經濟觀察報 任志強/文 全世界沒有一個國家能讓所有的公民都買得起房，并擁有自己的房產，連全世界經濟最發達的美國也不行，那么人口居世界第一位又處于發展中階段的中國就更不可能實現這一目標了。

全世界除歐洲的少數幾個高福利國家之外，絕大多數國家都無法實現所有人都有適足的居住條件的目標。美國曼哈頓的大街上也能看到露宿街頭的景象。

中國正在致力于解決 “居有其所”的問題。新中國的前五十年實行的是某種程度的理論上的住房福利分配制度，1998年實行了貨幣化分配的改革，終止了實物住房分配，改為出讓土地中的商品房市場化、劃撥土地或限價方式的半市場化以及政府保障的廉租房的住房供給制度。讓高中收入家庭用市場化方式解決住房，低收入家庭用政府磚頭補貼和實物補貼方式解決住房，對低收入家庭的住房實行了應保盡保的長期計劃。

目前的問題是，政府為獲取城市建設的資金和保障性補貼與廉租房建設的資金，就會讓商品房的建設用地價格升高，并推動商品房的價格不斷上升，這樣就會讓一部分家庭既不能享受政府補貼又無力購買商品房的現象逐步突出。這在世界各國都是一種普遍的現象，美國、香港同樣出現超過保障線水平的中等收入家庭的實際居住情況反而差于政府保障家庭的居住條件。

英國的高福利所面臨的則是約有500萬人在1996—2001年間未參加過任何工作，卻擁有政府補貼的住房和收入援助金等生活補貼，赫爾市克朗普頓一家12口人靠政府每年提供的30000英鎊生活，并擁有兩個半獨立式的住宅，而一個工作的家庭則必須每年賺到46500英鎊才能過上同樣的生活。

按照聯合國人居公約的要求，各個國家應為公民提供 “適足的居住權”。于是，不少國家采取提供大量租賃性土地和各種各樣的低價融資條件，為社會提供了大量的租賃性住房，專門用來解決這些無力購買商品房又不應享受政府補貼的保障性住房的“夾心層”家庭的住房問題。

二戰之后，歐洲的大部分國家，都用這種方式建設了大量的租賃性住房以解燃眉之急。租賃性土地和40—70年的長期低息貸款為戰爭之后的恢復提供了巨大的支持，今天美國仍在用大量租賃性土地解決租賃性住房的供給。

中國的首次土地租賃開始于吸引外資的三資法中，但卻尚未用租賃性用地解決城鎮社會的租房租賃問題。農村的集體土地可以租用，但不能建設住房。北京開始建設的第一個公租房項目，卻是用土地出讓和拍賣的方式進行的。

既要解決居有其所的問題，又不能提供租賃性用地，必然造成住房建設的初始成本加大，以及回收租金定位高、周期長等一系列問題。除了要有優惠的金融手段支持外，建設用地的成本就成為建設租賃性住房的限制性門檻。

根據國土部的計算，70年使用權的土地一次性收取的出讓金，按貼現率計算，與無限期的土地購買價格幾乎相等。這就意味著，出讓土地中的租金貼現中，包含著大量的土地70年一次性出讓中的貼現利息，讓實際的租金含量中用于回收成本和獲取利潤的比重大大降低了。無疑這將給市場中主動提供租賃性住房的投資者一個高價租金的理由和投資回收困難的門檻，而導致市場中缺乏足夠的自愿承擔經營與投資虧損風險的投資者。

目前中國的租賃市場大致的分布，是原有不能用于房改的公房出租大約占總量的10%左右；居民購買或擁有第二套住房后用原有住房或新房用于市場出租的約占4%；企業整體出租的不到1%。城中村租賃的住房是市場中的主力軍，每個城市中的城中村約聚集了這個城市近30%的人口 （2005年人口普查資料）。

市場化程度最高的深圳，約80%的人口居住在非自有產權的房屋之中，而市場化程度最低的烏魯木齊則有98%的人口居住在自有產權的房屋之中。中國為打壓房價過快增長，在嚴格限制居民購買第二套住房——實際在打擊與抑制投機與投資的同時，也在嚴重的打擊著租賃市場的形成。

租賃住房的市場化，必須建立在低成本的土地上。比如，讓70年的土地出讓金分年支付，以降低投資者的資金成本。同時政府可以用土地的租賃價格調節或限制租賃住房的租金水平，既保證投資者的合理利潤，又讓租房者降低支付水平。租賃性市場的擴大恰恰可以緩解購買住房中的供求關系矛盾，也許市場中的商品房價格反而會相對穩定。

自2002年之后的宏觀調控，幾乎全是以“居者有其屋”為基礎而設定的預期目標，因此將重點放在了控制房價上，而忽略了保障性住房和租賃性住房的建設，忽略了租賃性住房對房價的影響作用。歷年的調控重點，都放在了抑制供給與抑制需求上，包括對二手房市場的加稅、加限和對第二套住房的限制，似乎忘了被政策抑制的需求并不等于已釋放的需求。于是就出現了今年初的抑制需求政策一放松，需求就爆發性釋放的現象。

而租賃性住房則是滿足居住需求和緩解購買需求的“水庫”，既可以解決不具備完全購房支付能力的過渡性需求，又可以讓購買商品房的短期供求關系在租賃居住中調節，還可以讓改善性居住升級的家庭可以在價格合適時先賣出住房并在價格合適時再購入新住房，以取得財產性收入。

黨的十七大報告給了中國公民取得財產性收入的權利，但調控政策并沒有給公民財產性資產上漲和低稅交易的機會。如果過度地對房價進行調控、過度地限制投資房產，那么，沒有價格的上漲又哪來的財產性收入的增長呢？

用租賃性住房解決了居住的問題，就可以放開對商品房價的過度關注與控制。一方面可以讓保障性住房援助之外的家庭有過度或永久解決居住條件的機會；另一方面可以讓更多的家庭用財產性收入彌補工資性收入的不足，并促進擴大消費、解決中國經濟中一部分結構性矛盾。

另外，必須注意到，沒有市場化的支持，政府是并無能力將一切住房問題都包下來的，甚至也無能力包下租賃性住房的建設，而必須輔之以能夠促進租賃住房市場化的土地與金融政策。

租賃性土地不改變土地的性質，也未失去地租的收取權利，無非是沒有讓政府一次性的取得70年的提前收益。然而，政府收取地租的職責與義務難道不正是為了讓公民可以更好的改善公共服務與居住條件嗎？那么用租賃性土地供應、讓市場去生產與創造更廣闊和活躍的租賃性住房市場，豈不是件一舉兩得的事情。

有了租賃型土地的供給，有了開發商大量提供的租賃性住房，也許民眾對開發商的怒氣就消失了，對房價高漲的怨氣也會在住房條件的改善中煙消云散了。社會的和諧不僅要靠政府援助的手段得以保障，更要靠政府確定合理的政策給社會一個平臺，讓各種投資用市場化的手段解決不同層次收入家庭的消費需求。

（作者系華遠集團董事長）