專題：宅基地換房的天津爭議調查
“宅基地換房”，這五個字仿佛一塊隨時都會砸下來的巨石，壓得王明強（化名）和老伴喘不過氣來。60歲的王明強，古銅色的臉龐，又瘦又高，最多時種過30畝金黃的稻谷。6年前，他失去了所有的土地，全家八口由此失去了生計來源?，F在，又即將失去這座耗費大半生心血經營的小院。
試圖以“宅基地換房”來替農民做主、為農民選擇一種新的生活方式的天津市華明鎮政府，現在正面臨被王明強這樣的當地農民送上被告席的尷尬。
因為華明鎮貫莊村的部分農民認為，這個“變相征地”的方式并不是真正的宅基地換房，農民缺乏發言權，并且利益受到了損害。
2008年3月開始，貫莊的866戶的3368名村民就委托了北京的農權律師事務所，欲起訴華明鎮政府、東麗區政府和貫莊村委會。到目前為止，天津市各級法院都未受理此案。法律界人士認為，如果此案受理，將是有關宅基地換房爭議的第一案。
包括宅基地在內的農村建設用地，占全國總建設用地的4/5，在十七屆三中全會明確了農村土地流轉的原則思路后，農民的宅基地正在成為各方力量爭食的金礦。
宅基地換房試點于天津，有望逐步在全國鋪開?，F在，北京等地區都在準備學習天津的宅基地換房試點，還有很多省市正在以集中居住等各種名目開始置換和整合農民的宅基地。其中一般都是地方政府部門出手，涉及農民權益，由此激發了部分群眾上訪上訴。
據《投資者報》記者調查和分析得出，以天津華明鎮貫莊為例，農民宅基地90%以上的土地增值權益都被政府和開發商所侵占。地方政府既獲得了土地流轉和建設新農村的美名，又獲得了巨大的土地升值權益，名義上的受益者農民卻有可能成為最大受害者。
另外《投資者報》獨家獲悉，國土部將在今年3、4月出臺一個農村集體建設用地流轉的辦法，以此規范現行的宅基地換房等做法。而在今年“兩會”前夕，民進中央有關人員專程赴華明鎮調研宅基地換房，雖然天津市高層熱情接待和推介，但調研組的最后意見結論只是簡單的幾個字——“無推廣價值”。
換房換來的負擔
王明強的院子位于天津市東麗區華明鎮貫莊村，這里離天津市中心僅僅十多公里，緊鄰天津空港開發區，土地價值正在連年上漲，其周邊的土地掛牌出讓價格最高已經到了每畝三四百萬元。
從2005年開始，貫莊村所在的華明鎮就成為了天津“宅基地換房”的首批試點鎮，現在已經入選上海世博會城市最佳實踐區，將作為“新農村建設的先行者”，向全世界展示建設成果。
王明強的要求并不高，地方政府賣地從中賺多少錢都不管，只要自己總面積165平方米的宅基地能夠1：1地換來華明鎮上165平方米的樓房就可以了。
“這樣換多省事，這才叫宅基地換房”，王明強對《投資者報》記者說，而按照現行的政策，王明強的院子不算，65平方米的正房一比一地換，50平方米的側房則兩平方米換一平方米，這樣算下來，王明強只能換到80多平方米的樓房。
一家八口，老少三代，王明強無法想象擠在80平方米樓房里的擁擠生活。按當地政策規定，如果換來的樓房不夠住，每人可享受30平方米的優惠房價，每平方米600元。
也就是說，擁有165平方米宅基地的王明強，按現有政策要住上165平方米的房子，還要花近5萬元，要想住上240平方米的房子要花10萬元左右，而如果還想住更大的面積，則要按每平方米4000元~5000元的市場價購買了。這還不算裝修、搬遷和水電物業費等開銷。
對于王明強來說，宅基地換房換來的還有一定經濟負擔。6年前，王明強家每口人獲得了10萬元的補助，由此成為失地農民?，F在全家人都是失業狀態，還有兩個孩子在讀書。王明強老兩口的20萬元，除去換蓋房子和老伴看病吃藥以外，已經所剩無幾。
“坐吃山空?！蓖趺鲝姷睦习楹蹨I說，“現在的生活水平大不如從前了，以前種稻子，全家一年能有個七八萬塊錢，十年前就花10多萬蓋了這個小院，現在兩個兒子和兒媳婦都找不著活干?！?/FONT>
“這是不是一個騙局？”站在這個已經被拆得支離破碎的村子里，王明強說。
正是為了給宅基地換房找個說法，包括王明強在內的3000多名貫莊村民開始不斷上訪上訴，要求政府按1：1的比例實行宅基地換房。
