封面報道：銀行！地產？
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要不要救樓市？如何救樓市？各界迄今無法達成共識，《投資者報》為此走訪了學者、地產商以及金融界人士，探討房地產難題解決之道。

學者：要靠市場解決

《投資者報》：您此前參加了發改委召集的京滬專家研討樓市的會議，您覺得該如何解決當前的房地產難題？
印堃華：房地產的未來走勢取決于決策層對這個問題的看法。但是現在最高決策層對這個問題的看法不一致。在房地產產業功能的定位和發揮的作用上矛盾較大。有一部分人認為房地產行業的問題應該用市場的方式來解決，但另一部分人認為房地產行業的問題不能靠市場，而要靠政府的政策來解決。政府其實已經解決過很多問題了，再要進行下去就很難了。

我認為房地產行業的問題還是要靠市場來解決的。市場不僅能解決房地產行業不景氣的問題，還能解決就業問題。

用市場的方式解決，我的辦法很簡單。既然承認房地產行業是支柱產業，那么就要用支柱產業的要求來對待它：就應該保證該行業正常的生產、流通和進入資本市場。如果不能正常利用資本市場的話，那房地產行業的問題很難解決?，F在雖然都承認房地產行業是支柱產業，但這個行業在很多方面是受到歧視的，比如房地產企業的融資問題等方面。有很多都是產業型的政策歧視。

用政府方式來解決，就是政府出政策來或保護、或限制，行業的發展都要跟著政府的政策走。但現在政府的意見并不是“保護”，而是要讓窮人也能購買房子。讓窮人買得起房子就要房地產商降低房價。但你想象房價是怎么構成的，現在中央的稅收收得那么多，房價怎么降低呢？從現在政府出的那么多政策看來，這個意圖也已經很明顯了，就是要叫窮人買房子。如果讓開放商讓利的話，除非成本降低，否則如何讓利？現在出的很多政策都是空對空的?，F在的討論很多都是有問題的。

現在決策層認為需要解決的是低收入家庭的住房問題，但我們認為低收入家庭的住房問題屬于社會保障問題。對于社會保障，政府需要量力而行。而房地產企業經營的是商品房，商品房涉及到的是“以市場體制配置資源”的問題，要解決的是有支付能力的人的需求。對于沒有支付能力的人，不是商品房的銷售對象，而是社會保障的扶助對象。而社會保障也不是解決所有低收入者的住房問題的，社會保障也需要量力而行。但對這個問題最高決策層的看法也不一致。這個行業的政策走向現在也很難說清。

現在房地產市場最需要解決土地的供應問題。另外，房地產行業是一個很重要的支柱性產業?，F在就看決策層到底出什么政策了，如果決策層決定按照市場的方式解決問題，也就比較好辦了。

《投資者報》：政府還有什么具體政策可以出臺呢？

印堃華：房屋退稅和藍印戶口是1998年的時候提的政策，但是對這個問題的看法也不一致。

戶籍制度本來就是不合理的，不合理的東西為什么還要保留呢？憲法規定的居住權利為什么不能人人平等呢？現在有一種說法是大城市沒有辦法，戶籍制度非保留不可。比如上海吧，解放初期只有400萬人口，現在常住是1880萬。都是各地的老百姓過來的。

現在有些人說，上海的戶口制度不能去掉，去掉的話就不行了。其實根本不是，有什么不行的呢？現在很多城市都在推出藍印戶口政策，為什么上海就不能推出呢？就算市中心不能推出，可以先從郊區開始嘛。當然買房可以適當提高點門檻，但是不能用戶口來限制?，F在很多領導的觀念很陳舊，總覺得戶籍制度去掉城市就不行了。中國的問題大家都清楚，領導的思路不轉變是辦不成的。

《投資者報》：目前，對于房地產的看法就是開發商應該降價，那么降價真能解決問題嗎？現在請顧云昌副會長談談這個問題。

顧云昌：現在對于房地產的財稅刺激手段，基本上還局限于交易環節，并沒有觸及高房價的根本——那就是開發環節名目繁多、五花八門的各種稅費。我認為有兩點很重要：一在金融環節，二在房地產行業的稅費改革。

