2008年，北京MASTER領寓可謂賺足了人們的眼球。在項目面市的一年時間里，其廣告鋪天蓋地地出現在各大門戶網站的首頁上。而且，它也交上了一份滿意的答卷：截至奧運會開始前，其銷售數量已超過110套。
但讓人瞠目結舌的是，這個酒店式公寓項目，在殘奧會閉幕當天便打出廣告：MASTER領寓目前推出特價房19700元/平方米，精裝修，送全套進口家具、家電，現房入住，3.6米層高，60-70-110平方米全精裝戶型。
在奧運前近5個月的時間里售出110套左右的項目，竟然直降9300元/平方米。某知名國際代理行專業人士分析說：“酒店市場的低迷，也讓酒店式公寓的銷售舉步維艱。后期市場的不被看好，讓很多投資客紛紛‘出逃’，酒店式公寓陷入前所未有的投資尷尬?！?/FONT>
出租率、租金明顯下降
奧運概念的炒作下，酒店式公寓賣“瘋”了。但據《投資者報》調查，目前酒店式公寓的出租率卻不足40%?！鞍滋齑箝T緊鎖、晚上黑燈瞎火”。這是對酒店式公寓空置率居高的最好描述。晚上驅車經過北京一些酒店式公寓，人們會注意到，燈光寥寥的建筑在城市的華燈中格外顯眼。
2008年，北京INN、MASTER領寓、唐巢、觀典?琥珀堡、世奧國際中心、京橋國際公館、公園1872、凱德?華璽、復地國際公寓、CUV國際公寓等30余個酒店式服務公寓扎堆入市。
奧運前，北京市數量為6000個住宅單位左右的酒店式公寓，租金從8~56美元/平方米?月不等，出租率普遍在70%以上，遠高于普通高檔公寓的租金水平。
例如，建國門外大街的國際俱樂部公寓入住率80%，價格為47~49美元/平方米?月；位于朝陽公園的棕櫚泉萬豪行政公寓入住率更是達到85%，租金是30~32美元/平方米?月；嘉里公寓也達到80%的入住率，租金為28美元/平方米?月。
凱賓斯基、萬國公寓、國貿公寓、亮馬河公寓、東方廣場、三全公寓、麗苑公寓等，租金均達到25美元/平方米?月以上。
不過，調查數據顯示，酒店式公寓租賃市場從奧運結束時，就出現成交量明顯下降、租金下滑的現象。8月~9月，酒店式公寓成交量比去年同期下降50%左右；平均租金下滑10%~15%，大概下降了2美元/平方米~3美元/平方米。
目前，北京的酒店式公寓的出租率也明顯下滑。今年上半年出租率普遍在70%~80%，奧運之后，出租率下降了15%~25%。
對此，高力國際專業咨詢部高級經理楊清認為，受“雙降”影響，青睞投資酒店式公寓的投資者大大減少了。
散售的投資回報難題
“目前北京一些酒店式公寓的租金水平比較低。主要是酒店式公寓進行散售，造成入住的客戶群參差不齊，再好的物業也會貶值。有統計數據顯示，散售的酒店式公寓與統一管理的酒店式公寓相比，投資回報率低了50%左右?！睏钋逭f。
據統計，“只租不售”的酒店式公寓，北京只有不到20個，除新加坡雅詩閣集團持有或經營的公寓外，還有北京國際俱樂部公寓、國貿公寓和棕櫚泉萬豪行政公寓等。而其他入市的項目，大多選擇了散售。
“由于散售的酒店式公寓分屬不同的業主，存在相互競爭的情況。為了提高自有產權的公寓出租率，將可能采用降低價格等措施，而影響整個項目的形象?！睒I內人士指出。并且，大多數自稱“酒店式公寓”的項目其實只是普通住宅，充其量只是樓下大堂看上去比較像酒店。
產權分散導致業主與管理公司之間往往不能達成統一意見，所以不能做到統一管理，面向客戶的檔次也不明確，沒有彈性化的租務計劃，更加談不上酒店式的服務了。這種項目充其量只能稱為“類似酒店的私產式公寓”。
2008年北京市場上的酒店式公寓產品，大多為上百套小單元的物業分割構成，巨大的產品上市量左右著區域市場的租賃價格。
特別是在交付使用后，同一地點的出租供應量驟然增大，諸多買家出租套現的投資行為愈演愈烈，一些急于求成的出租者會降低租金，從而造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。
在談到酒店式公寓存在的問題時，朗星投資中國區副總裁郭偉評價說：“綠化率低、樓內電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復雜?！?/FONT>
在郭偉看來，“酒店式公寓的投資風險系數較住宅要高很多，風險主要集中在同質化競爭、土地性質等方面。如果供大于求，則市場勢必疲軟。因此投資者在選擇投資項目時，一定要了解周邊市場行情，對項目進行綜合評估，尤其是對其市場競爭力進行評估，如果發現周邊同類物業過多，那么其投資價值要打折扣?！?/FONT>
據悉，大部分酒店式公寓用地使用年限一般為40年和50年兩種，這涉及到日后土地使用費的續費問題，如果為商業用地，則意味著40年之后便要繳納土地使用費，投資者購買前一定要了解清楚土地的使用性質。
