2009中國藍籌地產評選系列論壇之一
新一輪“緊縮”預警之下的地產企業應對
盡管央行管理層反復告知，貨幣及二套房貨將繼續當前的開放態勢，但來自各地方收緊二套房貨，取消七折利率的消息卻不絕于耳，流動性泛濫之后的又一輪“信貸緊縮”，似有不期而至之意。
1、在經過今天前兩季的由暖至熱的交易之后，現在房地產成交量開始呈現出明顯的下降趨勢，在金融環境日趨緊張的情形下，房地產企業應如何應對？
2、一些企業在重啟IPO，除極個別的企業獲得國內上市資格，絕大多數企業將目光對向香港，那么香港窗口的資本游戲將是何態勢？都是待解懸疑。
時間：2009年8月26日（周三）3:30 地點：新浪樂居 在線論壇
對話專家：
任志強 北京市華遠集團 總裁
全 忠 成全顧問公司 總裁
張 寅 虎杰投資 首席分析師
楊 熙 新浪樂居 主編
呂尚春 《經濟觀察報》 地產主編
楊熙：各位新浪網友，下午好！歡迎大家訪問我們新浪嘉賓聊天室，參與我們今天的地產論壇。今天是我們新浪房產與經濟觀察報合辦的2009藍籌地產系列評選論壇之一。首先，我介紹一下今天參加我們論壇的嘉賓，坐在我旁邊的是成全顧問的總裁全忠；全總旁邊是華遠集團總裁任志強，任總，也是我們廣大網友熟知的人物。任總旁邊是我們虎杰投資首席分析師張寅；旁邊這位是經濟觀察報的地產主編呂尚春。我是新浪樂居的主編楊熙。下面請經濟觀察報的地產主編呂尚春先生給我們做一下介紹。
呂尚春：我們每年都以企業為線索來選擇我們的題目，這次我們想從目前的狀況談起。建行現在也是全面停止了二套房貸的收緊，對地產企業來說，銀行涉及到按揭的回款。這是第一個影響。第二個話題，目前從整個企業面來講，也許多公司都在試圖重啟IPO，從這個意義上講，第二個話題是這個。
楊熙：首先，我們請虎杰投資的張寅老師先介紹一下上半年的大體情況是什么樣的。
張寅：很高興來到新浪跟各位網友交流，今天來之前帶來的主要是北京今年以來成交的情況和上海的整個成交情況。大家可能看得不是太清楚，就目前整個情況來講，每日成交量走向包括它的十天成交量和三天天成交量有一個曲線，大家現在看到的是北京的情況。
從三月份以后整個成交量在逐漸放大，進入7月份以后成交量在逐漸萎縮。但我要提到，北京無論從月成交量和日成交量來說都有萎縮，但是萎縮的程度并不是特別大，或不像其他城市那樣大起大落特明顯的感覺。我對北京的判斷就是，回落是存在的，但是它的幅度要小于其他城市的比例。
我們看一下上海就知道了，它的起伏就比較大。上海這一段的成交量跟進入8月份以后的成交量差距就非常大，大概在六七月份日均成交量在1100左右。上海是回落最晚的一個城市。這是我對成交基本的判斷。
還有一組圖，是北京的圖。大家都知道，今年以來有一個詞經常在業界上流行，叫“去庫存化”。確實已經在流行“去庫存化”。但從上個月開始，北京現房庫存走勢已經在7月份又出現了回升的跡象。如果我們下半年銷售情況與現在情況沒有任何變化，隨著投資六七月份逐步向上，如果現有的成交不像七月份以前的成交，那我們可能是增庫存化。這是現房的情況。
而我們現在看到的恰恰是進入到8月份期房的庫存，第一次出現了上升。根據歷史情況，咱們可以看這兩個圖表，根據以往的經驗，這個庫存再次上升的情況往往是現房庫存先上升，一般提前一至兩個月，然后期房再上升，這是第一個概念。
第二個，大家看到這個柱狀的是未售出房的單套平米數。我們先看一下期房的單套平米數在上升，這告訴我們，隨著未銷售出去房子的數量在增加，它的單套平米數也在上升。這就告訴我們大戶型的相對比小戶型的要緩慢。否則就不會出現單套平米數的上升。
相對而言，期房比現房較為明顯。這跟業績的銷售情況有關。這是房子的基本情況。
