在新加坡，85%的當地居民住在被稱為“政府組屋”的保障房里，但政府組屋是由被稱作建屋發展局的非營利政府機構承建的，沒有房地產商什么事，包括國營房地產商。

房地產商面臨最大的挑戰，就是在同樣的時間、同樣的地點用同樣的建筑隊，用高地價拿地建設出的公寓，如何與零地價的組屋競爭，而且，你還要賺錢，而建屋發展局不必。表面上看，房地產商是死路一條，但事實并非如此。

保障房建設難阻商品房

建筑業一直是新加坡四大經濟支柱之一，其私宅市場不但是本國居民投資首選，也常遭到外國炒家及投資者的青睞；1997年亞洲經濟危機前，印尼人是最大的外國投資者，之后更吸引了全球的目光，通常，有三分之一的私宅會被外國投資者購買。

在2007年，美國樓市崩潰，歐洲房地產放緩，不少海外資金加速從歐美流入亞洲市場，從而促進刺激了亞洲一些國家的房地產市場，使新加坡地產業成為熱火朝天的一年，房價全年升幅逾24%，增長速度世界第一。

今年以來，新加坡私人住宅總體價格僅上升2%，但與周邊市場相比并不遜色，而這些結果的形成主要是受到外來投資活動的刺激，因為統計表明，去年以來，有一半以上的高檔私人住宅買家都是非本地人（外國人不能買組屋）。而廉價的政府組屋的轉售價格再增13%，相信是居民受到外國買家的鼓舞。

造成這種結果的原因，首先是購買組屋的一系列規定 ，如只有收入水平在一定標準之內的公民或永久居民才能購買，而且一家子只能買一套，這就限定了組屋的市場范圍，給私宅市場預留了空間。其次，私宅市場的有限規模和高價格不是削弱而是加強了其吸引力，并最終以象征高貴身份的姿態出現在市場，使私宅市場不但與組屋市場成功區隔，而且因為更具投資價值成為市場的主導。

小市場培養大企業

直到2007年末，萬科總資產突破1000億元，以13億人口960萬平方公里為腹地的中國內地才培育出首個總資產突破1000億元的房企公司。

那么在僅僅300萬居民人口，不到700平方公里的土地面積的新加坡，如果只靠10%或30萬人的私人住宅市場，要培育出目前也活躍在中國市場的數個總資產超過1000億元的龐大房地產企業，當然是不可能的。那么，他們當年做了什么，才有今日的成就呢？

遠東機構：適時轉入商業地產

遠東機構是新加坡最大的私人房地產發展商，它同時也是新加坡最大的私人住宅業主以及最大的酒店擁有經營者之一。當年，面對“好生意好地點”都讓政府公司拿走的現實，創辦人黃廷芳果斷轉型，使遠東機構成為最早大規模進入商業地產的私人企業。當時，烏節路還是一片荒蕪的墳地，沒有人看好它成為商業中心的前景，在此投資前途未卜；但地處新加坡的地理中心的位置優勢，讓黃廷芳下決心放棄競爭激烈的私宅市場，全力進軍烏節路商業地產，當他得到 “烏節地王” 稱號時，一切有了結果，烏節路已經成為最繁華的商業中心（相當于北京的王府井）。之后，依靠在商業地產的經驗累積，通過專業化的團隊，遠東機構走上了全球化與專業化戰略。至去年，遠東機構是全球唯一榮獲四項由世界不動產聯盟(FIABCI)頒發的全球年度杰出建筑金獎(Prix d'Excellence)的發展商。

嘉德置地：品牌化戰略成功升級

在房地產界，嘉德置地集團被稱為新加坡最大的“政聯企業”，所謂“政聯企業”，就是國營公司的意思，當然可以得到更多的發展機會。但公司并沒有產生依賴政府的心態，不是坐守而是充分利用因為自身地位所得來的巨大收益，加強品牌建設，使嘉德置地的產品，變成名牌的代名詞，之后，利用它多年在房產、服務公寓以及房地產金融服務等核心業務領域累積的實力與商譽，順利推行全球化戰略，將業務擴展到多個快速增長城市，地理分布跨越亞太、歐洲和海灣合作委員會(海合會)國家。10年前，嘉德置地還在計劃如何將海外收入的比例提高到總收入的20%，今天，海外收入已經占了80%的比重。連李顯龍總理去年都高興地說：“嘉德置地公司 (CapitaLand) 在中國各個城市投資和管理72座商場。嘉德置地在我國管理萊佛士城，只有一座。但在中國，有三座來福士廣場，兩座正在興建中，一座在上海。在上海的來福士廣場，已經成了當地最興旺的商場之一?！?如今，嘉德置地是東南亞市值最高的房地產公司。

中國的情況是否不同？

綜合上述，新加坡政府大力建設保障房，雖然牽制了商品房價格，但既沒有使商品房市場一蹶不振，也沒有遏制住像海浪一樣一波接一波來臨的房地產炒風；由于私人地產商大力提升私宅的內在價值與口碑，與組屋市場成功區隔，使其并不必為政府的組屋翻新或其他政策過分操心。

面對國內私宅市場的有限空間，新加坡地產企業果斷選擇進軍商業地產、酒店的開發運營，進而在專業化、品牌化的前提下實施多元化或全球化的戰略是必然的。

而中國的情況并不相同，這是人們對待不同意見通常采取的最偷懶的態度，但明智的企業決策者有責任探求“情況到底有什么不同” ？中國擴大保障房建設對商品房的影響，表面上看是致命的打擊，而如果參考新加坡的表現，中國的地產商通過提升商品房內在價值，而與保障房市場成功區隔，那么，中國的保障房和商品房就會分為兩個不同的市場，會協同起伏，但相互的影響不會太大。這就好比工業用地和商業用地的關系，雖然在同一地點，但那是兩個性質的東西，價值自然大有不同。

但是，商品房市場不會因保障房建設而崩潰，并不代表商品房不會大跌，而是說明導致商品房市場大跌的真正原因不會是保障房建設，很有可能壓垮房市的最后那根稻草或導火線就是來自對保障房政策的誤解。還有兩種情況會導致災難性的后果，需要立即提高警惕，一是如果地產商建的商品房與保障房沒有什么分別，二是地產的周期性衰退成為現實，那么，任何對救市的力量或措施抱有的期望都將成為幻想。

其實，在筆者看來，在中國也不乏一些成功的地產商，SOHO 中國這幾年的發展思路與前述新加坡成功的地產商就有異曲同工之處。

在2004年，因為看空住宅市場，SOHO中國就做出轉入商業地產的戰略調整，建立了中國為數不多的品牌，并借勢進入新加坡市場并取得成功。因為住宅市場與商業地產的景氣周期不同，在住宅市場走下坡時，商業地產完全可能走上坡。 兩年前，又因為其看空整個房地產市場，就已經停止高價拿地了。

所以，在別人還在激烈討論市場會不會跌時，SOHO已經套現，坐擁150億巨額現金儲備好度過房地產寒冬的棉衣，并曾經將資產負債率調低至8.5%（今年的資產負債率達到46.3%，但仍遠低于地產行業平均70%左右的負債率）。

（作者為新加坡資深投資人士）