經濟觀察網 林桐/文 新生“地王”中，終于罕見地冒出了一個從來遠離“地王”的地產大佬。９月３日，ＳＯＨＯ中國高調宣稱，４０億元拿下了望京商業地塊，最終的成交價超出底價164.3%，經六輪戮戰，潘石屹最終一劍封喉，將華潤、中國建筑、首開等國資房企拋在身后。

但愿潘石屹使出的招數不是“醉拳”，而是詳盡考證了被稱為“商業旱地”的北京望京地區。

數月前，對于國資地產企業在土地市場屢拍得手，潘石屹曾評價稱，他們不斷舉牌，不計成本，這肯定會推高周邊樓市的價格，因為老百姓對房價預期，主要就是從土地拍賣價格來看到。而潘最后用了一個比喻，將國資地產企業拍地與“醉酒駕車”相比：“有相當一部分車禍是喝酒造成的。市場也是同樣的道理?！睂τ诟邇r拍賣土地，潘石屹有自己的打算。

２００８年，房地產企業的“百日危機”說呼之欲出，而這一概念正是潘石屹在一次論壇中提出的，由于２００７至２００８年的市場環境疾變，大部分房地產項目陷入現金流不足的困境，潘石屹認為， “目前不少優質的商業地產價格已經下跌一半，越來越多的核心地段項目在市場上急于出售，我們認為這正是最好的收購時機?！闭侵竿召彙鞍偃瘴C”中甩賣的折讓樓，使得ＳＯＨＯ中國在土地拍賣市場，一度成為旁觀者。

直至今年年報出爐，ＳＯＨＯ中國的業績令業界大跌眼鏡，業績較上年下降７９％。而隨著２００９年中國積極財政的鼎力支撐，以及地方政府在土地資金緩收、延期，使得房地產企業在“小陽春”、“大回暖”中，將現金困擾拂之門外，也可以說“百日危機”說就此擱淺了。

直至２００９年上半年，SOHO中國現金及存款總量為106.91億元，且擁有中國銀行授信100億元的協議，香港《文匯報》稱，ＳＯＨＯ中國擁２００億元現金，正在四處尋找可以低價吸納的土地。在２００７年赴香港上市路演中，ＳＯＨＯ中國展示于市場面前的是不重土地儲備，長于依靠靈活的商業模式獲取超額利潤的新型商業企業。但對于低價土地的過分期待，終令潘石屹的土地倉庫，陷于枯竭。他并沒有等到“百日危機”中紛紛送上門來的價廉物美的優質土地。

潘石屹不得不重回土地拍賣市場。而與潘在廣渠路15號地拍賣中最終退出不同的是，在望京商業地塊的拍賣中，潘石屹與他的ＳＯＨＯ中國，第一次擺出了“不斷舉牌，不計成本”的標悍態勢，最終擠跨了所有對手，現場競價近1小時，經213輪競價，ＳＯＨＯ令華潤、中國建筑、城開等國資地產企業出局。潘石屹稱競爭者都是住宅開發商，而ＳＯＨＯ是商業地產開發商，而望京地塊正是商業土地，因此ＳＯＨＯ拍下合于情理。拍賣價４０億元，折算為樓面地價后為1萬元/平方米。這與做為住宅用地的廣渠門１５號剛拍賣完之后，樓面價即為１.６萬元，有相當距離，做為一個商業地塊，應是一個較為適中的價位。

“睡城”之上，將有ＳＯＨＯ身影。對于如何將這個商業城營造至熱氣蒸騰，業界對于潘石屹的能力絕無疑意，因為其顯然擁有“把土地轉化為銷售額和利潤”所需的“專業知識和經驗”。在商業地產中“產權零售”的開發模式中，潘石屹可謂爐火純青，建外ＳＯＨＯ、三里屯ＳＯＨＯ在２００８年最冷清的市道中，潘石屹仍將三里屯ＳＯＨＯ賣的如火如荼。而在已有開發項目中，國資房地產對于住宅開發有相當積淀，但對于商業地產，尤其是把產權分割零售式的商業地產，幾乎沒有先例。這也是潘石屹敢于叫價到底的根本原因。

問題在于，事情不應僅僅到此為止，熱鬧之后的商業社區，如何平穩而持續運營，才是對所有業主真正負責及讓品牌產生正效應之道。來自于建外ＳＯＨＯ東區的一系列消息令人不安，這個一度炫耀時尚光芒的社區，如今混亂不堪，東區即將全面停電、千萬元物業管理資金去向不明，諸此等等，難復平靜。從法律意義上說，開發商在銷售完畢之后，產權剝離，已無干系，是業主與物業管理之間如何共生的問題。但是居住與辦公混雜,商業店鋪產權分散的社區，租金必然成競低趨勢，而無法統一管理，這正是“產權分散出售式商業地產”存在的問題。萬達在沈陽也曾將商鋪分散售出，結果同樣導致混亂局面，最后不得不硬著頭皮將商鋪贖回?，F時的萬達，已成為ＩＰＯ熱點企業，而持有型商業已成為萬達的主要選擇，當然這樣的商業模式回收期漫長，現金沉淀深厚，但是畢竟低收益可以靠時間彌補，但如果產權分散亂，則是難以根治的問題。因此，對于未來將落地的望京ＳＯＨＯ而言，這是一個不得不汲取前車之鑒，引以為省的事情?！?/FONT>