另外一點，二套房這方面，實際上大家都沒有拿到一個文字性的東西，也許這是我們宏觀調控的一個特色，我們稱之為“電話調控”，大家都沒有看到一個特別明確的東西。
這是一張居民從07年以來的每月短期貸款和長期貸款的一個走勢圖，實際上我們7月份，雖然從1萬5變成不到4000，但中長期居民貸款還是在一個歷史比較高的位置上。進入8月份，更多實施了二套放的政策，這是兩條線。
我們再總結一下，整個7月份信貸出現了突然緊縮的情況，不到4000億。但從結構上來說，我們中長期個人貸款還是一個僅次于6月份天亮的一個情況?；芈浔容^大的是個人短期貸款數量。
這就告訴我們，如果8月份回落速度更大，可能就出現整個貸款的結構性變化，也就是說，二套房貸政策實質上也影響到了房地產的銷售。這個方面相對而言對大戶型影響比較大。小戶型，我認為影響不大。
呂尚春：任總對二套房的成交量談一談。
任志強：二套房在收縮，現在是大量房貸的時候，因為下一步利差會增加。有人說上海把0.7變成0.85，取消0.7的利率。我們沒有看到任何縮緊二套房貸的說法，沒有一個銀行承認。昨天開的北京銀行董事會也沒有承認。社會傳言中對二套房貸的說法有很多，因為沒有8月份數字，我們不知道。但提出嚴格按照二套房貸規定執行，是在6月份。如果各個銀行嚴格按照二套房貸辦法執行，應該在7月份出現二套房貸的緊縮。但實際數字告訴我們，二套房貸是增加的，而且增加的幅度很大。
個人銷售貸款這塊增加了接近80%。這個增長不能說明二套房貸已經實現了一個緊縮。也許8月份數字出來以后可以得出這樣的結論，起碼現在我們還看不到。從歷史上的情況來看，房貸特別是個人消費信貸對房地產市場的影響是巨大的，這是毫無疑問的。我們98年施行房改的時候，首先是突破了個人信貸的有關規定。比如降低了利率，比如降低了首付，比如延長了貸款期限，這就是98年配合房改出臺的一系列文件。因此，我們開始有了從3億多的個人貸款變成了3萬多億的個人貸款，不到十年達到了一萬倍。
可以明顯地看出，消費信貸是國際上的一種慣例。美國住房信貸大概是13萬億美元，和它的GDP差不多。但中國3萬多億大概只占8到12的樣子，這是因為我們GDP在增長。和美國相差大概80多個點或者90多個點。也就是說，我們現在對消費的支持力度和發達國家差得非常遠。這就產生了一個問題，我們每個人的收入是從低到高有一個過程，因為你剛畢業的時候由于年齡不足，經驗不足，所以你拿一個低職位的低工資。但是十年以后你的工資可能很高。所以我們消費應該是30年或者20年。
國際上利用信貸的消費是把你未來的消費流變成了你今天的消費基金。這就是消費行為。如果我們緊縮了消費信貸或者限制了消費信貸，或者提高了消費信貸門檻，意味著有大量的人不能把未來的收入流變成今天的消費基金。這是我們金融政策的問題，就是在中國鼓勵擴大消費的基礎上，卻實行了一個不能讓老百姓把未來收入流變成今天的資金，這是錯誤的。
如果我們總理發出了宏觀調控政策不變的情況下，誰在做一些違反這方面的做法，如果是銀行銀行肯定有問題，如果是央行央行肯定有問題。如果出現這種事就是對抗我們總理宏觀政策的一個不變的說法。從7月份到現在為止，大概總理已經發出好幾次了，主席也發出了，還有財政部部長、銀監會、發改委一些部級領導多次發出我們銀行利率不變。如果銀行或者央行發生了一個逆向變化，我想挽救中國危機，恢復到一個正常增長的努力就會失敗了，下一步就可能是多個“W”型再次起伏的情況。
如果因為消費信貸對我們房改市場剛剛有所回暖一種情況產生了一個巨大打擊，未來問題可能會非常嚴重。就像張寅剛才提出的情況，我們去庫存化不是在加劇而是在消失。從目前來看，全國很多地方的去庫存化過快，它的庫存可能只有兩三個月的消費水平，即使按上海的銷售情況來看，它的可供應量才不到500萬。如果按照歷史上6、7月份來看，7月份比6月份差了500萬多平米。仍然是不足的。我認為市場中應該有一定的庫存量，一點庫存量大家沒有挑選的，對市場發展是非常不利的。
