當萬科（000002.SZ）采取“擁金過冬”的保守謹慎策略，保利地產（600048.SH）卻在奉行規模擴張之路。
保利地產進軍總資產“千億俱樂部”的進行曲已在2008年奏響。該公司2008年總資產為536.32億元；營業收入實現155.2億元，同比增加91.24%；凈利潤為22.38億元，同比增加50.35%。與萬科的業績平平相比顯得銳氣十足（萬科去年營收409.9億元，同比上升15.4%；凈利潤40.3億元，同比下降16.7%）。保利地產的盈利能力正悄悄逼近萬科。
2009年，總資產率先超千億的萬科提出了歸零和從1開始的理念，地產之王的反思與修整，并未影響保利地產積極的步伐。保利地產擬在2010年凈資產規模超過500億，總資產規模達到1000億，欲繼萬科之后成為首批躋身“千億俱樂部”的地產商之一。
保利地產“逆市英雄”的底氣何在？
地價僅為萬科一半
國資背景和擁有良好的政府關系為保利地產罩上了一層神秘的光環，而地價優勢則提供了部分答案。
保利2008年新增土地儲備594萬平方米，其平均樓面地價1036元/平方米。相比較而言，其拿地價格是“萬保招金”（萬科、保利、招商和金地）四大地產龍頭中最低的。其中萬科2008年新增建筑面積750萬平米，其樓面地價為1941元/平方米，接近保利兩倍的價格。據記者了解，保利今年新增土地大多數位于較為成熟區域及頗具潛力的開發區域。如果這些土地在2010年前后開發，無疑對當期的盈利帶來豐厚的收益。
一直以來，保利地產都擁有地產成本優勢。2007年保利新增的樓面地價為2660元/平方米，比起萬科當年樓面地價3500元/平方米、金地3203元/平方米的價格要低近1/3；雖比招商地產當年的2638.18元/平方米的地價高出22元/平方米，但這主要由于保利地產以“招拍掛”的公開方式，在當年9月以42億元豪拍下廣州金洲土地兩塊，為此公司在2008年存貨跌價準備計提了2.99億元。對比起金地集團2007年豪擲161億元，用3203.35元/平米的高價奪回504萬平米土地，保利在四大地產公司中控制地價成本上，仍是顯得相當穩重。
今年以來保利地產還尚未公開拿地，公司是否還會采取“招拍掛”拿“高價地”？對此，保利地產在接受本報記者采訪時稱，“公司將根據實際情況的需要，對今年拿地采取不同的方式?！?/FONT>
“城市中心”優勢
保利地產低地價的優勢在弱市優勢更加突出。2008年保利地產凈利潤率高達14.42%，而萬科卻只有9.8%。
萬科拿地大多都在城市邊緣區和遠郊地帶，但保利地產總是能夠拿到城市中心地帶的土地，這種優勢同樣歸結于其背后保利集團的強大勢力支撐。當房價在弱市中不斷下降時，保利地產的價格在市場中始終保持優勢。
保利地產在2009年前三個月的銷售已經展現其“城市中心”優勢。據最新數據顯示，保利3月份又獲得了一個“豐收月”，當月公司實現簽約面積37.3萬平方米、簽約金額30.9億元，同比增長率分別為216%和202%。而其前三個月總共實現簽約面積76.3萬平方米，同比增長132.9%，實現簽約金額64.8億元，同比增長196.7%。
對于近40%市場份額仍在廣州的保利地產而言，廣州地區近來的火熱銷售顯示了市場回暖的氣息。國泰君安房地產行業分析師孫建平表示，一線城市的房地產價格調整基本到位?！皬V州春節后銷售回暖成交量攀升，市場風險已釋放?！?
廣州市中心的房子率先帶動價格上漲。例如保利地產與廣州地鐵聯手打造的紫薇花園3期，在今年1月發售，銷售均價7200元/平米，開盤僅2小時售出近300套，為廣州樓市回暖打響了頭炮。另外，保利地產在廣州的“保利中環廣場”南區G棟于今年2月21日發售，僅一小時便售出120套，2.6億元銷售金收入囊中。
以廣州為代表，保利今年第一季度成為了反季節的銷售旺季，形成量價雙升的效果，保利一貫的城市中心戰略使之率先品嘗到“春江水暖”氣息。
除了堅守城市中心拿地，圍繞城市“經濟圈”、坐享地塊升值成為保利地產的另一拿地“秘訣”。如保利2002年在廣州琶洲以2000元/平方米的低價，購得保利國際廣場地塊，時隔六年后，隨著該地新建廣州國際匯展中心，帶動琶洲土地價格已超10000元/平方米。保利地產盯緊了城市新區的開辟，除了廣州琶洲會展經濟圈，保利地產還進軍北京海淀區、上海北外灘、武漢光谷經濟開發區、重慶經濟開發區、湖南長株潭城市群中心區等城市新區。保利地產似乎總能把握住重要地區經濟發展的節拍。
另外，由于地塊處于城市優勢位置，保利地產還計劃大舉進軍商業地產。雖然目前保利商業地產占全部地產項目的比重還不足兩位數，但公司計劃今后將商業地產占比提高至30%，并到2012年實現年租金收益10億元。
大股東強力支撐
2008年底，萬科通過降價賣樓辛辛苦苦積攢近200億現金在手，以便有足夠的現金過冬。此時，保利地產卻高調宣布了80億元的定向增發融資用于公司規?；l展。毫無疑問，保利增發的底氣來自于其背后的大股東——保利集團的支持。
從保利地產的賬面上看，保利正處于缺錢的“風險”階段。其年資產負債率70.8%，同比上升2.2個百分點，已達到70%的警戒線；凈負債率109%，上升50.7個百分點，在行業處于相對高位。不過由于保利地產對于融資心里有“底”，其2008年年報中公布了定向增發方案，擬募資80億元投入八個項目，增發價不低于15.89元/股，其中大股東承諾以不超過15億元現金參與認購。
在保利地產的融資上，大股東保利集團的“威力”已不止一次顯現。在2008年樓市陷入低迷、地產公司融資普遍困難之際，保利地產在集團內部的幫助下顯得相對從容：2008年公司完成投資228億元，銷售回籠164億元，凈增銀行貸款64億元，發行公司債券43億元，其中公司從保利集團旗下子公司保利財務公司處，獲得了不超過20億元的擔保貸款授權。而此次大股東15億的增發認購承諾，也讓保利地產成功完成80億融資信心十足。
保利地產董秘岳勇堅表示，公司短期償債壓力不大。他認為弱市中可選擇加快銷售結轉，同時保持一定的銷售速度。
2009年對于保利可能同樣是一個豐收年，公司在2008年底已售未結轉金額139億元，此金額已接近其2008年的營業收入。另外，截至12月31日，公司共有在建擬建項目68個，在建面積995.5萬平方米，其中2008年新開工面積456萬平方米，竣工面積285萬平方米。擁有可結算資源1828萬平方米，其中普通住宅占85%，中心城市儲備量89%。
長城證券分析師萬知認為，保利地產今年業績高增長幾無懸念，并將保持30%的復合增長率；此外公司作為重要央企地產商之一，將有望受益央企地產資源整合。