房地產行業的各項稅費大部分集中在開發環節，應該適當向保有環節轉移。要讓房價真正降下來，必須對開發環節“正稅清費”。

另外，除了“正稅清費”之外，當前對房地產最大的刺激還是房地產金融政策，降息、降低首付才是對購房者最大的刺激。

地產商：擔憂政策道德化

馮侖：實際上現在房地產，特別是住宅，每年大家都會談一些走勢、價格，但是仍然都是猜測，市場、政府、消費者還有企業之間的博弈規則太模糊。就像開運動會，你不知道裁判是什么裁判，不知道運動員怎么跑，不知道觀眾怎樣看，所以預測不準。

我對2009年整個市場有兩個比較擔憂的地方。第一是這么多年住宅的政策已經高度的道德化和意識形態化，出現了政策非常紊亂的表現。

從這幾年來看，大家關于所謂民生保障住房的政策細節和措施，在中國找一個人講得很清楚，幾乎已經不可能。原來任志強還可以講清楚，現在我看任志強也講不清楚了。這樣的情況下，市場逐步脫離了一個理性的商品市場規律，所以我們就越來越難判斷了。

第二，在住宅方面市場的影響越來越小，政策影響越來越大。去市場化之后，實際上我們就沒有價格問題了，你也就不用預測了。

2009年對價格走勢的判斷，最困難的莫過于因為這個行業逐步陷入道德的陷阱，逐步又變成了一個去市場化的方式。所以，價格就變成了無足輕重，無法判斷了。

馮侖：中國高端的市場、公寓我們認為相對市場化程度高。商用不動產市場化程度高，這是我們特別要關注的地方。我們希望在這些地方使企業的創新可以得到市場的回饋，可以得到變現的機會。

從萬通來說是強調通過創新和變革來應對和跨越周期，所以我們會繼續在住宅高端市場上耕耘，同時在產品的多樣化，我們今天開玩笑，我們的產品都要戴綠帽子，變成綠色的建筑和綠色的經濟，另外更多關注商用不動產，在商用不動產上做更多的努力，使企業逐步可以走到下一個蜜月。

王石：雖然從去年12月以來的樓市有所反彈,成交量有所放大,但這僅僅是房產剛性需求的釋放,反彈并不代表反轉,房地產調整遠未結束。

2006年開始,萬科已經看到兩個指標出現了問題,一個是房地產價格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大,已經到了一個剪刀差的比例。還有一個是前期資金進入過多,房地產庫存環比增加,這說明銷售不理想,去庫存化是個漫長而痛苦的過程。這兩個指標越來越高,市場就一定會發生變化。

但是具體到不同地區,調整程度也會有不同，比如珠三角地區前期調整幅度過大,今年的調整會趨于緩和；北京與長三角調整的大幕才剛剛拉開；而中西部和東北地區的調整幅度不大。而且金融危機對中國實體經濟的影響才剛剛開始。

王石：萬科將采取適度擴張的戰略,專心致志做城市住宅,成為住宅專業提供商,成為上市公司中的地產藍籌,成為受人尊敬的企業。

任志強：如果沒有新的利好政策出臺，僅靠現有已出臺的政策，2009年的市場情況仍不容樂觀。

而且政策實施的效率也有待提高，目前沒有嚴格限制政策出臺的效率，比如說央行確定0.7 倍數的貸款利率，中央政府下了通知兩個月，各個銀行拒不執行，直到1月1日才開始出臺細則。該出的政策不出，非等到跌得狠的時候才出。