有一定的庫存，但庫存不能過大。如果到市場上去買電視機，只有一臺電視機了，它有毛病你也得買它。如果大大小小有很多選擇，大家的購買力就會上來?，F在是我們沒有太多的選擇余地了，只有更多的功能?，F在沒得選擇了，就會使銷售量下降。只有增加庫存，大家有可選擇條件的時候，這個銷售量才有可能上升。
石家莊已經連續數月，它的一手房、二手房價格大幅度下降，為什么石家莊會出現這種情況？就是因為這個地方供過于求，庫存量過大。但同樣，石家莊在連續多月下降的時候，其他地方在上升，就是因為庫存量不一樣。房價過高的城市有人希望有二套房貸的銷售抑制需求，但中國在當前爬坡的時候，限制消費需求或者抑制消費需求都是一種錯誤。
楊熙：謝謝任總談了他對信貸的看法。下面我們請全總談一下，您對二套房貸是怎么看的？
全忠：我們現在基本也兩個服務一個在長三角，目前在我們來看二套房貸銷售量在下降。但價格在上漲，而且價格上漲的幅度基本是大家在比著上，就我們來看基本上恢復了08年的價格水平。同時，一些大型項目也明顯出現中小戶型銷售仍然比較好，超過140平米或130平米以上的速度開始下降。在7月份之前這種改善性投資需求受到了激發。最近為什么出現關于二套房貸收緊的傳言。
呂尚春：不是傳言。
全忠：這里面有兩個規定，實際上原來的規定被打破了。這里面我覺得它反映了市場的預期心里，從消費者心里大家覺得消費漲得比較快，希望通過信貸政策對市場做出一些調整，對價格上漲做出一些制約。就我們目前在售的情況來看，還處于觀望狀態。拿上半年單個樓盤來看，半年就完成了任務。因為在去年年底的情況下我們定的任務也不是特別高?，F在各個樓盤已經出現了銷售不像7月份那么順暢，我們站在營銷的角度，覺得在樓盤銷售特別好的時候，除了去庫存化的問題，還有一個營銷問題。這個營銷問題就是對于產品的關注度問題，如果有一定的庫存，有一定的選擇，這時候還得比拼服務，比拼產品，比拼性價比。
從這個意義上來講，我覺得二套房貸的緊縮與否還要看到相關的政策。但市場上形成集體有意識的預期是值得關注的。從我服務商角度來講，我覺得現在有些企業對利潤要求比較高，在一定程度上有點偏高。不管二套房政策緊縮與否，客觀上講現在成交量確實有些下降。
以蘇州市為例，今年7月份價格漲幅在20到25%左右。這種價格情況下，因為上半年走得量比較大，因為第一輪剛性需求走得已經差不多了。到7月份之后確實有一大批所謂的通脹預期下的投資性客戶在出現?，F在由于市場成交量的變化或者新聞引導，大家開始觀望。目前從我們一線多個售樓處來看，來得人比原來少了，來的人成交率比原來低了。
就這個問題，我覺得開發商要根據自己的情況，對于價格上漲幅度和程度做適當的控制。
楊熙：好，謝謝全總分析了目前市場的情況，也給我們開發商支了一些建議。我們知道07年整個市場是一個非常好的市場，07年整個房地產市場價格也有一個非常高的提速?？梢哉f第二套房貸的提高對市場影響是比較大的。下面我們請張寅來談一下，你覺得下一輪如果是這樣調整，對企業界的影響有多大？
張寅：隨著成交量的下降，大家在探討兩個問題，一個是價格在往上走。但我覺得價格往上走也是不平衡的，一線城市明顯一點，因為一線城市彈性比較大，比如07年6月份開始的深圳情況。但是它復位的能力也非常強，這就是一線城市的特點。
現在關鍵是大家有一個基本的判斷，一是現在這種漲是不是在重復07年的狀況，再變成08年的情況。還有一種看法，大家認為現在是一個季節性的調整，也可能到金九銀十的時候又上來了。還有一種看法，就是前一段不太正常，現在是真正的需求。
