應該說，在這一輪房地產大調整中，作為行業老大的萬科算是一個先知先覺者，在其他地產公司一致唱多的情況下，正是萬科最早提出了房地產市場的“拐點論”。
不過，萬科執行副總裁肖莉日前在接受《投資者報》采訪時依然坦言，“在過去一年的牛市氛圍下，萬科盡管對市場方向做出了正確的總體判斷，但在執行層面仍貫徹不夠堅決、徹底，也曾經以高價獲得了若干幅土地，盡管這部分項目占公司全部項目的比例有限，但畢竟有悖于公司當時的整體策略，這一點無法回避。
另一方面，公司在快速擴張的過程中，在牛市的樂觀氛圍中，對于成本的管理、費用的控制也確實存在一些松懈。公司對此類問題已高度關注，將在市場調整期內全力加以改進”。
也正因為這樣，在今年第三季報中，萬科在國內房地產企業中率先提取了存貨跌價準備，共計提5.35億元。并指出，而如果房價下降的幅度與廣度進一步擴大，萬科仍可能計提更多的存貨跌價準備。
從萬科此舉不難看出，其對下一階段房地產的走勢依然不樂觀。
萬科方面表示：“公司對中國經濟及住宅市場的長期前景，依然有堅定不移的信心，但短期經營環境的變化，正面臨空前的復雜性和不確定性?！?/FONT>
不僅僅是救市
對于近期一系列針對信貸、房地產的救市政策，萬科執行副總裁肖莉表示，在全球金融危機之際，這一系列政策不能簡單理解為房地產救市，而是通過拉動房地產，帶動相關行業，以提振內需，增強經濟活力。
事實上，萬科的這一判斷顯然隱含了兩層解讀。其一，房地產行業發展仍有非常巨大的空間。其二，肖莉表示，“中國目前正處于高速城市化和經濟快速增長階段，房地產是最活躍、快速啟動效率最高的行業之一，也是帶動效應最顯著、與金融行業互動能力最強的行業之一。
在這一背景下，國家選擇和國民經濟密切相連的房地產行業作為突破口，提振內需、增強經濟活力，帶動眾多相關行業的健康發展，有助于實現國民經濟平穩過渡，進而在未來的世界經濟格局中為中國爭取更為有利的地位?！?/FONT>
這一系列救市政策，肖莉認為將有助于實現房地產“軟著陸”。肖莉表示：“2007年中國房地產市場出現了過于亢奮的局面，行業需要經過一個調整過程來回歸理性。但持續低迷的成交量和長期僵持的觀望氣氛，也可能影響到未來的住房供應，增加房價反復波動的可能性；同時可能導致投資規模下降過快，在當前極為特殊的全球經濟背景下，顯然也不利于整體經濟的穩定”。
就具體房地產市場而言，肖莉認為當前一系列的政策“降低了自住購房者的總體支出，有利于自住購房者實現購房愿望”。
根據萬科方面的測算：對于首次購買普通住房用于自住的個人，其總體支付成本下降約5%~10%，對于改善型自住需求，則可以使購房成本節省大約10%~20%。而將最低首付下調為20%，也降低了居民自住購房的門檻。
萬科的冬天
多年以來保持高速增長的萬科，在今年前9個月，其銷售也開始下滑。
今年第三季度，萬科銷售面積、銷售收入同比減少29.4%、31.9%。銷售下滑隨之而來的是，萬科的利潤增長目標無法實現，管理層股權激勵條件亦無法達成。
對此，肖莉表示：“公司預計全年業績無法達到股權激勵要求的15%的增長目標，且不排除全年利潤出現同比下降的可能性?！?/FONT>
肖莉對《投資者報》表示，做出上述預計的主要原因在于，2007年中國房地產市場出現了過于亢奮的局面，房價和地價出現過快上漲，而同年第四季度市場開始進入調整，這一房價和地價由高漲到下降的過程，以及成交量的急劇萎縮已經給公司帶來了成本上升、售價下降以及銷售難度加大等實質性影響，這一趨勢在季度報告中已經有較為充分的體現。
2008經營年度還有兩個月，而對于救市政策對市場的刺激效果會如何，肖莉表示仍然難以判斷。
除了銷售、利潤出現下滑之外，萬科還需準備承受可能的損失。由于后續在全國各地仍然存在房價繼續下降的可能，在今年第三季報中，萬科在國內房地產企業中率先提取了存貨跌價準備，共計提5.35億元。根據萬科三季度表示，此次計提存貨跌價準備的項目包括天津、南京、福州、北京4個城市的5個項目。而如果房價下降的幅度與廣度進一步擴大，萬科仍可能計提更多的存貨跌價準備。
計提跌價準備，除了因為房價下降外，還可能源于萬科在相關城市獲取項目土地價格過高或者運營、開發成本過高等因素 。
房地產弱市之下，萬科拿地速度大幅放緩。盡管相比其他房地產企業，萬科在弱市之下拿地依然相當進取，但是，今年1~9月，萬科新增項目27個，權益建筑面積約502.1萬平方米。而去年全年，萬科共獲取權益建筑面積934萬平方米，而今年前三季報的拿地量僅相當于去年全年的54%。
捏著現金過冬
萬科將如何度過當前房地產寒冬？答案是“保持充裕的現金與較低的負債”。
今年9月末，萬科順利發行59億公司債，使得在三季度末萬科持有現金達199.4億，較今年中期末增長29.8%。至三季報末萬科短期借款與一年內到期的長期借款合計170.7億元，低于公司持有的現金。而萬科三季報末的凈負債僅為34.8%，負債率也有相當空間。
應對當前的弱市與不確定的未來，減少開工面積是萬科的重要應對措施。在今年上半年減少了165萬平方米的開工面積之后，今年第三季度，萬科再次減少110萬平方米的開工面積。
對于為何再次調減開工面積，肖莉表示，“受全球金融動蕩的影響，目前宏觀經濟、政策所面對的局面非常復雜，而住宅行業的發展和經濟、政策環境高度相關。另一方面，住宅投資減少給未來市場供求關系增加了新的變數，行業資金緊張對土地市場的影響尚未完全體現，而開發成本未來走勢也存在不確定性?！?/FONT>
同時，肖莉表示，萬科有必要根據市場銷售情況調整開竣工計劃，合理控制存貨規模，保有足夠的現金，一旦市場出現轉暖，萬科能迅速擴大開工，抓住市場機遇。
在弱市之下，萬科拿地價格也越來越低。今年第三季度，萬科新增項目10個，平均土地成本1930元/平方米，今年1~9月，萬科拿地平均成本為2074元，而去年萬科全年平均土地成本3580元。
在當前弱市與不確定的未來之下，萬科仍然預留了相當的銷售收入為明年的業績墊底。
盡管今年前9個月萬科的銷售收入出現下滑，但是，今年1~9月，萬科的營業收入、凈利潤分別為225.4億元、22.8億元，分別同比增長59.1%和18.8%。這一業績的實現有賴于2007年萬科預留的巨額未結算金額。2007年末，萬科有290.9萬平方米已銷售資源未竣工結算，合計金額總計238.1億元。而今年第三季度末，萬科尚有383萬平方米已銷售資源未竣工結算，合同金額約337.9億元。這一巨額未結算收入，將為2008年全年以及2009年的業績實現墊定堅實的基礎。
