進入市場買房的是最高收入的家庭，他們買房帶動了中高收入，中高收入帶動了中低收入，等到把中低收入帶起來的時候，對不起，房價已經很高了。特別是剛剛大學畢業的北漂，這一輪房價下去了20%、30%，我馬上要結婚了，丈母娘提出來不買房，姑娘不嫁了。的確是剛性需求首先帶動了我們的市場，中小套型、中低價別需求火爆，但是到5、6月份，等你剛性需求還在討論，丈母娘還和女婿在討論的時候，他的房子一下子被投資者一下子買下了。投資者看到整個市場的形勢了以后，他認為這是最好的投資了，這個和經濟的宏觀性有關系，因為我們中國的社會現在存在很大的問題，反映在房地產市場上就是貧富差距。
我們看到我們的市場一邊說房價太高，誰都不敢說，的確是房價太高，不能說房價低了。但是還得搶，剛才我們的李總跟我說，七萬的房子還要你想辦法去找人家，我的一個老同事，今年70歲了，他現在才想起買房，太晚了呀。房價已經漲到快兩萬了，那時候他感覺到可能還會降，他現在巴不得趕快要買了，所以打電話問我能不能想辦法不參加搖號，現在的市場就是這樣。一方面說房價高，大家都承認，一方面還在搶。為什么在杭州，我5月到杭州的時候，杭州的樓市是補差錢、不差熱，因為財富階層紛紛進入市場買房。他們積累的資金先投到哪兒去呢，買黃金怕動蕩、買古董怕上當，買房子最好，十年的經驗證明，沒看到誰家買房子虧了，只看你出手快與慢的問題，所以財富階層進入市場，我們也看到了我們的企業家們。剛才嘉賓們都談到我們當前中國的宏觀經濟，我們的實體經濟，許多產業產能是過剩的，實體經濟還沒有完全熱起來，企業家的錢投到哪兒去了呢？大企業家有錢的買地，錢少的買房。為什么地方出來了，有錢的大企業家在買地，因為北京沒有幾十億、幾千億搞不起的，所以前一陣有老板跟我說我在上海買房了，現在漲了。在地產繁榮的同時，一些城市的資產又起來了，剛才說的熱錢也是一個問題，外貿順差和外匯儲備資金有很大的差額，再加上外商投資減少了，為什么有那么多熱錢呢？沒法解釋。
所以中國經濟跟房地產市場是聯系在一起的，和宏觀經濟整個的政策，金融環境、貨幣政策密切聯系在一起。我想講的第一個問題就是想說明前十個月，房地產作為一個國民經濟的重要支柱產業，為國民經濟做出了貢獻，但是是藥三分毒，任何事情都是有副作用的。我們應該看到我們地產繁榮拉動經濟的同時，我們副作用也產生了，我們分析熱點城市的房價已經又超過了歷史峰值?，F在統計學的數字表明，我們的房價漲到了3%點幾，這個房價和收入比起來，收入比房價漲得更快。但是真正比起來，房價可能漲到了接近20%?，F在統計學和市場數據是不統一的，說明房地產價格實際上還是蠻重要的，從市場反映說價格的波動大，當然這里邊有一個全部和局部的問題，我們看到房地產市場，我講一些城市資產價格泡沫又起，不是所有的城市。我們認為城市差異很大，到現在為止房價有一千多的，兩千多的，三千的放假很多，但是我們在北京、上海、杭州、溫州、深圳、廣州這些地方的房價那當然不是人為想象的，如何看待這個問題？怎么辦？
第二個數據6.64億平方米/3.77億平方米，6.64億平方米是今年1到10月份賣掉的房屋面積，3.77億平方米是今年竣工的房屋面積，有的是配套房不能賣的，我們這里面差額是3億平方米，因為有的銷售面積是預售的，不是竣工的，我們長期以來是這樣一個數字，從04、05、06、07、08、09這六年，唯獨08年的情況好一點，基本上竣工面積和銷售面積是平衡的，其他的5年都是竣工面積遠遠趕不上銷售面積，這樣說明什么問題呢？中國樓市的總體情況是供不應求的，其實這是個實質問題。我們中國樓市總體上是供不應求的，特別是大城市尤其明顯，去年開發商還在說庫存大，賣不掉，其實沒幾個月就沒了。北京市三環以內不用說，四環以內有多少供應量？我們有效的供應量不足，有的地方是嚴重不足，大家知道房地產市場和其他市場一樣，我們在市場經濟條件下，必須遵循市場經濟的規律，市場經濟的規律是什么呢？供不應求必然導致房地產價格上漲，供大與求剛才幾位專家都說了，不可能房地產價格上去，甚至于價格要往下跌。
