9000億保障性住房投資計劃，對已經進入初冬的中國房地產行業無疑是一聲驚雷。

低收入者歡慶即將實現“居者有其屋”，但對房地產企業來說，如何在保障性住房的更大沖擊下保持和增強競爭力，成為他們不得不面對的難題。

《投資者報》研究分析認為，成本控制能力優秀的國有大型房地產企業是9000億計劃最可能的直接受益方，因為各地政府在保障性住房建設招標時將優先考慮此類公司。而重視產品品質、定位于中高端的房地產企業，以及側重于商業房地產開發的企業則可以避開保障性住房投資計劃的直接影響。

沖擊房地產市場

根據住房和城鄉建設部的安排，2009~2011年，我國將新增200多萬套廉租住房，總投資約2150億元；新增400多萬套經濟適用房，總投資達到6000億元；另外，還將有220多萬戶林業、農墾、礦區棚戶區的改造，總投資1015億元。三年總投資將超過9000億元。中央在第四季度追加的1000億元投資中，已確定分配給住房保障領域達100億元。

如此計算下來，未來三年內，中國每年將新增約66萬套廉租住房、133萬套經濟適用房。廉租住房不會對商品房構成直接沖擊，但也會通過影響二手房銷售量對新房產生間接影響，在此我們不作討論。從目前我國房地產市場的供給看，新增經濟適用房的供應將對市場形成較大影響。

經濟適用房的每套面積一般為40~90平方米，如果按照65平方米的中值計算，未來三年我國每年將新增的經濟適用房面積約為8645萬平方米。

根據統計，2007年，我國商品房銷售總面積為7.6億平方米。但從目前來看，2008年銷售面積將出現較大幅度下滑。2008年1~10月，全國實現商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%。其中，商品住宅銷售面積下降了17%。截至10月末，商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%。而在第三季度，商品房銷售面積為1.44億平方米，同比大幅下降25.88%。

我們預計，2008年全年我國商品房銷售面積將達到約5.5億平方米，同比下降幅度將達到27.6%；到2009年，盡管有降低契稅、鼓勵居民購房等一系列政策的刺激，但在開發商大幅縮減開工面積以及各地政府保障性住房投資計劃的影響下，市場觀望情緒將繼續加深，全國商品房銷售面積還將繼續大幅降低，預計降幅將超過30%，預計2009年商品房銷售面積約為3.5億平方米。

照此計算，2009年，保障性住房占商品房銷售面積的比例預計將達到24.7%。無疑，這將對現有房地產市場格局產生重大影響。

三類上市公司分化

我們認為，保障性住房投資計劃的推出將對三大類不同的房地產上市公司產生不同的影響。

第一類，定位于低端商品住宅、成本控制能力強且擁有強大政府背景的房地產公司，將從中受益。如首開股份、天房發展、合肥城建等。（詳見B01表1）

保障性住房由政府通過招標等方式發包給房地產公司建設，收購價按照成本加成法計算。因此，在同一區域內，具備更低成本報價的房地產公司將在招標中有著更大的優勢，這就要求房地產公司具有建設低端住宅的經驗，并擁有良好的成本控制能力。此外，與政府良好的關系也將有助于房地產公司在招標中勝出。

第二類，定位于中高端商品住宅或商業地產、具有良好品牌優勢的上市公司，受影響較小。如金融街、中國國貿、SOHO中國、張江高科、華僑城等。

第三類，定位于低端商品住宅、實力較弱的私營房地產上市公司，將受到較大沖擊。

定位于低端商品住宅，意味著和即將大舉推出的保障性住房在品質上并無明顯差距。資金的緊張將讓此類房地產公司不具備進軍中高端市場的實力。如果再不具備與政府的良好關系，這類房地產上市公司可能將受到嚴重的不利影響。

為此，我們列出了A股房地產行業中受益于保障性住房投資拉動計劃的上市公司，并對受益程度作出評估。

評估過程中，我們首先剔除了主營業務側重于商業地產或工業地產的房地產公司，因此此類公司受影響較小。其次，我們考慮了上市公司的規模、成本控制能力以及費用控制能力，主要考察了公司的銷售收入、銷售毛利率和銷售凈利率，在成本加成定價模式下，成本費用控制能力優秀的房地產公司無疑將更具優勢。再次，我們認為最終控制人為當地政府或國資委的上市公司在獲取資源等各方面較其他公司有著更便利的條件。