“侵害農民利益的可能有，但是極少數的?！敝髯ヌ旖蚴姓負Q房試點工作的天津市發改委區縣處的郝先生對《投資者報》記者說，“當地政府給了農民土地升值的巨大好處，沒有盤剝農民，實現了農民的安居、樂業和有保障?！?/P>
據他介紹，宅基地換房的標準，天津市的鎮與鎮不同，有的地方1換1，有的地方1換1.2或1.3。
地方政府的隱形收益
在華明鎮華明家園小區南門口，開一輛紅色三輪汽車跑黑出租的幺先生掛在嘴上的一句口頭禪就是“胳膊擰不過大腿”。 一年前，他通過宅基地換房搬進了這里，雖然對換房政策十分不滿，但也沒有辦法，他告訴《投資者報》記者，政府讓你換，你能不換嗎？村子周圍的學校、醫院都拆了，不換也得換了。
2008年3月，國務院批復天津濱海新區綜合配套改革試驗方案，由此拉開了以天津為核心的環渤海區域的搶跑序幕。歷史上因為種種原因，環渤海地區在經濟發展上遠遠落后于長三角和珠三角，錯過了幾輪經濟增長的機會。而在農村土地財富釋放的所有可能帶動的新一輪增長中，天津這一次穩穩地搶了一個頭彩，那就是宅基地換房。
2008年5月，天津市召開了示范小城鎮建設現場推動會，天津市市長黃興國指出，“宅基地換房”寫入了市委工作要點和政府工作報告，并列入市委、市政府推進新農村建設的20條意見中。
一位接近天津市高層的知情人士說，宅基地換房是天津市的一號工程，市長親自抓，自上而下一條線，一直到鎮長村長，都要寫軍令狀，政府非常強勢。
他說，天津的政府很強勢，甚至小城鎮的建設風格，市長都要出主意。有個村子歷史上是從安徽搬遷過來的，市長就建議新建的小區要有安徽建筑風格。
和天津市一樣，很多城市都面臨著城市建設用地緊張，而農村宅基地閑置的局面，怎么樣為城市尋找新的發展空間，據說天津市高層“冥思苦想”，才設計出宅基地換房的發展模式。
據上述知情人士說，不是每個地方都能實現宅基地換房，一是要當地政府強勢；二是必須在城市周邊地區，地價高，這才能資金平衡。建房資金由開發商來拿，開發商的資金從土地出讓上來；三是在去年的三中全會之前施行，因為三中全會以后，農民宅基地可以自由流轉，再用宅基地換房這種變相的征地方式就沒有意義了。
通常的宅基地換房模式是：一塊宅基地征為國有，三分之一的土地給農民蓋樓，三分之一的土地給開發商商業開發，以此收益為農民蓋房，剩下的三分之一政府自用，比如建開發區招商引資等等。這樣下來，政府既給農民提供了住房，又獲得了城市發展空間，而且政府也用不著掏錢。
據了解，目前華明鎮是自己的地產公司在開發運作，但在這次金融危機中，資金出現了缺口，已經“有一定風險了”。
上述知情人士還說，雖然天津市高層表示，政府這樣做，是為農民做好事，不沾錢，不賺錢，但實際上下面的地方政府獲得了巨大的隱形收益，獲得三分之一份額的城市建設用地。
缺失市場的交易
農民認為地方政府占了便宜，而地方政府則認為這是在為農民做好事。
天津市發改委的郝先生對《投資者報》記者說：“我經常對農民們講，宅基地換來了什么？一是從平房換到了樓房；二是換來了配套完善的服務設施，學校醫院有了；三是換來了環境，小區的排水、道路等市政設施都有了?！?/FONT>
其實，宅基地換房，是否合算和公平，市場是最佳的衡量標準，而在天津的宅基地換房中，缺乏的恰恰就是必要的市場手段。
新華社在2008年8月的一篇報道中，曾經給天津的宅基地換房算過一筆賬。文章中指出，原來農民居住土坯房或者磚混房，估價在2萬元到5萬元。到新的小城鎮置換一套80多平方米住宅，價值超過了40萬元，農民的住房資產增加了10倍左右。
而貫莊村民賈秋發給《投資者報》記者算的一筆賬則顯示，農民的住房資產在宅基地換房之后，有可能縮水90%。
按賈秋發的推算，貫莊宅基地平均每戶165平方米，但是加上道路、村辦企業占地等集體建設用地，平均每戶748平方米。而按現行政策，平均貫莊每戶宅基地換房獲得華明家園75平方米的樓房，正好是宅基地的十分之一。
從市場估價上來看，75平方米的樓房按每平方米4000元的均價，是近30萬元。而749平方米的宅基地，折合成1.12畝，僅按一畝地計算，貫莊周邊的土地掛牌出讓價格是每畝300萬到400萬，僅按300萬計算，農民如果將自己的一畝宅基地出售給市場，將獲得300萬的收入，是宅基地換房30萬收益的10倍。而華明家園的建筑成本只有每平方米800元，因為土地本身就是村民的，若按此推算，農民的宅基地只換來了其土地價值2%左右的建筑物。