我聽到大概有幾種觀點，一，是又一個簡單的輪回；還有一個是正常的調整?？赡芡顿Y客觀望程度比較大，我自己對市場的判斷是這樣的。首先，我們要看信貸政策。咱們先不說短貸，就說長貸。我們在8月份看到，特別是7月份，房貸并沒有下來。從銀行這方面看，它更愿意貸，它覺得鐵公雞個人壞賬比這個高。我們再看8月份的數據，我們要看未來宏觀政策特別是信貸政策有沒有變化。
我個人覺得也許二套房政策會持續一段時間；但一手比例不會變太多。第二，就是利率調整情況。我這有一張90年以來中國的利率走勢，一般來說，低利率保持至少是一年半的時間，現在低利率在這一輪才這么短。利率調整，我看不出在三個月之內可能會升期。還有一個，就是信貸總量的問題，我覺得現在的信貸總量，我們看到在7月份確實在下降。是不是到明年上半年有一個穩定的貨幣供應量，不要大起大落。當然這個大落前面肯定有個大起。時間得連續著看，不能單一看那個低或者高。
這就給人一種信貸不太穩定的情況。我自己覺得在目前情況下，信貸還有一個手段，就是提高存款準備金。就目前來看這種情況也不太大。信貸帶有一定指導性，就不會再提高存款準備金。簡單來說，下半年所謂流動性肯定要比上半年弱。
我覺得在利率環境是這樣的情況下，很可能到10月份、11月份買房高潮的時候，不會像以往那種輪回。因為我們以往的淡季反而出現了暴漲，實際上我們等于透支了。我覺得11月份是一個非常敏感的月份，如果我們二套房政策持續下去，有可能我們二套房的銷售會繼續下降。如果這個政策持續到明年1月份，會發生什么變化？大家會非常敏感，我自己認為是今年11月份?，F在的成交量已經一點一點在往下走，我覺得到11月份的時候，不同的人就有不同的想法，因為大家情況不太一樣。
上市公司還有所謂的報表壓力。如果出現明年上半年第一個月或者今年年底，有個別開發商，特別是上市類的開發商做出一些優惠的價格，我覺得絕不意外。這是我最基本的判斷，我覺得最敏感的月份可能是11月份。
呂尚春：任總這邊有什么評價？
任志強：從政策來講，一個影響是我們剛才討論的二手房房貸問題。中國為什么現在可以施行車輛以舊換新，因為到了這個時候。如果你把家電以舊換新十年，大家沒有車，它跟住房一樣。我們從98年到現在大概是十年多的時間，過去是沒有房子，攢了一點錢，到房改的時候都花掉了。98年開始漲工資，人們又換房了。所以以舊換新應該占主導作用。人們永遠會忌諱你在二套房貸政策上給我一個限制性條件，所以我會一次性到位，我就不敢先買中的，再買大的。因為我貸了款以后會被永遠限制。這個政策，我個人認為它是違背市場規律和金融邏輯的政策。
按道理來說，人們抵押的不是房子，這是一個巨大的錯誤觀念。銀行認為我們抵押的是房子，抵押是你有沒有還貸能力，你能不能還上我的貸款。否則金融消費公司就沒法開展了，因為它沒有抵押，連擔保也沒有。這就違背了金融邏輯。所以二套房貸從徹底上來說是違背金融邏輯的一個做法。
至于房價的走勢，就是我們二手房交易政策變化不變化。我們現在可以明顯看到，二二手房交易政策是到12月31號有效，到明年1月1號可能無效。剛才我們談的都是一手房交易市場。二手房交易現在在許多地方已經遠遠超過了一手房。但是我們現在很多媒體的目光都關注在一手房上，實際上我們北京每個月二手房交易量已經超過了兩萬套。而這個勢頭并沒有因為二手房貸或者其他原因出現大幅度下降。
起碼我們到7月份以前還沒有看到。從現在來看，二手房市場交易量還是很活躍，包括上海和北京。如果這個政策發生了逆轉，可能二手房對一手房的推動作用就沒有了，置換能力或者改善性需求可能通通沒有了。包括許多投資人，如果二手房沒有轉化，他可能沒有資金去投入一手房。這個因素也很重要。
這兩個政策都會對我們下一步交易產生影響。我不認為我們在短期內會調整利率，銀行現在的準備金率已經遠遠大于我們國家銀行公布的準確金率。比如北京銀行，超存的比率已經占到21%了，但是我們準備金率沒有那么高。
