在北京，首開股份(600376.SH)無疑是最大的“官系地產”。從前身的天鴻、城開兩大集團到今天的首開集團，其所擁有的政府背景，已是眾所周知。
“與政府良好的關系，對公司今后的經營會有一定的幫助。政府與公司，會有一個相互的扶持和支持?！笔组_股份證券代表鐘寧對于公司的“官系”優勢也毫不諱言。
廣發證券房地產行業分析師花長勁表示，作為國有企業，首開股份在資源方面會獲得大力支持，在土地招拍掛中，至少在同等報價條件下，首開會被優先考慮，甚至可以獲得一定優惠和照顧。
進入“保障房時代”
2009年，北京市政府計劃繼續加大保障性住房的供應力度，將新建廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、限價商品住房850萬平方米，其他政策性住房380萬平方米。保障性住房新建住宅面積將占全年新建住房面積43.46%的份額。據中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌預計，今后北京、上海等大城市保障房每一年應保持20%～30%的比例。
無疑，保障房項目已經成為左右未來地產格局的重要砝碼，并引起了首開等大開發商的關注。首開集團董事長劉希模此前就在不同場合表示，首開將積極參與到保障房開發中去。
而鐘寧也表示，“作為具有國有股份背景的公司，首開股份對這樣的事情要積極地參與?！?/FONT>
鐘寧解釋說，由于有關北京市保障性住房的建設，目前只有一個大的規劃，具體的規定尚未出臺，而且“有些項目的利潤率偏低，對于上市公司而言是不太適合的?！?/FONT>
保障房的“好處”
首開從事保障房的開發是輕車熟路，在合并重組之前，原天鴻、城開集團都承擔過北京市經濟適用房的開發任務。其中，最具影響力的是天鴻集團開發的回龍觀文化居住區。
據公司內部人士介紹，回龍觀的經濟適用房，適用3%限價（利潤限額）的規定，但整個項目包括兩個部分，其中小區的商業部分不在限價范圍之內，是按市場價格銷售的，這一部分有一定的利潤貢獻；同時，雖然利潤率不高，但資金回流快，現金流有保證。
目前，公司在小屯地區有一個兩限房的項目,現在已經處在開工期，2009年的下半年將開始預售。而經濟適用房的項目，公司除在回龍觀有部分收尾項目外，在常營地區還有一個20萬平米的項目。
花長勁認為，保障性住房的推進更需要國有企業的大力參與。由于保障性住房利潤率偏低，對公司業績不會有太大的影響?！耙虼?，為了鼓勵企業參與，政府可能會做‘一加一’綁定——即做一塊保障房給一塊商品房用地，或者給其它優惠和補償，這樣的話企業就會有動力去參與?！?/FONT>
花長勁分析，承建保障房能讓其在政府樹立好的形象，對首開這類國有公司獲取資源方面會有幫助，對公司的進一步發展有一些好處。
去掉低毛利業務
從國企背景以及項目管理能力等方面綜合考慮，首開把自己今后的發展重點定位于以京津為主要發展區域，主要開發普通住宅和保障性住房，并逐步退出土地一級開發項目。
首開股份最新年報顯示，2008年公司營業收入同比下降19.51%，凈利潤增長了79.93%。公司凈利潤增長主要來自項目轉讓獲利和營業稅金減少帶來的毛利率提升。
鐘寧強調，年報中的項目轉讓，基本還是由天鴻和城開帶過來的項目。此前，公司沿用了舊的開發模式，望京和方莊等地區從一級到二級開發都做。而現在的業務里邊，土地一級開發的量很少。因為目前北京土地一級開發的制度設計上，對開發商而言利潤率相對較低。因此，以后一級開發不會是首開的業務發展重點。
鐘寧還表示，由于2007年結算的項目里面經濟適用房的比例比較高，這些項目與正常的商品房項目相比利潤偏低；2008年公司經濟適用房的比重下降，商品房的比重上升，利潤率會有回升。
另外，公司存在一定資金壓力。2008年末資產負債率82%，凈負債率195%，與08年初基本持平。公司短期借款與一年內到期借款49億，賬面現金28億。不過，公司去年提出擬非公開增發不超過3.5億股，募集資金47.5億元用于單店、回龍觀、理想城、李橋鎮以及蘇州90#地塊等5個項目的開發，目前已上報證監會，如獲實施，資金壓力將大大緩解。
政府項目也有高毛利
作為北京最大的房地產公司，首開股份通過對國奧投資發展有限公司參股46%，參與了奧運會場館及配套設施的建設，國奧投資開發的奧運村總建筑面積52萬平米，項目毛利較高，超過了50%。奧運會閉幕后，奧運村經過重新裝修后交付使用，國奧公司的投資回報將成為公司未來2年盈利的重要支撐。
另外，首開股份現有項目儲備875萬平米，大約90萬平米土地一級開發項目儲備，其中60%左右位于北京，在京項目中，具有地段優勢、盈利能力強的項目較多。同時，公司商品房項目儲備地價成本普遍較低，未來毛利率有望繼續提高。
不過，花長勁分析，由于公司大部分項目已經進入開發階段，對比萬科、保利，土地儲備略顯不足。此外，公司數個非住宅項目在轉讓之中，若項目轉讓有所突破，業績將顯著增長。
房地產專家賈臥龍認為，保障房今后3年爆發，對同區域的中小戶型商品房影響會很大。首開股份的主業鎖定保障房，受到的沖擊會小些。從長遠來講，首開、萬科等有品牌、有實力、有背景、標準化的大企業抗壓能力會更強，生存空間更大些。
不過，鑒于北京保障房建設的具體方案和相關規定還沒有出臺，公司未來在這一板塊的獲益存在不確定性；同時，在經濟危機背景下，房地產行業能否在今年回暖也難以預料，未來盈利將受到行業景氣影響。
