封面報道：銀行！地產？
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以地方托市和銀監會七折房貸為代表的第一輪樓市刺激僅僅過去數月，就已經呈現強弩之末態勢，于是，“購房入戶”、“購房退稅”以及謀求產業振興計劃第10個席位等舉動次第浮出，漸成第二波救市強音。
正在密謀中的這輪救市行動為地產商與消費者的對峙中獲得了更多硬扛的資本。但是，以萬科（萬科A，000002.SZ）為代表的地產巨頭卻啟動了2009年第一輪降價潮，并取得“價跌量升”的成績。
根據1月份銷售數據顯示，萬科、中海地產（00688，HK）、保利地產（600048.SZ）銷售面積同比分別增長了24.2%、149.7%和269.85%。同時，全國1月份超過70%以上的城市銷售面積和銷售額較去年同期下滑。這說明，更多的中小地產商處于銷量大降的通道之中，他們的觀望換來的是事實上的“量價齊跌”。
從這個意義上說，不切實際的救市政策反而蒙蔽了很多房地產商，救市信號頻頻的市況下，只有那些依靠自己的判斷迅速行動的地產商能夠借此拉開與競爭對手的距離。不管政府使用什么救市政策，價格回歸理性才能最終救樓市，但不是所有地產商都愿意這樣做，而愿意做的也不一定能做到。
退一步海闊天空
從1月份地產銷售數據可以看出，許多地產公司出現了銷售數量和銷售金額同比出現大幅增加的現象。萬科在銷售數量上仍然占絕對優勢，1月實現銷售面積28.6萬平方米，銷售金額21.9億元，分別比2008年同期增長24.2%和18.6%。保利地產通過降價使增速保持了行業前列，實現面積18.38萬平方米，同比大增269.85%，實現簽約金額13.76 億元，同比大增148.44%。中海地產銷售面積更增長了149.7%，銷售額較去年同期增長了60%。不過，以上三家公司銷售數量增比遠遠大于銷售額增比，不難看出都是因為不同程度地推出了降價措施顯現出來的銷售數據巨增“效應”。
退一步海闊天空。在還看不到春天跡象的冬天里，主動自救的公司擁有了更加厚實的棉衣，“進可攻退可守”的雙向策略已顯現。
在2008年至今的房市調整中，采取降價策略的萬科市場份額從2008年的2%增長到目前的2.6%左右；同樣采取降價策略的保利地產市場份額從2007年的0.6%上升到了2008年的1%左右。顯然，一些中小地產商的市場份額被“擠兌”，處于更加艱難的危局之中。據了解，目前全國約有5萬多家房地產公司，與上世紀90年代數千家相比增加了近10倍。
可以預見，“不在沉默中爆發，就在沉默中滅亡”的警句將成為房地產行業的生動寫照。
只有自救，才能被救
據悉，萬科原先預期，2009年樓市見底回暖，但現在在公司內部已經改為了2012年。萬科似乎對市場做好了更壞的打算。這與交銀國際研究部副總裁何志忠的看法頗為相似，其在接受《投資者報》采訪時認為，“一般而言，房地產行業周期需要3~4 年調整完成，可能2009年見底，而底部徘徊還需1~2年?！?/FONT>
鑒于房地產行業的特殊性，多位業內人士認為，中央政府再出重大刺激政策的可能性很小，而地方政府的救市政策也充滿了不確定性（重慶市擬購房退稅就被叫停）。所以，房地產市場復蘇取決于中國經濟的復蘇。如果今年中國經濟能走出一個V型復蘇曲線，則2009年7~8月份有望實現房價和交易量的見底反彈。如果是W型復蘇，則房地產市場復蘇時間最早也要到今年年底。
萬科也不是對政策調整完全沒有期待。萬科董事長王石近日就表示，房地產方面的政策調整還有很大的空間。但萬科最終用行動對政策進行了回應：與其苦等政策救市，還不如主動進行自救。
“住房的剛性需求存在，只要價錢降到位，成交量就會放大?！?易居克而瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天認為。
上海樓盤“慧芝湖”近期的銷售印證了其觀點，去年12月底至今年2月14日，該盤第一次7.6折均價15000元引來了連續三天排隊購房現象，成交300多套；近日又將均價提升至18000元八折優惠，成交了100多套。一次性降到底的做法，或許仍然是持觀望和等待態度的開發商們自救的法寶。
搜房網研究報告稱，未來3年內供求矛盾將是影響房價的主要問題。北京、深圳、武漢等地出清庫存房的周期超過15個月。2008年不僅遭遇了商品房銷售下降，還遭遇了供應面積增加，出現了“兩碰頭”。
只要樓市沒有跌到底、成交量未大幅放大，就無法消耗積壓的土地和空置房，樓市的拐點就不可能到來。
銀行界人士也認為，2009年房價應該繼續調整。民生銀行信貸部一位不愿具名的工作人員說：“我們幾個同行最近都表示在等待房地產價格盡快降到底。房價降到位后，房地產行業信貸風險才會降低?！?/FONT>
但起碼地方政府不愿意看到這個局面。搜房網研究報告顯示，2008年樓市不景氣造成全國60個大中城市土地流標1600宗，面積8000多萬平方米，土地價款損失2000億元，政府損失稅收180億元。而那些開發成本、管理成本及運營成本過高的企業也沒有辦法將價格降下來。
在這樣的市道下，只有那些敢于降價、有能力降價的地產商才能強者愈強。
