封面報道：銀行！地產？
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今年新一輪降價，萬科又跑在了最前面。萬科為什么這樣做？它為何能夠這樣做？
即便2009年底房價見底，地產行業預計也要在底部徘徊1~2年，在2009年~2011年的低迷期，萬科（萬科A，000002，SZ）是否能通過“中檔物業”的快速銷售，換取較高的總資產周轉率，從而盡力維持股東投資回報率，是判斷萬科中短期投資價值的視角之一；而從中長期來說，萬科是否能在這兩三年以積蓄穩健的財務能力，收集“質優價廉”的土地，待經濟復蘇后，搭配更多“中高檔物業”的銷售，獲取高額利潤率，從而大幅提高股東投資回報率，是判斷萬科長期投資價值的另一標準。
平抑工具
與其他小型地產開發商不同，萬科雖然在“住宅開發”上保持專注，但卻是什么類型的住宅都開發，只是物業類型的配比，在因循市場的變化而調整，而恰恰是物業配比的調整，給萬科提供了一個平抑地產波動的主動工具。
中高檔物業的市場風險比中檔物業大?；仡?006年~2007年，開發商在“中高端住宅”上的毛利率，往往能達到驚人的50%~60%，但是隨著經濟周期的波動，這類物業的盈利上下浮動也很巨大。
而中端住宅，卻在房地產由過熱回歸理性時，首先被剛性需求所接受，除非中產階層在經濟衰退中受到更進一步的打擊，中檔物業的盈利，才會受到打擊?！暗惋L險、高性價比的普通商品住宅，優勢已經越來越突出，并且得到了市場的認可。預計新增商品住宅供應，將逐步向中端產品靠攏?！?DTZ戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮表示。
“對萬科來說，目前，繼續王石2007年提出的2∶8比例發展（中高檔產品與中檔產品的占比），會更為平穩，在行業低谷時，也能靠中檔物業維持銷售量?！?交銀國際研究部副總裁何志忠告訴《投資者報》記者，“但是，1~2年后，市場可能又不同了?！彪S著90/70的日益規范、保障性住房的大量入市，中檔物業的供給將日益增多，中檔市場競爭加??；然而中高檔物業的需求，卻隨著經濟復蘇和增長，重新提振，中高端市場重新成為開發商獲利的更優選擇，恰好，中高檔市場的原有參與者，也會在經歷本輪洗牌后變少了。
因為，中高端物業的小開發商，在這輪調整中，受到的波動風險往往更大，但要如同萬科一樣，改變策略，也進入中檔物業市場，卻受到專業知識和財力的局限，非一年半載能做到的事，還不如硬扛，他們的策略在于財務上如何扛1~2年。
提前筑底
2008年元宵節開始，萬科率先拋售中檔物業。對市場的直覺和對中央政策的把握，讓萬科把握了降價的先機?！叭绻胤秸粫孕型瞥鼍仁写胧?，而由中央來統一出臺房地產市場規劃，則中央層面的政策，更多的是刺激中檔市場，而非‘中高檔’這一含有投資需求的市場?！焙沃局腋嬖V《投資者報》記者。
顯然，萬科在2008年就已看到中檔物業的價格將會大幅回落，趕在房價進一步觸底前，將手中的一些不適合市場新需求的中檔物業，以一個不算最低的價格出貨。
從2008年半年報中可以看到，萬科上半年上海項目的結算面積占比近20%，而深圳卻僅占比5%。而萬科在上海的樓盤則以中檔住宅為主，早點出貨少受降價損失和壓貨風險。
在2009年1月28日到2月9日，萬科繼續對上海幾乎所有在售項目推出讓利促銷活動；而深圳項目的促銷活動，比如萬科東海岸在2月14日的情人節登山祈?；顒?，則更多的是以積聚人氣為目的。
在盡早出貨后，萬科提前釋放了壓貨風險，而這恰恰是2009年很多開發商的困擾——“2008年的期房成了2009年的現貨”。2008年全年公司累計銷售面積和銷售金額，僅比2007年減少9.2%和8.6%。
萬科最新公布的數據也顯示，1月銷售面積提高24.2%，銷售額提高18.6%，市場份額也從2%提升到2.6%。如果按照往年萬科首月銷售占全年的比例3%~4%，似乎萬科全年完成700多萬平方米的銷售面積不成問題。
萬科集團執行副總裁肖莉向《投資者報》記者解釋：“政策效果是一個因素，但因為春節長假的影響，多數城市1月份的銷售量同比有所下滑。萬科1月銷售的增長，主要原因是公司采取了一些促進銷售的努力。鑒于市場的不確定性較大，以單月的銷售和歷史經驗數據估算全年的業績可能并不準確?！彪S著政策調控的空間逐步收窄，前期政策刺激效果的減弱，萬科全年是否能保持1月的勢頭，并通過“中檔物業”的快速銷售，維持股東投資回報率，值得進一步關注。
掌握主動
不過，萬科提前消化了庫存，就提前回收了資金，也就把握了市場的主動權，在2009年，可以因循市場的變化，重新規劃和“以銷定產”。一方面，在2009年，推出更適合目前市場需求、相比2007年總價更低的中檔住宅，并增大中檔產品的占比，通過這些物業的快速銷售，換取較高的總資產周轉率，從而盡力維持股東投資回報率。
萬科集團執行副總裁肖莉向《投資者報》記者表示，“中小戶型產品由于總價低而更容易受到客戶的青睞，基于對不同地區客戶需求特征的觀察和分析，萬科對各地的開發項目進行了相應的調整，以更好地適應市場主流需求。在調整期，萬科將通過加快銷售，提高周轉，保持充裕的現金?？紤]到行業調整期內，剛性需求成為主導，高端市場的風險相對較大，公司也有意識地控制高端產品的比例?！?/FONT>
對于以高價獲取的土地，肖莉表示，會根據土地的特性，靈活把握，通過精耕細作，深入研究客戶需求、提高產品價值創造等方式，提高項目的盈利能力?；蛟S，“從中長期來說，在財力允許的情況下，待經濟復蘇后，將高價地再建成高檔住宅推出，以獲取高額利潤，對股東來說，是更正面的能力體現?！?何志忠站在投資者的角度，向記者分析地產行業。
無疑，在樓市筑底期，積攢“質優價廉”的土地，是在為行業復蘇做積極的準備，尤其是在中高端項目上的提前介入，將為未來帶來更高的利潤率。
肖莉表示：“2009年萬科在拿地上會保持謹慎，重點通過合作并購等方式，獲取質優價廉的土地?！比f科在2008年4月收購園景臺項目后，足足有8個月未在華南地區拿地，直到2009年1月，才在廣州市中心荔灣區大坦沙島拿了一塊樓面地價3346元/平米的土地，而荔灣區對大坦沙島的規劃是建成高級商務區，顯然，萬科是在為中長期搭配“高檔物業”做準備。
追溯到2008年9月，萬科新增的五個項目，容積率最高的不超過2.04，通過合作方式獲得的就有3個，其中，通過合作方式獲得的上海趙巷晶園項目，樓面地價僅為4200多元/平方米，而趙巷別墅板塊的購地價格曾達到1萬多元/平米?！爱敺績r繼續下降超越一些開發商的底限時，賣掉部分項目權益，將是比降價更好的辦法?！焙沃局腋嬖V記者，對于萬科來說，剩下的只是等待和談判時間的長短。