出臺的新政如果仍然不溫不火，那么雖不會再崩盤下跌，但翻身的好日子就會等待較長。雖不能用8年抗戰來比喻，但至少要3到5年的時間打一場解放戰爭，至少也是個持久戰了。

銀行：慎放房地產貸款

《投資者報》：房地產和銀行一開始就密不可分，溫先生長期供職于金融業，您如何看當前的房地產？

溫彬：經驗表明，房地產周期與經濟周期高度相關。有學者認為，房地產投資的周期性波動是導致經濟周期性波動的原因。但我認為，只有當房地產在一國國民經濟中居于核心主導地位時才可能得出這樣的結論。而更普遍的情況是，房地產周期從屬于經濟周期，且要滯后經濟周期2-3個季度，即當宏觀經濟陷入衰退后，房地產價格才開始逐步回落，即使央行通過持續減息短期內也難以扭轉房地產市場低迷的狀況；當宏觀經濟已經復蘇并處于擴張時，房地產價格可能還在筑底階段。

根據前述經驗，我認為，盡管從中長期仍然看好我國房地產市場，但并不能改變當前我國房地產市場因經濟周期下行而呈現的房地產價格和房地產投資的下降趨勢。

2009年，隨著一系列啟動內需計劃的實施，我國經濟有望率先走出衰退，房地產市場可能出現價跌量升的走勢，但要真正改變當前走勢低迷的格局恐怕還需等到2010年全球經濟和中國經濟再次進入新一輪的經濟擴張期。

《投資者報》：最后請溫彬從金融的角度來談談房地產，銀行方面采取何種策略振興房地產？

溫彬：2008年中國房地產市場一改前兩年牛氣沖天的局面，出現了量縮價滯的走勢，市場人氣低迷，商業銀行對房地產貸款開始變得小心謹慎。數據顯示，2008年全部金融機構人民幣信貸平均增幅為16%左右，而個人住房按揭貸款增幅為12%左右，房地產開發貸款僅為10%左右。這組數據充分說明，隨著房地產周期調整的到來，所謂的住房剛性需求也開始變得有彈性起來，個人住房按揭貸款需求出現萎縮，同時，商業銀行也因為擔心房地產價格調整可能導致開發貸款和個人住房按揭貸款違約率上升而主動限制在房地產行業的信貸擴張。

對于2009年商業銀行在房地產貸款方面會采取何種策略，我認為應該是謹慎樂觀吧！之所以說謹慎，是因為目前商品房空置率急速上升，數據顯示，截至去年10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%。

其中，空置商品住宅6835萬平方米，同比增長18%，增幅比前9個月提高3.9個百分點。根據中金公司測算，主要城市當前商品房庫存還需要27個月才能消化。事實上，空置商品房的大量出現使房地產行業也存在一個“庫存化”的過程，這就注定當前房地產價格面臨巨大的下降壓力，從而使商業銀行的存量和新增房地產貸款都面臨著信用風險上升的危險。從樂觀方面講，如果中國經濟能夠在今年內率先實現復蘇，那么房地產市場的春天也就不遠了，房地產開發企業看好后市就會增加房地產投資，個人住房按揭貸款需求也將迅速回升，這就為商業銀行擴大房地產貸款提供了新的市場需求和增長空間。

綜觀商業銀行發展史，銀行業出現系統性風險皆與房地產泡沫的破滅有關。目前西方發達國家商業銀行50%的信貸資產是房地產行業貸款，目前我國房地產貸款大約占全部貸款余額18%左右，應該說我國商業銀行在房地產信貸上還有較大發展潛力，但一定要避免房地產信貸在一定階段內過度擴張，形成房地產泡沫，從而導致銀行業自身出現系統性風險。

我認為，當前執行的“金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%”應該是針對房地產行業金融政策的底線。2009年內不應針對某一具體行業出臺鼓勵或限制措施，而應該充分發揮利率在市場調節中的作用。

從長期看，為了避免資產價格泡沫破滅對一國經濟可能造成的長期負面影響，可以考慮將資產價格和通貨膨脹一起納入利率政策制定的范疇。

2009年房地產市場持續調整可能導致部分實力弱小的開發商倒閉，同時即使是那些實力較強、規模較大的開發商也希望拓展新的融資渠道，因此，2009年房地產金融政策方面可能會加速并購貸款和房地產投資信托資金等新型融資模式在房地產市場的推廣和應用。

(《投資者報》記者 華強 梁盛 李靜 李劍 采訪、整理)