正像我們在去年地震以后，5.12大地震以后，全世界的油價都在漲，當時有一個短消息很有哲理，為什么油價漲得那么快，因為汶川加油、北川加油、全中國加油，全世界都為中國加油、全世界都為汶川加油，大家都加油，油不夠了。我一個房子要賣，十個人來搶，都要買我的房子，我當然要取最高的了，一手房、二手房都是這個道理，是供不應求導致了房價上漲。什么原因導致了供不應求呢？就是錢松地緊，我們由于整個房地產市場導致了錢松錢緊，買房人的錢很多，貨幣發行量很大，這是錢松的問題。另外一方面土地很緊張，中國有的是鋼鐵、有的是水泥，有的是勞動力，你只要有土地蓋房子，什么蓋不出來？盡管現在全世界的新房有一半已經蓋在中國了。但是我們仍然感到不足，錢松地緊造成的需求量很旺盛、供應量不足，我們直到去年年底才說我要寬松的貨幣政策，這一輪的宏觀調控政策我們是收緊。04年到08年一直在壓投資，房地產是主投資，一定要壓你，不壓你的話產能過剩，一直到去年年底，不能再壓了，再壓沒有增長點了。
房地產的投資在過去幾年一直是增長速度高于固定資產增長速度的，你說房地產投資過快，為什么大家覺得供不應求呢，說明需求太旺盛了，一個是自助性的需求，一個是投資性的需求。這個投資和自助怎么區分呢？很難。當然大家說應該是遏制炒樓，04年到08年的政策一直在遏制炒樓，房地產這個東西就是宏觀經濟的各項政策，宏觀經濟的各種社會、經濟在房地產方面的表現，所以說我現在說一句話，我大概十年前曾經講過，第一句話叫做一把火，冬天里的一把火，房地產業是冬天里的一把火把中國經濟燒起來了。第二句話房地產業是拉動經濟的一匹馬，它既可以拉動經濟、又可以拉動消費。第三句話要注意了，房地產成為損害經濟的一只狼，你看亞洲金融風暴，現在美國的次貸和房地產都有關系，我現在又加了一句話，它又是一只棋子，宏觀經濟整個是一盤棋子，這個棋子非常重要，怎么下？現在需要房地產沖你就趕快沖，退的時候要守住。
地產就是這樣的作用，我們現在找不到一個能夠替代房地產業的一個產業，盡管很多人憎恨房地產，因為它的房價太高了，有人說取消房地產業，但是這是個宏觀，這是個市場經濟，取消不了的，老百姓要買房，總得有一個人組織開發。我們研究為什么房價漲得快？我覺得還是供求關系的原因，而且供求關系的背后有宏觀經濟的背景，決定樓市冷熱我認為有三個方面的關鍵因素，一個是貨幣金融政策，一個是財政稅收政策，一個是土地供應狀況，這三個方面都在決定著房地產的變化，特別是金融一變房地產就變，房地產本身就是金融產品的其中一個方面，我們看房地產不能光看它是一個消費品，而且它是一個投資品。它既是資本市場的一個方面，又是實體經濟的一個方面，因為房地產的發展和實體經濟連在一起，它不像股票那樣。我們也是半虛擬狀態，是不是這個意思？你比如說我們的房地產增長，拉動了鋼鐵、拉動了水泥，拉動了建材，房地產增長這是對上游，對下游裝修、家電、家裝都聯系在一起，所以房地產的銷售增長對我們整個銷售、投資都有很好的作用。
