“保障房的建設對公司開發的樓盤影響并不大，公司也不會通過降價的方式來應對保障房帶來的市場的壓力?！碧K寧環球證券事務代表邱洪濤說，公司針對保障房政策做了充分的研究，公司開發的產品與保障房目標消費人群存在巨大的差別。

面對國家大規模建設保障房帶來得壓力，蘇寧環球擬通過產品定位的升級、品牌的發展來應對。

11月26日，蘇寧環球（000718.SZ）公布了定向增發方案，蘇寧環球通過兩次定向增發籌集資金，緩解了公司的資金壓力。

從低端向高端發展

目前，蘇寧環球是以大盤開發為主，價格處于所在地區低于比較低的區間，而且蘇寧環球60%的開發量處于南京長江以北的浦口區。產品主要針對4種人群：蘇北地區想要在省城買房的；剛畢業的大學生；南京市區想要改善居住環境的老人；投資者。

邱洪濤認為，由于交通問題制約了浦口區的發展，但是南京過江交通問題的解決是遲早的問題，因此樓盤的升值預期很大，在這樣的情況下，投資者的進入成為公司的一個很大消費對象，這和保障房的消費對象存在巨大的差別。

“保障房推向市場還有一段時間，蘇寧環球的產品也逐步的從低端向中高端發展，如果兩者之間時間差足夠的話，對蘇寧環球不會帶來實質性影響。但是蘇寧環球要選擇合適的市場切入點，不能貿然進入中高端市場?！眹抛C券地產分析師認為，蘇寧環球大片開發模式，公司在拿地的時候就與當地政府有充分溝通，有充分的市場風險考慮，在蘇寧環球周圍不會有保障房開發項目。

但是，中信建投分析師張朝暉則認為，保障房的建設對蘇寧環球是一個重大的不利影響，公司低端的產品定位與保障房市場的重合度很大，因此蘇寧環球大盤開發低端樓盤的策略面臨巨大的考驗，而如果蘇寧環球進入中高端市場的話其品牌的支撐又不夠。

從低端向高端發展成為蘇寧環球面對保障房發展的一個應對策略。目前，蘇寧環球在北京、上海這樣的一線中心城市已經開始了中高端商品房的開發。在品牌方面，蘇寧環球也開始行動了。據邱洪濤介紹，從去年開始公司就聘請了國內著名的品牌顧問公司對公司的品牌進行一個長期的規劃。

堅持大盤模式

“由于是大盤開發，具體樓盤不同層次產品的比例可能會有所改變，但是蘇寧環球大盤開發的模式不會變?！鼻窈闈f。

大盤開發的模式是蘇寧環球多年來一直堅持的開發模式，形成了自己的地產開發模式和核心競爭力。

蘇寧環球的第一個大盤項目是南京天潤城，該樓盤位于南京江北蒲口區，占地近4300畝，公司持有95%的權益，由于拿地早土地等開發成本較低，而銷售價格卻不斷攀升，從初期的每平方米不到3000元到每平方米五六千元，公司獲得較高的利潤率。南京“天潤城”也是目前華東地區最大的普通住宅開發項目之一，自2005年推出以來，連續成為南京市銷售面積、銷售套數冠軍。南京天潤城的成功堅定了蘇寧環球的開發理念，既堅持集中主要資源優勢開發長三角和環渤海的二、三線城市，且選擇在具有升值潛力的地塊，走拿低價地、大盤開發的模式。通過增發進入蘇寧環球的南京威尼斯水城項目也是個大盤項目，其占地達4000多畝。
蘇寧環球還把其成功的理念和經驗復制在吉林天潤城項目上，計劃將其打造成南京天潤城的升華版，即吉林天潤城。

蘇寧環球之所以選擇大盤開發模式一個重要原因在于地價低廉。日前，蘇寧環球擁有土地儲備占地將達到1.5萬畝，規劃建設1500萬平方米。

根據近幾年大股東注入的資產及公司正在開發和儲備的土地資源看，蘇寧環球的土地儲備增長驚人，而且價格非常低廉：“南京天潤城”的土地價格每畝不到45萬元，占地4300畝；“南京天華硅谷”每畝60萬元，占地492畝；吉林天潤城每畝28萬元，占地5900畝；上海青浦淀山湖邊700畝占地，每畝約87萬元；威尼斯水城項目每畝只有15萬元的價格，占地高達4500畝。

截至2008年6月30日，包括吉林天潤城一期項目在內，公司擁有土地儲備建筑面積750萬平方米以上，分布在南京、無錫、上海和吉林等地，足以滿足公司3年以上開發需求。據介紹，蘇寧環球的目標是爭取未來兩三年完成年開發面積250萬平方米、年銷售收入要達到120億元以上。

由于蘇寧環球在土地儲備及開發規劃、開發區域以及發展速度，其業績超過很多地產一線公司。公司的主營業務利潤率2006年、2007年分別是15.3%、29.3%；2006年、2007年凈利潤增長率分別達到364%和207%，盈利能力也遠高于許多地產公司。

對于蘇寧環球的未來增長，很多證券公司研究報告都很看好。國信證券之前一份研究報告預測，蘇寧環球2008年預計收入比2007年增長2倍以上，2009~2010年平均增幅70%，公司未來三年將保持高速的增長。

“由于國內地產整體市場的低迷，蘇寧環球的銷售也肯定受到影響，因此對于公司未來業績的預測現在進行了調低，但是未來幾年蘇寧環球的發展速度仍將高于地產公司的平均水平?！眹抛C券地產分析師認為。

兩次增發緩解資金壓力

根據蘇寧環球公布方案，公司向特定投資者非公開發行股票分兩次發行。

第一次向公司實際控制人張桂平及其關聯人張康黎分別非公開發行105490215 股和87144091 股股票，并購買實際控制人張桂平及其關聯人張康黎分別持有的南京浦東房地產開發有限公司（以下簡稱“浦東公司”）46%和38%的股權，即公司實際控制人張桂平和張康黎以合計持有的浦東公司84%的股權認購公司第一次發行的股票。公司第一次發行已經完成，發行價格為26.45 元/股。

11月27日，蘇寧環球的第二次定向新增發1.2億股上市，限售期12個月。公司此次歷經磨難的增發雖然獲得了成功，但實際所募得資金約6.74億元，較原定募集金額不超過49億元縮水超過8成。公司募集資金用于投資開發“威尼斯水城”三期項目、“浦東大廈”項目、“天潤城”四期項目。

另外，公司通過第一次發行還收購了浦東公司84%股權，公司的總資產及凈資產將相應增加，在公司及控股子公司未來無大規模借債的前提下，公司的資產負債率將相應下降，公司財務狀況將進一步改善。

此外，浦東公司正在開發的“威尼斯水城”一期、二期項目的銷售將大幅增加公司經營活動現金流。公司的產品結構由低端住宅向高檔住宅和商業地產延伸，豐富了產品線；同時，由于商業和高檔住宅利潤率較高，將增強公司盈利能力，提高每股盈利水平。

國信證券地產分析師認為，盡管增發的價格和數量與預期相差比較大，但是增發成功還是給公司發展解決了部分的資金壓力問題。