作為天津市房地產開發的龍頭——天房發展（600322.SH）的實踐表明：盡管商品房利潤好于保障房，但開發成本相對較高，且面臨銷售難題；保障房雖是微利，但成本低廉受益政策，可為公司帶來穩定改入和良好的現金流。
天房發展發布的2008年年報顯示，公司全年營業收入下降的同時凈利同比增長。其中實現營收15.05 億元，同比減少17.25%；實現凈利1.12 億元，同比增加117.05%。凈利增長是因為公司去年以開發商品房為主，銷售毛利率較高，銷售毛利率達到28.87%。但銷售業績較差，公司存貨由期初的53 億元上升到73 億元。
與此形成鮮明對比的是，以保障房開發為主的2007年，公司實現主營業務收入20億元，同比增長一倍，實現凈利潤5618萬元，同比增長50%?！凹哟蟋F有商品房銷售，重新回歸保障房開發，是我們今年工作的側重點?！碧旆堪l展銷售部一名工作人員4月7日對《投資者報》表示。
商品房開發甜中有苦
天房發展是天津市歷史最長開發規模最大的房地產開發企業，累計開發住宅面積1600余萬平米，目前業務主要分三塊：一是傳統的商品住宅開發及商業類物業開發；二是政策保障型住房開發；三是土地一級開發業務。
作為天津本地“官系”地產，天房發展近年一直以政策保障性住房開發為主，公司與政府建立了良好關系，獲得了一些位置優越、成本極有優勢的地產項目，如天津灣項目、城南新世家、天房美域、漢沽河西老城、空港物流區項目等，公司曾負責過天津市首批經濟適用房和限價房開發任務。
但近年由于天津發展規劃出臺，帶動了當地商品房開發熱潮，加上商品房近年高毛利的吸引，天房發展2008年一改過去以保障房開發為主的策略，重點加大了商品房的開發，并品嘗到了這一甜頭。在主營收入下降近兩成的情況下，凈利卻增長超一倍。
年報顯示，2008年公司銷售毛利率達到28.87%，凈資產收益率3.03%，較2007年增加了1.61%。上述銷售人士表示，公司天房美域等高毛利率商品房去年銷售占比99.8%?！岸嗄甑谋Ｕ闲宰》拷ㄔO拖累業績，但去年由于保障性住房結算極少，毛利率從2007 年的 18.6%上升到27.8%?！?/FONT>
但在享受商品房高毛利率的同時，公司也飽嘗商品房銷售難的壓力。2008年天津市商品房累計銷售1252萬平米，銷售額753.16億元，同比各下降19.3%和16.3%。受此影響，公司去年末存貨由期初的53 億元上升到73.13億元，占總資產的76.82%。
與保障房可以帶來穩定現金流不同，商品房開發使公司前期投入資金較多，致使預收賬款下降，經營性現金流為負值。
年報顯示，公司去年預收賬款由期初的69億元降至21億元，每股經營性現金流為 -1.67元。公司年內需歸還的貸款達到 15.6億元，賬面現金卻僅有10億元，山西證券分析師平海慶對《投資者報》表示，如果不加大現金流入力度，公司很難擴張發展，今年業績很大程度上還要看公司能否快速銷售回款和從資本市場上取得支持。
保障房微利卻有益穩健
與商品房相比，保障房盡管毛利率低，但是對公司業績平穩發展和加快資金流動有著較強的支撐。
上述銷售人員告訴記者，去年天房發展在天津華明新家園03號和雙港新家園123號兩個面積逾30萬平米的經適房和限價商品房項目在建。此外，昆俞家園限價房工程也正式開工，該項目占地面積18.28萬平米，建筑面積36.5萬平米，預計總投資21.24億元。
事實上，保障性住房、經濟適用房等微利項目給天房發展帶來的業績貢獻是明顯的。天房發展2008年中報數據顯示，公司上半年實現主營業務收入11.93億元,同比增長16.16%;凈利潤1.01億元，同比增長了448.91%。盡管其中經濟適用房的結算不到10%，但中報背后是因為前年同期有大量經適房的結算，2007年上半年經適房結算給天房發展貢獻了60%的業績收入。
記者了解到，天房發展目前尚擁有300多萬平方米的儲備開發項目。招商證券報告認為，公司現有盈利能力高的項目都將集中在2008年到2010年銷售結算，包括天房美域、天津灣、漢沽一級土地開發，平誠大廈、宜賓西道項目和南門BC地塊。未來三年內盈利能力較有保障。
近年來，為保證房地產市場的供求以及結構的平衡，從2007年開始，天津市政府就加大了對于保障性住房的投入力度。除去大力建設經濟適用房和廉租房之外，政府也不斷出臺限價房商品用地。
天房發展去年10月公告稱，公司擬投資津東麗昆一塊地，其中近一半的土地將建保障性住房。該地塊是天房發展去年6月通過“招拍掛”以底價10.94億元競得的。成交價格為2960元/平方米，遠低于周邊地段價格。
2008年，公司新增土地儲備中有2個保障性住房項目，總建筑面積達到 57萬平方米。
三主線符合天津市場趨勢
今年天津市調整了限價商品住房政策，以往被排除在外的有房家庭、單人戶只要符合相關條件都可以申請；申請家庭人均收入標準也將上調5000元。 此次天津限價商品住房政策調整涉及申請人的家庭住房條件、收入標準、戶籍區域、家庭人口等四個方面。
對此，天房發展證券事務代表楊新喆表示，目前國內商品住宅市場正在經歷一個低潮期，雖然保障性住房、經適房這一塊利潤較低，但風險較小，“公司會一直堅持在這塊的投入?！痹?009年的經營計劃中公司制定了兩項銷售措施：一是利用政府資源，加快現有保障住房銷售；二是利用國家加大保障性住房投入的契機，擴大保障性住房的建設項目。
另一個值得期待的是，今年春節過后，成交量開始直線上升，在2月16日至2月22日的一周里，商品房成交面積升至19.42萬平方米，接近2007年的每周平均成交面積。價格方面跌幅也不明顯，從2008年3月以來，天津商品住宅每周平均成交價格一直在7000元/平方米左右波動。
另外，天津濱海新區納入國家發展戰略，天津將建成北方經濟中心，隨著天津快速發展，外來人口大幅增長。天津房地產行業專家李明對記者表示，天房發展目前的三大業務主線迎合了未來天津市場的發展趨勢，同時也能充分發揮公司目前的競爭優勢，以利于公司逐漸由政策型房地產企業向市場化企業過渡。
他認為“當前天房發展堅持在保障性住房、經適房方面的投資是明智的，一方面天房發展在天津地區有一定的政府背景，也有比較好的開發經驗；另一方面這有利于公司保持平穩的業績增長?！?/P>