這是講現在面臨的現狀，就是供不應求的狀態，恐怕還會延續下去，因為我們錢松地緊的環境一時難以改變，我們流動性還要寬松，不可能馬上就收緊。另外一方面由于我們土地的因素，城鄉土地的阻隔我們城鄉土地的二元的結構，現在有個問題是什么呢？城里人有錢，不能到農村買房，農村的市場不能開放。鼓勵農民進城，但是他買不起房，房地產企業不能到農村去征地，只有政府才能征地，政府都壟斷了土地，但是政府又不希望房價越漲越快，所以政府也很難辦了。我們這里有許多問題的。
第三組數據，45.7%！32.9%？45.7%是城市化的水平，城市化隨著高不高？不高，因為全世界的平均城市化隨著08年已經達到了50%，我們還沒有達到平均水平。比起發達國家70%、80%，我們差得更遠，所以我們城市化水平還很差。32.9%是07年調查出的中國的城市化率，哪個數據準，我們應該聽哪個的，我們當然應該聽國家的，但是32.9%也不是沒有道理。因為我們45.7%的算法和32.9%的算法不太一樣。我們盡管說45.7%的城市化，實際上真正享受城市生活的人不到35%。那么我們看到了統計數字當中多少多少平方米，但是沒有把我們非常住人口統計在里面，據我所知，北京市有一百萬人是住在地下室，保安、保潔這些，還有住城中村的，還有是窮租，這就是30%幾到45%之間的差異，這兩組數字說明什么呢？說明我們的未來，城市化是擴大內需的主要引擎，我們中國經濟要發展，靠什么？工業化、城市化，但是我們發現很有意思，工業化主要是增加投資，所以通過工業化可以逐步地工業化，增加我們的投資需求，而城市化主要是消費需求。城市化是增加消費需求的，我們最終的經濟拉動要靠最終消費，那么城市化是擴大內需的主要引擎，道理很緊張，2008年，我們人均的城市居民收入一萬五千多，農村人的收入只有四千多，當然了城市居民的消費起碼是農民消費的三倍，他有了錢才能買東西，城市化的過程就是增加需求的過程，就是拉動經濟的過程。未來中國城市化的發展是擴大內需的主要引擎，中國的潛力在哪里？中國的市場在哪里？在城市化。
而城市化當中，我們的房地產有什么發展前景？因為城市化必然有客觀的潮流，房地產的發展空間很大，而房地產恰恰又是城市化非常重要的組成部分。我們看到農民變成城市居民，他升級的過程就是從基本消費品向內地消費者發展。我們窮的時候就是吃飽肚子，后來慢慢慢慢家里有了電冰箱、彩電，現在家里有個彩電算什么？富不富看房子，同時還有等級消費的。
最后，我說得不好聽，大家都是為了這套房而奮斗，我們現在家庭財產有一半是房產，再過一段家庭財產三分之二是房產，這個過程其實是發展房地產的過程，房地產不可取代性就是這樣。所以說我們的房地產有很長時間的發展，我們的城市化70%是現代化的標志，還有多少年？20年、25年、30年。所以房地產市場需求旺盛是必然的，為什么？人家國家的房地產起不來？因為人家是供大與求，我們是供不應求。為什么房地產市場一下子起來了，許多產業起不來，因為產業過剩的占了許多，我們不僅產業不過剩，我們的房地產不夠賣的。這個明白了，我們房地產發展前景很大，但是發展當中07年出現了問題，隨著銷售量市場的火爆，我們的銷售量呼呼往上長。我們既要讓房地產發揮引擎的作用，另外一方面不要讓房地產的虛火過旺，我們一直在討論這個問題，現在又面臨這個問題了，當然現在房地產市場有沒有泡沫？我看大多數人認為是有的，特別是一些熱點城市有些泡沫已經不小了，不是說全國各地都有泡沫，熱點城市的泡沫是起著相當大的作用的。
