頻繁出臺的利好政策讓投資者對房地產上市公司再生投資激情，《投資者報》研究部對A股全部房地產上市公司進行全面評估，得出2009年A股市場最具投資價值的20家上市公司（見C01版表1）。

根據評估結果，目前最具投資價值的房地產上市公司是蘇寧環球（000718.SZ），位居第二至五名的分別是保利地產（600895.SH）、張江高科（600859.SH）、綿世股份（000609.SZ）以及濱江集團（002244.SZ）。萬科A雖然貴為行業老大，但資金狀況并不理想，并且，銷售獲利水平也相對較低，因此排名第6位。

評估投資價值，實際上看的是公司的綜合競爭力。對于房地產公司來說，盈利能力和規模優勢同等重要。有的公司盈利水平高，規模卻做不大；而有的公司則為規模的擴大而犧牲利潤。

因此，我們將盈利能力和規模優勢作為評估體系中權重最高的兩項因素，同為30%。此外，我們還根據房地產行業的特性，選取了資金狀況、成長能力、資產安全以及受房產新政刺激程度四個方面，權重分別是15%、10%、5%和10%。

同時，我們還評出20家最具盈利能力房地產上市公司（見C01版表2）和最具抗風險能力房地產上市公司（見C01版表3），旨在幫助不同風險偏好的投資者作出投資選擇。

在最具盈利能力排行榜中，我們將銷售獲利水平的權重提高至40%，同時，相應地將規模所占權重調低至20%。理由在于，盡管大房地產公司在資源、融資、品牌等方面更具優勢，但并不意味著更優的盈利能力。一些規模不大的房地產公司，如果在成本控制、產品定位、銷售策略等方面優于競爭對手，它們同樣可以取得優異的盈利表現。

而在最具抗風險能力排行榜中，我們將銷售獲利能力和成長能力所占權重分別降至20%和10%，同時，將規模和資金狀況的權重分別調高至40%和20%。理由在于，具備規模優勢以及資金充裕的公司，在行業低迷的情況下，無疑將具備很強的抗風險能力。

蘇寧環球：受益“造城”開發模式

前三季度，蘇寧環球實現凈利潤54.95億元，與去年同期相比增長了4倍之多。公司銷售毛利率達到51.75%，在房地產行業中處于相當高的水平，比去年同期大幅提升了19個百分點。

公司約六成的開發項目集中在南京，產品類型以中小戶型的普通住宅為主，在市場調整的背景下，銷售未出現大幅萎縮。南京市政府近期出臺的救市措施有望進一步帶動蘇寧環球的業績增長。

蘇寧環球選擇的大盤開發模式，也是其制勝秘訣之一。

大盤開發模式強調大幅拿地，規模開發，類似于造城。該模式以較低價格鎖定土地成本，由此可以享受土地升值帶來的收益。大盤開發模式所耗費的項目管理時間、審批流程等方面比中小盤少，從而使得其銷售費用率和管理費用率更低。在同等的毛利率水平下，大盤開發的凈利率水平往往更高。此外，該模式的復制能力很強，開發速度很快。蘇寧環球的“造城”開發模式在很大程度上提升了其競爭力。

 張江高科：銷售毛利率呈現增長態勢

前三季度，公司實現主營業務收入14.71億元，比去年同期增長121.75%。其中，房產銷售收入達到9.49億元，同比增長了379.27%；實現凈利潤4.46億元，比上年同期增長58.6%。

張江高科所銷售的是園區類房產，客戶一般資金較為充足，且數量多、質量高。不過，另一方面，公司受經濟景氣度的影響程度也將高于其他房地產企業。

大股東持續注入優質資產使公司房地產資源獲得高速增長，出租物業建筑面積增長了7 倍之多，并且出租物業和開發銷售項目的地價成本均很低，多數低于1000 元/平方米。

綿世股份：前三季度凈利潤增長108%

第三季度凈利潤大幅下降，但這并不妨礙綿世股份成為最具投資價值房地產上市公司之一，凈利潤下降的主要原因是，因地震等原因，公司計提了1.69億元的巨額資產減值準備。盡管如此，前三季度，公司凈利潤仍然大幅增長了108%。

公司具有土地一級開發資格，目前收入主要來自成都天府新城所進行的一級土地開發項目，如果項目能順利開發，公司明年增收的可能性較大。

濱江集團：高毛利率彰顯盈利能力

濱江集團是一匹黑馬，這家5月底剛上市的公司前三季度共實現營業收入22.69億元，凈利潤6.02億元，同比分別增長32.40%和100.20%。

今年第三至第三季度，公司銷售毛利率分別為44.91%、41.76%、44.61%，處于行業較高水平。公司目前項目土地成本較低，累計權益土地面積達到265.02萬平方米，累計土地成本僅3810元/平方米，預計這種高毛利率水平還將進一步延續。公司主要產品聚集地——杭州市政府在各地中救市力度最大。

評選指標說明

在對盈利能力的評估中，我們僅采用了扣除非經常性損益后凈利潤占銷售收入這一指標。與全球500強的評價方法一樣，我們以銷售額作為評價房地產上市公司規模優勢的依據。成長性方面，我們也借鑒了國外機構的做法，僅考察上市公司的營業收入增長情況。對于成長中的公司來說，可以允許犧牲一部分盈利能力來換取市場占有率。

我們對房地產上市公司資金充裕程度的考察主要評估現金（包括交易性金融資產）占總資產的比例，并以此與行業平均水平進行對比。

房地產刺激政策對上市公司的影響也是評估體系的一部分，我們對目前已出臺刺激政策的各大城市進行逐一分析，就政策對市場的刺激力度進行評分。由于中央政府也已出臺刺激政策，因此，各城市以5分起評，滿分為10分。不過，對于所有業務均為商業房地產開發或租賃的公司，將無法享受政策利好，因此這類公司的評分為0。一些兼有商業地產和商品房項目的公司，得分則可能介于0~5分之間。