10月19日，《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）全文頒布，允許農民多種形式流轉土地承包權的政策出臺。

與此同時，業內人士指出，在諸事先行一步的改革前沿地——深圳，城中村集體建設用地和宅基地，實際上已經通過“城中村改造”，可以實現流轉了。華潤、中航、和黃等實力雄厚的開發商，也已捷足先登，在寸土寸金的深圳，搶占城中村改造的蛋糕，從而形成“伏擊”效益。

10月8日，華潤置地（1109.HK）的母公司——華潤集團與深圳大沖股份公司簽訂合作開發協議，計劃投資60億元，將大沖村改造成總建筑面積136萬平方米的城市綜合體。源源不斷從母公司獲得資產注入的華潤置地，又有了一個新的期待。

華潤的土地戰略

擁有大量可租賃的商業物業和可開發的商業土地儲備，在開發住宅的同時，建設和租賃商業物業，是華潤置地區別于中國大部分開發商的獨特之處，也是華潤置地堅持的發展戰略。華潤置地董事局主席宋林在中期報告中表示，在現有土地儲備中，華潤置地的住宅開發用地與投資物業用地保持了合理的比例。申銀萬國港股地產分析師李虹認為，華潤置地是構建平衡物業組合的先鋒。華潤置地堅持投資物業利潤貢獻占比達到30%。2008年上半年，在全國住宅銷售下滑的背景下，華潤置地的租金凈收益，占到當期毛利潤的40%。

根據中銀國際的報告，截至2008年6月底，華潤置地的租金收入帶來的毛利，已經可以覆蓋上半年88%的利息費用。投資性物業的租賃，為華潤置地筑起一道安全防火墻。

“在母公司的強大支持下，華潤置地將保持內生增長，并通過資產注入成為中國領先的開發商?！敝秀y國際地產分析師認為，“未來，華潤集團將更加注重于投資物業項目，繼續充當華潤置地投資物業項目的‘育嬰箱’?！贝鬀_改造項目，規劃的136萬平方米的總建筑面積中，超過1/3是商業和辦公面積，面積達52萬平方米。中銀國際在報告中認為，華潤置地將努力通過非傳統的方式（包括并購、城市重建）獲得更加便宜的土地。

放大至中國2.7億畝的農村集體建設用地，縮影至深圳城中村改造預計釋放的2億平方米的建筑面積，都給地產開發商巨大的想象空間。在基本沒有什么空地的深圳特區內，只有8個城中村規劃為全面改造，這些城市中心地帶的土地，帶來的價值更是預期豐厚。在這幾個城中村改造項目中，華潤集團摘取了大沖村改造項目。

大沖村土地價值

大沖村，這個深圳最大、最著名的城中村，最大的價值就在于：與深圳科技園一路相隔。

科技園帶給大沖村這塊土地的附加價值，是源源不斷的住房出租收益?！锻顿Y者報》記者認識的一位大沖村民，有一棟7層的自建樓出租，粗略算下來，租金每年能達到25萬元之多。舊村改造后，住房出租收益，仍然會源源不斷的向這里輸入。

更為重要的是，沒有商業規劃的科技園，還讓大沖村拾到了商業開發的價值?？萍紙@是按工業用地規劃，偌大一片區域，從南走到北，半小時路程內，除了大食堂，找不到幾家餐廳和小店，至于高檔商場和大型超市，就更是無處尋覓了。這就給大沖村的餐飲商超等商業帶來了很大的活力?！锻顿Y者報》記者在大沖股份公司辦公樓的公開欄上，看到2008年8月，大沖包括廠房和商鋪租金在內的當月租金收入達160多萬元。

而且，大沖村的商業輻射范圍，不僅僅是大沖村的租客。環繞大沖村的片區，東臨高爾夫球場、南近深圳灣、西靠深圳大學、北通北環大道，是深圳比較高檔的居住區。這整塊區域被科技園和大沖從中分割，沒有步行可及的集中商業區。大沖村和科技園同在這片區域的中心，大沖如果開發商業，正好是輻射整個片區的商業核心。按照規劃，大沖舊村改造的商業、辦公面積是52萬平方米，占整個項目總建筑面積的38%。根據戴德量行提供的租金參考數據，2008年第一季度，科技園南、中、北區中，規劃較好的南區，租金叫價90元/平方米/月，粗略算下來，改造后的52萬平方米商業、辦公面積，年租金收入能達到5.6億元。這就難怪，以商業地產開發為特色的華潤，在去年3月，就早早地和大沖實業股份公司正式簽訂了大沖村舊改合作意向書，過了1年半，又簽署大沖舊村改造項目合作開發協議（框架），即便“舊村改造”存在諸多的難點。

逐利土地流轉

“允許農民流轉土地承包經營權，我們在舊村改造中會協商具體的工作措施?！贝鬀_股份公司的副總經理阮先生向《投資者報》表示。華潤集團下一步的工作重點是解決歷史遺留問題、宣傳和拆遷。

在大沖股份辦公樓前的廣場圍欄上，掛了一圈“舊村改造”的宣傳條幅。在大沖駐點的南山區舊改辦工作組告訴記者：“圖片展是由華潤制作的，宣傳舊村改造?！鞭k公樓大堂的四面墻，也貼滿類似“識大局，算大賬”的標語。

但是，還未進入合作開發的實質性階段，如何拆遷、合作開發、流轉，仍待摸索。已經入駐大沖村辦公的華潤集團，向《投資者報》記者表示，簽訂合作開發的框架協議，只是前期工作，還沒進入實質性階段，暫時不便向媒體公開宣傳。大沖股份公司的副總經理阮先生也向記者表示，舊村改造的推進，目前還處于低調狀態，希望不影響投資者、承租人和客戶。舊改辦工作組則向記者表示，舊改辦作為政府部門，是起橋梁作用，舊改工作涉及的問題比較復雜，推進進度還不明確。

不過，大沖股份公司與華潤集團合作開發的模式，與《決定》的相關細則相符?！稕Q定》中提到的，經批準占用農村集體土地建設非公益性項目，允許農民依法通過多種方式參與開發經營。大沖股份公司是在深圳城市化過程中，由村民的合作經濟組織改組設立的。村集體經濟組織與房地產開發商合作改造舊村，也是深圳城中村改造模式之一。村民在住宅、商業、工業等固定資產以及貨幣賠償等方面，很有可能會采取靈活多樣的方式。阮先生向《投資者報》記者表示：“大沖股份將在政府指導下，與華潤合作，共同推進舊村改造?！?/P>