現在的宏觀經濟環境還是仍然在助推泡沫的過程，如何讓正常需求帶動我們的增長，滿足老百姓買房的需求，另一方面還要控制虛火過旺的，現在有兩種選擇。08年主要的選擇政策是控制需求，房地產市場調控供不應求，應該加大供應量，供需04到07年都是遏制需求，我們宏觀經濟成本不支持擴大供應，因為整個規模要收緊?，F在我認為是時候了，因為整個一是要保增長，沒有投資要增加投資，所以現在我認為最優的選擇是加大供應量，有沒有可能？應該是有可能的，如何加大供應量呢？土地供應量、房屋供應量，土地供應量當中有兩部分，一個是新增土地，一個是已經賣出去的土地盡快形成開發，最近一個時期騰地的問題很嚴重，我認為加大供應，土地方面要多加大供應。
中國的土地供應量從長遠來看是緊張的，如果我們現在的土地使用制度，土地的情況不改變的話，很難改變我們地緊的狀況。因為我們的保護耕地目標一定要達到，18億畝耕地要保護。但是有沒有突破點呢？有沒有空間呢？我認為是有的，空間在哪里？很簡單，空間在農村的建設用地和宅基地，因為現在農村的宅基用地和建設用地是空閑的，現在一個是富人的房子空閑，一個是農民的宅基地、建設用地空閑。據有關方面的統計，城市人口每人的建設用地平均一百平方米，而農村是180平方米，我們大城市只有20平方米，農民每個人占的土地遠遠超過城市，幾乎是城市人均土地的兩倍，我們現在45、46%的城市人口占用的土地只有農民占有用地的三分之一。這個地緊問題解決不了，而錢松問題什么時候能解決？這個一直是一個最大的威脅。
當然，房屋的供應量應該加大，我主張二手房的優惠政策不應該取消，我覺得這個政策有利于加大二手房的供應量的。當然這里有一個政府的決策，只要有利于加大供應量的事情應該是進行下去，使我們的市場保持平穩，我們整個的政策應該是在加大供應量同時，對過旺需求進行遏制，政策不宜大動，2010年應該是平穩增長，首先是銷售平穩，2010年的銷售增長不可能像2009年那么旺，甚至于能不能保持2009年的銷售量還很難說，因為2009年的銷售量實在太大了，因為買房市場是有限的，所以這個銷售量問題，我們對2010年的銷售量不能抱有太多的希望，我看到從9、10月份以后房地產單月增長已經是30%多了。前幾個月很低，現在這樣的勢頭正在進行，因為我們新開工的項目也多了，我認為對2010年的房地產投資增長不擔心，我擔心的是銷售期望值不要太高，在銷售的情況下對整個GDP的貢獻還是保留下來。
房價問題我也希望吸收平穩、房價平穩，現在房價有人說要降，現在降的可能性不大，主要是供應量?，F在資金回收得很多，整個的貨幣環境比較寬松，銷售收入已經完成了，即使有的房子賣不出去，也不會降價，我們總體上希望房價下降，因為放假已經到了高位了，已經擠壓掉相當部分的低端的買房者，再加上二套房政策的嚴格執行，在年初的時候，在5、6月份以后是完全放開的，沒有按照二手房的政策執行，后一階段開始逐步收緊了，它的執行力度收緊了，現在有的銀行在原有基礎上，在銀行提出的空間里面，它自己根據市場情況在運作，實際上分為三個階段，這三個階段是執行力度的變化、央行的政策一直沒變。應該說執行力度變成了，對高端的投資者需求也會形成擠壓，所以需求方面也不會像前幾個月那么旺。
最近幾個月有一項政策，按照原來的規定年底要停止的，就是營業稅，所以有一些開發商也在炒作，政策優惠。這樣也給我們一種反思，要么定清楚哪一年哪一月到期，當然這是政府層面的思考。我想總的基調，2010年可能是相對平穩的一年，不會像2009年那樣起伏比較大，希望我這樣的期望能夠成為現實，謝謝大家！
文釗：我們本來是安排了互動的環節，但是個別專家可能一會兒還有活動，我們今天的活動就到此結束。我們下一期的活動大概是在12月的20幾號，下次會請參與中央經濟工作會議政策制定的專家來參與討論，非常感謝各位嘉賓，非常感謝大家的參與。
