新年伊始，慣常是各家銀行對跨年度貸款進行實際執行利率調整的當口。日前，關于存量個人住房貸款哪些能享受7折利率優惠，成了各方關注的焦點。

記者通過了解幾家大型銀行的房貸部門后發現，這種熱鬧其實有點自我安慰的味道。農業銀行稱，房貸利率優惠問題，一切以2008年10月28日發布的房貸細則為準，暫時不會有新的措施出臺；建設銀行新聞處于處長則對《投資者報》記者表示，落實央行對房地產信貸的舉措，建行總行層面只進行宏觀性指導，由各地分行自主決策。

“存量房貸利率優惠問題，總行的要求是，各地分行根據市場、客戶、樓盤及風險防范四方面情況，自行決斷?！庇谔庨L說。記者發現，這其實也就是2008年11月建行出臺房貸細則的口徑。

一位不愿署名的業內人士直言，“銀行方面根本就無意去大肆渲染這個事，畢竟這種優惠會減少銀行的利息收入”。

房貸“大戶”建行

任何一項住房信貸政策的變化調整，在銀行業來說，建行受到的影響都要甚于其他銀行，因為建行傳統優勢領域不僅是基建投資，它同時也是住房信貸的“大戶”。建行2008年中報顯示，截至2008年6月30日，該行個人住房貸款在全部貸款中的占比高達16.04%。

建行是國內住房信貸第一大行，長期保持著國內最大個人住房貸款和住房公積金貸款銀行的地位。記者從建行了解到，個人住房貸款在2008年下半年又有了飛速發展，至2008年11月20日，該行當年新增個人住房貸款670多億元，增幅11%。建行個人房貸余額近7000億元，這比一部分全國性股份制商業銀行全部的貸款總額還要多。

而央行2008年11月的統計數據顯示，全國個人住房貸款余額2.95萬億，建行一家就占了23%。

建行認為，在去年房地產市場低迷、成交清淡的不利環境下，這是很了不起的成績。建行方面還披露，通過發放個人住房貸款和公積金貸款，建行累計支持1200多萬戶居民實現了安居夢。

“要繼續推進我們的結構調整和戰略轉型計劃，重點支持基礎設施和民生工程項目?！苯ㄐ卸麻L郭樹清在秋季工作會上這樣強調。住房貸款顯然就是一項民生工程項目。據悉，建設銀行黑龍江分行與北大荒集團所轄18家農場合作，累計投放個人住房貸款6800萬元，僅去年1~10月就投放近3000萬元。

利率7折減收不多

利率打折，銀行的利息收入無疑會有所減少。那么，房貸利率打7折，對銀行的影響到底有多大呢？

2008年9月以來，央行連續5次降息，5年以上的貸款基準利率由7.83%下調到了5.94%，打7折后利率為4.158%，此前，央行規定的個人房貸利率可以打8.5折，如果商業銀行執行新的優惠政策，利率讓利幅度僅為0.891個百分點。

從2008年上半年的情況來看，當時是7.83%的基準利率水平，建行個人貸款的年平均收益率為7.03%，測算下來約有三分之二的房貸享受了8.5折優惠。按此比例，目前建行7000億的個人住房貸款中，能打7折的在4700億元左右。

如果建行將原8.5折的全部優惠到7折，2009年全年減少的利息收入約42億元。這對于一家全年稅前利潤在1500億元左右的大型銀行而言，影響還不到3%。

建行此前也曾經對規模因素和利率因素對利息凈收入的影響有過測算，結果是規模因素和利率因素對利息凈收入增加的貢獻，為六四開。也就是說，規模因素對收入的影響要大于利率因素。業內人士認為，優惠政策對利率有損，但無疑有益于規模的增加。

由此可見，房貸利率打7折，對銀行業績的影響并不會太大。對房貸規模占比最大的建行尚且如此，對其它銀行的影響只會更小。

有利于降低貸款不良率

1月6日，國務院新聞辦公室舉辦了2009年第一場新聞發布會，專門介紹促進房地產市場健康發展的有關情況。央行金融市場司副司長霍穎勵明確表示，2008年10月22日央行發布的302號文件核心思想就是擴大貸款利率下浮幅度，調整首付款最低比例，在這個基礎上，要求商業銀行對居民首次購買普通自住房和改善性住房的貸款利率和首付款比例提供優惠條件。

那為什么包括建行在內的各家銀行還是遮遮掩掩呢？說到底還是怕自身利益受損。

其實未必就是受損。上述不愿署名的銀行業內人士也承認，真要優惠了，是有利于降低貸款不良率的，因為是“有條件的優惠”，每個人都會更加注重信用，尤其是對住房貸款本身。

個人住房貸款作為銀行低風險的業務品種，從收益與風險匹配的市場化原則來看，利率還是有很大的優惠空間。2008年上半年，建行住房貸款的收益率與全部貸款的收益率基本持平，在7%；但是從風險程度來看，房貸的不良率僅為0.90%，要遠遠低于整個貸款2.21%的平均不良水平。

個人房貸不僅僅在建行是優質資產，在其它銀行亦是如此?，F在銀行幾乎都是把“商業化”奉為金科玉律，在給自己最優良的客戶以些微便宜時，不應再這么閃爍其詞。