據一份調查報告顯示，華明鎮共有宅基地12071畝，原戶均宅基地0.8畝。
賈秋發說：“我們的要求不過分，政府賺多少錢，我們不管，我們只按宅基地實際面積一比一換房就行?！?/FONT>
10倍與2%之間，缺乏的就是市場的勘測校量。
天津市發改委的郝先生不同意賈秋發的算法，他說：“華明家園的建房成本在1000元左右，還不包括地價，從農民手里拿地是要給錢的。另外還有搭配套費，煤水電氣搭配套費是每平方米二三百元?！?/FONT>
為什么不用市場手段，郝先生對《投資者報》記者說：“我們沒有考慮市場問題，因為我們現在還在試點階段?！?/FONT>
強迫還是自愿
根據天津市相關規定，宅基地換房堅持農民自愿，第一需要農民自己寫申請，同意宅基地換房；第二就是村委會需要開會決議，大家同意。開村民大會公決，要簽字畫押，公證處公證。
而在一些村鎮政府的執行過程中卻并非如此。貫莊村的村民起訴代表賈秋發告訴《投資者報》記者，市政府要求家家知曉，98%同意，戶與村委會簽整體拆遷協議，且必須通過村民代表與會議，但貫莊村沒有開過會。
很多村民都反映，宅基地換房從2005年開始，電視上就天天宣傳，接著就來人直接量宅基地了，然后就被要求搬家，沒有充分的協商程序。村民王明強說：“前些天，又來了幾十人到村里，老百姓都跑回家里插門了?！?/FONT>
2008年8月16日，華明街道委員會發布了《關于強勢推進貫莊村整體搬遷工作的決定》的文件。文件中指出，與貫莊未搬遷戶有親屬關系的華明街道辦事處工作人員，管委會及物業聘用人員、貫莊村兩委會成員、企業負責人等要在規定時間內勸說親屬搬遷，否則將面臨停發獎金乃至辭退的措施。
2008年9月6日，華明街道辦事處發布了《關于清理經營戶的通知》，其中指出，貫莊村所有土地已經被征為國有，凡在此區域生產經營的已不具合法性，要求在規范時間內搬遷，否則“依法強制清理”。
對于是否尊重農民的自愿選擇，華明鎮管委會和街道辦事處都拒絕了《投資者報》的采訪要求。
天津發改委區縣處的郝先生告訴《投資者報》記者說，華明鎮是我們第一個試點，在群眾工作上可能滯后一些，和后期的可能不太一樣。因為它是先建設，后搞的農民動員，但華明鎮92個村莊，現在的農民入戶率達到90%左右。
一位全國政協委員說：“怎樣尊重和保障農民權益，是個大問題。宅基地換房弄不好就會給地方政府提供一次圈地的借口?！?/FONT>
開發建設中的土地違規
華明鎮的貫莊村是天津市有名的地主和種糧大戶，解放前，貫莊有十二萬多畝耕地，水稻很出名，天津的富裕村，1968年時最多向國家交過6000多萬斤稻谷。而現在貫莊卻沒有一畝耕地，《投資者報》記者在空港開發區看到，大樓之間到處都是大片撂荒的被圍起來的耕地。
據賈秋發等村民測算，貫莊有近兩萬畝耕地被破壞了，荒了6年。僅按每畝產1000斤稻谷測算，6年間就有4.2萬噸稻谷憑空消失了，占到了2008年一季度全國大米出口總量的十分之一。
據村民介紹，2003年，天津市建設空港加工區，在貫莊征地3.7萬畝，土地作價3萬一畝，每畝地方政府截留了1萬元，共截留金額3.7億元，理由是在華明鎮貫莊園區蓋樓。
2003年11月，國土資源部向新聞媒體公布了5起涉嫌嚴重土地違規的案件，其中就有天津空港物流加工區。國土資源部稱，天津空港物流加工區在未依法履行用地報批手續的情況下，于2003年3月在20多平方公里范圍內全線開工建設；加工區范圍內共新增建設用地3000畝以上，其中占用的絕大部分是耕地。
賈秋發說：“這次征地給村民賠償每畝兩萬，最后是每人10萬元，共6億多元，而我們了解到市政府撥款是28億，其中有20億去向不明了?！?/FONT>
目前，這個說法現在還無法獲得證實，但大量撂荒的土地確實是親眼看到的事實。2006年1月1日，天津市公布各區土地價格，貫莊所在的土地片價是每畝6.5萬元。
賈秋發說：“我們的要求不過分，只要宅基地按實際面積一比一換房，耕地按天津市片價給我們就行?！?/FONT>
