經濟觀察報 記者 言詠 46歲的吳明利7年前離了婚，現在帶著15歲的女兒和年過七旬的父母住在一起。他們的寓所是一套典型的老式住房，70多平方米的面積做成了三室一廳，客廳沒有采光。吳明利的職業，是和姐姐一起經營一家眼鏡店。

去年9月，吳明利的母親從社區了解到，長沙開始實施經濟適用房貨幣化補貼的新政策，以后不再新建經濟適用房，而改成向符合保障條件的居民直接發放補貼，對無房戶補貼8萬元，對住房困難者補貼5萬元。

她趕緊回去告訴了兒子。吳明利開始向社區提交申請，過程沒什么波折，大約過了一兩個月，他去區房產局打聽得知審查已經通過。

吳明利領到了一張數額8萬元的補貼憑證，如果他在一年之內購房，這張憑證可以沖抵8萬元現金，超過一年期限補貼憑證則作廢。

揣著這8萬元補貼，吳明利把買房計劃正式提上了日程。

從“磚頭”到“人頭”

這項讓像吳明利這樣的市民提前啟動購房計劃的政策——《長沙市經濟適用住房貨幣化補貼實施方案》，2008年7月21日正式出臺。

根據這個方案，長沙不再批建新的經濟適用房，而是直接把錢補貼給中低收入家庭。申請對象分為家庭申請人和單身申請人，前者包含離異或喪偶帶子女的單親家庭，后者包括離異或喪偶不帶子女的市民，未婚申請者年齡須滿30歲。其他一些條件則有：具有長沙市戶口5年以上，無房或住房困難，家庭人均可支配收入低于上年度城區居民家庭人均可支配收入的75%——折算起來大約應在1010元以下。

2008年最高補貼標準為8萬元?！斑@是按照國家經濟適用房不得超過60平方米的保障面積確定的?！遍L沙房屋產權管理局局長石長松表示。

補貼所需的資金由市、區兩級財政安排，2008年市財政安排6億元，五個區的財政各安排1億元。2009年起則由市、區兩級財政按7：3的比例安排。

利用貨幣補貼買房的老百姓只擁有有限產權，上市交易或者另購新房時都須退回所領補貼。

這項新政策出臺前的醞釀期近一年。那時經濟適用房實施將近十年，弊端盡露，同時，房地產市場在經歷了一輪瘋狂的高潮之后，初顯低迷。

經濟適用房聚集了中國房地產市場中諸多怪異的現象。一方面是開著奔馳、寶馬的富裕人群拿到購買這些低價房的指標，而那些真正收入菲薄的市民苦苦排隊之后卻搖不到房號；另一方面，由于缺乏監督，開發商承建經濟適用房屬于有利可圖的好差事，可以從政府手中優惠拿地，獲得稅收減免，而有些開發商更是只把一部分土地用于建經濟適用房，另一部分則建普通商品房。

“和政府沒深厚的關系是承建不了經濟適用房的，這對其他開發商來說是不公平競爭?！焙衔磥碇脴I開發有限公司總經理彭燕妮說，“改成貨幣化補貼至少堵住了開發商這一頭的漏洞?！?

長沙市房產局官方否認這項政策有救市的意圖，但2008年長沙的房地產市場的確是跟隨著北京、上海等一線城市一起進入了低谷。分管營銷的長沙湘越房地產開發有限公司總經理助理李俊形容這一年的市場 “不是低迷，而是相當低迷”。湘越旗下樓盤西子花苑去年的成交量和高峰期比下降了一半多，只有三分之一強。

“政府必須出手平衡一下，不可能一邊讓存量房沒法消化，另一邊又新建經濟適用房?！迸硌嗄菡f。

長沙各城區實施貨幣補貼政策的起始時間和力度不一樣。最先實施的是開福區，然后是岳麓區。長沙房地產市場素有“南帝北丐”的說法，這兩個區域的樓市歷來不太活躍，發展相對滯后。在市政府的貨幣補貼基礎上，這兩個區的區政府各自另有購房優惠的政策，比如在開福區購買某些樓盤可以在享受8萬元補貼的同時再優惠2萬元。這些開發商多半與區政府有協議，優惠的金額由開發商和政府各出一半。

誰受惠？

吳明利看中了兩個樓盤，一個是湘江北尚，另一個是君悅香邸。這兩個樓盤的起價都在4200元/平方米。

由于要把父母接過去同住，他考慮買三居。兩個樓盤的三居戶型面積最小的都是120多平方米。相關政策實施之初規定，利用貨幣補貼購房售價須在4000元/平方米以下，面積須在120平方米以下。后來，售價和面積的限制在實際操作中均有所放寬，面積上只要不超過140平方米就沒有問題。

吳明利打算首付三成，這樣算來，月供至少要兩千多元。對于眼鏡店的小老板來說，這在他的承受范圍之內?！笆↑c花就擠出來了，我一個月煙錢都上千呢?！眳敲骼f。

此前，他從來沒有考慮過買經濟適用房，他覺得經濟適用房戶型的選擇余地小，地段太偏，周邊環境也不好，經常破破爛爛的一塊地上孤零零地立著幾幢樓。

如果沒拿到這8萬元補貼，吳明利可能也會購買商品房，前提是“特別中意，機會特別好”。他考慮過買一個90平方米左右的兩居，自己帶著女兒住過去。

長沙目前一手房的均價大約是3500元/平方米。位于城市次中心、配套設施相對較好的房子，售價在3500-4500元/平方米。售價在3000元/平方米左右的房子，地段相對偏僻。