要說提高利率，我個人認為在今年年底之前，美國不會提高利率，我們也不會調整利率。因為利率的變化會涉及到匯率的變化，匯率的變化又會影響大我們的進出口，我們的境外旅游、礦石和大宗商品的價格。所以這個影響非常大。從全球情況來看，如果美國沒有從低潮中走出來去提高利率，任何一個國家提高利率的可能性都不大。尤其是我們對世界的影響力遠不足美元的影響力。
因此在今年年底之前，我們可以看到中央如果保持這個貨幣政策不變的情況，我沒有那么悲觀，我認為下半年市場還會比較好。但是比較好有另外一種理解，第一是房價的問題。如果按今年年底的房價情況來函，房價的增長是非?？斓?。但前提是以今年年底的計算，因為去年我們有大幅度的下降。
如果和08年本身相比，我們到7月份只有1%的增長。1%可以忽略不計。這樣和歷史上相比我們沒有漲價。而且我們09年是和08年已經下跌了以后的數字在比，只漲了1%。和今年年初相比漲得速度很快，但和去年同期相比幾乎沒什么比，只能叫恢復。
如果我們現在看主要城市的情況，大概北京、上海都加起來，可能占到10%到15%。上海一個月也就200萬平方米，北京連200萬都不到。所以不能只看某個個別城市。這跟股市一樣，股市在大漲的時候有人漲，股市在大跌的他也在跌。這是普遍情況。所以我們到7月份為止大概有26個城市還是同比下降的。高檔住宅，同比下降1.7%。
我覺得價格的增長，從企業資金運行能力來看，那時候的降價還是屬于保命的價格狀態。它也不是一個合理狀態，現在可能相對好一點。再一個，我們認為交易量漲幅會越有下降。如果你和最高峰相比，它是一個下降的過程。如果和07年相比，可能有80%到150%以上的增長。這個增長幅度仍然是很高的。我不期待我們像4、5、6、7這樣30%到40%的增長速度，如果保持這樣的增長速度，到年底就崩盤了。不但是房子崩盤了，庫存崩盤了，價格也得崩盤。所以它適度回調以后，保持在穩定的狀態下已經很好了。
即使降下來，我們認為今年還會保持在8個億左右。這個銷售量如果比07年最好記錄，也是一個非常大的數字。
呂尚春：而且是在大家不知道是怎樣的情況下，居然超過了賣得最好的成交量。
楊熙：關于二套房貸的問題我們暫時談到這。還有一個話題，可能很多房地產企業，在上半年銷售比較好的情況下都踏上了重啟IPO之路，我們也請幾位專家給我們分析一下他們的前景如何。
張寅：首先第一點，一個是愿意上市，還有一個是市場能不能接納你上市的情況。去年有很多企業就打算上市，但市場沒有接受?，F在一部分企業打算上市，市場現在處在一個比較關鍵的時期。我自己認為，我們要問現在或者未來幾個月是不是上市最好的時期，還是說現在上市處于一個正在往下走的情況。
我自己認為有這樣幾個變數。第一點，從上周以來，香港市場雖然保持著外資比較旺盛的情況，但跟一個月前已經有明顯的變化了。因為我們知道半個月來A股市場波動非常大，也影響到了港股市場。從香港經管局外匯交易基金存底來看，也少量的外資。已經不是高峰的情況。第二，從最近香港IPO情況里看還是不錯的。隨著時間的推移，有一個敏感問題，兩周前美聯儲開會說了整個利率沒有什么變化，但是它提到在10月份美聯儲就開始減少購買美國國債。這就意味著貨幣寬松有所變化。
我們剛才說到利率，今年我覺得不論是中國還是美聯儲都很難有調動。
任志強：前幾天說8月份的房貸已經到了8000億了。就是告訴我們8月份沒有縮減，是這樣的意思嗎？
張寅：我看到的是比7月份低，這過于戲劇性。我覺得這也不好，還是一個穩定的貨幣政策比較好，否則這個市場不可能成熟。我初步感覺，到香港市場，今年最好的時段已經過去了。同樣條件下，你的融資量可能不如6月份、7月份時候的融資量大。但依然是比較好的上市窗口，可能這個預期變了。這兩個月即將在香港上市的內地企業肯定比之前差，差別在什么地方？就是融資量，同樣的條件你的融資量可能減少了。比如你原來打算拿10個億，現在就7.5個億了。差別就在這。
