經濟觀察網 記者 鄧美玲 10月28日上午，農業銀行公布了首個房貸新政細則。但是到了下午，原本刊登在農行網站上的有關公告，卻被悄然撤下。29日晚，農業銀行網站再度公布了有關“房貸新政細則”的新規定內容。

而27日，在四川成都已經有居民在建設銀行按照新房貸新政簽下了一單。而同一時間的北京建行，在接受媒體采訪時則稱，目前細則還在制定的過程中，將遵循總行通知。

農行房貸新政：“難產”之后重新登場　

10月22日，為了擴大內需，鼓勵居民買房，央行發布了“擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度、支持居民首次購買普通住房”的公告。公告表明央行決定自10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。

10月28日上午，農業銀行公布了首個房貸新政細則。但是到了下午，原本刊登在農行網站上的有關公告，卻被悄然撤下。這個原本引起了市場關注的新房貸細則立馬變得撲朔離迷。

對于農行的這一變化，業內人士稱可能是農行發現在他們當了出頭鳥之后卻沒有跟進者便放棄了這一“出頭機會”。也有人稱，新政實施后，部分貸款利率的下限與同期存款利率將會出現倒掛現象，各家銀行既不愿賠本貸款，又擔心被搶走客源，都在進行利率博弈。

但是29日晚上，農業銀行網站再度公布了有關“房貸新政細則”的新規定內容。新規規定，借款人購買非普通住房的，即使是首次購房，首付款比例原則上不低于25％。居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，最低首付款比例為20％；貸款最低執行利率調整為同期同檔次基準利率的0.7倍。

在新規中，農行還重點明確了新政出臺前個人住房貸款的利率調整政策。具體有兩種方式：一是自動調整，即對初始貸款發放金額在30萬元(含)以上、原執行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款，原則上無需借款人申請，貸款利率自明年1月1日起統一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍。另一種是手工調整，即對不符合自動調整標準或由于其他方面的原因無法進行自動調整的貸款，須先由借款人主動提出書面申請，銀行在審批過程中要基于原合同約定，綜合考慮多種要素提出最終審批意見，經借貸雙方協商一致，于明年1月1日(含)之后進行調整。對借款人有連續90天(含)以上逾期記錄的，農行將不受理其利率調整申請。

新規出來后，農行重慶分行人士在接受媒體采訪時表示，這可能是兩種原因造成的：一是農行網絡可能暫時出現一定故障；二是高層可能掛出這個細則征求意見。在征求一段時間后，撤銷掛出的方案再進行研究。

光大銀行：優惠多多

29日，光大銀行長春分行稱已接到總行的房貸新政細則，即日起執行。

細則規定：對于2008年11月27日前已發放的商業性個人住房貸款尚未償還部分，借款人可于12月15日前提交書面利率調整申請，是否享受優惠利率，視不同情況而定。對此前執行基準利率或下浮利率(基準利率優惠15%)的貸款，若借款人未提出調低利率申請或審批未通過的，只要符合相應條件，該行會將執行利率調整為基準利率的0.82倍(即優惠18%)。所有已發放的商業性個人住房貸款，調整后利率均從2009年1月1日起執行。

此外，光大銀行還對二套房貸作了規定：如果客戶購買的是第一套自住房，符合套型建筑面積在90平方米以內等條件，那么，首付比例為20%、貸款利率在基準利率的基礎上下調30%。 如果買的是二套房(指的是此前在銀行有1筆未結清房貸，以下類推)，如符合條件，首付比例為20%、貸款利率在基準利率基礎上下降18%。 如果買的是第三套房，首付款比例將提高到30%、利率不享受優惠。 該新政對首套和二套住房、三套住房的界定以家庭為單位。

上述新政與此前央行、銀監會發布的“9·27”政策(二套房貸首付四成、貸款利率上浮10%)相比，優惠很多。 

建行先行：27日已簽下第一單

10月27日，媒體報道稱建設銀行廣東省分行率先執行新政，同一天四川成都建行簽下第一單。28日，深圳建行已收到總行的指導意見。28日，建行海南省分行稱已經接到了來自建行總行下發的新房貸實施細則。但是在對建設銀行北京分行有采訪中，有關人士透露，目前細則還在制定的過程中，將遵循總行通知。

10月27日，建設銀行四川省分行表示已經簽下“新政細則第一單”。該行房貸部負責人稱， 主要根據客戶是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等因素，制訂差別化的利率政策和首付款比例要求。對于原有首套房按揭，之前的優惠為基準利率的0.85倍。一旦調整為0.7倍，最低的優惠利率有望達到5.229%(在基準利率7.47%基礎上下浮30%)。

建行的新規中稱將對居民“改善型”普通自住房的貸款需求在貸款利率和首付款比例上按優惠條件予以支持。對于“改善型”普通自住房的貸款需求這個名詞，建行解釋說，這種情況解釋比較復雜，可以在買房前咨詢經辦行專業信貸人員。一般可以理解成，如果現在貸款買的房子由于面積小等原因不能滿足住房需求，需要貸款再購買一套普通住房用來一家人居住，可以認為是改善型普通自住房。 這個解釋是否會給二套房帶來模糊空間目前還不得而知。

其他行：觀望情緒濃重

自22日央行出臺指導意見后，各大銀行大多數卻都處于靜待而觀的狀態。業內人士稱，新政策“很難把握”，還得再看看。

在四川建行簽下第一單時，工行、農行、中行四川省分行機構均表示目前還沒有收到細則，他們稱，如果有客戶辦理業務，只能按照以往的政策辦，“這兩天幾乎沒有人下單了，大家都等著新政細則出來”。

對于銀行本身來說，模糊的房貸新規也給自身的利潤帶來了不確定性?，F在銀行界業內認為，將首付降至兩成，同時調低利率，不僅是擠壓了解行的利潤也給經營帶來了風險。而從目前的情況來看，最低的優惠利率有望達到5.229%，而目前的五年期存款利率卻在5.58%，這樣也就出現了“存貸利率倒掛”。對于銀行來說，這樣就是在賠錢。