中資港股中的地產第一市值股——中國海外發展有限公司（00688.HK，以下簡稱“中海地產”）12月10日公布了2008年11月份的銷售情況。
中海地產在2008年前11個月，累計銷售大幅上漲，累計銷售面積和金額，均比去年同期增長了30%以上。而A股地產板塊市值第一的萬科（000002.SZ）卻下降8%左右。截至12月18日，中海地產市值約合833億人民幣，萬科約為858億人民幣。
雖然2008年以來，中國房地產市場的不同區域先后進入調整期，房價和銷量在糾纏中螺旋下降，但是，中海地產在大幅增長銷售總量的同時，還保證了均價相比去年的小幅增長，1~11月，中海的銷售均價比去年同期增長了3%，每平方米超過1萬港元。
中海地產是一家怎樣的公司？在行業調整面前，中海地產巍然屹立的原因是什么？中海地產的這種增長，可持續嗎？
回歸內地踩對景氣周期
從成立至今，中海地產歷經近30年。1979年在香港成立，1992年在香港上市，母公司是中國建筑工程總公司。
中國建筑工程總公司是國內規模最大的國有建筑企業，也是最大的國際工程承包商，旗下已有兩家公司在香港上市，即中國海外發展和中國建筑國際集團有限公司(03311.HK)。中國建筑工程總公司本來醞釀今年在A股上市，之后沒有進一步的消息。中國海外發展在陸續出售基建公司及其他非核心資產后，最終成為專注于地產業的發展商，因此，業內將中國海外發展簡稱為中海地產。也正是母公司強大的建筑背景奠定了中海地產的核心競爭優勢。
在2003年之前，中海地產的業務還主要在港澳，2003年后，中海地產正式回到中國內地市場，并集中于地產業開發。
這個時點正好是上輪地產熱的起點。從2003年到2007年，經過四年時間，中海地產的凈利潤翻了六倍。按照今年中海地產的銷售形勢，有分析師預測，中海地產2008年的凈利潤將達到59億元，在2007年基礎上增長41%，是2003年的8.5倍，雖然銷售規模還不是中國最大，但凈利潤已然躍入國內第一。
全國均衡布局
“銷售好，業績預期就好，所以中海的市值高啊?！鄙赉y萬國的港資地產股分析師Kris Li向《投資者報》記者表示。中海地產的近期市值，高居港資地產股的榜首。
好業績是有目共睹，但中海地產逆市強勁銷售的原因，卻眾說紛紜。有人認為，中海地產2007年銷售少，所以對比下來，2008年大幅增長。也有人認為，中海地產拿的地多在市區內，做的又是精品樓盤，而市區的中高端樓盤，在本輪樓市的調整中，受影響小。還有人認為，中海地產降價早，中海地產和萬科是這一輪調整中最先打折的，只不過中海地產降價沒有萬科降價那么高調，在2008年上半年，深圳中?？党堑拇蛘蹚V告，就已經貼滿公交車和地產中介商的營業網點。
“這些因素都有關系吧。中海也會很敏銳地跟市場走，每個項目都會很敏銳地捕捉到市場的機會?！敝泻５禺a的內部人士向《投資者報》記者表示。
“最重要還是均衡的全國性戰略布局。中海強調在不同城市越來越均衡的發展。銷售在各區域越來越均衡，土地發展也是按均衡的策略來做?！痹缭谥泻５禺a2007年年度報告中，就已將2008年的工作基調定為：實現持續穩定高質量的均衡增長。
在環渤海和中西部地區，中海地產預先就買好了地、布好了局。中海地產2007年新增的土地，主要分布在中西部地區和環渤海地區。像青島、大連、沈陽和天津這些環渤海城市，都是中海地產在2007年新進入的城市。而且，這些新增土地的地理位置都不錯，位于城市核心和潛力區域。通過2007年的土地獲取，中海地產在全國四大區域的土地儲備數量，基本實現均衡。成都等中西部地區占29%左右，環渤海地區占26%左右，珠三角占23%左右，而長三角則占22%左右。
2008年，環渤海和中西部地區，成了中海地產銷售的主要增長點。在北京、上海、深圳、廣州等一線城市量價齊跌時，中海地產還有環渤海和中西部地區來支撐銷售增長，整體銷售也因而表現較好。2008年1月至11月，中海地產的銷售收入，基本上由珠三角、長三角、中西部地區和渤海灣“四分天下”，而港澳的銷售占比，則銳減到3%。而在2007年，中海地產的銷售收入，還基本是由珠三角、長三角和港澳“三分天下”。
當然，也有業內人士擔憂，樓市調整會從一線城市蔓延到二線城市，二線城市的風光或難再續。不過，均衡的全國布局自有其“東邊不亮西邊亮”的好處。
中海地產內部人士告訴《投資者報》記者，最近兩個月，華南成交量好一些。從銷售數據上看，在10月之前，銷售還主要來自渤海灣和中西部，10月開始，珠三角地區的銷售量已有所恢復。2008年10月，中海地產在珠三角的銷售面積，環比增長了16%，而11月，珠三角地區的銷售額和面積甚至有73%和51%的環比增長，珠三角的銷售額幾乎占了當月銷售總額的一半。
不過，該內部人士也表示：“華南區域調整的時間比較早，到了年底，成交量有小幅的回升，但究竟是積蓄的需求，還是就此將企穩，現在還說不好?！?/FONT>
200億現金如何用？
2008年，中海地產在獲取土地上，仍然把環渤海作為重點布局區域。2008年1月以來，中海地產新增土地仍然集中在環渤海區域，在濟南和天津共拿了5塊地，樓面地價從每平方米幾百元到2000元不等，權益面積占比達到42%。
當然，2008年下半年，中海地產也放慢了拿地的腳步，預示中海地產在2009年的項目發展和銷售可能會有所收縮。從2008年1月至今，中海地產總共才拿了10塊地，不及去年的一半，共新增土地200多萬平方米，不到2007年新增土地884萬平方米的1/4，也明顯低于年初計劃新增的450萬平方米。
而且，從2008年8月開始，中海地產已經連續4個月，沒有再拿地?；蛟S接下來，中海地產會在市場整合的過程中，伺機補充低價土地儲備。12月10日，中海地產公告擬以每25股配1股的方式，折價33.6%，向現有股東募集25億港幣，有市場人士便將此次融資，與伺機并購土地的謀劃聯系起來。
因為單從財務上看，中海地產的資金充足。截至2008年6月底，中海地產的現金及現金等額項目是71.8億港元。而且還有銀行融資額度約41億港元可動用。6月后又增加16億港元的授信額度，中海地產還表示短期內可再增加20億港元以上的銀行額度。算下來，中海地產備用的資金將達到148.8億元。
中海地產表示，持有的現金比例要維持在總資產的10%左右，現在看來，按照中海地產2008年6月底773億港元的總資產，持有71.8億現金，相當于總資產的9.3%，與中海地產的審慎理財原則相符。
雖然，中海地產的借貸水平有所上升，但仍在合理的水平內。中海地產表示，快速發展，貸款總額難免有所增加。2008年年中，中海地產的凈資產負債比率是57.5%。
如果增發募集25億港元的資金，凈資產負債比率還會降低。加上今年較好的銷售帶來的回籠資金，以及10月出售中國海外港口權益獲得的13.3億元港元，還有備用的銀行授信額度，懷揣近200億港元的中海地產將如何出招？
值得一提的是，目前萬科擁有的現金量也在200億人民幣左右，所以，兩家公司在未來的動作，值得投資者關注。