總的來說，證監會還是很支持房地產企業上市的，包括融資。因為現在市場上資金還是比較充裕的，你不能說哪一類人合適，哪一類人不合適，主要是條件夠，不應該有行業的限制。我自己判斷，最好的時光今年已經過去了。
楊熙：今天我們再看華遠，它已經是上市公司了，任總，對融資情況，你們應該有很深的理解，目前房地產市場融資情況怎么樣？
任志強：房地產市場是一個靠資金融資的，一個企業能不能獲得成長跟這個企業有密切關系，我們實際上是中國第一家在境外上市的企業。那時候我們就知道，如果一個企業靠自己的積累去擴大，幾乎是零增長。比如今年我萬了200個億可以買十畝地，明年我又賺了200個億，發現只能賣8個億，因為土地漲價了。所以你幾乎沒有辦法擴大你的資產。你只有額外增加很多資金說我的規模在不斷擴大。幾乎所有企業都希望能夠上市。
去年有一個問題，一個是資本市場不承認你。一個是中國在07年下半年、08年上半年在壓縮基本投資，控制房地產投資規模，所以它也不允許你投資、上市。至于時機來說，我認為只要市場接受什么時候都得上。至少你現在拿不到很多的錢，評估值可能低一點，但你一定要跨越這個門檻。只要你跨越了這個門檻，你就有機會再去融資。
如果你去年沒有跨入這個門檻，今年你的債是發不出去的。大家為什么不選擇中國選擇香港？因為中國是一定要經過證監會審批的，要報一大批的材料。但是在香港不用，可能一個小時就搞定了。你發得出去就可以，因為香港已經市場化了，而中國不是。大多數人哪怕低價，也愿意先跨入香港這個門檻。同時，在香港我們還有一個規定，你可以再回來。而再回來的審批就遠遠低于你發行時候的審批。就是因為香港是個成熟發達的市場。
今年大家重啟IPO，是因為政府過去停止了。如果說香港重啟IPO，不是這么回事。只是那個時間沒人買你的股票，你發不出去。香港有規定，如果發給你兩個月之后，你發不出去，就作廢了。所以你在香港上市，是沒法選擇外部環境和時機的。就這兩個月之內有效。
因此，IPO，我們這個游戲本身就決定了不合資本市場結合是不對的。你和資本市場結合，就牽扯到香港市場、美國市場，而相對來說對中國最了解的還是香港市場。
楊熙：投資人相對了解內地市場。
任志強：對，美國市場不一定和香港市場聯動。特別是地產企業，美國地產公司上市的很少，只有四五家。因此它對地產的估值、了解程度也不太了解。
張寅：香港很容易了解我們的模式，因為他們早期也是這樣的模式過來的。
任志強：只要是香港能上得去，沒有一個時機選擇的問題。你可以在擴股的時候把溢價提高一些，只要沒進這個門，你永遠是門外漢?，F在我們認為很多企業爭取在IPO市場上市，也和我們的金融危機有關系。如果我們銀行不緊縮，他還沒有那么大的緊迫性。但這個企業如果想長期發展，越是在會縮的時候，他越是要想辦法，一旦出現金融緊張的情況下我有能力。
呂尚春：就是讓企業變得更為規范的一個機制
任志強：對，因為香港的法律要比中國的更為嚴格。中國當了董事可能沒有那么多的法律條文，所以他們管理更嚴格。所以它會讓我們資本市場更加健康，也會讓我們的企業更加健康。
呂尚春：全總接觸了很多公司，一些民營公司，我也接觸過。曾經有一些公司，對上市有另一種看法，他認為控制財富更為自如。你接觸的公司，他們有沒有認為這是個機會？這些企業是什么樣的狀況？
全忠：就我接觸到的公司，現在想上市的還是非常多，但有一批是沒有資格的。剛才任總也提到了，現在不僅是開發商在上市，服務商也在上市。最早的易趣在美國上，最近我知道的上海就有兩三家代理商也在準備創業板上，中小企業版上。
