2009年伊始，隨著眾多銀行集體宣布放松存量房貸優惠政策，加之與二手房營業稅優惠等地產新政呼應，中國樓市迎來牛年的第一輪利好。

但是從目前實際效果來看，利好尚未能給“寒冬”中的樓市升溫。

“銀行對房貸實行7折利率優惠，難以改變當前嚴峻的房地產形勢?，F在樓市低迷的根本原因在于人們不敢花錢?！?月7日，專門從事房地產營銷的北京GVL廣告資深策劃郭利在接受《投資者報》記者采訪時如是認為。

買漲不買跌不僅是中國投資者的常態，也是中國消費者的習慣。

郭利說，現在的市場情形是，購房者觀望，不得已開發商降價；一旦降價，市場的觀望氣氛又更加濃厚，簡直就是惡性循環。

據悉，天津一開盤價每平方米8000元的樓盤，近日已經急劇跌到了4000元左右，郭利告訴記者，“這已經是開發商在折本甩賣了”。但結果是，銷售形勢依然不景氣。

在如此巨大的折價面前，消費者依然“無動于衷”，顯然，房貸利率的一點折扣更難以打動消費者。

銀行助力房地產政策利好

多項房地產新政從2009年1月1日起進入正式實施階段，房地產市場迎來利好集中實施期。從2009年1月1日起，購房者和開發商都將獲得不同程度的政策支援。

購買2年以上的普通住房交易免征營業稅。超過2年的非普通住房或不足2年的普通住房對外銷售的，按差額征收營業稅；外資投資方面，1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人與內資企業享受房產稅方面的“無區別待遇”，同時《城市房地產稅暫行條例》廢止。

尤其是，房貸新政出臺兩個月以來一直“按兵不動”的商業銀行，日前也集體放出口風，存量房貸利率也可以享受7折優惠，雖然附加了一些條件，比如房屋面積、貸款金額之類的。

房地產金融政策的重點，在加大對居民住房消費的金融支持力度。

2008年12月22日國務院出臺若干意見，進一步明確了國家推動住房合理消費，促進房地產健康發展的基本態度，在更高層次上提出了加大對普通自住房和改善性住房的信貸支持力度。

但是房地產業內人士認為，這一系列舉措，對房市的刺激作用“恐怕沒有預想的那么好”。

一年可釋放消費資金473億

過完元旦，普通購房者吳先生知道了存量房貸可以享受7折的優惠利率。1月6日，吳先生去了民生銀行的營業部查問情況，被告知自己的房貸已經自動享受7折優惠了。

吳先生看了看賬，自己月供比一年前節省了約20%，每月能省近1000元錢，每年能節省約一萬元錢。省下的錢怎么用，吳先生已經想好了，買一個42英寸液晶大彩電過春節。

一個典型的住房購買人，假設購置首套住房，除了首付和公積金之外，商業房貸50萬元，他的房貸一年來能省多少錢呢？

如果20年的等額本息還款，每月可節省702元, 約18.6%，每年可節省8424元。(見圖1)

目前全國約有3萬億元的存量個人房貸。據《投資者報》測算，其中的2/3, 約2萬億元的存量房貸可望享受到7折的優惠利率, 適用利率從6.66%降到4.16%, 如果還款期平均考慮為20年的等額本息還款, 那樣一年可以節省支出337億元。

另外的1萬億元假設各時期都沒有折扣, 適用利率從7.83%降到5.94%,還款條件一樣,一年可以節省支出136億元?？傆嬒M者一年可以節省個人房貸支出473億元。

如專家所預期的,明年將繼續降息54至108個基點, 可望釋放出更多的消費資金。

市場觀望情緒不減

進入到2009年以來，在眾多利好政策“馳援”下，樓市的表現還是差強人意。

在北京，和銀行的高調優惠、開發商的熱情洋溢相反，購房人表現得依然慎重，售樓處人少不說，購房人也更加挑剔，價格、地段、物業，每一方面都要權衡比較、精打細算。

在上海，元旦三天，上海中原地產日均上門客戶比12月上漲2成以上，看房客戶也比12月有所增長。

對于1月的二手房成交量和成交價格，業內人士認為，1月上半月成交量會繼續保持平穩上行，下半月受到春節的影響會有所萎縮。

在廣州，元旦期間市內各區一手樓市看的人多，二手成交量也未有明顯增加，144個樓盤共成交了736套住房，其中中低價房最好賣。買賣雙方觀望氣氛有所減淡，但暫時未有進一步行動。

這樣的反響，無一不在表明，前期市場觀望氣氛依然還在彌漫，房地產行業寒意依舊。郭利稱，春節前他們已經不做任何“幻想”了，現在的工作，主要是為春節后的大營銷做策劃。不過他坦承，他本人“對2009年的房地產形勢持悲觀態度”。

業內人士的這種悲觀其實更應該引起投資者的關注，尤其是像郭利這種從事商品房銷售的專業人士。他們可以說是與房市一起脈動，在工作上與房市“同呼吸共命運”，他們對房市的了解，甚至要超過一般的開發商。

市場觀望可以說是源于兩種情況，一是希冀房價再降，持幣待購；二是面對經濟危機之下中國經濟下行的預期，敢花錢的人越來越少。

溫家寶總理曾說過，“信心比貨幣、黃金還要貴重”，看來，樓市回暖的大前提還是取決于人們對經濟形勢的預期。