《投資者報》特約撰稿人：孫兆東

在剛剛結束的2009年“兩會”上，房地產在經歷了落選十大產業振興規劃的失落迷茫后，溫家寶總理的政府工作報告讓房地產業迎來了期待已久的暖風，也釋放了令市場盼望已久的重大政策信號。

其中提到“對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”，使當天A股房地產板塊受此消息刺激陡然拉升，大漲3.35%。

最新數據表明，2009年的頭兩個月，全國大部分一、二線城市的商品房銷售面積環比出現上升。從新建商品房價格指數來看，在2008年環比連續下降四個月后，1月份的指數顯示環比已經開始回升，雖然同比仍然處于下降的態勢，但已經開始回穩。

雖然從“只有成交量、銷售均價至少環比增長3個月以上，才能初步認定行業出現向上拐點”這一標準來看，現在定性拐點還為時過早，但今年開春的行情對于房地產商來說是一劑強心針。

自2008年以來，政府已出臺了一系列利好政策，隨之而來的疑惑提上心頭：房地產行業是否已度過一年多的“冰期”而拐頭向上？還是按照L型發展進入停滯期？未來能否重現1998年以來的“黃金十年”？究竟什么時機適合買房？

要回答這些問題，必須要了解近幾年中國房地產市場發展的情況，并且只有通過比較與借鑒其他國家，才能正確預測未來。美國由于房貸引發的次貸危機，給中國上了一堂生動的課。中國房價去年表現出“成交量猛跌”、“價格徘徊”等與美國次貸危機類似的特征。

《次貸危機與房地產泡沫》一書正是通過這樣的比較與借鑒，同時梳理近幾年中國房地產市場發展狀況，對未來做出了可供參考的預測。

鏡鑒美國房市之路

據統計，從1998年至2008年的10年間，全國不少地方房價已經上漲了4至5倍，甚至10倍以上。同樣時間，美國房價上漲僅僅50%。

但在次貸危機爆發后，中國房地產業遇寒流。從2007年11月到2008年上半年，中國房地產經濟出現了很多新情況，如銷量開始下滑、部分城市房價下跌、房地產投資持續增長、CPI指數不斷上漲、通貨膨脹壓力迫使央行不斷采取加息、提高準備金率等緊縮政策等，這種情況下，房地產貸款還款壓力增大，加上流動性過剩問題嚴重，大量游資聚集在房地產市場。

中國與美國有相似的宏觀環境，在某些方面中國面臨更大的風險；2008年初中國經濟的泡沫問題已相當嚴重，尤其是房地產和股票市場，樓市缺陷與股市相似，且大量熱錢仍在流入；而2008下半年，一系列房地產市場政策的出臺，意味著市場出現拐點機會大。

也有樂觀的理由。與美國不同的是，中國貸款市場結構簡單；大量流動人口增大城市房屋市場需求，短期內市場不會出現拐點；中國商業銀行對于城市房屋貸款風險控制實際上很嚴格。從這幾點看，中國房地產市場陷入低迷的可能性很小。

實際上，對于如何加強風險防范，從美國次貸危機的教訓來看，首先，要將首付款比例確定在一個合理水平，同時要求商業銀行根據借款人的購房實際情況、信用記錄，以及借款人的收入、償還能力等風險因素，合理確定具體的每一筆貸款的首付款比例。

第二，規定借款人每月償還貸款的支出與個人收入的最高比例。第三，商業銀行必須加強內部控制，密切監測房地產市場運行情況。

泡沫之花終將破滅

在2007年的《福布斯》中國富豪排行榜和胡潤百富榜上，中國房地產大亨“多得離譜”。胡潤百富榜中的前25位巨富，業務主攻房地產或兼營房地產有20位之多，占總數80%。

然而，股市所催生的房地產泡沫之花，必將隨著資本市場和房地產市場價格的回歸走向虛無。如孫悟空一樣大翻筋斗的房地產暴富人物，也終將會打回原形。

本書作者形容：泡沫就像一個幽靈，在最近30年游蕩在地球村，騷擾著不同的人，幾乎當今世界所有主要的經濟體都曾吃過泡沫的苦頭。

“高收益伴隨高風險”是經濟學的基本常識，然而在高收益面前，美國的金融機構和來自世界各地的投資者就像當年追逐泡沫的投資者一樣，又一次把這條基本規律拋至腦后。然而是泡沫就有破滅的一天，只是遲早的問題。

中國也沒能夠邁過這道坎。值得回憶的是，海南省就曾經是“泡沫”的重災區，上世紀90年代，占全國人口6%的海南島積壓商品房占全國的10%，在泡沫過后，550多幢“爛尾樓”遍布于?？?、三亞。最終留下的遺產是數目巨大而不詳的金融不良產。

本書作者在書中選取若干評價指標，對中國房地產市場泡沫問題進行實際分析。作者還根據數據以及計算形式，向讀者分析和計算房地產泡沫程度。在書中所列舉的35個城市中，將泡沫分為沒有泡沫、輕度泡沫、中度泡沫、嚴重泡沫四個級別，其中嚴重泡沫的城市達9個之多。

萬科集團董事長王石語出驚人：“房價泡沫就是禿子頭上的虱子，一定要擠掉，無非是你主動擠，還是你被動擠?！?/FONT>