我認為是這樣的，開發商上市，剛才任總也講到了他們的一些需求。我也非常同意，不管他是出于什么樣的目的，但上市可以讓這個企業變得更加透明。從這個意義上講，假如香港股市是無限大的，我覺得中國一些優秀的，有理想的企業都上市，可能市場會更健康。同時，我們現在探討的二套房貸收緊，我覺得未來房地產企業主要參與游戲者就兩個，一種是國企，一種是上市公司。
現在我覺得確實有這個感覺。因為國企從非上市意義上也是一個資源渠道，也涵了金融資本。對于這些非國有企業來講，可能上市是把自己做強做規范的一個方法。包括小的中介代理公司也是一樣的。就我了解到的，大家還是希望獲得一個更充足的資金。
任志強：起碼在公司治理結構上會有所改善。
全忠：對，因為你不具備條件，是不能申報的。
楊熙：我記得有一年上市的時候特別看重土地，我不知道在目前的市場上，尤其對國內企業來說，哪方面是他們最看重的？
任志強：他還是要有企業盈利能力的鑒定。為什么要有三年的業績？這三年業績是看你企業的營運和決策、和管理能力。所以土地儲備是一部分。比如潘石屹上市就不是靠土地儲備，不是絕對以土地儲備為準的。特別是你持有偏遠地區一個不太值錢的地，不一定估值很高?，F在他對中國的情況很了解，所以他不會把一些偏遠地區的地給你估得很高。所以土地儲備是需要的，土地儲備是看你可持續經營的能力，我有了過去的業績以外，我還有最少三年或者四年的土地儲備，不是因為我有這個土地儲備可以升值，而是考慮我明年、后年有活干。
張寅：我覺得任總剛才說的土地問題，可能某一年有一些市場性的概念。比如在北京市場，你的排名在20名以后，你的估值可能就相對差一點，有的時候可能上不去。如果你是地區性的，因為有的是全國性的公司，有的是地區性的公司，排名前三名在市場上非常重要。土地，主要是看可持續性，因為香港這些上市公司沒有說沒有土地儲備的，因為他們都經歷過幾輪的大浪淘沙，他們知道哪些企業是可持續性的。
任志強：當你干完兩年之后不買新的地了，我的股民怎么辦！
張寅：但是我覺得比較重要的還是排名。當然每年，投資銀行為了這個市場有更高的溢價，可能把某個打造得更漂亮一點。
楊熙：剛才全總也提到了將來的企業可能是上市國企的天下，您是怎么看待這個情況的？我想問任總一個問題，我聽到有一個房地產大老也講過，他認為未來房地產如果是國際經濟，因為它也有國資流失的情況，未來的房地產市場會大幅下降嗎？
任志強：我覺得目前這種事情。91年之前規定只有國企才可以做房地產，是我們有了土地出讓制度之后，土地可以私有化，才允許非公企業進入房地產市場。93年我們會看到一個大的變化，89年的時候我們整頓了一次中小企業和鄉鎮企業，目的就是要發展國有企業。但是93年之后，我們看到大量死掉的是國企，而更多的民營企業雨后春筍的在增加。98年以后又有一大批民營企業進入到房地產市場。
但從現在的總量來看，國有企業才占百分之幾，因為國有企業雖然盤很大，但是中國太大了，他們很少進入三線、四線城市。如果把這些總量加起來，國有企業占的總量是非常低的。所以國資在這個比例中，我們不認為它最終會占到一個絕對比例，它可能有幾個行業的老大或者城市中的老大，在一個點上或者一個城市的規模上可能會排到前十，但是再往上排可能排不上了。
我們現在數數大概不超過30家大國企，剩下都掉下去了。我覺得中央政策雖然在短期內會為了應付危機更多的支持國有企業或者壟斷性行業，但是從長期來看，國有企業遲早會被淘汰，它只不過是一個階段性產物。再過一段時間，民營企業都在國外上市了，國有企業就跨掉了。公用任務不能散，因為國家會支持它。水電出現問題，國家可能會救。做房地產，不會拿國家的投資去舊。二三十年以后，國有企業的推出很必然。
