北京房地產市場格局出現新動向，10月份，北京市住宅銷售套數創年初以來新高，達13042套。其中，限價房和經濟適用房銷量是抬升總銷量的主力，達8799套，占總銷量的67.47%，并首次超過商品住宅4243套的銷量。

10月份的這一銷售數據，表明保障性住房沖擊商品住宅市場的大幕已經拉開，預計未來這一趨勢將持續，并改變目前房地產市場的格局。

保障性住房投資不斷加大

近年來，保障性住房一直是北京市投資重點，且規劃規模不斷擴大。

2006年11月，北京市規劃委員會制定了《北京住房建設規劃（2006年~2010年）》規定在“十一五”期間，北京市將推出經濟適用房1500萬平方米，約21萬套。年均推出300萬平方米、約4萬套以上的經濟適用房。

2007年8月，北京住房保障辦公室發布的信息顯示，“十一五”期間保障性住房計劃規模，將擴大為計劃每年新建開工量為2500萬平方米，其中，包括兩限房和經濟適用房在內的保障性住房年開工建設量約為1500萬平方米，占新開工總量的60%，一年的建設量相當于此前規劃的4年建設量。

2008年下半年以來，隨著國家相關投資的不斷加大，北京市的保障性住房投資也不斷加大。根據《投資者報》11月初的統計數據，北京市近期保障性住房投資約為2000億元，相信隨著4萬億元投資的啟動，這一數據將還會增加。

明年保障性住房19萬套

2009年，北京市將進一步加大保障性住房建設力度，在計劃新建的2830萬平方米的住宅中，包括廉租房、經濟適用房、兩限房及其他政策性住房在內的保障性住房新建住宅面積占去43.46%的份額，達1230萬平方米，商品房建筑計劃僅為1600萬平方米。

雖然商品房在面積上略占上風，但若換算成套數，其優勢將不再?？紤]到保障性住房的面積一般在40~90平方米，1230萬平方米面積約19萬套的住宅，而商品房以每套90平方米計，約為18萬套，也就是說，2009年，約五成新房為保障性住房。

約占四成的保障性住房面積，換算成套數甚至有可能超過商品住宅的保障型住宅套數，都將會對商品住宅的市場份額形成前所未有的沖擊。

就建筑地段而言，北京市規劃的地段主要分布在昌平、大興、順義、房山等新城，城區內朝陽區的定福莊、酒仙橋、東壩以及石景山區和豐臺區也有備選地塊?？梢?，保障性住房的建設，將使得周邊區域的商品住宅價格和銷售面臨挑戰。

符合條件者多無力購買

需要指出的是，如此高比率的保障性住房投入市場，實際上并非能切實解決當前低收入者住房困難問題，絕大多數符合申請條件的居民無力購買或租用保障性住房。

以一個符合條件的三口之家申請一套兩居的兩限房為例，假設申請面積在70~90平方米的兩居，保守估計價格約為6500元/平方米，因此房屋總價約為45.5~58.5萬元?？鄢?0%的首付，需申請貸款額為36萬~46萬元。

我們以最低的36萬元為計算對象，首先按照商業貸款來算，設定20年的還款期，月供為2383.8元，10年還款期的話，月供則為3825.4元，5年還款期的月供為6779.47元。

再看一下符合申請條件的家庭收入和資產狀況，北京市的《關于印發北京市廉租住房、經濟適用住房家庭收入、住房、資產準入標準的通知》規定，三人戶家庭年收入需不超過4.53萬元，即月均收入不超過3775元，這一收入狀況，如果設定20年還款計劃月供2383.8元，壓力較大，設定10年還款月供3825.4元，入不敷出。

由此看來，一般情況下，絕大多數符合條件的居民無力購買兩限房，而按照國家發展規劃的數量巨大的保障性住房投入市場，究竟能否落在真正需要的人手里不得而知。