華僑城A（000069.SZ）已經連續3年凈利增長保持在20%以上，未來5年很可能還“勻速”前進。但如果2009年實現整體上市，公司業績將會出現難得的“超高增長”。
華僑城2008年報顯示，公司實現營業總收入34.9億元，同比增長101.87%；凈利潤9.17億元，同比增長22.26%。在股權激勵業績考核的約束下，盡管創下了公司最高營收紀錄，但與此前兩年相比，凈利潤增幅依舊勻速增長。
整體上市后凈利將增126%
2009年華僑城整體上市成功的憧憬，將極大推高業績預估。
華僑城整體上市計劃已經準備就緒，作為一家國資企業，方案已獲國資委批準，靜待中國證監會批準。
在整體上市方案中，華僑城集團將除康佳之外的所有資產都裝進來，囊括其母公司華僑城集團持有的13家公司的全部股權。當時擬通過定向增發83億元收購資產，其中，華僑城集團表示掏40億元參與增發，這意味著幾乎一半的待裝資產是華僑城集團“左手倒右手”，如此華僑城集團將維持第一大股東地位。
整體上市待裝資產中，包括旅游和地產兩大業務板塊以及相關配套業務等，其中，地產業務將對凈利增長起到更加強有力的助推作用。酒店業由于受金融危機影響，今年1、2月份北京、深圳等一級城市的酒店入住率呈現雙位數下降，一旦整體上市，酒店對公司業績貢獻仍乏力。
但對于華僑城打造的旅游產業一條龍來說，酒店是不可或缺的重要業務。在經濟回暖之后，旗下擁有的4家高星級酒店以及20家城市客?；驅⒇暙I部分利潤。
旅游收入隨著新項目的開發可望獲得大步提升。華僑城方面在接受記者采訪時稱，公司目前正積極配合集團公司完成主營業務整體上市工作。業內人士均認為，公司2009年完成整體上市的可能性很大。
申銀萬國證券研究員陳海明預計，如果公司順利完成上市工作，2009年凈利將出現大幅增長至20.89億元，同比增速達126%。
業績“勻速行駛”背后的考核標準
華僑城近年業績，與公司股權激勵的業績制約有著驚人的“步調一致”。
目前華僑城的股權激勵對象為公司130名高管，他們共持有1億股。2006年實施的股權激勵，截至2008年8月最后修改定為：股票激勵計劃有效期限8年，其中禁售期2年，解鎖期6年。從2008~2013年每年平均分步解禁，第一期已于去年6月解禁。順利解禁的業績考核標準是：以2005年審計凈利潤為基準，凈利潤增幅不低于20%，加權平均凈資產收益率不低于12%。
正是這一業績考核使華僑城的業績出現了有趣的現象。2005年成為公司業績的分水嶺，2004年、2005年公司分別實現凈利潤3.4億元和4.8億元，凈利同比增速高達59.59%和42.88%。2006、2007、2008年的凈利潤分別為5.8億元、7.5億和9.2億元，同比增幅分別為21%、36%和22%。
同時，華僑城的分紅方案也開始變得“慷慨”，2008年的利潤分配預案為每10股派現金紅利1.2元（含稅），擬分紅資金總額為3.1億元，這一數字占公司2008年凈利潤的34%。
公司分紅方案的調整恰巧也出現在股權激勵實施之后，早在2003年實現了“每10股轉增3股”后，2004、2005年公司沒有任何“表示”，直到2006年開始分紅送股，且2007年和2008年都實施分紅。
陳海明告訴記者，“公司可以控制房地產的開工面積及開工進度，以控制業績穩步前進，但盈利終究要釋放出來，就看如何釋放?！?/FONT>
世紀證券分析師呂麗華表示，公司利潤如果過快釋放，反而會造成業績起伏較大。她同時認為，行業的特殊性有助于其調節業績，比如上一年完成的項目可以延遲到下一年來結算。
顯然，如果公司當年業績釋放過猛，則次年業績保持20%以上增速就形成壓力。
2009：豐收年？
毫無懸念，地產一直是華僑城業績增長的重要支撐。
在公司2008年主營收入近35億元中，地產項目銷售收入達21.6億元，主要得益于期內結算的深圳東部華僑城天麓一區、二區、七區項目及北京華僑城一期項目。投資收益7.65億元，其中，參股華僑城房地產公司與“波托菲諾”項目共收益7.08億元。
實際上，華僑城房地產公司與“波托菲諾”項目一直是華僑城重要的利潤來源，按華僑城7.08億元收益計，扣減20%所得稅，凈利達到了5.66億元，占2008年公司全部凈利的62%。
華僑城在華僑城房地產公司中占股40%?！安ㄍ蟹浦Z”是位于深圳華僑城內的一大型高端樓盤，目前尚有部分地塊待建?！安ㄍ蟹浦Z”項目由華僑城與華僑城房地產兩家公司各持股50%，華僑城實際上最終在“波托菲諾”項目上享有70%的收益權。
據記者了解，“波托菲諾”2008年出售的兩期別墅中，其中一期24幢，均價每套3000萬元，約7億元收入公司囊中。另一期共18套銷售如今已近尾聲。
華僑城內部人士向記者透露，“這些別墅中的部分可留至2009年結算?！鄙钲谌A橋城內的東方花園，仍有幾處土地可建別墅。這意味著公司仍有相當部分的土地以待開發，只要華僑城需要，就會用來創造利潤。
截至2008年底，華僑城土地儲備約500萬平方米，未來幾年完全可以慢慢打造高端房。
陳海明繼續看好華僑城地產和“波托菲諾”項目，“我們預計，2009年兩者貢獻的投資收益將分別達到3.59億元和4.47億元，繼續成為公司凈利潤最重要的來源?！笨傆?.06億元的預計收益將比2008年高出近1億元。
除了深圳華僑城，華僑城在北京、上海、成都三地也同樣在通過造城方式，打造高端房地產。上市四城市2009年預計可售面積達72.94萬平方米，2009年待開工面積58.4萬平方米，在房地產方面，華僑城2009年仍在營造一個“豐收年”。
在呂麗華看來，“雖然房地產仍然處于低迷期，但華僑城走的是超高端路線，消費者是精英人群，對于地產周期的敏感性并不強。而且華僑城在旅游區造房具有稀缺性，脫手相對較快?！?/FONT>
公司旅游業務在2008年經濟下滑的非常時刻，也取得了不錯的成績，全年共接待游客1219萬人次，同比增長5.2%，實現旅游營業收入18.88億元，同比增長16%。
目前旅游產業也進入了“快馬加鞭”階段，歡樂谷項目的“復制”繼續深入：上海歡樂谷將于2009年開業；北京歡樂谷、成都歡樂谷將繼續增加新建項目。其他如深圳的世界之窗、錦繡中華等旅游景點項目也將進行景點升級。