呂尚春：從07、08年囤積的土地來看，他們的土地占有率有很大的份額，但是他們用得很慢。
任志強：這個要問他自己，誰也不可能一下子把它建出來，就得囤著。我們去迪拜，在迪拜你可以看到，這半條街全是樓，那是27個國家同時建設，為什么？招標時候一個樓座一個樓座做，但是每個樓座我給你規定好了，什么時候必須開工，什么時候必須竣工。道理很簡單，我的規劃是按照市場要求進行的規劃，我有這個能力。把它切換到每一個樓座，我是按照一個一個樓座來規定開工和竣工的時間。我不可能把1000畝的地都給開了，我的施工車輛怎么走，這些都要想。你要想我施工階段怎么組織，小區怎么管理，如果是100萬平方米，我同時開始賣，我能賣得出去嗎？比如10米一個樓座，一個樓座一個樓座去招投標，就沒有這方面的問題。
呂尚春：從利益方面來看，有一些大型公司也在返回到一線城市。
任志強：我的人是不是要干三年的活，比如我中間有管施工設計的，后面有管理的。所以我要有五個樓盤，讓設計人員有設計人員的活干，銷售人員有銷售任允的活干，管理人員有人員的活干。所以我們現在至少要半個月把一個地具備規劃審批條件。我必須有連續作業的可能，我至少有兩年到三年的時間才能把人員倒得開。就是這個過程。毛主席說了，深挖洞，廣積糧，我要知道以后充分的市場供應，我就可以不做土地儲備，我可以隨時她著糧票到市場上買糧食。我們承認有人在儲備，有人確實不具備開工條件，這是少量，他有錢，他怕漲價，他有通脹的預期。但更多的是為了流程，為了我能持續，為了一些其他合理原因等等。
張寅：你要搞市場競爭，就得有契約精神。契約精神非常重要，也是一個企業的精神。第二，政府得給市場可預期，一個是契約精神得存在，第二個是可預期。任總剛才提到一個特別重要的政策，就是二手房稅費到12月31號，汽車已經給了預期了，明年繼續展，但房產這塊沒有提。
任志強：如果把現在的情況繼續延長，大家就不必在這排隊等著一手房下來。當時定一年的政策，是怕今年的經濟拉不上去。
張寅：但是現在二手房的成交量還是比前一階段有所下降的。像深圳，二手房和一手房每天的比例大概是5：1。
任志強：美國大概是200多萬套二手房，100多萬套一手房。
張寅：二套房的爭議可能比較大，嚴格來說，能啟動物業稅了，二套房就不應該調整。如果那個地方沒法調節，這個地方就容易出現一會兒松，一會兒緊。
楊熙：最后再請幾位老總談談我們對下半年房地產市場的看法，給我們消費者一些建議。先請全總講一下。
全忠：應該說下半年市場，我個人覺得不會像08年那樣有一個大幅度的下降。但跟今年上半年相比，可能價和量會是一個比較平緩的走勢。我也覺得金九銀十是一個比較重要的階段，對于很多開發商來講，包括消費者，那個時候也是最終產生比較明顯結論的一個階段。
張寅：我希望政府在房地產政策上可預期，變化不要太大，包括房貸，包括二手房貸不要太劇烈，這樣使業界特別迷盲。最后就變成所有人要么投機，要么不做，就沒有理性空間的選擇了。
任志強：溫總理說得很清楚，信息比黃金還重要，但是建立信息是要靠政府的宏觀政策，如果政府宏觀政策多變，所有人都不會有信息。上半年的情況，稍微一個信息就變成這樣了，我很明顯今年我們在報紙上這方面的事公開得少了。如果我們政策很清晰，我們才能有一個長遠的預期，因為房地產是一個長期投資的過程，做這樣一個決定，我一定不會看今天或者明天，一定要看長遠。所以我們政策的多變，必然會導致市場的混亂。
楊熙：您覺得今年下半年房地產市場會怎么樣？
任志強：前一段時間，我們副總理批示了，就是要穩定房地產市場。但是現在我們其他政策并沒有這樣做，更多是要打壓它。江蘇現在又出臺了房價的15天限制，這違反了價格法，也違反了建設部的88號令。地方政府沒有這種權力。
楊熙：好的，各位網友，今天的嘉賓聊天就到此結束，再次感謝幾位，謝謝大家！