相比傳統的經濟適用房模式，這項政策的覆蓋面更廣泛，因為它沒有名額限制，只要審核通過，都可以領到補貼。而在對經濟適用房實行實物分配的時期，動輒是幾千套住房、兩三萬人排隊的局面。

據長沙市房產局提供的數據，截至2月24日，已利用貨幣補貼憑證購房的有1334戶，其中補貼資金發放到位的799戶，共計5943.6萬元。

“不過，從這項政策中受益的是中低收入人群中收入偏上的，甚至是中等收入的人群。更低收入的老百姓，補10萬也買不起?！遍L沙房產（集團）有限公司副總經理湯以成說。

對此，長沙市房產局的解釋是，更低收入的人群可以根據自身的實際情況選擇廉租房的保障方式。廉租房有實物租賃和貨幣補貼兩種形式，2008年長沙廉租房的住房租賃補貼標準是無房戶每人每月160元，住房困難家庭每人每月80元。

吳明利以前的一個鄰居屬于這種情況。他和吳明利一樣離異帶一個孩子，和母親同住一套老式三居，以開出租車謀生，每月收入大概兩三千元。吳明利問他為什么不申請貨幣補貼，他說拿到了補貼也付不起月供。他曾向社區申請廉租房，沒有通過，社區的解釋是：“分到每個社區的廉租房名額有限，比你住房困難的人多著呢?！?

開發商：謹慎歡迎

長沙的大部分房地產開發商都對這項政策持歡迎的態度，至少這是一項沒有“壞處”的政策——堵住“補磚頭”模式下政府與開發商之間的暗箱操作，房地產市場的競爭更公平，同時也在一定范圍內刺激了消費者的購房需求。

但長沙湘越房地產開發有限公司總經理助理李俊把它看作是地方政府為前兩年大肆賣地、炒高地價的狂熱行為而采取的讓開發商、消費者包括政府本身三方都能接受的挽救措施?！罢鳛樽畲蟮氖芤嬲?，終于拿出收益的一部分來平衡消費者和開發商雙方?！崩羁≌f。

和一線城市一樣，長沙房地產市場在2006年和2007年也陷入一片狂熱的氛圍，開發商認為只要拿到地就能發財，消費者認為只要買了房就能翻倍。2007年7月，北京北辰實業股份有限公司（以下簡稱“北辰實業”）以92億元的價格拍下新河三角洲的一塊地，成為全國“地王”。這個價格折合成樓面地價，每平方米高達3000多元，再加上建設成本，售價必須達到每平方米七八千才不會虧本。對于房地產行業不是很發達的二、三線城市，這個賣價相當于天文數字。

這個建設項目2008年11月舉行了奠基儀式，但據業內人士透露，北辰實業與政府協商過退地，它寧愿損失一半定金。到目前為止退地事宜還沒有談妥。

在高峰期高價拿地，現在卻無力付清地款或者囿于成本無法開工的開發商比比皆是。湯以成的一個朋友，當年拿地的時候借了5000多萬元高利貸，還搭上自己六七千萬的資金?，F在自己的錢全賠了進去，高利貸那邊正在協商。一個中年男人頭發一下子白了不少，晚上睡覺時常驚醒，一身冷汗。

在彭燕妮看來，過去幾年里開發商一直扮演了一個不光彩的角色，但政府其實是最大的受益者。土地拍賣的收入以及房地產所帶來的稅收，大概占到了長沙市財政收入的百分之六七十左右。

和經濟適用房貨幣化補貼相比，開發商期待政府出臺一些更具實質意義的政策，比如放寬銀行放貸門檻，降低銀行利息，以及一些便于二手房交易的措施?！岸址勘P活了，一手房就好賣了。因為整個市場流動起來了?！迸硌嗄菡f，她身邊很多朋友，本來有改善住房的計劃，但由于現有的房子交易環節太繁瑣，稅費太高賣不出去而作罷。

依然觀望的樓市氛圍

盡管已經有了中意的樓盤，但吳明利還是打算觀望一段再出手。他說，市委書記陳潤兒剛剛呼吁開發商不要把價格做太高，這是不是意味著房價還會下跌？

像吳明利這樣持觀望態度的消費者依然是今年樓市的主流。長沙的房價在省會城市中排名已經倒數，下調的空間不會太大，但消費者依然期待政府釋放更多優惠的政策。

彭燕妮的感受是，春節之后每天看房的人數明顯回升，成交量卻很小。很多客戶直言不諱地問，自己肯定要買房，也看中了這套，能不能先交“小定”而不簽合同？他們擔心簽了合同后，政府緊接著出臺利率或契稅下調的新政策。

不僅準購房者，那些前兩年已經買了房子的客戶也來問，能不能先不辦房產證，等新政策下來后再去房產局備案？

“如果說以前的宏觀調控是政府和開發商之間的博弈，那么現在則成了政府和消費者之間的博弈，開發商只能作壁上觀?！迸硌嗄菡f。自從去年下半年中央和地方先后出臺救市政策后，她感覺成交量明顯下滑，幾乎到了零量，“不過，開發商今年關注的重點已經不是成交量和房價，而是如何應付交房”。

2007年在最高價位購房的業主，今年普遍迎來了“收房”。面對目前滑落的房價，這些心有不甘的業主們收房時都“拿著放大鏡”，希望挑出一些毛病后能和開發商協商退房或者退回部分費用。

一位在長沙從事建筑工程質量監督的工作人員印證了這種說法，近日來，他每天都忙于處理由于開發商和消費者之間的紛爭而要求進行的質量檢查。

“如何消除消費者和開發商之間的對峙，是政府今年需要好好考慮的一個問題?！迸硌嗄菡f。

（應受訪者要求，文中吳明利為化名）